Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.1145.2025.3.AC

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 23 stycznia 2026 r. oraz pismem z 7 lutego 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W końcu 2010 r. podjęła Pani działania mające na celu zakup lokalu mieszkalnego w (…): z jednej strony poszukiwała Pani lokalu do zakupu (na rynku wtórnym), z drugiej zaś analizowała Pani oferty banków z myślą o pozyskaniu zewnętrznego finansowania na zakup lokalu. W tym zakresie nawiązała Pani współpracę z doradcą finansowym, który przedstawiał Pani oferty finansowania z różnych banków. Ostatecznie, znalazła Pani lokal mieszkalny, który zamierzała Pani nabyć (dalej jako: „Lokal”) oraz podjęła Pani decyzję o skorzystaniu z oferty finansowej Banku (dalej jako: „Bank”), którą uznała pani za najkorzystniejszą. Przy wsparciu doradcy finansowego zawnioskowała Pani do Banku o takie kwoty, okresy i pozostałe warunki finansowania, które na dany moment (przełom 2010 r. i 2011 r.) uznała Pani za najbardziej dla Pani korzystne - przede wszystkim ze względu na koszty finansowania, ale także formalności wymagane dla pozyskania finansowania.

W okresie tym, w Banku obowiązywała promocja dotycząca produktów finansowych, takich jak kredyty hipoteczne i pożyczki hipoteczne („Promocja”). W okresie Promocji, Bank oferował preferencyjne warunki finansowania. Zależnie od wybranego „pakietu” finansowania, były to: obniżone oprocentowanie, zerowa lub obniżona marża, możliwość skorzystania z zerowej prowizji z tytułu przedterminowej spłaty. Każdorazowo, możliwość skorzystania z preferencyjnego finansowania uzależniona była od spełnienia warunków wskazanych w regulaminie Promocji. Zgodnie z regulaminem, Promocja obowiązywała do dnia 28 lutego 2011 r., z obowiązkiem pierwszego uruchomienia produktu finansowego do 31 marca 2011 r. Zatem skorzystanie z preferencyjnego finansowania wymagało spełnienia określonych przez Bank warunków, do których należało uzyskanie i uruchomienie produktu finansowego we wskazanym terminie.

W dniu 26 stycznia 2011 r. zawarła Pani z Bankiem Umowę pożyczki hipotecznej indeksowanej do waluty EUR („Pożyczka”), na warunkach przewidzianych w regulaminie Promocji. W dniu 6 kwietnia 2011 r. zawarła Pani z Bankiem Umowę kredytu hipotecznego indeksowanego do waluty EUR („Kredyt”), także na warunkach przewidzianych w regulaminie Promocji. Co prawda, Umowa Kredytu została formalnie uruchomiona po zakończeniu Promocji (gdyż uzyskanie Kredytu wymagało dopełnienia licznych formalności, istotnie większych niż uzyskanie Pożyczki, wyższa była również kwota Kredytu). Jednak z uwagi na to, że warunki Umowy Kredytu zostały w całości uzgodnione z Bankiem przed zakończeniem Promocji, a jedynie finalizacja Umowy miała miejsce po tym terminie, otrzymała Pani od Banku zapewnienie, że także Umowa Kredytu zostanie objęta Promocją.

W Umowie Kredytu hipotecznego wskazano jako cel finansowania: zakup lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym oraz wskazano Lokal jako „Kredytowaną Nieruchomość”. Umowa Pożyczki hipotecznej nie wskazywała konkretnego celu finansowania. Kredyt został zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na Lokalu. Pożyczka została zabezpieczona hipoteką ustanowioną na posiadanej przez Panią innej nieruchomości. Finansowanie w ramach każdej z ww. umów zostało uruchomione jednorazowo i udzielone na okres 300 miesięcy, z możliwością wcześniejszej spłaty.

Pożyczkę hipoteczną oraz Kredyt hipoteczny zaciągnęła Pani w celu częściowego sfinansowania zakupu oraz kapitalnego remontu Lokalu (lokalu mieszkalnego) związanego z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego (dalej łącznie jako: „Inwestycja”). Pozostała część kosztów Inwestycji, w kwocie przekraczającej finansowanie udzielone przez Bank, została przez Panią opłacona ze środków własnych.

