Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w 2008 roku wraz z mężem w ramach wspólności małżeńskiej. Po rozwodzie w 2015 roku, podział majątku nastąpił w 2025 roku na mocy ugowy, na podstawie której mieszkanie to stało się jej wyłączną własnością. W 2025 roku sprzedała to mieszkanie. Podatnik…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
2 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 28 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 20 lutego 2026 r. (wpływ 25 lutego 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
20 marca 2008 r. wspólnie z byłym mężem A. A. nabyła Pani mieszkanie w X (Akt notarialny A Nr (…)), za kwotę 160 000 zł. Zakup mieszkania finansowany był przez kredyt hipoteczny w kwocie 150 000 zł.
Po rozwodzie, który miał miejsce w marcu 2015 r. nie było podziału majątku, dopiero 20 sierpnia 2025 r. w wyniku ugody majątek wspólny (tj. powyższe mieszkanie w X oraz drugie mieszkanie w Z 4/42 + garaż) został podzielony następująco:
- Mieszkanie w X oraz mieszkanie w Z wraz z przynależnym garażem, zostały przydzielone na Pani wyłączną własność (pkt 2 ugody, sprawa (…)), a Pani spłaca byłego małżonka kwotą 145 000 zł (pkt 3 ugody (…)).
Gdy mieszkania przeszły na Pani własność, spłaciła Pani zarówno kredyt na mieszkanie w X (33 000 zł), jak i kredyt na mieszkanie w Z (345 000 zł), dzięki czemu na lokalach nie ma już hipoteki.
Mieszkanie w (...) wyremontowała Pani (koszt remontu , to ok. 40 000 zł), a mieszkanie w X sprzedała Pani 2 grudnia 2025 r. (repertorium A Nr (…)), za kwotę 295 000 zł.
Rozumie Pani, że od momentu nabycia lokalu w X, które miało miejsce 20 marca 2008 r., do momentu jego sprzedaży – 2 grudnia 2005 r., część 50%, która od początku była Pani własnością, jest zwolniona z 19% podatku (17 lat), ale nie wie Pani co z części 50%, która nabyła Pani w wyniku ugody – 20 sierpnia 2025 r.
Pytanie
Czy sprzedaż mieszkania w X podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem sprzedaż mieszkania w X nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ mieszkanie to było nabyte do wspólności małżeńskiej w 2008 r., a od tej daty minęło ponad 5 lat.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub wskazanych wyżej praw majątkowych następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.
Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.
Przy czym, jak wynika z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że 20 marca 2008 r. zakupiła Pani z byłym mężem w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej lokal mieszkalny w X. Po rozwodzie, który miał miejsce w marcu 2015 r. nie było podziału majątku, dopiero 20 sierpnia 2025 r. w wyniku ugody majątek wspólny (tj. powyższy lokal mieszkalny w X oraz drugi lokal mieszkalny w Z z garażem) został podzielony na Pani wyłączną własność. 2 grudnia 2025 r. sprzedała Pani lokal mieszkalny w X.
Pani wątpliwość budzi Fakt, czy z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w X powinna Pani zapłacić podatek dochodowy.
Aby ustalić, czy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Z wniosku wynika, że lokal mieszkalny w X został nabyty przez Panią i Pani byłego męża w ramach wspólności majątkowej, a zatem należy odnieść się do kwestii stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami, które zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe, czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.
W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Zgodnie z art. 47 § 1 ww. Kodeksu:
Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.
Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.
Stosownie do art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Przepis ten nie wyłącza zastosowania art. 43 § 2 i 3.
Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć – jak wynika z dyspozycji przepisu art. 211 ustawy Kodeks cywilny – podział ten nie jest obowiązkowy.
Zgodnie bowiem z tym przepisem:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
W myśl natomiast art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.
Strony mogą dokonać umownego podziału majątku nie zachowując reguły równych udziałów, co może być wynikiem wzajemnego obrachunku obejmującego splot interesów osobistych, majątkowych, rodzinnych, biznesowych i innych wykraczających poza ramy majątku dorobkowego.
W związku z powyższym, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych − datą nabycia przez Panią lokalu mieszkalnego w X jest data nabycia przedmiotowego lokalu do majątku wspólnego małżonków, tj. 20 marca 2008 r. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy, niewątpliwie upłynął.
W konsekwencji sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego w 2025 r. nie stanowi dla Pani źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.
Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
albo
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo