Przychód z tytułu umorzenia kredytu hipotecznego z możliwością ponownego skorzystania z zaniechania poboru podatku - lokal mieszkalny z komórką lokatorską.
Podatniczka zaciągnęła w styczniu 2011 roku kredyt hipoteczny indeksowany do euro na zakup mieszkania wraz z komórką w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Kredyt był zabezpieczony hipoteką na tej nieruchomości. W 2021 roku bank umorzył część kredytu w ramach promocji, a podatniczka skorzystała z zaniechania poboru podatku na podstawie rozporządzenia z 2020 roku. W 2025 roku, po sporach prawnych dotyczących kredytu walutowego, podatniczka podpisała…
Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 14 stycznia 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W styczniu 2011 r. zaciągnęła Pani kredyt hipoteczny indeksowany do euro w banku (…) (dalej: „Bank”) na zakup mieszkania w (…) wraz z przynależną do niego komórką. Od momentu nabycia do chwili obecnej mieszkanie to stanowi Pani własność i służy zaspokajaniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych. Kredyt został udzielony wyłącznie na finansowanie tej jednej nieruchomości mieszkalnej i jest zabezpieczony hipoteką ustanowioną na tym mieszkaniu.
Nie była Pani właścicielką żadnego innego mieszkania w tym okresie, a nieruchomość ta nie była i nie jest wynajmowana ani wykorzystywana w celach zarobkowych (także w okresie Pani czasowego oddelegowania do pracy za granicą lokal pozostawał niewynajmowany i przeznaczony na Pani użytek).
W 2021 r., w ramach promocji oferowanej przez Bank dla kredytobiorców hipotecznych, dokonała Pani nadpłaty części kredytu hipotecznego, w wyniku czego Bank umorzył Pani kwotę 1 419,64 euro z niespłaconego kapitału kredytu. Bank nie wystawił Pani informacji PIT-11. Od umorzonej kwoty nie zapłaciła Pani podatku dochodowego od osób fizycznych, bowiem spełniała Pani wymagane warunki wskazane w rozporządzeniu Ministra Finansów z 27 marca 2020 r. (Dz.U. 2020 poz. 548) umożliwiające zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu z tytułu umorzonych kredytów mieszkaniowych. W związku z powyższym, nie wykazała Pani tej kwoty jako przychodu w zeznaniu rocznym.
W 2025 r., w związku z toczącymi się sporami dotyczącymi kredytów walutowych (m.in. wyrok TSUE z 3 października 2019 r. w sprawie C-260/18 Dziubak), podjęła Pani działania zmierzające do unieważnienia lub przewalutowania kredytu. Po analizie prawnej umowy kredytowej stwierdzono w niej klauzule abuzywne.
W dniu 18 listopada 2025 r. złożyła Pani do Banku pisemną reklamację, domagając się uznania umowy kredytu z 2011 r. za nieważną z uwagi na niedozwolone postanowienia (m.in. konstrukcja kredytu walutowego i związane z tym ryzyka). W odpowiedzi z 26 listopada 2025 r. Bank nie podzielił Pani zarzutów i odmówił uznania nieważności umowy - reklamacja została oddalona.
W tym samym czasie prowadziła Pani również negocjacje ugodowe z kancelarią prawną reprezentującą Bank. Od października 2025 r. korespondowała Pani z prawnikiem na temat polubownego załatwienia sporu. Pomimo negatywnej odpowiedzi na reklamację, Bank w grudniu 2025 r. zaproponował Pani ugodę, na mocy której uzgodniono umorzenie części pozostałego do spłaty kapitału kredytu i naliczonych odsetek w łącznej kwocie 110 000 zł. Pozostałą część zadłużenia (w łącznej kwocie prawie 31 000 zł - kapitał kredytu (istotna większość tej kwoty) oraz naliczone odsetki do 11 grudnia 2025 r.) zobowiązała się Pani uiścić jednorazowo do 5 marca 2026 r. W związku z tym umorzeniem nie będą należne odsetki, który by się naliczały, gdyby kredyt był spłacany w normalnym trybie.
Zawarta ugoda wprost wskazuje, że Pani umowa kredytowa zawiera postanowienia, które „są podobne lub identyczne z postanowieniami uznawanymi przez sądy powszechne za postanowienia abuzywne (niedozwolone) (na podstawie art. 3851 i następnych Kodeksu cywilnego) albo nieważne (na podstawie ogólnych przepisów prawa polskiego), lub w odniesieniu do których kierowane są takie zarzuty, w tym przez organy administracji publicznej (w szczególności Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów)”. Jednocześnie w ramach przedmiotowej ugody wyraziła Pani zgodę na objęcie Pani tymi postanowieniami w ich dotychczasowym brzmieniu. Bank nie wystawił i nie wystawi Pani informacji PIT-11 w związku z tym umorzeniem.
Charakter kredytu nie uległ zmianie - jest to wciąż ten sam kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w 2011 r. na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej (Pani mieszkanie), zabezpieczony hipoteką na tej nieruchomości. Mieszkanie to nadal stanowi Pani stały dom i służy zaspokajaniu Pani potrzeb mieszkaniowych.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Na dzień podpisania ugody z bankiem Pani stałe miejsce zamieszkania dla celów podatkowych znajdowało się w Polsce (…). Jest Pani (i na moment podpisania ugody była Pani) polskim rezydentem podatkowym (posiada Pani centrum interesów życiowych w Polsce i tu podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu).
Lokal mieszkalny oraz przynależna do niego komórka lokatorska są ujawnione w jednej, wspólnej księdze wieczystej (tj. komórka jest wpisana jako pomieszczenie przynależne w Dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania). Księga wieczysta ma numer (…) - wynika z niej, że oprócz lokalu mieszkalnego o określonej powierzchni, obejmuje ona również komórkę lokatorską (piwnicę) przypisaną do tego lokalu. Nie ma odrębnej księgi wieczystej dla komórki.
Umowa kredytowa nie zawiera odrębnego rozgraniczenia kwoty kredytu na zakup lokalu mieszkalnego i na zakup komórki lokatorskiej. Udzielony kredyt dotyczył łącznie zakupu całej nieruchomości (lokalu mieszkalnego wraz z przynależną komórką) i w umowie kredytu została wskazana jedna łączna kwota finansowania. W treści umowy kredytowej celem kredytu jest zakup lokalu mieszkalnego (do którego przynależy komórka lokatorska) - nie wyodrębniono osobnej kwoty przypisanej konkretnie do komórki. Również w akcie notarialnym nabycia nieruchomości cena transakcyjna była podana łączną kwotą za całość (mieszkanie z przynależnościami) bez rozbicia na poszczególne elementy. Komórka jest pomieszczeniem przynależnym (częścią składową lokalu) i nie może być przedmiotem samodzielnej sprzedaży.
Bank (…) jest bankiem komercyjnym działającym w Polsce na podstawie licencji bankowej wydanej przez właściwy organ nadzoru finansowego. Działalność Banku (…) podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego i bank ten jest uprawniony do udzielania kredytów zgodnie z przepisami ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe.
Ugoda z bankiem została podpisana w grudniu 2025 r.
Pytania
Czy kwota umorzonej części pozostałego do spłaty kapitału kredytu i naliczonych odsetek wobec Banku na podstawie zawartej z Bankiem ugody, w świetle okoliczności przedstawionych w opisie stanu faktycznego korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. (Dz.U. 2024 poz. 102 z późn. zm.) w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, a tym samym przedmiotowe umorzenie nie stanowi dla Pani przychodu do opodatkowania?
Pani stanowisko w sprawie
Umorzona część pozostałego do spłaty kapitału kredytu i naliczonych odsetek wobec Banku na podstawie zawartej z Bankiem ugody, w świetle okoliczności przedstawionych w opisie stanu faktycznego korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. (Dz.U. 2024 poz. 102 z późn. zm.) w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, a tym samym przedmiotowe umorzenie nie stanowi dla Pani przychodu do opodatkowania.
Na mocy § 1 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, pod warunkiem spełnienia określonych przesłanek.
W szczególności kredyt musi być zaciągnięty przed dniem 15 stycznia 2015 r. na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, być zabezpieczony hipoteką na nieruchomości mieszkalnej, a podatnik nie może korzystać poprzednio z takiego zaniechania poboru podatku w związku z umorzeniem innego kredytu mieszkaniowego.