Umowa Kredytu obejmowała większą część potrzebnej Pani kwoty zewnętrznego finansowania, a Umowa Pożyczki pozostałą część tej kwoty. Zewnętrzne finansowanie, o którym mowa powyżej, musiała Pani pozyskać na podstawie dwóch umów (Kredyt oraz Pożyczka), gdyż Bank nie zgodził się udzielić Pani Kredytu na całą niezbędną kwotę. Zatem pomimo, że warunki finansowe Umowy Kredytu były znacznie korzystniejsze niż warunki Umowy Pożyczki, „brakującą” część finansowania potrzebnego Pani do sfinansowania Inwestycji musiała Pani uzyskać w formie Pożyczki.

W dniu 4 lutego 2011 r. zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży Lokalu oraz wraz z zawarciem tej umowy, wpłaciła Pani zaliczkę na zakup Lokalu. W dniu 14 kwietnia 2011 r. zawarła Pani ostateczną umowę sprzedaży Lokalu, na podstawie której zapłaciła Pani pozostałą część ceny zakupu Lokalu oraz stała się Pani jego właścicielką.

Po zakupie Lokalu, przeprowadziła w nim Pani kapitalny remont, który obejmował m.in. zerwanie, ponowne ułożenie i renowację zabytkowej klepki podłogowej na legarach, renowację wszystkich okien, wymianę drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, wymianę całości elektryki, która stwarzała zagrożenie (w Lokalu były jeszcze przewody w oplocie), położenie nowych tynków/wygładzenie tynków oraz pomalowanie wszystkich ścian i sufitów. Lokal znajduje się w kamienicy z 1926 r. i w momencie zakupu był w bardzo złym stanie - przed zakupem Lokal nie był remontowany od kilkudziesięciu lat. Całość środków finansowych pozyskanych w ramach Kredytu i Pożyczki wykorzystała Pani na cele przedmiotowej Inwestycji.

Od momentu uzyskania Kredytu i Pożyczki, dokonywała Pani regularnych, comiesięcznych spłat uzyskanego finansowania (kapitał i odsetki), zgodnie z harmonogramami przekazywanymi Pani przez Bank.

W marcu 2025 r., Bank, działając przez swojego pełnomocnika, skontaktował się z Panią w celu przekazania informacji, że podejmuje działania w celu zawarcia ugody, które mają na celu usunięcie niepewności co do skuteczności i ważności zawartej przez Panią Umowy Kredytu. Analogiczna informacja została Pani przekazana przez Bank w kwietniu 2025 r. odnośnie do Umowy Pożyczki.

Bank zaproponował Pani zawarcie ww. ugód na warunkach przewidujących umorzenie części pozostających do spłaty kwot z tytułu Kredytu i Pożyczki, w zamian za zrzeczenie się kwestionowania skuteczności ww. umów. Bank wskazał, że wskutek zawarcia ugód nastąpi istotne obniżenie Pani salda zadłużenia z tytułu, odpowiednio, Kredytu/Pożyczki oraz usunięta zostanie niepewność co do skuteczności i ważności niektórych postanowień przedmiotowych umów. Bank wyjaśnił również, że jego oczekiwaniem jest to, aby po zawarciu ugody, pozostała po umorzeniu kwota finansowania mogła być rozliczona (spłacona przez Panią) w jak najkrótszym czasie.

Na powyższe propozycje Banku wyraziła Pani zgodę. Szczegóły dotyczące kwot umorzenia oraz sposobu rozliczenia zostały ustalone w treści ugód, które zostały przez Panią zawarte z Bankiem, odpowiednio: w dniu 4 kwietnia 2025 r. (ugoda dotycząca Umowy Kredytu hipotecznego) oraz w dniu 14 maja 2025 r. (ugoda dotycząca Umowy Pożyczki hipotecznej).

Każda z ugód zawierała podobne postanowienia, w szczególności przewidywała, że:

• We wskazanym dniu („Dzień Rozliczenia”), Bank umarza Pani część kwoty zadłużenia z tytułu danej Umowy („Kwota Umorzenia”) i w tym zakresie zwalnia Panią z długu z tytułu Umowy; na zadłużenie składają się, odpowiednio: kapitał Kredytu/kapitał Pożyczki oraz odsetki umowne od kapitału;
• Do Dnia Rozliczenia, jest Pani zobowiązana do spłaty „Kwoty Rozliczenia” (rozumianej jako różnica pomiędzy aktualnym zadłużeniem z tytułu danej Umowy a Kwotą Umorzenia); Dniem Rozliczenia z tytułu Umowy Kredytu był dzień 26 czerwca 2025 r., zaś z tytułu Umowy Pożyczki – dzień 18 sierpnia 2025 r.;
• Zapłata Kwoty Rozliczenia będzie skutkować wygaśnięciem danej Umowy (odpowiednio, Umowy Kredytu/ Umowy Pożyczki) wskutek jej wykonania, a tym samym zakończeniem jakiegokolwiek stosunku prawnego pomiędzy Panią a Bankiem w odniesieniu do danego produktu hipotecznego;
• W ciągu 21 dni kalendarzowych od Dnia Rozliczenia, pod warunkiem zapłaty w terminie Kwoty Rozliczenia (co każdorazowo miało miejsce), Bank:

(i)   rozliczy Umowę w księgach Banku zgodnie z warunkami ugody;

(ii)  przekaże do Biura Informacji Kredytowej informację o wykonaniu Umowy (zamknięcie rachunku);

(iii) wyda Pani pisemne oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Dodatkowo wskazała Pani, że:

• Finansowanie, o którym mowa powyżej – udzielone Pani przez Bank w formie Kredytu hipotecznego oraz Pożyczki hipotecznej - zostało przez Panią zaciągnięte na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej (Inwestycja obejmująca zakup i remont Lokalu), o której mowa w § 1 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z ust. 5 i ust. 6 Rozporządzenia;
• Zarówno Kredyt hipoteczny, jak i Pożyczka hipoteczna zostały przez Panią pozyskane i były w całości wydatkowane na cele wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zakup Lokalu i jego remont);
• Nigdy wcześniej nie korzystała Pani z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu finansowania zaciągniętego na realizację innej niż Inwestycja inwestycji mieszkaniowej (w ogóle wcześniej nie korzystała Pani z finansowania na inwestycję mieszkaniową, nie umorzono Pani również żadnych kwot z tytułu udzielonego finansowania);
• W stanie faktycznym objętym wnioskiem, nie miała miejsca sytuacja zastąpienia kredytu mieszkaniowego kredytem refinansowym;
• Nie zaciągała również Pani na spłatę udzielonego Pani Kredytu hipotecznego lub Pożyczki hipotecznej finansowania w formie kredytu konsolidacyjnego;
• Zarówno Pożyczka jak i Kredyt zostały Pani przyznane jako osobie fizycznej, bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą;
• Była Pani jedyną stroną zawierającą ww. Umowy z Bankiem.

Niniejszy wniosek dotyczy ugody z 14 maja 2025 r. dotyczącej umorzenia części wierzytelności z tytułu Pożyczki hipotecznej.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Kredyt został udzielony przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym (KNF), uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów. Bank był/jest takim podmiotem.

Pożyczka została zabezpieczona hipoteką ustanowioną na posiadanej przez Panią nieruchomości stanowiącej działki nr ewidencyjny 1, 2 zabudowane domem mieszkalnym jednorodzinnym, położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą.

W dniu 14 kwietnia 2011 r. podpisała Pani akt notarialny - „Umowa Sprzedaży”, na podstawie którego nabyła Pani „Lokal” - czyli mieszkanie w budynku wielorodzinnym położonym w (…), składające się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki.

W akcie notarialnym mieszkanie to zostało opisane jako lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, dla którego Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą. Wskazano, że z własnością powyższego lokalu związany jest udział wynoszący 93/10000 część w prawie współużytkowania wieczystego działki gruntu, na której zlokalizowany jest budynek oraz taki sam udział w częściach wspólnych budynku, które służą do użytku ogółu mieszkańców.

Każdorazowo, gdy używa Pani określenia „Lokal”, ma Pani na myśli ten sam lokal mieszkalny, który opisała Pani powyżej, czyli mieszkanie w budynku wielorodzinnym położonym w (…), składające się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki.

