Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.130.2026.3.MT

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 2 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 19 marca 2026 r. (wpływ 19 marca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca A.A. (PESEL (…)) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 2 listopada 2017 r. pod nazwą X, NIP: (…), jest również czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem prowadzonej działalności jest pozostała działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne PKD 71.12.B.

12 lipca 2011 r. Wnioskodawca nabył (przed zawarciem małżeństwa), jako majątek osobisty udział ‰ części we współwłasności nieruchomości gruntowej (grunty orne RIVa) oznaczone jako działka nr 1 w (…), gmina (…), województwo (…) od Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w (…) na podstawie umowy sprzedaży Rep. A nr (…).

W księdze wieczystej KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, wpisany jest na rzecz Wnioskodawcy udział ‰ części w łącznym udziale 1 części we współwłasności nieruchomości o obszarze 2,1402 ha.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona jako składnik majątkowy do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności, a była wyłącznie majątkiem osobistym.

Wnioskodawca zamierza sprzedać udział ‰ części powyższej nieruchomości. W związku z czym 6 września 2023 r. została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (…), w którym Wnioskodawca oraz pozostali właściciele dokonają sprzedaży na rzecz kupującej spółki Z. z siedzibą w (…) (KRS (…)) nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym 1 o obszarze 2,1402 ha.

Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do 30 czerwca 2026 r. (aneks).

Spółka Z. kupi nieruchomość pod następującymi warunkami:

a)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie z planami kupującej Spółki;

b)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki;

c)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu;

d)  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

e)  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na w/w nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

f)   uzyskania przez kupującą Spółkę pozytywnego badania „due diligence” nieruchomości. Zgodnie z zawartą umową Spółce kupującej przysługuje jednostronne prawo do rezygnacji z przedstawionych powyżej warunków i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia.

Wnioskodawca wyraził zgodę na wejście Spółki niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży na nieruchomość celem przeprowadzenia badań geologicznych, oraz dysponowanie przez kupującą Spółkę nieruchomością w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz uzyskanie warunków zabudowy.

Wnioskodawca zobowiązał się złożyć oświadczenie o przeniesieniu na kupującą Spółkę wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane dla ww. nieruchomości.

Wnioskodawca nabył udział w tej nieruchomości w 2011 r., jako majątek osobisty na podstawie umowy sprzedaży od Agencji Nieruchomości Rolnych. Nie użytkował tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywał na niej nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Przy planowanej sprzedaży nieruchomości nie podejmował żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, nie było ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie będzie podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży Spółka wystąpiła w imieniu Wnioskodawcy o niezbędne decyzje takie jak pozwolenie na budowę i warunki zabudowy, umożliwiające realizację przez kupującą Spółkę planowanej inwestycji.

Wystąpienie o powyższe decyzje było niezbędne, aby nie przedłużać w przyszłości procesu inwestycyjnego. Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży dokonano również niezbędnych podziałów nieruchomości działka o nr ew. 1 została podzielona na trzy działki, działka nr ew. 2 o pow. 0,3705 ha, działka nr ew. 3 o pow. 0,8418 ha, działka nr ew. 2/5 o pow. 0,9278 ha. Podział geodezyjny był konieczny do otrzymania właściwych decyzji budowlanych. Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży została podpisana ze Spółką umowa na dzierżawę na 3 miesiące, umowa ta była konieczna do planowanego przez Spółkę procesu inwestycyjnego.

Wnioskodawca posiadał mieszkanie w (…), które zakupił w 2016 r. przed zawarciem związku małżeńskiego jako majątek osobisty (na kredyt) i mieszkał tam z rodziną do 2023 r. Kredyt został spłacony ze środków własnych przed zakupem domu w 2022 r., który również został zakupiony na kredyt. Od 2024 r. do 2025 r. mieszkanie było wynajmowane, zostało sprzedane w 2025 r., ze środków ze sprzedaży mieszkania została spłacona część kredytu zaciągnięta na zakup domu. Wnioskodawca obecnie mieszka wraz z rodziną we własnym domu. Środki otrzymane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną przeznaczone na całkowitą spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu. W związku z powyższym, Wnioskodawca ma wątpliwości co do sposobu opodatkowania przyszłej transakcji sprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wskazał, że udział w działce nr 1 nabył jako majątek prywatny, w tym okresie studiował w (…), pochodzi z (…) i kupił grunt będąc studentem z rodzicami swojej dziewczyny, obecnej żony nie wiedząc, jakie będą mieli plany na przyszłość. Po studiach Wnioskodawca zamieszkał na stałe w (…) i nie planuje wrócić w rodzinne strony. Tak jak opisano we wniosku Wnioskodawca mieszka obecnie we własnym domu zakupionym na kredyt i zamierza przeznaczyć środki pieniężne ze sprzedaży działki na spłatę kredytu.

Grunt nie był wykorzystywany do działalności, był ugorem, teściowa Wnioskodawcy zgłosiła grunty jako nieużytek rolny, Wnioskodawca nigdy nie był rolnikiem i ziemia nigdy nie była uprawiana.

Grunt nigdy nie by udostępniany osobom trzecim poza współwłaścicielami, nieodpłatnie.

Pełnomocnictwo było udzielone tylko do tego, aby teściowa Wnioskodawcy zgłosiła całą działkę do dopłaty z tytułu nieużytku. Wniosek o przyznanie płatności składany był do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej nie były wydawane żadne decyzje i pozwolenia.

Kupujący zgłosił się sam, działka nie była przedmiotem sprzedaży, nigdy nie było ogłoszeń, banerów, tablic informacyjnych na działce i w mediach, firmy deweloperskie same szukają terenów pod inwestycję, umowa przedwstępna została podpisana z inicjatywy Kupującego.

Pytania

1.  Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego przychód osiągnięty przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży udziału ‰ części nieruchomości należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o p.d.o.f. niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym przy spełnieniu warunków określonych w ustawie?

2.  Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawca, sprzedając udział ‰ części nieruchomości, będzie rozporządzał majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o podatku od towar w i usług, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 1. W zakresie pytania Nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawcy przychód osiągnięty z tytułu sprzedaży Nieruchomości należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o p.d.o.f., niepodlegający opodatkowaniu w związku z upływem 5 letniego okresu od dnia jej nabycia.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepis w Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT źródłem przychód w jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 miedzy innymi:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, Wnioskodawca może korzystać ze zwolnienia przychód w osiągniętych z tytułu zbycia tych nieruchomości.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, odrębnym źródłem przychód w jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

a. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzona we własnym Imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

Wskazać należy na wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (np. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14 oraz II FSK 379/14).

W konsekwencji działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania.

Czynności podjęte przez Wnioskodawcę związane z podziałem nieruchomości nie świadczą o tym, że działał on w sposób zorganizowany i ciągły. Działania podjęte w imieniu Wnioskodawcy przez Spółkę kupującą wynikały z postanowień zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży i nie wpływały w jakikolwiek sposób na zmianę ceny czy podniesienie atrakcyjności nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że transakcja sprzedaży zostanie dokonana w celach zarobkowych w jego własnym imieniu oraz na jego rachunek, ale nie można oczekiwać od Wnioskodawcy, który zbywa składnik swojego majątku, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę.

O spełnieniu przesłanek wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. nie świadczy ani podział nieruchomości na mniejsze działki, ani wydzielenie drogi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności.

Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej sprzedaży Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży w 2011 r. Ponieważ Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości jako majątek osobisty i nie użytkował jej w ramach prowadzonej działalności, sprzedaż działek zdaniem Wnioskodawcy nastąpi w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem a nie w ramach prowadzonej działalności. Sprzedaż nieruchomości nie powinna być uznana za przychód z działalności gospodarczej ponieważ nie ma charakteru ciągłego, Wnioskodawca, nie prowadzi obrotu nieruchomościami, nie dokonywał w przeszłości zakupu nieruchomości w celu sprzedaży lecz dokonywał sprzedaży majątku osobistego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jak wskazał NSA w wyroku z 29 czerwca 2023 r. II FSK 180/23 „nie można przyjąć, aby działania takie jak podział nieruchomości na mniejsze działki, wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej wystawienie tablicy informacyjnej o sprzedaży działek na jednej ze sprzedawanych nieruchomości, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), podatnik z operacji tych uczynił sobie stałe (nieokazjonalne) źródło zarobkowania. Zwłaszcza gdy nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatnika od kilkudziesięciu lat.”

