Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.113.2026.2.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• nieprawidłowe – w zakresie braku powstania przychodu z tytułu umorzenia kredytu w części, w jakiej kredyt został zaciągnięty na cele mieszkaniowe;
• prawidłowe – w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 20 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 10 marca 2026 r. (4 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 29 sierpnia 2008 r. Pani AA zawarła z (…) Bank S.A. z siedzibą w (…), Oddział (…), umowę kredytu hipotecznego nr (…), indeksowanego do CHF, sporządzoną w dniu 19 sierpnia 2008 r. (dalej „Umowa”).

Umowę kredytu zawarto z (…) Bank S.A. z siedzibą w (…), wpisanym do rejestru przedsiębiorców pod numerem KRS (…). W dacie zawarcia Umowy bank ten prowadził działalność na podstawie ustawy Prawo bankowe i podlegał państwowemu nadzorowi właściwego organu, tj. Komisji Nadzoru Bankowego, a następnie Komisji Nadzoru Finansowego.

W 2010 r. (…) Bank S.A. połączył się z (…) Bank S.A., tworząc (…) Bank S.A. (dalej „Bank”). (…) Bank S.A. z siedzibą w (…) był bankiem krajowym działającym na podstawie Prawa bankowego i pozostawał pod bieżącym nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego.

Postanowieniem z 20 lipca 2023 r. Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) do spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych, ogłosił upadłość (…) BANK S.A. w upadłości z siedzibą w (…), wskazując, że funkcję sędziego komisarza będzie pełnił sędzia, funkcję zastępcy sędziego komisarza będzie pełnił sędzia, oraz wyznaczając syndyka masy upadłości w osobie BB (numer licencji (…)).

Przedmiotem Umowy było udzielenie Kredytobiorcy kredytu w kwocie 1.550.000,00 PLN, indeksowanego kursem CHF, na warunkach określonych w Umowie Kredytu oraz Regulaminie. Umowa nie precyzuje sposobu przeliczenia kwoty kredytu wyrażonej w PLN na jej równowartość w CHF. Kredyt został przeznaczony na sfinansowanie zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, pokrycie kosztów jej wykończenia oraz refinansowanie zadatku, zgodnie z postanowieniami Umowy dotyczącymi przeznaczenia kredytu.

Kredytowana nieruchomość została nabyta na podstawie aktu notarialnego, repertorium A nr (…). Jest to lokal mieszkalny położony w (…) przy ul. (…).

Nabyła Pani ten lokal wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny. Lokal został nabyty z zamiarem wykorzystywania go w przyszłości jako docelowego miejsca Pani zamieszkania, w szczególności w późniejszym etapie życia. Obecnie jest zamieszkiwany przez Pani syna. Nie zamieszkuje Pani obecnie w tym lokalu.

Podkreśla Pani ponadto, że lokal nigdy nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ani nie był wynajmowany.

Cel Umowy w samym tekście został wskazany następująco:

㤠2 ust. 2. Przeznaczenie kredytu:

a)  zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, w wysokości 1.233.008,10 PLN, na rachunek Dewelopera wskazany w „Dyspozycji Uruchomienia Środków", zgodnie z „Harmonogramem Wypłaty Transz", z zastrzeżeniem, iż Kredytobiorca zobowiązany jest do uregulowania ewentualnych niedopłat powstałych w wyniku naliczenia przez Dewelopera odsetek za zwłokę w zapłacie ceny, bądź podwyższenia ceny zakupu, oraz że wszelkie wpłaty dokonywane przez Kredytobiorcę nie uwzględnione w niniejszej Umowie Kredytu Kredytobiorca rozliczy samodzielnie z Deweloperem, chyba że na bazie przedłożonych dowodów wpłaty Bank postanowi inaczej,

b)  wykończenie, w wysokości 300.000,00 PLN, na dowolny rachunek wskazany przez Kredytobiorcę w „Dyspozycji Uruchomienia Środków", zgodnie z „Harmonogramem Wypłaty Transz",

c)  refinansowanie zadatku, w wysokości 16.991,90 PLN, na dowolny rachunek wskazany przez Kredytobiorcę w „Dyspozycji Uruchomienia Środków", zgodnie z „Harmonogramem Wypłaty Transz"."