Zatem również w cytowanym akapicie stanu faktycznego wskazała Pani na ten sam „Lokal”, który opisała Pani powyżej. Czyli:

• akt notarialny - „Umowa Przedwstępna Sprzedaży” z dnia 4 lutego 2011 r. dotyczyła nabycia przez Panią ww. „Lokalu” (wówczas wpłaciła Pani zaliczkę na zakup „Lokalu”);
• akt notarialny - „Umowa Sprzedaży” z dnia 14 kwietnia 2011 r. również dotyczyła nabycia przez Panią ww. „Lokalu” (wówczas wpłaciła Pani pozostałą część ceny zakupu „Lokalu” oraz stała się Pani jego właścicielką).

Pytanie

Czy na podstawie § 1 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia, jest Pani uprawniona do skorzystania z zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od Kwoty Umorzenia wynikającej z ugody zawartej z Bankiem w dniu 14 maja 2025 r. w odniesieniu do Umowy Pożyczki hipotecznej?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, zawarcie ugody z Bankiem, na podstawie której Bank umorzył Pani część kwoty zadłużenia z tytułu Umowy Pożyczki hipotecznej (Kwota Umorzenia), miało dla Pani skutek w postaci powstania przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (przychód z innych źródeł).

Jednocześnie, do przychodu, który uzyskała Pani w związku z zawarciem z Bankiem ugody z dnia 14 maja 2025 r. i w konsekwencji umorzeniem części wierzytelności z tytułu Pożyczki hipotecznej, znajdzie zastosowanie zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych przewidziane w § 1 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia. Jak bowiem wynika z opisanego we wniosku stanu faktycznego, spełniła Pani wszystkie przesłanki umożliwiające skorzystanie z ww. zaniechania poboru podatku.

W konsekwencji, Kwota Umorzenia wynikająca z ugody zawartej z Bankiem dniu 14 maja 2025 r. w odniesieniu do Umowy Pożyczki hipotecznej, mimo że formalnie stanowi przychód, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. W świetle tego przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Innymi słowy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, bądź od których zaniechano poboru podatku na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Zatem momentem determinującym uzyskanie przychodu jest (odpowiednio) otrzymanie przez podatnika świadczenia lub postawienia świadczenia do dyspozycji podatnika.

Za przychody należy uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika. Dla celów podatkowych przyjmuje się, że nieodpłatne świadczenie obejmuje każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności podmiotów, których skutkiem jest przysporzenie majątku innej osoby, mające konkretny wymiar finansowy.

Przepis art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. W szczególności, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów są inne źródła.

Stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 9 tej ustawy, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty, co sprawia, że do tej kategorii można zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, każde świadczenie stanowiące dla podatnika realną korzyść finansową, o ile nie jest ono zaliczane do jednego ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1-8b ustawy, jest dla świadczeniobiorcy przychodem z innych źródeł.

Otrzymanie finansowania w formie kredytu lub pożyczki, jak również ich spłata na warunkach przewidzianych w stosownej umowie, są obojętne podatkowo. Przychód po stronie podatnika korzystającego z takiego finansowania pojawia się natomiast w przypadku, kiedy dochodzi do umorzenia kredytu lub pożyczki, ich części lub odsetek (ich części). Wówczas podatnik osiąga konkretne przysporzenie majątkowe (przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Momentem determinującym uzyskanie takiego przychodu jest, jak wynika cytowanych wyżej przepisów, moment, w którym dochodzi do takiego umorzenia (co powoduje, że podatnik może dysponować umorzoną kwotą).

Przychód, o którym mowa powyżej, może zostać objęty zaniechaniem poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie Rozporządzenia. Należy przy tym zauważyć, że Rozporządzenie zostało wydane na podstawie art. 22 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej, a zatem przewidziane w nim zaniechanie poboru podatku stanowi jeden z wyjątków od zasady powszechności opodatkowania, wskazany w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z § 1 ust. 1 Rozporządzenia, zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot:

1)  umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy:

a)  kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego - gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz

b)  osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a) inwestycji mieszkaniowej;

2)  otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.

Ustęp 2 stanowi, że kwoty wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, obejmują:

1)  kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału);

2)  odsetki, w tym odsetki skapitalizowane, i prowizje;

3)  opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.

Zgodnie z ust. 3, w przypadku, gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w ww. przepisie pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.

W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zastąpiony kredytem refinansowym lub gdy na jego spłatę został zaciągnięty kredyt konsolidacyjny, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje odpowiednio kwotę wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego.

Zgodnie z ust. 5, przez jedną inwestycję mieszkaniową, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, rozumie się inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:

1)  jednego gospodarstwa domowego albo

2)  więcej niż jednego gospodarstwa domowego, w przypadku gdy osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2023 r. poz. 1774 i 1843).

Z kolei na podstawie ust. 6, przez jedno gospodarstwo domowe, o którym mowa w ust. 5, rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.

W myśl § 3 ust. 1 Rozporządzenia, ilekroć w Rozporządzeniu jest mowa o kredycie mieszkaniowym, należy przez to rozumieć kredyt, który został:

1)  udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów, oraz

2)  zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie, lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie, oraz 3) zaciągnięty na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co istotne, w myśl § 3 ust. 2 Rozporządzenia, za kredyt mieszkaniowy uważa się również pożyczkę, o ile spełnia warunki określone w ust. 1.

Artykuł 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒    położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zgodnie z § 4 Rozporządzenia, zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2 (w tym, wskazane w § 1 ust. 1 pkt 1 zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego), ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2026 r. Z kolei w świetle § 4a Rozporządzenia, zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, w przypadku pożyczek, o których mowa w § 3 ust. 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2025 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.

W stanie faktycznym wniosku, zastosowanie powyższych przepisów prowadzi do konkluzji, że Kwota Umorzenia wynikająca z ugody, którą zawarła Pani z Bankiem w odniesieniu do Umowy Pożyczki hipotecznej, stanowi dla Pani przychód z nieodpłatnych świadczeń w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten jest klasyfikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (inne źródła).

Jednocześnie, do przychodu, który uzyskała Pani w związku z zawarciem ugody z Bankiem i w konsekwencji umorzeniem części wierzytelności z tytułu Pożyczki hipotecznej, znajdzie zastosowanie zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych przewidziane w § 1 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia.

Jak bowiem wynika z opisanego we wniosku stanu faktycznego, spełniła Pani wszystkie przesłanki umożliwiające skorzystanie z ww. zaniechania poboru podatku. W szczególności:

• Pożyczka hipoteczna oraz Kredyt hipoteczny zostały zaciągnięte na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej (na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych);
• nie korzystała Pani wcześniej z przedmiotowego zaniechania poboru podatku;
• Pożyczka została zabezpieczona hipotecznie, w sposób wskazany w Rozporządzeniu;
• Pożyczka została udzielona przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez Bank podlegający nadzorowi KNF oraz uprawniony do udzielania kredytów na podstawie przepisów Prawa bankowego; przychód z tytułu umorzenia części kwoty zadłużenia z tytułu Umowy Pożyczki hipotecznej (Kwota Umorzenia) został uzyskany w okresie pomiędzy 1 stycznia 2025 r. a 31 grudnia 2026 r.

Tym samym, Kwota Umorzenia wynikająca z ugody z dnia 14 maja 2025 r. zawartej z Bankiem w odniesieniu do Umowy Pożyczki hipotecznej, mimo że formalnie stanowi przychód, to objęta jest zaniechaniem poboru podatku dochodowego od osób fizycznych.

W konsekwencji, nie ma także obowiązku uwzględniania kwoty objętej zaniechaniem w zeznaniu podatkowym.

Przedstawione przez Panią stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w następujących indywidualnych interpretacjach podatkowych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dotyczących zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwoty umorzenia pożyczki hipotecznej:

• interpretacja z dnia 9 września 2025 r., sygn. 0115-KDST2-1.4011.379.2025.2.AW;
• interpretacja z dnia 18 czerwca 2025 r,. sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.410.2025.3.ST;
• interpretacja z dnia 9 kwietnia 2025 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.110.2025.2.JG.

