Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.1083.2025.4.MT

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 30 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 26 stycznia 2026 r. (wpływ 3 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan B. B. (dalej również jako Wnioskodawca), polski rezydent podatkowy, czynny podatnik VAT prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą Z B.B., jest współwłaścicielem na zasadach wspólności majątkowej m.in. następujących nieruchomości:

1.  udziału 1/2 w niezabudowanej działce gruntu nr B obręb 10 położonej przy ul. (…) w (…).

Działka B powstała wskutek połączenia, na wniosek Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli, działek 4/C, 7/C, 8/C i 9/C, zawiadomieniem Starosty Powiatu (…) z dnia 15 sierpnia 2015 r. Połączenie miało charakter porządkowy. Wnioskodawca nabył udział 1/2 w działkach 9/C i 7/C na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z dnia 4 listopada 1999 r., stwierdzającego nabycie spadku po zmarłym synu. Z kolei udział 1/2 w działkach 4/C i 8/C nabył od Miasta Gminy (…) aktami notarialnymi (…)/1999 i (…)/1999 z dnia 26 listopada 1999 r. w trybie bezprzetargowym na poprawę zagospodarowania działek 9/C i 7/C. Udziały w działkach 4/C, 7/C, 8/C i 9/C zostały przez Wnioskodawcę nabyte do majątku wspólnego małżonków, nie stanowiły, ani nie stanowią majątku przedsiębiorstwa żadnego ze współwłaścicieli. Faktycznie na ww. działkach, jak i na działce B nie była prowadzona działalność gospodarcza. Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Na dzień złożenia wniosku działka nie jest zabudowana. 24 maja 2013 r. Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele zawarli umowę ustanowienia służebności przechodu i przejazdu przez sąsiednią działkę, co spowodowało, że działka B uzyskała dostęp do drogi krajowej nr (…). W 2013 r. współwłaściciele złożyli wniosek o wydanie warunków zabudowy dla budowy budynku magazynowego z częścią socjalno-biurową o powierzchni użytkowej około 3.900 m² na działkach 4/C, 7/C i 8/C. Inwestycja z założenia miała być realizowana ze środków prywatnych i być przedmiotem najmu/dzierżawy. 19 grudnia 2014 r. Burmistrz (…) wydał decyzję o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji. Wnioskodawca, ani inni współwłaściciele, nie wystąpili jednak o uzyskanie pozwolenia na budowę. Prace budowlane nie były tam prowadzone, działka pozostaje niezabudowana.

W sierpniu 2015 r. współwłaściciele wystąpili z wnioskiem o połączenie działek 4/C, 7/C, 8/C i 9/C w jedną działkę. 14 sierpnia 2015 r. Starosta Powiatu (…) zawiadomił o połączeniu działek, z zachowaniem ich dotychczasowej łącznej powierzchni.

W sierpniu 2016 r. Burmistrz (…) poinformował współwłaścicieli o zamiarze przejęcia przez Miasto (…) części działki B w celu realizacji budowy drogi dojazdowej do działek F/3 i F/4. Z działki wydzielono 3 działki na realizacje celu publicznego, które zostały przejęte przez Miasto dnia 3 marca 2017 r. Za przejęcie części działek współwłaścicielom przyznano odszkodowanie, które wypłacono w 2022 r.

Uchwałą z dnia 11 września 2023 r. Nr (…) Rada Miejska w (…) przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ul. (…) w (…), zgodnie z którą działka B została sklasyfikowana w MPZP jako teren zabudowy usługowej, produkcyjnej i magazynowej. Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele, nie wnioskowali o objęcie działki B MPZP.

Do działki jest doprowadzona sieć wodno- kanalizacyjna, która została wybudowana przez Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w (…) Sp. z o.o. w ramach projektu budowy sieci wodociągowej (…) 300 mm w obrębie (…), a działka B została objęta tym projektem. Wnioskodawca, ani inni współwłaściciele, nie inicjowali budowy tej sieci.

Działka leży w zasięgu infrastruktury energetycznej - działka posiada warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej wydane na wniosek Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli dnia 6 maja 2013 r. przez dysponenta tej sieci spółkę X S.A.

Działka leży w zasięgu sieci gazowej średniego ciśnienia, która to sieć została wybudowana w ramach realizacji inwestycji celu publicznego z wniosku Y Sp. z o.o. Działka nie stanowi majątku przedsiębiorstwa Z B. B. i nie jest wykorzystywana w celach działalności gospodarczej współwłaścicieli.

2.  niezabudowanych działek D/52, D/53, D/57 i D/59 położonych przy ul. (…) w (…).

Działki D/52, D/53, D/57 i D/59 powstały na skutek podziału działki D/19, którą Wnioskodawca nabył wraz z żoną do majątku prywatnego małżonków od Gminy Miasta (…) w 1994 r. Zarówno w roku nabycia, jak i obecnie działki nie stanowią majątku przedsiębiorstwa. Przy nabyciu nie przysługiwało kupującym prawo do odliczenia VAT. Na jednej z działek powstałych na skutek podziału (działka D/56, nieobjęta wnioskiem) małżonkowie wybudowali budynek, który był wykorzystywany w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Z B. B. początkowo do prowadzenia tam hurtowni alkoholi, później w całości wynajmowany innym przedsiębiorcom. Przychody z najmu stanowią przychód z jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Działki powstałe w wyniku podziału działki D/19, w tym działki D/52, D/53, D/57 i D/59 nie stanowią majątku przedsiębiorstwa. Przy nabyciu działki nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Działki są sklasyfikowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako działki budowlane (funkcja Uh, zabudowa usługowo - handlowa). Do działek doprowadzone są sieci uzbrojenia terenu.

W latach 2006-2013 małżonkowie próbowali sprzedać niezabudowaną działkę D/53. W tym celu uzyskali pozwolenie na budowę obiektu o funkcji handlowej o powierzchni użytkowej 1960 m², które następnie było „przenoszone” na potencjalnych nabywających (2 zainteresowane spółki). Do zawarcia umowy sprzedaży nigdy nie doszło. W dniu 23 marca 2012 r. Wnioskodawca zawiadomił Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (…) o zamiarze rozpoczęcia prac budowlanych od 3 kwietnia 2012 r. przez inwestora Z B. B., jednak prac nie rozpoczęto. Prace takie obecnie nie są planowane. Działka pozostaje niezabudowana, nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy, żaden podmiot nie prowadzi tam działalności gospodarczej. Działki nie stanowią majątku przedsiębiorstwa Z B. B.

3.  niezabudowanej działki E/3 w położonej przy ul. (…) w (…).

Prawo wieczystego użytkowania działki E/3 zostało nabyte 11 sierpnia 1995 r. od Gminy Miasta (…). W chwili nabycia prawa użytkowania wieczystego na działce znajdowały się nakłady poczynione na budowę budynku piekarni, przy czym budowę przerwano w 1989 r. i nigdy jej nie dokończono, zaś pozostałości po tej budowie małżonkowie A. A. i B.B. usunęli z gruntu w 2000 r., nie będąc inwestorami tej budowy. W akcie notarialnym oddania gruntu w wieczyste użytkowanie zawarto zapis, w którym wskazano, że nabycie prawa wieczystego użytkowania zostało dokonane w celu prowadzenia na przedmiotowej nieruchomości działalności gospodarczej. Następnie dnia 3 października 1996 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył prawo własności opisywanej nieruchomości. Nabycia dokonano do majątku objętego małżeńską wspólnością majątkową. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nie były wydawane decyzje o warunkach zabudowy, ani pozwolenia na budowę. Działka ma dostęp do drogi publicznej, leży w zasięgu pełnego uzbrojenia technicznego. Właściciele nie uzbrajali działki od dnia jej nabycia. Przy nabyciu działki nie była wystawiona faktura VAT. Przy nabyciu działki Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od grudnia 2019 r. część działki o powierzchni 0,25 ha jest dzierżawiona innemu przedsiębiorcy (podmiot niepowiązany) na prowadzenie tam komisu samochodowego. Przychody z dzierżawy Wnioskodawca opodatkowuje ryczałtem ewidencjonowanym. Działka nie stanowi majątku przedsiębiorstwa Z B. B. i nie jest wykorzystywana w celach działalności gospodarczej współwłaścicieli.

Pani A. A. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie bierze czynnego udziału w zarządzaniu działkami.

Obecnie Wnioskodawca wraz z małżonką chcą zbyć nieruchomości opisane w pkt 1-3, przy czym jeśli chodzi o działki B i E/3 to sprzedaż ta jest dopiero planowana, współwłaściciele samodzielnie poszukują nabywcy na te działki, nie zostały zawarte żadne umowy dotyczące tych działek. Nabywcy będą poszukiwani poprzez publikowanie oferty w Internecie, niewykluczone, że zostanie zawarta umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Na dzień złożenia wniosku nie jest znany potencjalny kupujący; nie udzielono pełnomocnictw podmiotom trzecim do reprezentowania w postępowaniach sądowych lub/i administracyjnych.