Ostatecznie Bank wypłacił kapitał w łącznej wysokości 1.310.000,00 PLN, co po przeliczeniu przez Bank odpowiadało kwocie 628.478,82 CHF. Bank więc wypłacił kwotę niższą niż zakładała Umowa kredytu. Rozbieżność wynikała ze zmniejszenia się potrzeb finansowych kredytobiorcy w zakresie lit. b celu kredytu. Wypłata nastąpiła w dwóch transzach. Pierwsza transza została wypłacona w dniu 8 września 2008 r. w wysokości 1.250.000,00 PLN i obejmowała realizację celów wskazanych w § 2 ust. 2 lit. a oraz lit. c Umowy, tj. zakup lokalu mieszkalnego przy ul. (…) oraz refinansowanie zadatku na nabycie tej nieruchomości.

Druga transza została wypłacona w dniu 17 listopada 2008 r. w wysokości 60.000,00 PLN i została przeznaczona na cel określony w § 2 ust. 2 lit. b Umowy, tj. wykończenie, przystosowanie do warunków mieszkalnych nieruchomości przy ul. (…).

W konsekwencji nie została wypłacona pozostała część kredytu w kwocie 240.000,00 PLN, przewidziana w § 2 ust. 2 lit. b Umowy.

Kredyt został zabezpieczony hipoteką kaucyjną ustanowioną na kredytowanej nieruchomości.

Kredyt w całości służył sfinansowaniu jednej inwestycji mieszkaniowej i nie został wykorzystany na jakąkolwiek inną inwestycję. Nie zaciągała Pani również innych kredytów hipotecznych na finansowanie tej nieruchomości.

W związku z zakwestionowaniem ważności Umowy wniosła Pani pozew do Sądu (…) w (…). Sprawa z Pani powództwa toczy się pod sygn. akt (…).

W związku z toczącym się postępowaniem Bank zaproponował zawarcie ugody (dalej „Ugoda"), której celem jest zakończenie sporu dotyczącego Umowy. Zgodnie z postanowieniami propozycji Ugody, jest ona oparta o następujące warunki:

1.  przeliczenie Kredytu tak, jakby od daty zawarcia umowy był kredytem Złotowym, ze stałym oprocentowaniem wynoszącym 2,98%;

2.  przeliczenia walut, w przypadku spłat dokonanych w walucie kredytu (CHF), oparte były na średnim kursie NBP z daty operacji;

3.  uznanie Kredytu za spłacony w całości i zwolnienie kredytobiorcy z pozostałego długu;

4.  umorzenie zobowiązań kredytobiorcy w księgach Banku,

5.  zrzeczenie się przez Państwa wszelkich roszczeń z tytułu Kredytu lub bezpodstawnego wzbogacenia względem Banku;

6.  zobowiązanie do cofnięcia pozwu oraz cofnięcia zgłoszenia wierzytelności, zarówno przez kredytobiorcę, jak i przez Syndyka;

7.  wydanie listu mazalnego (o ile nie został już wystawiony) oraz odpowiednim udokumentowaniu w Biurze Informacji Kredytowej S.A. (BIK) faktu zakończenia umowy kredytu.

Zgodnie z księgami rachunkowymi Banku, kwota Pani zadłużenia wynosi około 2.089.955,69 PLN. Ugoda może zostać zawarta za dopłatą w wysokości 211.911,58 PLN, co ma doprowadzić do całkowitej spłaty wypłaconego kapitału. Oznacza to, że po dokonaniu dopłaty Pani zadłużenie wobec Banku będzie wynosiło 1.878.044,11 PLN.

Jednocześnie pragnie Pani wskazać następujące okoliczności:

Nabyła Pani nieruchomość na podstawie aktu notarialnego, repertorium A nr (…). Zgodnie z umową przeniesienia własności nabyła Pani lokal mieszkalny nr (…) za cenę 1.268.559,90 PLN. Ponadto, na mocy tej samej umowy, nabyła Pani również komórkę lokatorską za cenę 16.049,10 PLN oraz dwa miejsca postojowe za cenę 85.400,00 PLN. Łączna wartość nabycia wyniosła zatem 1.370.009,00 PLN.