Odnosząc się do brzmienia powyższych przepisów i przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że planowana sprzedaż udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej a będzie przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, i będzie podlegała zwolnieniu po spełnieniu warunków przewidzianych w ustawie, tj. w związku z upływem pięcioletniego okresu liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziału ‰ części nieruchomości, o której mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przeprowadzenia planowanej transakcji należy rozważyć, czy czynność ta zawierać będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie prywatnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy zawarcie umowy z biurem nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego opisu sprawy oraz jego uzupełnienia wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przedmiotem jest pozostała działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne PKD 71.12.B. 12 lipca 2011 r. nabył Pan (przed zawarciem małżeństwa), jako majątek osobisty udział ‰ części we współwłasności nieruchomości gruntowej oznaczone jako działka nr 1. Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona, jako składnik majątkowy do prowadzonej przez Pana działalności, a była wyłącznie majątkiem osobistym. Zamierza Pan sprzedać udział ‰ części powyższej nieruchomości. W związku z czym 6 września 2023 r. została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży. Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do 30 czerwca 2026 r. Spółka kupi nieruchomość pod następującymi warunkami:

a)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie z planami kupującej Spółki;

b)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki;

c)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu;

d)  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

e)  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na w/w nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

f)   uzyskania przez kupującą Spółkę pozytywnego badania „due diligence” nieruchomości. Zgodnie z zawartą umową Spółce kupującej przysługuje jednostronne prawo do rezygnacji z przedstawionych powyżej warunków i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia.

Wyraził Pan zgodę na wejście Spółki niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży na nieruchomość celem przeprowadzenia badań geologicznych, oraz dysponowanie przez kupującą Spółkę nieruchomością w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz uzyskanie warunków zabudowy. Zobowiązał się Pan złożyć oświadczenie o przeniesieniu na kupującą Spółkę wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane dla ww. nieruchomości.

Ponadto wskazał Pan, że nie dokonywał na tej nieruchomości nakładów inwestycyjnych takich jak: uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Przy planowanej sprzedaży nieruchomości nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, nie było ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Do momentu sprzedaży nie będzie podejmował Pan jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Grunt nigdy nie by udostępniany osobom trzecim poza współwłaścicielami, nieodpłatnie. Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży Spółka wystąpiła w Pana imieniu o niezbędne decyzje takie jak pozwolenie na budowę i warunki zabudowy, umożliwiające realizację przez kupującą Spółkę planowanej inwestycji. Wystąpienie o powyższe decyzje było niezbędne, aby nie przedłużać w przyszłości procesu inwestycyjnego. Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży dokonano również niezbędnych podziałów nieruchomości Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży została podpisana ze Spółką umowa na dzierżawę na 3 miesiące, umowa ta była konieczna do planowanego przez Spółkę procesu inwestycyjnego. Środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu

Powziął Pan wątpliwość, czy przychód ze sprzedaży udziału ‰ części nieruchomości stanowić będzie dla Pana przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do powyższej kwestii wskazać należy, że w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż udziału ‰ części nieruchomości, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe, bowiem nie nabył Pan nieruchomości, o której mowa we wniosku w celu ich odsprzedaży.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom.

Na podstawie przytoczonego opisu zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że nie będzie Pan podejmować działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności udziału ‰ w działce o nr 1 dla Kupującego. Z kolei udzielenie ww. pełnomocnictwa ma na celu uzyskanie przez Kupującego niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości w celu znalezienia Nabywcy.

Z wniosku wynika, że przedwstępna umowy sprzedaży została zawarta wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującego niezbędnych zgód i pozwoleń. Zatem na umowę tą należy patrzeć jako na element tego samego przedsięwzięcia, czyli realizacji przez Kupującego planowanej inwestycji.

Z powyższego wynika, że podjęte na rzecz Kupującego działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego ,czy też aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę.

Ponadto, nieruchomość nigdy nie została wprowadzona jako składnik majątkowy do prowadzonej przez Pana działalności, a była wyłącznie majątkiem osobistym. Nie użytkował Pan tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywał na niej nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Przy planowanej sprzedaży nieruchomości nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, nie było ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Grunt nigdy nie by udostępniany osobom trzecim poza współwłaścicielami, nieodpłatnie. Do momentu sprzedaży nie będzie Pan podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

A zatem, mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce, do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający z tego powodu uznany zostanie za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Okoliczności dotyczące nabycia i sprzedaży udziału ‰ części nieruchomości nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży tej nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana udziału ‰ części nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana udziału ‰ części nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Udział ‰ części nieruchomości nabył Pan 12 lipca 2011 r.

Zatem odpłatne zbycie udziału ‰ części nieruchomości w 2026 r. nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Tym samym przychód z tej sprzedaży nie będzie stanowił źródło przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez wyroków sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.