Każda z tych interpretacji dotyczyła zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od umorzonej pożyczki hipotecznej (zaciągniętej na inwestycję mieszkaniową), a zatem finansowania udzielonego wnioskodawcy w ramach produktu hipotecznego, który nie precyzował celu przeznaczenia środków. Cel ten został natomiast zdefiniowany, podobnie jak w stanie faktycznym niniejszego wniosku, poprzez intencje pożyczkobiorcy oraz faktyczne przeznaczenie (sposób wykorzystania) pozyskanych od banku środków - na opłacenie wydatków mieszkaniowych zawierających się w katalogu ustawowym (art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowych interpretacjach, Organ każdorazowo godził się ze stanowiskiem wnioskodawcy, że w świetle obowiązujących przepisów, sam fakt niewskazania w umowie pożyczki hipotecznej celu wydatkowania środków nie jest przeszkodą dla zastosowania zaniechania poboru podatku od umorzonej pożyczki hipotecznej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły dotyczące opodatkowania

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Powołany przepis wyraża tzw. zasadę powszechności opodatkowania. Regułą jest, że każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu, wyjątkiem zaś jest sytuacja, gdy dochód opodatkowaniu nie podlega. Wyjątki od omawianej zasady dotyczą:

• dochodów, które zostały wprost wymienione przez ustawodawcę w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako zwolnione z podatku oraz
• dochodów, od których zaniechano poboru podatku w drodze rozporządzenia ministra właściwego do spraw finansów publicznych wydanego na podstawie art. 22 ustawy Ordynacja podatkowa (rozporządzenie takie może być wydane w przypadkach uzasadnionych interesem publicznym lub ważnym interesem podatników).

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ogólne określenie „przychodów” zawiera art. 11 ust. 1 ww. ustawy. Stosownie do tego przepisu:

Jak wynika z powołanego przepisu, ustawodawca przyjął zasadę, że przychodem są:

• pieniądze i wartości pieniężne, które zostały otrzymane przez podatnika – tj. takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik rzeczywiście „dostał, odebrał, zainkasował, objął w posiadanie”;
• pieniądze i wartości pieniężne, które zostały postawione do dyspozycji podatnika – tj. takie przysporzenia, które zostały mu faktycznie udostępnione/przekazane do odbioru; takie pieniądze i środki pieniężne, które podatnik ma możliwość włączyć do swojego władztwa, a więc ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy i wartości pieniężnych i nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone pieniądze i wartości pieniężne do dyspozycji podatnika.

Pojęcie przychodu wiąże się zatem z przysporzeniem majątkowym po stronie podatnika, z wartością wchodzącą do jego majątku. Przychodami w rozumieniu art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być tylko takie świadczenia, które nie mają charakteru zwrotnego. Skoro bowiem przychód jest określonym przyrostem majątkowym po stronie podatnika jego otrzymanie musi mieć charakter definitywny.

Ustawodawca tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń w oparciu o kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł przychodów. W języku powszechnym mianem „źródła” określane jest „to, co stanowi początek czegoś”, „przyczyna czegoś”, a synonimami tego pojęcia są m.in. czynnik sprawczy, powód, pochodzenie.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Wskazała Pani, że na podstawie ugody bank umorzył Pani pożyczkę. Należy zatem przeanalizować skutki podatkowe tego umorzenia.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że instytucja pożyczki została uregulowana w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 720 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 720 § 2 ww. Kodeksu:

Umorzenie wierzytelności

Przystępując do oceny skutków podatkowych umorzenia przez Bank wierzytelności z tytułu zaciągniętych pożyczek hipotecznych podkreślić należy, że otrzymanie pożyczki i jej spłata na warunkach przewidzianych w umowie pożyczki są obojętne podatkowo. Przychód po stronie pożyczkobiorcy pojawia się w przypadku, kiedy dochodzi do umorzenia pożyczki, jej części lub odsetek. Wtedy bowiem pożyczkobiorca osiąga konkretne przysporzenie majątkowe (przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z kolei umorzenie wierzytelności następuje w przypadku zwolnienia z długu, czyli zrzeczenia się przez wierzyciela prawa do wierzytelności, bez uzyskania świadczenia ze strony dłużnika. Takie zrzeczenie się, pod warunkiem, że dłużnik je przyjmie, powoduje, że zobowiązanie wygasa.