Poniżej przedstawia Pani analizę spełnienia tych warunków w opisanym stanie faktycznym:
1. Kredyt został zaciągnięty przed 15 stycznia 2015 r. - zawarła Pani umowę kredytu hipotecznego z Bankiem w styczniu 2011 r., a zatem warunek ten jest spełniony.
2. Kredyt został udzielony przez bank podlegający nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego - bank (…) był bankiem krajowym działającym za zezwoleniem KNF, więc warunek ten również jest spełniony.
3. Kredyt został przeznaczony na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej (własne cele mieszkaniowe) - w Pani przypadku kredyt sfinansował zakup mieszkania, które od momentu nabycia służy zaspokajaniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych, dotyczył tylko tej jednej nieruchomości - nie finansował żadnego innego lokalu. Zatem ten warunek również należy uznać za spełniony.
4. Kredyt jest zabezpieczony hipoteką na nieruchomości mieszkalnej - zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanowiono na mieszkaniu zakupionym za środki z kredytu, co spełnia wymóg rozporządzenia.
5. Podatnik nie korzystał wcześniej z zaniechania poboru podatku w związku z umorzeniem innego kredytu mieszkaniowego - w 2021 r. korzystała Pani ze zwolnienia (zaniechania poboru podatku), ale dotyczyło ono tej samej umowy kredytu hipotecznego i tej samej nieruchomości - obecne umorzenie jest kolejnym w ramach tego samego kredytu hipotecznego, a brzmienie rozporządzenia nie ogranicza liczby umorzeń w ramach jednej (tej samej) inwestycji mieszkaniowej. Istotne jest jedynie, że nie korzystała Pani z takiego zwolnienia w odniesieniu do innego kredytu (innej inwestycji). W Pani przypadku umorzenie dotyczy jednego, tego samego kredytu z 2011 r., zaciągniętego na jedną inwestycję mieszkaniową (mieszkanie w (…)), a więc ten warunek również należy uznać za spełniony.
Biorąc pod uwagę, iż wszystkie warunki określone w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. zostały spełnione, Pani zdaniem, umorzona część pozostałego do spłaty kapitału kredytu i naliczonych odsetek wobec Banku na podstawie zawartej z Bankiem ugody, w świetle okoliczności przedstawionych w opisie stanu faktycznego korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. (Dz. U. 2024 poz. 102 z późn. zm.) w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, a tym samym przedmiotowe umorzenie nie stanowi dla Pani przychodu do opodatkowania.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Reguły dotyczące opodatkowania
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Jak stanowi art. 11 ust. 1 cytowanej ustawy:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Za przychody należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika.
Dla celów podatkowych przyjmuje się, że nieodpłatne świadczenie obejmuje każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności podmiotów, których skutkiem jest przysporzenie majątku innej osoby, mające konkretny wymiar finansowy.
Źródła przychodów
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są inne źródła.
Stosownie do art. 20 ust. 1 ww. ustawy:
Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.
Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.
Wskazała Pani, że na podstawie ugody bank umorzy Pani istniejące zadłużenie. Powzięła Pani wątpliwość, czy z tytułu tego umorzenia będzie Pani mogła skorzystać z zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych.
Umorzenie wierzytelności
Umorzenie wierzytelności następuje w przypadku zwolnienia z długu, czyli zrzeczenia się przez wierzyciela prawa do wierzytelności, bez uzyskania świadczenia ze strony dłużnika. Takie zrzeczenie się, pod warunkiem, że dłużnik je przyjmie, powoduje, że zobowiązanie wygasa.
Zgodnie bowiem z instytucją zwolnienia z długu uregulowaną w art. 508 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje.
Tak więc dla umorzenia wierzytelności koniecznym jest zgoda dłużnika (np. uzyskana w wyniku ugody, czy poprzez oświadczenie).