Z kolei jeśli chodzi o działki D/52, D/53, D/57 i D/59, to nabywca jest już znany: będzie to inny przedsiębiorca, który zamierza przeznaczyć działki na prowadzenie tam działalności gospodarczej (dalej: Nabywca). W 2025 r. planowane jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie uzyskanie przez Nabywcę pozwolenia na budowę. W tym celu Nabywca otrzyma od obecnych właścicieli, czyli Wnioskodawcy i Jego żony stosowne pełnomocnictwa, które okażą się niezbędne do uzyskania wymaganych pozwoleń. Umowa przenosząca własność zostanie zawarta po uzyskaniu przez potencjalnego kupującego prawomocnego pozwolenia na budowę. Jednocześnie zapłata za nabywane nieruchomości nastąpi w formie kompensaty wzajemnych wymagalnych wierzytelności i zobowiązań. Wnioskodawca wraz z małżonką planują zakupić od Nabywcy dwie zabudowane działki gruntu. Po nabyciu nastąpi kompensata wzajemnych wierzytelności i zobowiązań wraz z dopłatą na rzecz Nabywcy (wartość nabywanych przez Wnioskodawcę działek jest wyższa niż wartość działek sprzedawanych). Po sfinalizowaniu transakcji Wnioskodawca zamierza wynajmować za wynagrodzeniem budynki znajdujące się na działkach.. Przychody z najmu nabytych nieruchomości Wnioskodawca zamierza zaliczyć do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, ewentualnie wnieść te nieruchomości do innego podmiotu prawa handlowego na zasadzie aportu.

Wnioskodawca i Jego żona są właścicielami innych nieruchomości, które nie są i nie będą przeznaczone do sprzedaży. Nieruchomości objęte wnioskiem opisane w pkt 1-3 były kupowane do majątku wspólnego małżonków. W czasie ich posiadania nie stanowiły majątku przedsiębiorstwa Z B. B. oraz nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej. Żadna z działek nie była nabyta w celu ich dalszej odsprzedaży. Działka D/19 została nabyta w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej, jednak Wnioskodawca zaczął ją częściowo (wydzielona działka D/52 nieobjęta wnioskiem) wykorzystywać w zamierzonym celu dopiero w 2006 r. Przy nabyciu pozostałych działek małżonkom nie towarzyszył żaden konkretny cel, zamiar, czy plan co do sposobu ich wykorzystania.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Działka 7/C była nabyta przez syna Wnioskodawcy 25 kwietnia 1997 r. na podstawie umowy sprzedaży od osoby prywatnej, z kolei działka 9/C była nabyta 6 grudnia 1996 r. na podstawie umowy sprzedaży od Gminy Miasta (…).

W 2006 r. został oddany do użytku budynek położony na działce D/19, w którym znajdowała się siedziba działalności Wnioskodawcy. W podobnym czasie do Wnioskodawcy zgłosił się potencjalny kupiec części działki D/19. W celu zawarcia transakcji sprzedaży współwłaściciele wydzielili m.in. działkę D/53, która miała być przedmiotem sprzedaży. Do tego jednak nie doszło. Przy okazji podziału powstały pozostałe działki.

Działka B powstała poprzez połączenie działek 4/C, 7/C, 8/C i 9/C. Faktycznie na ww. działkach, jak i na działce B nie była prowadzona działalność gospodarcza, ani żadna inna. Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu, ani dzierżawy. Na dzień złożenia wniosku działka nie jest zabudowana. Od momentu nabycia udziału 1/2 w działkach 4/C, 7/C, 8/C i 9/C w 1999 r. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami podejmowali następujące czynności prawne:

-     24 maja 2013 r. Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele zawarli umowę ustanowienia służebności przechodu i przejazdu przez sąsiednią działkę, co spowodowało, że działka B uzyskała dostęp do drogi krajowej nr (…).

-     w 2013 roku współwłaściciele złożyli wniosek o wydanie warunków zabudowy dla budowy budynku magazynowego z częścią socjalno-biurową o powierzchni użytkowej około 3.900 m² na działkach 4/C, 7/C i 8/C. Inwestycja z założenia miała być realizowana ze środków prywatnych i być przedmiotem najmu/dzierżawy. 9 grudnia 2014 r. Burmistrz (…) wydał decyzję o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji. Wnioskodawca, ani inni współwłaściciele, nie wystąpili jednak o uzyskanie pozwolenia na budowę. Prace budowlane nie były tam prowadzone, działka pozostaje niezabudowana.

-     w sierpniu 2015 r. współwłaściciele wystąpili z wnioskiem o połączenie działek 4/C, 7/C, 8/C i 9/C w jedną działkę. 14 sierpnia 2015 r. Starosta Powiatu (…) zawiadomił o połączeniu działek, z zachowaniem ich dotychczasowej łącznej powierzchni.

-     w sierpniu 2016 r. Burmistrz (…) poinformował współwłaścicieli o zamiarze przejęcia przez Miasto (…) części działki B w celu realizacji budowy drogi dojazdowej do działek F/3 i F/4. Z działki wydzielono 3 działki na realizacje celu publicznego, które zostały przejęte przez Miasto dnia 3 marca 2017 r. Za przejęcie części działek współwłaścicielom przyznano odszkodowanie, które wypłacono w 2022 r.

-     Uchwałą z dnia 11 września 2023 r. Nr (…) Rada Miejska w (…) przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ul. (…) w (…), zgodnie z którą działka B została sklasyfikowana w MPZP jako teren zabudowy usługowej, produkcyjnej i magazynowej. Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele, nie wnioskowali o objęcie działki B MPZP. Obecnie działka jest przeznaczona na sprzedaż. Działki D/52, D/53, D/57 i D/59 powstały na skutek podziału działki D/19, którą małżonkowie A. A. i B. B. nabyli do majątku prywatnego od Gminy Miasta (…) w 1994 r. W latach 2006-2013 małżonkowie próbowali sprzedać niezabudowaną działkę D/53. W tym celu uzyskali pozwolenie na budowę obiektu o funkcji handlowej o powierzchni użytkowej 1960 m², które następnie było „przenoszone” na potencjalnych nabywających (2 zainteresowane spółki). Do zawarcia umowy sprzedaży nigdy nie doszło. W dniu 23 marca 2012 r. Pan B. B. zawiadomił Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (…) o zamiarze rozpoczęcia prac budowlanych od 3 kwietnia 2012 r. przez inwestora Z B. B., jednak prac nigdy nie rozpoczęto. Działka pozostaje niezabudowana, nie jest przedmiotem najmu, ani dzierżawy, żaden podmiot nie prowadzi tam działalności gospodarczej. Działki nie stanowią majątku przedsiębiorstwa Z B. B., nie jest na nich prowadzona działalność gospodarcza, ani żadna inna. Działka E/3 jest w chwili nabycia jej prawa wieczystego użytkowania była działką zabudowaną pozostałościami po budynku piekarni. Budynek nie nadawał się do użytkowania, dlatego obecni właściciele dokonali jego rozbiórki i uprzątnęli teren. Od grudnia 2019 r. część działki o powierzchni 0,25 ha jest dzierżawiona innemu przedsiębiorcy na prowadzenie tam komisu samochodowego. Przychody z dzierżawy małżonkowie opodatkowują ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadzie przychodów z najmu prywatnego.

Działki D/52, D/53, D/57 i D/59 nie były nigdy wykorzystywane na cele działalności gospodarczej.

Działki objęte wnioskiem nigdy nie były wykorzystywane do działalności rolniczej.

Wnioskodawca nigdy nie występował z wnioskiem o uchwalenie/zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla działek wskazanych we wniosku.

W 2013 r. współwłaściciele działki B wystąpili z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowego na tej działce. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana, ale do dalszych kroków związanych z inwestycją nie doszło. W latach 2006-2013 małżonkowie próbowali sprzedać niezabudowaną działkę D/53. Nabywca uzależnił nabycie od uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę obiektu o funkcji handlowej o powierzchni użytkowej 1960 m², które zostały wydane. Do sprzedaży jednak nie doszło i inwestycja również nie została zrealizowana.

Działka D/19 (D/52, D/53, D/57 i D/59) była już uzbrojona (woda, prąd, sieć telekomunikacyjna) w momencie nabycia jej przez Wnioskodawcę i jego żonę. Wynika to z tego, że była ona przed nabyciem zabudowana. Ponadto dostęp do mediów posiadają również działki sąsiednie, a sieci przechodzą przez teren działek wskazanych w pytaniu. Wnioskodawca nie wie kto konkretnie budował te sieci, ani w których latach przed zakupem to nastąpiło.

Wnioskodawca nie będzie angażował środków zmierzających do podniesienia wartości działek.

Na dzień pisania odpowiedzi na wezwanie żadne pełnomocnictwa nie zostały dzielone i właściciele nie mają takiego zamiaru.

Działki wskazane w pytaniu nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

Czynsz za dzierżawę części działki E/3, którą otrzymuje Wnioskodawca jest dokumentowany fakturami. Stroną umowy są oboje małżonkowie i oboje uzyskują z tytułu dzierżawy wynagrodzenie.

W momencie nabycia w użytkowanie wieczyste działki Nr E/3 małżonkowie A. A. i B. B. nie mieli sprecyzowanego celu co do wykorzystywania działki na działalność gospodarczą, a co najwyżej liczyli się z takim zamiarem w przyszłości. Nigdy jednak plany co do prowadzenia działalności na tej działce nie były na tyle sprecyzowane, aby móc jednoznacznie wskazać, jaka i czyja działalność mogłaby być tam prowadzona.

W akcie notarialnym oddania działki Nr E/3 w wieczyste użytkowanie zawarto zapis że nabycie zostało dokonane w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zapis wynikał z tego że Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie pamięta już, czy znalazł się on w akcie z ich inicjatywy, czy z inicjatywy notariusza. Z kolei w umowie sprzedaży takiego zapisu już nie ma. Zarówno w momencie ustanowienia użytkowania wieczystego jak i późniejszego nabycia działki działalność gospodarczą prowadził wyłącznie Wnioskodawca. Pani A. A. nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, ani nie zamierzała jej prowadzić. Taki stan rzeczy utrzymuje się również obecnie. Z racji tego, że pomiędzy małżonkami istniał i istnieje ustrój wspólności majątkowej, nabycie zostało dokonane do ich majątku wspólnego. Wnioskodawca nie zamierzał prowadzić tam swojej działalności gospodarczej.

Budynek nie nadawał się do użytkowania, był budowany w starej technologii, a z uwagi na niezakończenie inwestycji pozostawał narażony na działanie czynników zewnętrznych (warunki atmosferyczne, działanie człowieka), które doprowadziło do tego, że pozostałości po nim nie przedstawiały żadnego znaczenia ekonomicznego ani gospodarczego. Co więcej, z uwagi na stan techniczny, przebywanie w obiekcie lub jego bezpośredniej okolicy stało się niebezpieczne. Miejsce to przyciągało jednak bezdomnych, wandali i innych poszukiwaczy przygód, dlatego żeby ograniczyć ryzyko odpowiedzialności za ewentualny wypadek na terenie nieruchomości, Wnioskodawca wraz z żona postanowili rozebrać pozostałości po budowie piekarni.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności marketingowych, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu.

Potencjalny kupujący z własnej inicjatywy skontaktował się z Wnioskodawcą.

Wnioskodawca jest jeszcze właścicielem na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej następujących nieruchomości:

1)  Działki przy ul. (…) w (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1988 r., w której Wnioskodawca mieszka ze swoją rodziną. Działka została nabyta na podstawie umowy sprzedaży. Obecnie nie jest przeznaczona do sprzedaży, ale jej sprzedaż nie jest wykluczona;

2)  Działki przy ul. (…) w (…), zabudowanej budynkiem biurowym, sąsiadującej z działką opisaną w pkt 1. W budynku biurowym znajduje się obecnie siedziba Z B. B. Nie jest ona przeznaczona do sprzedaży;

3)  Działki w (…) zabudowanej budynkiem usługowym, w którym w latach 1995 - 2017 Wnioskodawca prowadził hurtownię. Obecnie budynek jest wynajmowany w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Nie jest przeznaczona do sprzedaży;

4)  Budynku handlowego w (…) — wykorzystywanego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, wcześniej jako sklep, obecnie jako przedmiot najmu. Budynek nie jest przeznaczony do sprzedaży;

5)  Działki rolnej G — nabytej w 1999 r. na podstawie umowy sprzedaży. Od 2018 r. działka ta jest wydzierżawiona powiązanej spółce. Nie jest przeznaczona do sprzedaży;

6)  Działki D/56, która powstała z podziału działki D/19, zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym, wykorzystywanej w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy jako przedmiot najmu. Nie jest przeznaczona do sprzedaży.

Poza działkami wskazanymi we wniosku Wnioskodawca sprzedał w 2019 r. mieszkanie w (…) oraz w 2025 r. mieszkanie w (…). Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają ze środków uzyskanych ze sprzedaży nabyć inne nieruchomości. Niewykluczone, że będą one wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Podstawowym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest najem i dzierżawa nieruchomości oraz obsługa sieci telewizyjnej w szpitalach.

Wnioskodawca opodatkowuje swoje dochody z JDG podatkiem liniowym.

Pytania

1.  Czy z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek opisanych w pkt-1-3 powstanie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy dostawa niezabudowanych działek gruntu opisanych w pkt 1-3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 1. W zakresie pytania Nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż opisanych powyżej niezabudowanych działek gruntu nie spowoduje powstania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 li. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej również jako u.p.d.o.f.), źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawca nabył prawo własności działek 4/C, 7/C, 8/C i 9/C, połączonych później w działkę B, odpowiednio 4 i 26 listopada 1999 r., działkę D/19, z której powstały m.in. działki D/52, D/53, D/57 i D/59 w 1994 r., zaś działkę E/3 w 1995 r. Oznacza to, że od dnia nabycia upłynęło więcej niż 5 lat, zatem przesłanka posiadania została w tej sprawie spełniona.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. wskazuje, że jest to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z powyższych regulacji wynika więc, że w przypadku sprzedaży nieruchomości należy zbadać, czy transakcja następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem, czy można jej przypisać znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W judykaturze wskazuje się, że o tym, czy transakcja sprzedaży nieruchomości przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Wśród tych okoliczności wskazuje się na: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych odróżnia m.in. jej ciągłość. Działalność gospodarcza nie obejmuje bowiem działań (przedsięwzięć) o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W nauce prawa podatkowego podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej. Ciągłość działania wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wyłącznie takie transakcje wolno zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność (tak np. w wyrokach NSA: z 30 stycznia 2014 r. sygn. akt Il FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r. sygn. akt Il FSK 1987/11; z 2 października 2013 r. sygn. akt Il FSK 2729/11).

Ciągłość zorganizowanego działania charakteryzująca działalność gospodarczą oznacza stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyprzedaż własnego majątku, posiadanego przez długi czas, lecz nabywanie rzeczy w celu ich dalszej sprzedaży. Zespół działań w odniesieniu do działalności handlowej oznacza zakup i sprzedaż, a nie samą sprzedaż. Pojęcie działalności gospodarczej nie obejmuje działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym, co zawsze dotyczy wyprzedaży własnego majątku, który nawet jeśli jest wieloskładnikowy z każdą kolejną sprzedażą zmniejsza się, nie można więc mówić w tej sytuacji o ciągłości. Ciągłość działań w przypadku działalności handlowej wymusza dokonywanie zakupów towarów, które będą następnie oferowane do sprzedaży. W judykaturze wskazuje się nadto, że o zaliczeniu konkretnej transakcji do działalności gospodarczej decyduje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości (tak NSA w wyrokach: z 3 października 2017 r. sygn. akt Il FSK 2346/15; z 9 marca 2016 r. sygn. akt Il FSK 1423/14; z 5 kwietnia 2016 r. sygn. akt Il FSK 379/14; z 25 września 2015 r. sygn. akt Il FSK 2043/13).

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do tego źródła zalicza się każdą sprzedaż incydentalną, jednorazową. Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania.

Niewątpliwie czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb własnych i swojej rodziny, nie mieszczą się w definicji działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskane z tytułu zbycia nieruchomości mogą zostać zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy ich zbycie następuje w warunkach charakterystycznych dla działalności gospodarczej. Takie transakcje mają charakter profesjonalny, zawodowy, tj. wykraczają poza czynności zwyczajowo podejmowane w ramach zwykłego zarządu przez właściciela składników majątkowych, kierującego się normalnymi w takich przypadkach zasadami gospodarności.

Reasumując, można stwierdzić, że działalność gospodarcza na rynku handlu nieruchomościami, to działalność, która:

a)   prowadzona jest w celach zarobkowych;

b)   prowadzona jest na własny rachunek podatnika;

c)   ma stały, zawodowy charakter.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego: Wnioskodawca nie nabył działki B (wcześniej działki 4/C, 7/C, 8/C i 9/C) w celu odsprzedaży - co może potwierdzać fakt, że jest jej właścicielem od 1999 r., nie stanowiła ona nigdy majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ani nie była w tym przedsiębiorstwie wykorzystywana. Wnioskodawca nie czerpał do tej pory pożytków z działki, nie była ona wykorzystywana w przedsiębiorstwach innych współwłaścicieli, ani przez osoby trzecie.

Nabycie działki nie stanowiło celu zarobkowego - na co wskazuje m.in. fakt, że działki 7/C i 9/C, z których powstała działka 101, Wnioskodawca nabył wskutek spadkobrania. Czynności podejmowane względem działki, takie jak np. scalenie czy uzyskanie dostępu do drogi publicznej, stanowią zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Uzbrojenie działki stanowiło inicjatywę właścicieli sieci i było niezależne od działań właścicieli działki. Na podobne okoliczności należy wskazać względem działek D/52, D/53, D/57 i D/59, które Wnioskodawca posiada od 1994 roku, działki nie stanowią majątku przedsiębiorstwa oraz nie są wykorzystywane w działalności zarobkowej. Podobnie działka E/3 nie stanowi majątku przedsiębiorstwa, nie była nabyta w celu dalszej odsprzedaży, a przychody uzyskiwane z dzierżawy działki Wnioskodawca opodatkowuje na zasadach przewidzianych dla najmu prywatnego, ryczałtem ewidencjonowanym.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawcę czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Powyższe oznacza, że planowana sprzedaż nie powinna być uznana za sprzedaż wykonywaną w ramach działalności gospodarczej. Tym samym jako sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat nie spowoduje powstania przychodu.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca wnosi o uznanie jego stanowiska w zakresie zadanych pytań za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

·      po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

·      po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

·      po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Pana nieruchomości, o których mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przeprowadzenia planowanej transakcji należy rozważyć, czy czynność ta zawierać będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy zawarcie umowy z biurem nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana sprzedaż nieruchomości, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe, bowiem nie nabył Pan nieruchomości, o których mowa we wniosku w celu ich odsprzedaży.

Z przedstawionego opisu sprawy oraz jego uzupełnienia wynika, że jest Pan wraz z żoną na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej właścicielem oraz współwłaścicielem następujących nieruchomości:

1.  udziału 1/2 w niezabudowanej działce gruntu nr B powstałej z połączenia działek 4/C, 7/C, 8/C i 9/C, które miało charakter porządkowy. 1/2 udziału w działkach 9/C i 7/C nabył Pan w spadku po zmarłym synu na podstawie postanowienia sądu z 4 listopada 1999 r. stwierdzającego nabycie spadku po zmarłym. Pana syn działkę 7/C nabył 25 kwietnia 1997 r., natomiast działkę 9/C 6 grudnia 1996 r. Z kolei udział 1/2 w działkach 4/C i 8/C nabył Pan 26 listopada 1999 r. Udziały w działkach 4/C, 7/C, 8/C i 9/C, nie stanowiły, ani nie stanowią majątku przedsiębiorstwa żadnego ze współwłaścicieli. Faktycznie na ww. działkach, jak i na działce B nie była prowadzona działalność gospodarcza. Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Na dzień złożenia wniosku działka nie jest zabudowana. Ani Pan, ani inni współwłaściciele, nie wystąpili o uzyskanie pozwolenia na budowę, objęcie działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Prace budowlane nie były tam prowadzone, działka pozostaje niezabudowana.

2.  niezabudowanych działek D/52, D/53, D/57 i D/59 powstałych na skutek podziału działki D/19, którą nabył Pan wraz z żoną w 1994 r. Zarówno w roku nabycia, jak i obecnie działki nie stanowią majątku przedsiębiorstwa. Do działek doprowadzone są sieci uzbrojenia terenu. W latach 2006-2013 próbował Pan wraz z żoną sprzedać niezabudowaną działkę D/53. W tym celu uzyskaliście pozwolenie na budowę obiektu o funkcji handlowej, które następnie było „przenoszone” na potencjalnych nabywających Do zawarcia umowy sprzedaży nigdy nie doszło. Działka pozostaje niezabudowana, nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy, żaden podmiot nie prowadzi tam działalności gospodarczej. Działki nie stanowią majątku przedsiębiorstwa Z B. B..

3.  niezabudowanej działki E/3. Prawo wieczystego użytkowania działki E/3 zostało nabyte 11 sierpnia 1995 r. W chwili nabycia prawa użytkowania wieczystego na działce znajdowały się nakłady poczynione na budowę budynku piekarni, przy czym budowę przerwano w 1989 r. i nigdy jej nie dokończono, zaś pozostałości po tej budowie usunął Pan wraz z żoną z gruntu w 2000 r., nie będąc inwestorami tej budowy. 3 października 1996 r. nabył Pan wraz z żoną prawo własności opisywanej nieruchomości. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nie były wydawane decyzje o warunkach zabudowy, ani pozwolenia na budowę. Działka ma dostęp do drogi publicznej, leży w zasięgu pełnego uzbrojenia technicznego. Właściciele nie uzbrajali działki od dnia jej nabycia. Od grudnia 2019 r. część działki jest dzierżawiona innemu przedsiębiorcy (podmiot niepowiązany) na prowadzenie tam komisu samochodowego. Przychody z dzierżawy opodatkowuje Pan ryczałtem ewidencjonowanym. Działka nie stanowi majątku przedsiębiorstwa Z B. B. i nie jest wykorzystywana w celach działalności gospodarczej współwłaścicieli.

Obecnie wraz z małżonką chce Pan zbyć nieruchomości opisane w pkt 1-3, przy czym jeśli chodzi o działki B i E/3 to sprzedaż ta jest dopiero planowana, współwłaściciele samodzielnie poszukują nabywcy na te działki, nie zostały zawarte żadne umowy dotyczące tych działek. Nabywcy będą poszukiwani poprzez publikowanie oferty w Internecie, niewykluczone, że zostanie zawarta umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Na dzień złożenia wniosku nie jest znany potencjalny kupujący, nie udzielono pełnomocnictw podmiotom trzecim do reprezentowania w postępowaniach sądowych lub/i administracyjnych. Z kolei jeśli chodzi o działki D/52, D/53, D/57 i D/59, to nabywca jest już znany: będzie to inny przedsiębiorca, który zamierza przeznaczyć działki na prowadzenie tam działalności gospodarczej (dalej: Nabywca). W 2025 r. planowane jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie uzyskanie przez Nabywcę pozwolenia na budowę. W tym celu Nabywca otrzyma od obecnych właścicieli, czyli Pana i Pana żony stosowne pełnomocnictwa, które okażą się niezbędne do uzyskania wymaganych pozwoleń. Umowa przenosząca własność zostanie zawarta po uzyskaniu przez potencjalnego kupującego prawomocnego pozwolenia na budowę. Ponadto wskazał Pan, że żadna z działek objętych wnioskiem nie była nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży. Działka D/19 została nabyta w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej, jednak zaczął ją Pan częściowo (wydzielona działka D/52 nieobjęta wnioskiem) wykorzystywać w zamierzonym celu dopiero w 2006 r. Przy nabyciu pozostałych działek małżonkom nie towarzyszył żaden konkretny cel, zamiar, czy plan co do sposobu ich wykorzystania.

Wskazał Pan również, że nie będzie angażował Pan środków zmierzających do podniesienia wartości działek. Nie podejmował Pan żadnych czynności marketingowych, nie zamieszczał Pan ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu. Potencjalny kupujący z własnej inicjatywy z panem się skontaktował. Ze środków uzyskanych ze sprzedaży zamierza Pan nabyć wraz z żoną inne nieruchomości. Niewykluczone, że będą one wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom.

W szczególności należy zauważyć, że nie podejmował oraz nie będzie podejmował Pan działań mających na celu przygotowanie wskazanych we wniosku nieruchomości do sprzedaży. Działki nie zaspokajały żadnych konkretnych celów, poza byciem lokatą kapitału. Nie zostały nabyte z zamiarem dalszej sprzedaży, o czym może świadczyć fakt, że jest Pan w ich posiadaniu ponad 20 lat. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które w najbliższym czasie chciałby Pan sprzedać, ponadto nie planuje Pan nabywania innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Działki, które zamierza Pan sprzedać nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej. W momencie nabycia nie miał Pan sprecyzowanego celu co do ich wykorzystywania na działalność gospodarczą, a co najwyżej liczył się Pan z takim zamiarem w przyszłości. Podjął Pan natomiast - należy przyjąć - racjonalną decyzję o zakwalifikowaniu przychodów z dzierżawy części działki do źródła przychodów innego niż działalność gospodarcza. Konsekwencje tej decyzji mają odniesienie również do skutków sprzedaży nieruchomości.

Całokształt podjętych przez Pana czynności sugeruje, że podjęte przez Pana działania należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości (z której zostały wydzielone działki) i sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży tych działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczął Pan na tych działkach działalności gospodarczej osobiste, a ich sprzedaż nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia. Zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Pana wskazanych we wniosku działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają zatem podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży nieruchomości do działalności gospodarczej.

Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, Pana działania są wystarczające do uznania, że sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości nie nosi przymiotów działalności gospodarczej.

Tym samym przychody ze sprzedaży nieruchomości nie będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

Skutki podatkowe sprzedaży działek nabytych w drodze umowy kupna i sprzedaży i działki, do której została zawarta umowa użytkowania wieczystego

Z opisu sprawy wynika, że część działek nabył Pan z żoną do wspólności majątkowej małżeńskiej w ramach umowy kupna i sprzedaży:

-     w 1999 r. udziały w działkach: 4/C i 8/C,

-     1994 r. działkę D/19, która została podzielona na działki: D/52, D/53, D/57 i D/59.

Natomiast do działki E/3 w 1995 r. zawarł Pan wraz z żoną umowę z Gminą, na mocy której staliście się użytkownikami wieczystymi działki. Z kolei w 1996 r. nabyliście prawo własności tej działki za środki pochodzące z majątku dorobkowego do majątku objętego małżeńską wspólnością majątkową.

Podkreślam, że użytkowanie wieczyste uregulowane zostało m.in. w art. 232 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), który stanowi, że:

Jest to prawo zbywalne, podlegające dziedziczeniu oraz egzekucji. Ponadto, nie można być jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności jest zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Dokonanego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nie należy więc utożsamiać z nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co za tym idzie za datę nabycia:

-     udziałów w działkach: 4/C i 8/C należy uznać 1999 r.,

-     działek D/52, D/53, D/57 i D/59 powstałych z podziału działki D/19 należy uznać 1994 r. i

-     działki E/3 – 1995 r., tj. dzień podpisania umowy użytkowania wieczystego tej działki.

Zatem sprzedaż ww. działek nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie.

Tym samym, sprzedaż przez Pana ww. działek nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Skutki podatkowe sprzedaży działek nabytych w drodze spadku

Z opisu sprawy wynika również, że udziały w działkach 9/C i 7/C działek nabył Pan w drodze spadku po zmarłym synu na podstawie postanowienia sądu z 4 listopada 1999 r. stwierdzającego nabycie spadku (Pana syn nabył te działki w 1996 r. i 1997 r.).

W myśl art. 10 ust. 5 powołanej ustawy:

Przejście majątku, a więc praw i obowiązków majątkowych zmarłego, na inne osoby fizyczne i prawne reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Art. 922 § 1 przywołanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 924 Kodeksu cywilnego:

Z art. 925 cytowanej ustawy wynika, że:

W świetle art. 926 § 1 wskazanej ustawy:

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Pojęcie „nabycie w drodze spadku”, użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia przez spadkodawcę.

Uwzględniając powyższe, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie minął, bowiem od końca roku, w którym Pana syn nabył wskazane nieruchomości upłynęło ponad pięć lat.

Zatem, przychód ze sprzedaży udziału w działkach 9/C i 7/C nabytych w drodze spadku po zmarłym synu również nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez wyroków sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.