Zgodnie bowiem z instytucją zwolnienia z długu uregulowaną w art. 508 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc, dla umorzenia wierzytelności konieczna jest zgoda dłużnika (np. uzyskana w wyniku ugody, czy poprzez oświadczenie).

Zgodnie natomiast z definicją dochodu jest nim nadwyżka przychodów ze źródła nad kosztami jego uzyskania. Pojęciem pierwotnym dla dochodu jest więc pojęcie przychodu. Ten z kolei definiowany jest przez ustawodawcę w przytoczonym już wcześniej art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z definicji tej wywieść można również, że za przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które są określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa jak i zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, nie mające charakteru zwrotnego.

Stosownie natomiast do treści art. 917 ustawy Kodeks cywilny:

Powołana definicja ugody pozwala wyróżnić elementy konstrukcyjne tej instytucji. Po pierwsze, ugoda jest zawierana w sytuacji, gdy między stronami stosunku prawnego istnieje niepewność albo spór, co do roszczeń wynikających z tego stosunku. Po drugie, celem zawarcia ugody jest uchylenie tej niepewności lub sporu. Wreszcie po trzecie, strony dążą do osiągnięcia celu przez wzajemne ustępstwa. Tak więc nieodłącznym elementem ugody są wzajemne ustępstwa stron. Poza tym, zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreśla się szczególną przyczynę prawną ugody. Oznacza to, że ugoda nie tworzy nowego stosunku prawnego, a jedynie odnosi się do istniejącego stosunku prawnego stanowiącego podstawę powództwa, a tym samym podstawę zawarcia ugody.

Tym samym, umorzoną Pani kwotę wierzytelności z tytułu zaciągniętej pożyczki należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaniechanie poboru podatku

Kwestia zaniechania podatku od kwoty umorzonych wierzytelności została uregulowana w § 1 rozporządzenia Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. 2025 poz. 1672):

W myśl § 3 ww. rozporządzenia:

Z kolei § 4 cytowanego rozporządzenia stanowi, że:

Stosownie do § 4a tego rozporządzenia:

Zgodnie z treścią ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody, od których zaniechano poboru podatku nie są wykazywane w zeznaniach rocznych i nie podlegają opodatkowaniu oraz zgłoszeniu do urzędu skarbowego.

Zatem, zaniechanie poboru podatku do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu pożyczek znajdzie zastosowanie, jeżeli zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:

• pożyczka była zaciągnięta na realizację inwestycji mieszkaniowej;
• pożyczka była udzielona przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów;
• pożyczka była zabezpieczona hipotecznie;
• pożyczkobiorca nie korzystał wcześniej z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej inwestycji mieszkaniowej.

Zaniechanie poboru podatku dla Pani z tytułu podpisania ugody z bankiem w odniesieniu do umowy pożyczki hipotecznej

Podkreślić należy, że główną przesłanką do skorzystania z zaniechania poboru podatku jest przeznaczenie kredytu/pożyczki na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w dniu 26 stycznia 2011 r. zawarła Pani z bankiem umowę pożyczki hipotecznej indeksowanej do waluty EUR. Pożyczka została zabezpieczona hipoteką ustanowioną na posiadanej przez Panią innej nieruchomości. Pożyczkę hipoteczną oraz Kredyt hipoteczny zaciągnęła Pani w celu częściowego sfinansowania zakupu oraz kapitalnego remontu lokalu mieszkalnego związanego z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego. W dniu 14 maja 2025 r. podpisała Pani z bankiem ugodę dotyczącą umowy pożyczki hipotecznej. Zarówno Kredyt hipoteczny, jak i Pożyczka hipoteczna zostały przez Panią pozyskane i były w całości wydatkowane na cele wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zakup Lokalu i jego remont). Nigdy wcześniej nie korzystała Pani z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu finansowania zaciągniętego na realizację innej niż Inwestycja inwestycji mieszkaniowej.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa stwierdzić należy, że wartość umorzonej części pożyczki na podstawie zawartej ugody z bankiem, będzie stanowić dla Pani przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kwalifikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do którego zastosowanie znajdzie zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. Tym samym nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Nie ciąży na Pani również obowiązek wykazania kwoty objętej zaniechaniem w zeznaniu podatkowym.

W związku z powyższym, Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Odnosząc się do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych wskazuję, że dotyczą one indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.