Otrzymanie kredytu i jego spłata na warunkach przewidzianych w umowie kredytowej są obojętne podatkowo. Przychód po stronie kredytobiorcy pojawia się w przypadku, kiedy dochodzi do umorzenia kredytu, jego części lub odsetek. Wtedy bowiem kredytobiorca osiąga konkretne przysporzenie majątkowe (przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Tym samym, umorzoną Pani kwotę wierzytelności z tytułu zaciągniętego kredytu należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tej części Pani stanowisko jest nieprawidłowe.
Zaniechanie poboru podatku
Zgodnie z § 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. 2025 poz. 1672):
1. Zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot:
1) umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy:
a) kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego - gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz
b) osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a inwestycji mieszkaniowej;
2) otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.
2. Kwoty wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, obejmują:
1) kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału);
2) odsetki, w tym odsetki skapitalizowane, i prowizje;
3) opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.
3. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, z późn. zm.), zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.
4. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zastąpiony kredytem refinansowym lub gdy na jego spłatę został zaciągnięty kredyt konsolidacyjny, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje odpowiednio kwotę wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego
5. Przez jedną inwestycję mieszkaniową, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, rozumie się inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:
1) jednego gospodarstwa domowego albo
2) więcej niż jednego gospodarstwa domowego, w przypadku gdy osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 oraz z 2025 r. poz. 769 i 1064).
6. Przez jedno gospodarstwo domowe, o którym mowa w ust. 5, rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.
7. W przypadku gdy stroną umowy kredytu mieszkaniowego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, są co najmniej dwie osoby fizyczne, zaniechanie poboru podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, ma zastosowanie wyłącznie do osób, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b.
Z kolei § 4 cytowanego rozporządzenia stanowi, że:
Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.
Stosownie do § 4a tego rozporządzenia:
Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, w przypadku pożyczek, o których mowa w § 3 ust. 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2025 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.
Natomiast w myśl § 3 komentowanego rozporządzenia:
1. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o kredycie mieszkaniowym, należy przez to rozumieć kredyt, który został:
1) udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów, oraz
2) zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie, lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie, oraz
3) zaciągnięty na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2. Za kredyt mieszkaniowy uważa się również pożyczkę, o ile spełnia warunki określone w ust. 1.
Zgodnie z treścią ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zgodnie ze zdaniem pierwszym art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Zatem zaniechanie poboru podatku do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów znajdzie zastosowanie, jeżeli zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:
1. kredyt był zaciągnięty na realizację inwestycji mieszkaniowej;
2. kredyt był udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw;
3. kredyt został zabezpieczony hipotecznie;
4. kredytobiorca nie korzystał wcześniej z umorzenia zobowiązania z tytułu innego kredytu na własne cele mieszkaniowe zabezpieczonego hipotecznie.
Pani skutki podatkowe z tytułu umorzenia wierzytelności
Pani wątpliwości sprowadzają się w szczególności do tego, czy kwota umorzonej części pozostałego do spłaty kapitału kredytu i naliczonych odsetek wobec Banku na podstawie zawartej z Bankiem ugody, w świetle okoliczności przedstawionych w opisie stanu faktycznego korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. (Dz.U. 2024 poz. 102 z późn. zm.) w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe.
Z przedstawionego przez Panią opisu sprawy wynika, że zaciągnęła Pani w styczniu 2011 r. kredyt hipoteczny indeksowany do euro w banku (…) na zakup mieszkania wraz z przynależną do niego komórką w celu zaspokojenia Pani własnych potrzeb mieszkaniowych. Kredyt został udzielony wyłącznie na finansowanie tej jednej nieruchomości mieszkalnej i jest zabezpieczony hipoteką ustanowioną na tym mieszkaniu. W 2021 r., w ramach promocji oferowanej przez Bank dla kredytobiorców hipotecznych, dokonała Pani nadpłaty części kredytu hipotecznego, w wyniku czego Bank umorzył Pani kwotę 1 419,64 euro z niespłaconego kapitału kredytu. Od umorzonej kwoty nie zapłaciła Pani podatku dochodowego od osób fizycznych, bowiem spełniała Pani wymagane warunki wskazane w rozporządzeniu Ministra Finansów z 27 marca 2020 r. (Dz.U. 2020 poz. 548) umożliwiające zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu z tytułu umorzonych kredytów mieszkaniowych. W związku z powyższym, nie wykazała Pani tej kwoty jako przychodu w zeznaniu rocznym. Lokal mieszkalny oraz przynależna do niego komórka lokatorska są ujawnione w jednej, wspólnej księdze wieczystej. Podpisała Pani ugodę z bankiem w grudniu 2025 r.