Zgodnie z treścią umowy wpłaciła Pani na poczet ceny kwotę 137.000,90 PLN ze środków własnych, wobec czego była zobowiązana do zapłaty pozostałej części ceny w wysokości 1.233.008,10 PLN.

Kwota 1.233.008,10 PLN stanowiła kwotę kredytowaną i odpowiadała kwocie wskazanej w § 2 ust. 2 lit a Umowy. Dodatkowo, część wydatku poniesionego przez Panią ze środków własnych została refinansowana na podstawie § 2 ust. 2 lit c Umowy. Refinansowaniem objęto jednak wyłącznie część wydatku poniesionego na nabycie lokalu mieszkalnego, nie zaś całość, albowiem udział środków własnych w nabyciu lokalu mieszkalnego wynosił 35.551,80 PLN, natomiast refinansowaniu podlegała kwota 16.991,90 PLN.

Mając na uwadze powyższe, wskazuje Pani, że kredyt wypłacony na podstawie Umowy nie został przeznaczony na nabycie komórki lokatorskiej ani miejsc postojowych.

Podkreśla Pani również, że Ugoda nie została jeszcze podpisana, natomiast planowany termin jej zawarcia przypada na 2026 r.

Nie korzystała Pani dotychczas z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego lub kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych hipotecznie, o którym mowa w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2024 r., zmieniającym rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów, przychodów, związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 102 ze zm.).

Podsumowując:

Zaciągnęła Pani kredyt mieszkaniowy w celu nabycia oraz dostosowania lokalu mieszkalnego do warunków mieszkalnych, a także w celu refinansowania części wydatków poniesionych z własnego majątku na nabycie tego lokalu.

Umowa nabycia lokalu obejmowała również zakup komórki lokatorskiej, stanowiącej lokal niemieszkalny, oraz miejsc postojowych, przy czym ani komórka lokatorska, ani miejsca postojowe nie były w żadnym zakresie finansowane kredytem.

Kwestionuje Pani ważność Umowy kredytu, w związku z czym Bank zaproponował zawarcie Ugody mającej na celu zakończenie sporu pomiędzy stronami. Ugoda przewiduje przeliczenie kredytu, zakończenie Umowy za dopłatą, z tytułu wyrównania do wypłaconego kapitału, oraz umorzenie pozostałego po dopłacie salda Pani zadłużenia. Jeżeli Ugoda zostanie zawarta, planowany termin jej podpisania przypada na 2026 r.

Umowa kredytu została zawarta przed 2015 r., kredyt został udzielony przez podmiot podlegający nadzorowi organów państwowych, a jego spłata została zabezpieczona hipoteką kaucyjną ustanowioną na kredytowanej nieruchomości.

Uzupełnienie

Kredytowana nieruchomość została nabyta na podstawie aktu notarialnego, repertorium A nr (…). Jest to lokal mieszkalny położony w (…) przy ul. (…).

Cel Umowy w samym tekście został wskazany następująco: § 2 ust. 2. Przeznaczenie kredytu: a. zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, w wysokości 1.233.008,10 PLN.

Pierwsza transza została wypłacona w dniu 8 września 2008 r. w wysokości 1.250.000,00 PLN i obejmowała realizację celów wskazanych w § 2 ust. 2 lit. a oraz lit. c Umowy, tj. zakup lokalu mieszkalnego przy ul. (…) oraz refinansowanie zadatku na nabycie tej nieruchomości. Druga transza została wypłacona w dniu 17 listopada 2008 r. w wysokości 60.000,00 PLN i została przeznaczona na cel określony w § 2 ust. 2 lit. b Umowy, tj. wykończenie, przystosowanie do warunków mieszkalnych nieruchomości przy ul. (…).

Nabyła Pani nieruchomość na podstawie aktu notarialnego, repertorium A nr (…). Zgodnie z umową przeniesienia własności nabyła Pani lokal mieszkalny nr (…) za cenę 1.268.559,90 PLN. Ponadto, na mocy tej samej umowy, nabyła Pani również komórkę lokatorską za cenę 16.049,10 PLN oraz dwa miejsca postojowe za cenę 85.400,00 PLN. Łączna wartość nabycia wyniosła zatem 1.370.009,00 PLN.

Zgodnie z treścią umowy wpłaciła Pani na poczet ceny kwotę 137.000,90 PLN ze środków własnych, wobec czego była zobowiązana do zapłaty pozostałej części ceny w wysokości 1.233.008,10 PLN.

Kwota 1.233.008,10 PLN stanowiła kwotę kredytowaną i odpowiadała kwocie wskazanej w § 2 ust. 2 lit. a Umowy.

Mając powyższe na uwadze, wyjaśniła Pani, że „zakup nieruchomości na rynku pierwotnym", o którym mowa w Umowie kredytu, dotyczył wyłącznie nabycia lokalu mieszkalnego położonego w (...) przy ul. (…).

Obok lokalu mieszkalnego, na podstawie jednego aktu notarialnego nabyła Pani również komórkę lokatorską oraz dwa miejsca postojowe. Podkreślenia wymaga jednak, że te składniki nie były finansowane kredytem udzielonym na podstawie Umowy, zostały nabyte z Pani środków własnych. Również refinansowana kredytem zaliczka na poczet nabycia nieruchomości dotyczyła wyłącznie lokalu mieszkalnego.

Jest Pani jedynym kredytobiorcą, co zresztą wynika z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku o interpretację:

„W dniu 29 sierpnia 2008 r. Pani AA zawarła z (…) Bank S.A. z siedzibą w (…), Oddział (…), umowę kredytu hipotecznego nr (…), indeksowanego do CHF, sporządzoną w dniu 19 sierpnia 2008 r. (dalej „Umowa")."

Zakup komórki lokatorskiej oraz miejsc postojowych o łącznej cenie 101.449,10 PLN został sfinansowany w całości z Pani środków własnych. Jak wskazano w odpowiedzi na pyt. 1 lit. a), kredytowana była wyłącznie nieruchomość mieszkalna, tj. lokal mieszkalny nr (…).

Miejsca postojowe, jak również komórka lokatorska, nie są ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego. Zostały one ujawnione w odrębnej księdze wieczystej, założonej dla lokalu garażowego.

Komórka lokatorska znajduje się w części garażowej budynku. Nie stanowi ona pomieszczenia przynależnego ujawnionego w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego, ani nie jest w tej księdze wpisana.

W akcie notarialnym wyodrębniono odrębnie cenę za lokal mieszkalny, odrębnie cenę za komórkę lokatorską, a także odrębnie cenę za miejsca postojowe, co wynika wprost z aktu notarialnego, § 3 ust. 4.

Kwota umorzenia, o której mowa w opisie zdarzenia przyszłego, będzie obejmowała wyłącznie redukcję zadłużenia z tytułu kapitału oraz odsetek wynikających z Umowy kredytu.

Umorzenie nie będzie obejmowało żadnych innych należności ubocznych lub kosztów związanych z obsługą kredytu. W szczególności umorzeniem nie będą objęte: prowizje, składki ubezpieczeniowe, opłaty dodatkowe, opłaty jednorazowe lub cykliczne, koszty windykacyjne, opłaty za czynności banku, ani jakiekolwiek inne opłaty.

W skład umorzenia nie będą wchodziły również odsetki karne, w tym odsetki od zadłużenia przeterminowanego, wobec czego kwestie zasad ich naliczania określonych w Umowie kredytu pozostają bez wpływu na niniejszy wniosek.

Podsumowując, kwota umorzenia będzie dotyczyć wyłącznie części niespłaconego kapitału oraz odsetek, bez jakichkolwiek dodatkowych opłat, ubezpieczeń i innych należności.

Pytanie

Czy w związku z planowanym zawarciem Ugody pomiędzy Panią a Bankiem, na mocy której Bank umorzy pozostałą do spłaty część kredytu hipotecznego, po Pani stronie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w zakresie, w jakim kredyt nie został zaciągnięty w celu refinansowania zadatku?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, kwota umorzonego długu wynikająca z Ugody zawartej z Bankiem nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w części, w jakiej kredyt został udzielony na nabycie oraz dostosowanie lokalu mieszkalnego, z uwagi na zastosowanie § 1 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów, przychodów, związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 102 ze zm.).

Natomiast w części, w jakiej kredyt został przeznaczony na refinansowanie zadatku, tj. w 1,29% (co wynika z ilorazu 16.991,90/1.310.000,00 pomnożonego przez 100%), nie będzie Pani mogła skorzystać z zaniechania poboru podatku, o którym mowa powyżej, ponieważ mimo bezpośredniego związku z celem nabycia lokalu, kwota refinansowania nie będzie stanowiła wydatków, o których mowa w art. 21 ust 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, ze zm.).

Zgodnie z § 1 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 102 ze zm. dalej również "Rozporządzenie").

Zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy:

a)  kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego - gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz

b)  osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit a inwestycji mieszkaniowej.

Powyższe zaniechanie poboru podatku znajdzie zastosowanie do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe i zabezpieczonych hipotecznie, udzielonych przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw, w przypadku, gdy osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a) inwestycji mieszkaniowej (§ 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ww. rozporządzenia. Ponadto zgodnie z § 1 ust. 3 Rozporządzenia w przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej również „Ustawa o PIT” Dz. U. z 2025 r. poz. 163, ze zm.), zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.

Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stoi Pani na stanowisku, że spełnia wszystkie warunki do zastosowania zaniechania poboru podatku dochodowego, o którym mowa w § 1 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r., w zakresie, w jakim kredyt nie dotyczył refinansowania zadatku.

Umorzenie nastąpi w ramach Ugody dotyczącej umowy kredytu zabezpieczonego hipoteką kaucyjną, zawartej w dniu 29 sierpnia 2008 r. Kredyt został udzielony przez (…) Bank S.A. i był przeznaczony na nabycie lokalu mieszkalnego oraz jego dostosowanie do warunków mieszkalnych, w tym remont, co mieści się w katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe wskazanym w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT.

Kredyt został udzielony wyłącznie na wydatki związane z jedną nieruchomością, przy czym nieruchomość ta nie była finansowana żadnym innym kredytem hipotecznym. Była Pani jedyną kredytobiorczynią i nie korzystała Pani wcześniej z zaniechania poboru podatku na podstawie powołanego rozporządzenia. Bez znaczenia pozostaje okoliczność, że na podstawie umowy sprzedaży lokalu nabyła Pani również komórkę lokatorską oraz miejsca postojowe, ponieważ w tym zakresie, a także częściowo w zakresie nabycia samego lokalu mieszkalnego, cena została uiszczona ze środków własnych. W konsekwencji komórka lokatorska oraz miejsca postojowe nie były finansowane kredytem wypłaconym na podstawie Umowy, której dotyczy Ugoda.

Jednocześnie, w zakresie, w jakim kredyt został zaciągnięty na częściowe refinansowanie wydatku poniesionego ze środków własnych, nie będzie Pani uprawniona do skorzystania z zaniechania poboru podatku. Tym samym, dla potrzeb ustalenia przychodu powstałego wskutek umorzenia, konieczne jest wyodrębnienie tej części umorzonego zobowiązania, która przypada na kwotę kredytu przeznaczoną na wydatki niewchodzące do katalogu z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o P1T, poprzez ustalenie proporcji tej części kredytu do całkowitej kwoty wypłaconego kredytu.

Mając powyższe na uwadze, wskazuje Pani, że nie zachodzą przeszkody do zastosowania zaniechania poboru podatku dochodowego w odniesieniu do umorzonej wierzytelności. Skoro umorzenie dotyczy kredytu hipotecznego udzielonego na cele mieszkaniowe, a wszystkie istotne warunki wynikające z rozporządzenia zostały spełnione, po Pani stronie nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w zakresie, w jakim kredyt został zaciągnięty na cele mieszkaniowe, tj. w 98,71%.

Pani zdaniem, mając na względzie powyższe, należy uznać Pani stanowisko za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły dotyczące opodatkowania

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 11 ust. 1 cytowanej ustawy:

Jak wynika z powołanego przepisu, ustawodawca przyjął zasadę, że przychodem są:

•      pieniądze i wartości pieniężne, które zostały otrzymane przez podatnika – tj. takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik rzeczywiście „dostał, odebrał, zainkasował, objął w posiadanie”;

•      pieniądze i wartości pieniężne, które zostały postawione do dyspozycji podatnika – tj. takie przysporzenia, które zostały mu faktycznie udostępnione/przekazane do odbioru; takie pieniądze i środki pieniężne, które podatnik ma możliwość włączyć do swojego władztwa, a więc ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy i wartości pieniężnych i nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone pieniądze i wartości pieniężne do dyspozycji podatnika.

Pojęcie przychodu wiąże się zatem z przysporzeniem majątkowym po stronie podatnika, z wartością wchodzącą do jego majątku. Przychodami w rozumieniu art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być tylko takie świadczenia, które nie mają charakteru zwrotnego. Skoro bowiem przychód jest określonym przyrostem majątkowym po stronie podatnika jego otrzymanie musi mieć charakter definitywny.

Za przychody należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika.

Dla celów podatkowych przyjmuje się, że nieodpłatne świadczenie obejmuje każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności podmiotów, których skutkiem jest przysporzenie majątku innej osoby, mające konkretny wymiar finansowy.

Ustawodawca tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń w oparciu o kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł przychodów. W języku powszechnym mianem „źródła” określane jest „to, co stanowi początek czegoś”, „przyczyna czegoś”, a synonimami tego pojęcia są m.in. czynnik sprawczy, powód, pochodzenie.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Wskazała Pani, że na podstawie proponowanej ugody bank umorzy Pani zadłużenie. Powzięła Pani wątpliwość, jakie będą dla Pani skutki podatkowej tego umorzenia.

Umorzenie wierzytelności

Instytucja kredytu została uregulowana przepisami ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38).

Zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 ww. ustawy:

Umorzenie wierzytelności następuje w przypadku zwolnienia z długu, czyli zrzeczenia się przez wierzyciela prawa do wierzytelności, bez uzyskania świadczenia ze strony dłużnika. Takie zrzeczenie się, pod warunkiem, że dłużnik je przyjmie, powoduje, że zobowiązanie wygasa.

Zgodnie bowiem z instytucją zwolnienia z długu uregulowaną w art. 508 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Tak więc dla umorzenia wierzytelności koniecznym jest zgoda dłużnika (np. uzyskana w wyniku ugody, czy poprzez oświadczenie).

Otrzymanie kredytu i jego spłata na warunkach przewidzianych w umowie kredytowej są obojętne podatkowo. Przychód po stronie kredytobiorcy pojawia się w przypadku, kiedy dochodzi do umorzenia kredytu, jego części lub odsetek. Wtedy bowiem kredytobiorca osiąga konkretne przysporzenie majątkowe (przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Tym samym, całą umorzoną Pani kwotę wierzytelności z tytułu zaciągniętego kredytu, czyli także w zakresie, w jakim kredyt został zaciągnięty na cele mieszkaniowe, należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w tej części Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Zaniechanie poboru podatku

Jednakże zgodnie z § 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 102) w aktualnie obowiązującym brzmieniu zmienionym Rozporządzeniem Ministra Finansów z 20 grudnia 2024 r. (Dz. U. 2024 poz. 1912):

Z kolei § 4 cytowanego rozporządzenia stanowi, że:

Stosownie do § 4a tego rozporządzenia:

Natomiast w myśl § 3 komentowanego rozporządzenia:

Zgodnie z treścią ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody, od których zaniechano poboru podatku nie są wykazywane w zeznaniach rocznych i nie podlegają opodatkowaniu oraz zgłoszeniu do urzędu skarbowego.

Zatem zaniechanie poboru podatku do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów znajdzie zastosowanie, jeżeli zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  kredyt był zaciągnięty na realizację inwestycji mieszkaniowej;

2.  kredyt był udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw;

3.  kredyt był zabezpieczony hipotecznie;

4.  kredytobiorca nie korzystał wcześniej z umorzenia zobowiązania z tytułu innego kredytu na własne cele mieszkaniowe zabezpieczonego hipotecznie.

Pani skutki podatkowe z tytułu umorzenia wierzytelności

Jedną z przesłanek do skorzystania z zaniechania poboru podatku jest przeznaczenie kredytu na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że kredyt został przeznaczony na nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego oraz na refinansowanie zadatku.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 omawianej ustawy, wydatkiem uznawanym za cel mieszkaniowy jest m.in. nabycie lokalu mieszkalnego. Ponadto, w artykule tym – jako jeden z wydatków na cele mieszkaniowe - został wymieniony również remont lokalu mieszkalnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje „remontu”. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zgodnie z którym:

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy więc uznać prace dotyczące tego lokalu jako nieruchomości i jego części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu lokalu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych.

„Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo nabytego lokalu mieszkalnego. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa, bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi lokalu mieszkalnego.

Zatem zarówno wydatkowanie środków z kredytu na zakup lokalu mieszkalnego, jak również na remont tego lokalu należy uznać za wydatki na cele mieszkaniowe.

Wobec tego, w odniesieniu do uzyskanego przychodu, wynikającego z umorzenia wierzytelności dotyczącego zaciągniętego kredytu mieszkaniowego, który dotyczy umorzonej części kredytu mieszkaniowego związanego z wydatkiem poniesionym na zakup lokalu mieszkalnego oraz jego wykończenie (remont) zastosowanie znajdzie zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych.

Od tej części umorzenia nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zatem w tej części Pani stanowisko jest prawidłowe.

Wskazała Pani również, że kredyt został częściowo zaciągnięty na refinansowanie zadatku.

Należy zauważyć, że pojęcia kredyt refinansowy i kredyt na refinansowanie nie są tożsame.

Zaciągnięcie kredytu na refinansowanie jest to zdarzenie rozumiane jako operacja pieniężna, polegająca na wykorzystaniu zewnętrznych funduszy pieniężnych w celu zastąpienia środków pierwotnie wydatkowanych na jakiś cel.

Pojęcie kredyt refinansowy implikuje konieczność wcześniejszego zaciągnięcia kredytu, aby później możliwym było zaciągnięcie kredytu refinansowego na jego spłatę. Zatem czynność refinansowania zakupu kredytem hipotecznym należy odróżnić od zaciągnięcia kredytu refinansowego. Kredyt refinansowy przeznaczony jest na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego i jest on zabezpieczony na podstawie wartości aktualnie posiadanej nieruchomości. Natomiast zwrot „refinansowanie” oznacza operację pieniężną polegającą na uzyskaniu zewnętrznych źródeł finansowania w celu zastąpienia środków własnych, które zostały wydatkowane na jakiś cel. W rezultacie, pierwotnie wydatkowane środki pieniężne mogą być niejako „ponownie” wykorzystane na dowolny cel. Środki z kredytu na refinansowanie niejako zastępują środki uprzednio wydatkowane z własnych zasobów.

Z powołanych przepisów jednoznacznie wynika, że analizowane zaniechanie może mieć zastosowanie w przypadku umorzenia kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub w przypadku umorzenia kredytu refinansowego w sytuacji, gdy został on zaciągnięty na refinansowanie (zastąpienie) kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na te wydatki.

Przepis ten nie odnosi się natomiast do kredytów hipotecznych zaciągniętych na refinansowanie środków własnych poniesionych na cele mieszkaniowe. Tego rodzaju wydatek nie został wymieniony w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychód uzyskany przez Panią z tytułu umorzenia kredytu w części, w jakiej został on zaciągnięty na refinansowanie poniesionych kosztów (zadatku) - nie będzie korzystał z zaniechania poboru podatku dochodowego. Co za tym idzie – od tej części umorzenia będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych i wykazania go w zeznaniu podatkowym.

Jednocześnie, bez znaczenia pozostaje okoliczność, że na podstawie umowy sprzedaży lokalu nabyła Pani również komórkę lokatorską oraz miejsca postojowe, ponieważ, jak wynika z wniosku, w tym zakresie cena została uiszczona z Pani środków własnych. W konsekwencji komórka lokatorska oraz miejsca postojowe nie były finansowane kredytem wypłaconym na podstawie umowy, której dotyczy ugoda.

W tej części Pani stanowisko również jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy prawidłowo postrzega Pani, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawione przez Panią zdarzenie przyszłe. W polskim systemie prawa podatkowego obowiązuje zasada samoobliczenia podatku. Wydanie interpretacji indywidualnej nie zwalnia podatnika z obowiązku obliczenia podstawy opodatkowania oraz zobowiązania podatkowego. Stąd też nie analizowałem przedstawionych przez Panią kwot i wyliczeń.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.