Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.1090.2025.2.BM

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 5 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 stycznia 2026 r., pismem z 19 stycznia 2026 r. oraz pismem z 21 stycznia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm., dalej zwana ustawa o PIT).

Na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 z późn. zm.) wnosi Pani o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Jest Pani osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, poniżej przedstawiony zostanie wyczerpujący opis stanu faktycznego oraz pytania interpretacyjne wraz z Pani stanowiskiem w sprawie oceny prawnej.

Dnia 30 września 2025 roku na Pani rzecz została wydana interpretacja indywidualna w zakresie objęcia przedmiotowej sprzedaży podatkiem VAT. Dyrektor KIS jednoznacznie wskazał w interpretacji o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.629.2025.2.ESZ iż powyższa sprzedaż będzie zwolniona z podatku VAT.

W bieżącym roku (19 listopada) dokonała Pani sprzedaży działki położonej w powiecie (...), gmina (...), miejscowość (…) 1/1 o powierzchni 0,3507 ha, działka ta wchodzi w skład księgi wieczystej (…). Tym samym wydarzenie przyszłe opisane w pierwotnym zapytaniu doszło do skutku.

Jest Pani wyłączną właścicielką całości ww. nieruchomości od dnia 12 stycznia 2023 r. W pełni posiadania nieruchomości weszła Pani na podstawie zawartej ugody, stanowiącej umowę o częściowy podział majątku wspólnego, dział spadku i częściowe zniesienie współwłasności (ugoda ta obejmowała przekazanie udziału 3/4 we własności nieruchomości). Wcześniej posiadała Pani natomiast udział we własności nieruchomości wynoszący 1/4 (udział ten posiada Pani przez okres dłuższy niż 5 lat, licząc od momentu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości) na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego w dniu 24 listopada 2000 roku oraz umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 7 września 1993 roku.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Pani Spadkodawca, tj. A.A. (Pani ojciec), nabył współwłasność przedmiotowej nieruchomości wraz z Panią B.B. (Pani matką) w drodze zawartej umowy darowizny w formie aktu notarialnego w dniu 7 września 1993 r. Nabycie zostało objęte ustawową wspólnością majątkową małżeńską małżonków.

Pani Spadkodawca, tj. Pan A.A. zmarł 17 listopada 1999 roku.

W skład masy spadkowej wchodzą następujące składniki majątku:

• działka nr 1 (z której na skutek budowy (...) powstały działki 1/1 i 1/2 i działki 1/3, 1/4, 1/5 zostały wywłaszczone pod drogę (...)),
• działka nr 2,
• działka nr 3, na której stoi dom i budynki gospodarcze.

Spadkobiercami była Pani oraz B.B., tj. Pani matka. Udziały przysługujące spadkobiercom były równe tj. po 1/2 udziałów w składnikach majątku.

Zniesienie współwłasności na Pani rzecz nastąpiło 12 stycznia 2023 roku i dotyczyło działki oznaczonej numerem 1/1 oraz 1/2, której to podział nastąpił 25 marca 2022 roku.

Dodatkowo Pani na rzecz matki zrezygnowała z udziału w nieruchomości oznaczonej nr 3.

Również została zniesiona częściowo współwłasność działki oznaczonej nr 2, jednakże ostateczny podział nie został zrealizowany. Planowany (niezrealizowany) podział projektowanej działki prezentuje się w następujący sposób:

• powierzchnia 0,9000 ha o wymiarach iloczynu 200 m długości i 45 m szerokości od północnej strony działki 2, zaznaczonej kolorem pomarańczowym na mapie stanowiącej załącznik do aktu notarialnego, która to powstała w wyniku podziału działki 2 nabyła Pani;
• powierzchnię około 2,9800 ha, powstałej po podziale działki nr 2 zaznaczonej kolorem zielonym na mapie stanowiącej załącznik do aktu notarialnego nabyła Pani matka.

W ramach zniesionych współwłasności nie nastąpiły żadne dodatkowe opłaty na rzecz żadnej ze stron.

Pragnie Pani podkreślić, że niezależnie od powyżej opisanego zniesienia współwłasności działek, przedmiotowa sprzedaż dotyczy jedynie działki oznaczonej nr 1/1 o powierzchni 0,3507 ha, działka ta wchodzi w skład księgi wieczystej (…).

Wartość majątku otrzymanego w wyniku częściowego zniesienia współwłasności mieściła się w wartości majątku jaki przysługiwał Pani w spadku.

Wartość nabytego majątku przez Panią w drodze częściowego podziału majątku, działu spadku i zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości majątku jaki przysługiwał Pani pierwotnie w całej masie spadkowej.

Nie prowadziła Pani działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Na przedmiotowych nieruchomościach dokonała Pani następujących czynności administracyjnych:

• uzyskała zaświadczenie wydane w dniu 10 stycznia 2023 roku z upoważnienia Wojewody (…), znak (…), z treści którego wynika, że decyzją Wojewody (…) numer (…) z dnia 7 sierpnia 2019 roku, znak (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. „(…)”, działka o numerze ewidencyjnym 1 z obrębu (...), gmina (...) została podzielona na działki ewidencyjne numer 1/3, 1/4, 1/5 (działki zostały przejęte pod inwestycję), działki ewidencyjne numer 1/1 i 1/2 pozostają przy dotychczasowym właścicielu;
• uzyskała decyzję wydaną w dniu 23 marca 2021 roku z upoważnienia Ministra (...), znak sprawy (…), z treści której wynika, że na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego oraz art. 11g ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zwanej dalej „specustawą drogową”, po rozpatrzeniu odwołań osób wymienionych w tej decyzji od decyzji Wojewody (…) numer (…) z dnia 7 sierpnia 2019 roku, znak (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: „(…)”, m.in. ustalono w rozstrzygnięciu zaskarżonej decyzji w miejsce uchylenia na stronach 4-6 nowego zapisu „działki przeznaczone pod budowę/przebudowę sieci uzbrojenia terenu, urządzeń wodnych lub urządzeń melioracji wodnych szczegółowych, przebudowę innych dróg publicznych, budowę/przebudowę zjazdów, a także rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania, niewchodzących w skład projektowanego pasa drogowego (jeśli w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ulegają podziałowi) przeznaczone pod budowę/przebudowę/rozbiórkę]: m.in. położona w gminie (...) działka numer 1 (1/1, 1/2)”;
• uzyskała decyzję numer (…) wydaną w dniu 25 marca 2022 roku z upoważnienia Starosty (…), znak (…), z treści której wynika, że Starosta (…) orzekł o wprowadzeniu zmian w ewidencji gruntów i budynków, obręb (…), gmina (…) polegających na wydzieleniu z działki ewidencyjnej numer 1 o powierzchni 0,6309 ha działek numer:
• 1/1 o powierzchni 0,35 ha, użytki gruntowe: „RIIIa” o powierzchni 0,31 ha, „RIIIb” o powierzchni 0,04 ha;
• 1/3 o powierzchni 0,0458 ha, użytek gruntowy: „Tp” o powierzchni 0,0458 ha;
• 1/4 o powierzchni 0,1092 ha, użytek gruntowy: „Tp” o powierzchni 0,1092 ha;
• 1/5 o powierzchni 0,0357 ha, użytek gruntowy: „Tp” o powierzchni 0,0357 ha;
• 1/2 o powierzchni 0,09 ha, użytek gruntowy: „RIIIa” o powierzchni 0,09 ha.

Poza ww. działaniami nie dokonywała Pani żadnych prac.

Miała Pani podpisaną umowę (wraz z innymi sprzedającymi) z agencją nieruchomości. Jednakże Pani klient zgłosił się do Pani bezpośrednio, w konsekwencji czego agencja nie brała faktycznego udziału w transakcji ani nie otrzymała wynagrodzenia.

W przeszłości nie dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości.

Posiada Pani jedną nieruchomość na sprzedaż, której to ogłoszenie o możliwości nabycia na dzień odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku jest opublikowane. Jednakże podkreśla Pani, że nie zajmuje się profesjonalnie handlem nieruchomościami, a planowana sprzedaż ma charakter zarządu majątkiem prywatnym.

Precyzując powyższe pragnie Pani wskazać, że nie planuje Pani dalszych sprzedaży nieruchomości, za wyjątkiem tej, która oprócz sprzedanej nieruchomości jest aktualnie na sprzedaż, czyli jeszcze jednej względem tej opisanej we wniosku. Nie jest Pani jednak w stanie wskazać daty sprzedaży drugiej nieruchomości, ponieważ nie znalazła Pani jeszcze nabywcy.

Pytania

1.  Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w części dotyczącej udziału 1/4 objętej na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego w dniu 24 listopada 2000 roku oraz umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 7 września 1993 roku nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a ustawy o PIT?

2.  Czy sprzedaż pozostałej części przedmiotowej nieruchomości, tj. dotyczącej udziału 3/4 objętego na podstawie zawartej ugody, stanowiącej umowę o częściowy podział majątku wspólnego, dział spadku i częściowe zniesienie współwłasności nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

Stoi Pani na stanowisku, że przedmiotowa sprzedaż nieruchomości w części dotyczącej udziału 1/4 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a ustawy o PIT, ze względu na fakt posiadania przedmiotowej nieruchomości ponad pięć lat przed rokiem, w którym dokonała Pani zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Ad. 2

Stoi Pani na stanowisku, że przedmiotowa sprzedaż nieruchomości w części dotyczącej udziału 3/4 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a ustawy o PIT.

Uzasadnienie do pytania nr 1 i pytania nr 2

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Regulacja ta formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie określonych w przepisie składników majątkowych przed upływem pięcioletniego okresu powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Jednocześnie ustawodawca zastrzegł, że norma ta ma zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy sprzedaż nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej. 

W przedstawionym stanie faktycznym nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, a sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach majątku prywatnego, co zostało przez Panią wyraźnie wskazane. Sprzedana działka była gruntem ornym zarówno według ewidencji gruntów i budynków, jak i księgi wieczystej. Okoliczność, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren ten przeznaczony jest pod zabudowę produkcyjną, pozostaje bez wpływu na kwalifikację źródła przychodu, ponieważ decydujące znaczenie - na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT - ma moment oraz sposób nabycia nieruchomości, a nie jej przeznaczenie planistyczne.

W sprawie kluczowe jest ustalenie, kiedy i w jakiej części nabyła Pani zbyte nieruchomości. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym nabyła Pani 1/4 udziału w nieruchomości na ponad 5 lat przed sprzedażą, pozostały udział wynoszący 3/4 nabyła w dniu 12 stycznia 2023 r. na podstawie ugody, regulującej częściowy podział majątku wspólnego, częściowy dział spadku oraz częściowe zniesienie współwłasności.

Oznacza to, że w odniesieniu do udziału 1/4 pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, upłynął, a sprzedaż tej części nie generowała obowiązku podatkowego.

W odniesieniu do pozostałego udziału w nieruchomości, który wynosił 3/4 należy patrzeć na całość nieruchomości, a nie jedynie fakt nabycia tego udziału. Oznacza to, że w posiadaniu nieruchomości jest Pani od ponad 5 lat, a od krótszego terminu uzyskała pozostałą część, która to nie powinna determinować powstania obowiązku podatkowego w tym zakresie. Całość sprzedanej nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo, sprzedaż ta nie nosi cech działalności gospodarczej. Nie podejmowała Pani żadnych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, takich jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie, uzyskiwanie decyzji administracyjnych czy podział geodezyjny. Nie prowadziła także obrotu nieruchomościami w sposób zorganizowany i powtarzalny - jak wskazano, nie sprzedawała wcześniej żadnych nieruchomości i nie planuje dalszych sprzedaży nieruchomości, za wyjątkiem tej, która oprócz sprzedanej nieruchomości jest aktualnie na sprzedaż, czyli jeszcze jednej względem tej opisanej we wniosku. Nie jest Pani jednak w stanie wskazać daty sprzedaży drugiej nieruchomości, ponieważ nie znalazła Pani jeszcze nabywcy. Istotne jest również to, że to kupujący sam zgłosił się do Pani z propozycją zakupu, co dodatkowo potwierdza brak charakteru profesjonalnego i handlowego.

W świetle powyższego sprzedaż nieruchomości dokonana przez Panią nie stanowi działalności gospodarczej, w konsekwencji czego należy zakwalifikować daną transakcję do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a ustawy o PIT - podatek od sprzedaży nie wystąpi ze względu na posiadanie udziału w nieruchomości od ponad 5 lat odpowiednio przez Panią (w części dotyczącej 1/4) oraz przez Pani spadkodawcę w pozostałej części, co przekłada się na prawo do zwolnienia od zbycia całości, niezależnie od momentu nabycia pozostałego udziału w nieruchomości na podstawie zawartej ugody, stanowiącej umowę o częściowy podział majątku wspólnego, dział spadku i częściowe zniesienie współwłasności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Tak więc przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powzięła Pani wątpliwość, czy przychód ze sprzedaży udziałów w nieruchomości – działce 1/1 - stanowić będzie dla Pani przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Panią nieruchomości, tj. działki 1/1, wygenerował przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pani działania, fakt, że: sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie długiego czasu od ich nabycia, nie podejmowała Pani ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży przedmiotowych udziałów w Nieruchomości (ponoszenia nakładów, dzięki którym stałyby się one szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców; podejmowania działań marketingowych) sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pani działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyła Pani udziałów w ww. nieruchomości w celu ich odsprzedaży, nie prowadziła i nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Także, całokształt okoliczności, zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Okoliczności dotyczące nabycia udziałów w ww. nieruchomości i jej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży udziałów w nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Sprzedaż udziałów w nieruchomości – działce 1/1 nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia. Zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Panią wskazanych we wniosku udziałów w ww. nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Zatem sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, nie spowodowała powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym przychód z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu przewidzianemu dla przychodów osiąganych z prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabycie nieruchomości w spadku

Stosownie do art. 10 ust. 5 powołanej ustawy:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

W myśl art. 924 tej ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 925 ww. ustawy:

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Od dnia 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. – od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca).

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Nabycie nieruchomości w dziale spadku

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 1037 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Jeżeli zatem wartość nieruchomości lub prawa (udziałów w nieruchomości lub prawie) nabytych w wyniku działu spadku jest zgodna z udziałem posiadanym przed działem spadku – nie następuje nabycie, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem, jak i stan jej majątku osobistego. Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości lub prawie nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości lub prawa w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabycie nieruchomości lub prawa w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem. Bezsprzeczne jest, że udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału (jeżeli nabywa majątek w dziale spadku o wartości większej od swojego udziału w spadku) były własnością pozostałych spadkobierców. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw aż do momentu działu spadku.

Wobec tego nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców (współwłaścicieli), należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak więc co do zasady, dział spadku jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tej czynności prawnej podatnik otrzymuje rzecz lub prawo, którego wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał w dzielonej masie spadkowej.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku lub zniesienia współwłasności nieruchomości lub prawa, należy przyjąć więc datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku działu lub zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat.

Podkreślam, że dział spadku jest czynnością dokonywaną wyłącznie między samymi spadkobiercami dziedziczącymi po tym samym spadkodawcy. Dział spadku jest czynnością wtórną, wynikającą z podziału majątku spadkowego, a zatem nie jest tą samą czynnością co zniesienie współwłasności.

Zniesienie współwłasności

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Natomiast w myśl art. 210 ustawy Kodeks cywilny:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

W świetle art. 211 i art. 212 ustawy Kodeks cywilny, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części ilu jest współwłaścicieli z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którą nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
• wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku lub zniesienia współwłasności nieruchomości, należy przyjąć więc datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku działu lub zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat.

Skutki podatkowe sprzedaży przez Panią udziałów w działce 1/1

Przystępując do oceny skutków podatkowych planowanej sprzedaży nieruchomości należy odnieść się do dat nabycia poszczególnych udziałów w nieruchomości.

W odniesieniu do 1/4 udziału w nieruchomości nabytej w spadku po Pani ojcu, przy obliczaniu pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uwzględnić moment nabycia nieruchomości do wspólności majątkowej małżeńskiej przez Pani Spadkodawcę (Pani ojca) – zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro Pani ojciec nabył udział w nieruchomości w 1993 r., to pięcioletni termin, o którym mowa w ww. przepisach niewątpliwie upłynął.

Pozostałe 3/4 udziału nabyła Pani w wyniku ugody regulującej częściowy podział majątku wspólnego, działu spadku i częściowego zniesienia współwłasności.

Jak wskazała Pani we wniosku, skoro w wyniku powyższych czynności, wartość nabytego przez Panią majątku nie przekroczyła wartości majątku jaki przysługiwał Pani pierwotnie w całej masie spadkowej, to w momencie jego dokonania, tj. w 2023 r. nie doszło do nowego nabycia przez Panią przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie w 2025 r. przez Panią nieruchomości - działki nr 1/1 - zarówno w części odpowiadającej udziałom nabytym w spadku po Pani ojcu jaki i w części odpowiadającej udziałom nabytym w wyniku ugody regulującej częściowy podział majątku wspólnego, działu spadku i częściowego zniesienia współwłasności, nie stanowi dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, nie ciążył na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości.

Zatem Pani stanowisko uznałem w całości za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.