Jedną z przesłanek do skorzystania z zaniechania poboru podatku jest przeznaczenie kredytu na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z opisu sprawy wynika, że kredyt został przeznczony na nabycie lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 omawianej ustawy, wydatkiem uznawanym za cel mieszkaniowy jest m.in. nabycie lokalu mieszkalnego.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia lokalu mieszkalnego, zatem dla zdefiniowania tego pojęcia należy odwołać się do przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).
Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy:
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Natomiast w myśl art. 2 ust. 4 ww. ustawy:
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
Z powyższego wynika, że do lokalu mieszkalnego mogą przynależeć inne pomieszczenia.
W sytuacji, gdy pomieszczenia typu miejsce postojowe, garaż czy np. komórka lokatorska są ściśle powiązane z lokalem mieszkalnym i nie stanowią odrębnej nieruchomości uregulowanej odrębną księgą wieczystą, wówczas można przyjąć, że jako całość stanowią lokal mieszkalny mieszczący się w katalogu wydatków, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionego przez Panią opisu wynika, że do zakupionego lokalu mieszkalnego przynależy komórka (piwnica), która razem z lokalem mieszkalnym jest wpisana do tej samej księgi wieczystej jako pomieszczenie przynależne. Zatem spełnia ona definicję „pomieszczenia przynależnego”.
Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że umorzona Pani w 2021 r. przez bank część kwoty wierzytelności oraz umorzona Pani w 2025 r. część kwoty wierzytelności z tytułu jednego tego samego kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2011 r., stanowiły dla Pani przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z tytułu nieodpłatnych świadczeń klasyfikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ww. ustawy.
W stosunku do uzyskanego przez Panią przychodu związanego z umorzeniem wierzytelności w wyniku zawartej z bankiem ugody w 2025 r., znajdzie zastosowanie zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 marca 2020 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe.
W brzmieniu § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 marca 2020 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 2020 r., poz. 548):
Zaniechanie, o którym mowa w § 1, obejmuje dochód (przychód) uzyskany wyłącznie z tytułu jednego umorzenia, o którym mowa w § 1 pkt 1.
W obecnym brzmieniu ww. Rozporządzenia, jak wskazano powyżej w § 1 pkt. 1 lit. b) ustawodawca wskazał, że zaniechanie poboru podatku obejmuje osoby fizyczne będące stroną umowy kredytu mieszkaniowego, które nie korzystały z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a ww. Rozporządzenia inwestycji mieszkaniowej.
Zatem, ww. Rozporządzenie w aktualnym brzmieniu nie wyklucza możliwości ponownego skorzystania z zaniechania poboru podatku od części umorzonych kwot z tytułu zaciągniętego przez Panią kredytu hipotecznego na jedną inwestycję mieszkaniową.
W związku z tym, że kredyt zaciągnięty w 2011 dotyczy jednej inwestycji mieszkaniowej oraz biorąc pod uwagę fakt, że nie korzystała Pani wcześniej z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż wskazanej w opisie sprawy inwestycji mieszkaniowej, zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe znajdzie zastosowanie do przychodu związanego z umorzeniem wierzytelności w wyniku zawartej z bankiem ugody w 2025 r.
W konsekwencji, nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu umorzenia w 2025 r. przez bank części kwoty kredytu hipotecznego.
Przyjmując za Panią, że - w 2021 r. korzystała Pani z zaniechania poboru podatku, które dotyczyło tej samej umowy kredytu hipotecznego i tej samej nieruchomości, obecne umorzenie jest kolejnym w ramach tego samego kredytu hipotecznego, a brzmienie rozporządzenia nie ogranicza liczby umorzeń w ramach jednej (tej samej) inwestycji mieszkaniowej - umorzenie kredytu w części, w jakiej został on zaciągnięty na nabycie lokalu mieszkalnego wraz z przynależną do niego komórką (piwnicą), będzie korzystało z zaniechania poboru podatku.
W tej części Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo