Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.168.2026.1.JM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-        prawidłowe – w części braku obowiązku odprowadzenia przez Spółkę zaliczki na podatek dochodowy od zwróconej kaucji,

-        nieprawidłowe – w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 7 października 1997 r pomiędzy Panią (dalej: Najemcą) a (…)  (dalej: „..,” lub Wynajmującym) została zawarta Przedwstępna umowa najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z oświadczeniem zawartym w &1 wskazanej umowy „…”na podstawie przepisów ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. Nr 133 poz. 654 ze zm.) prowadziło budowę budynku mieszkalnego nr 6 z przeznaczeniem usytuowanych w nim lokali mieszkalnych na wynajem osobom spełniającym przesłanki przewidziane we wskazanej wyżej ustawie. Termin zawarcia ostatecznej umowy najmu został określony nie później niż w ciągu 30 dni od daty końcowego odbioru budynku i jego zasiedlenia. Przewidywany termin odbioru końcowego i zasiedlenia budynku nr 6 zgodnie z &4 Umowy przedwstępnej określono na lipiec 1998 r.

W &6 Umowy przedwstępnej wskazano, że w myśl przepisów ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zgodnie z zapisami Regulaminu Przydziału Mieszkań od przyszłego Najemcy zostanie pobrana kaucja zabezpieczająca na pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu, w wysokości 10% wartości odtworzeniowej lokalu z dnia zawarcia umowy ostatecznej. W chwili zawarcia Umowy przedwstępnej określono wartość nominalną zadatku na poczet kaucji zabezpieczającej stanowiącą 10% przewidywanej wartości odtworzeniowej lokalu na dzień zawarcia umowy ostatecznej. Wpłata zadatku na poczet kaucji była warunkiem podpisania umowy ostatecznej, brak wpłaty byłby równoznaczny z odstąpieniem od umowy.

Dnia 17 lipca 1998 r. została zawarta ostateczna Umowa najmu. Zgodnie z &6 tejże umowy na podstawie art. 31 wskazanej wyżej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw sprecyzowano kwestie kaucji. (…) pobierał kaucję zabezpieczającą w wysokości 10% wartości lokalu. Wpłacony zgodnie z Umową przedwstępną z 7 października 1997 r. 10% zadatek został zaliczony na poczet kaucji. W dniu zawarcia Umowy ostatecznej nominalna wartość kaucji stanowiącej 10% wartości odtworzeniowej lokalu była wyższa od wartości nominalnej zadatku na poczet kaucji z dnia zawarcia Umowy przedwstępnej, który wówczas wynosił 10% prognozowanej wartości odtworzeniowej na dzień zawarcia umowy ostatecznej. Jako Najemca była Pani zobowiązana dopłacić różnicę między nominalną wartością 10% kaucji, a nominalną wartością10% zadatku wynikającą ze wzrostu wartości odtworzeniowej lokalu.

Jednocześnie dalsze zapisy &6 wskazanej umowy określały zasady zwrotu kaucji, który nastąpi w terminie 30 dni od dnia ustania stosunku najmu i opróżnienia lokalu, jeżeli Najemca nie zalega w opłacie należności z tytułu najmu, których pokrycie kaucja zabezpiecza. Kaucja podlega zwrotowi w zrewaloryzowanej wysokości, odpowiednio do wzrostu wartości odtworzeniowej lokalu w dniu jego opróżnienia.

Zatem będzie stanowiła 10% aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu określanej kwartalnie Zarządzeniem Wojewody Płockiego.

W 2026 r będzie Pani wypowiadała Umowę najmu, w związku z czym otrzyma Pani od (…) zwrot kaucji w zwaloryzowanej wartości nominalnej odpowiadającej 10% wartości odtworzeniowej lokalu w dniu jego opróżnienia po potrąceniu kosztów przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego i ewentualnych innych zobowiązań z tytułu najmu lokalu. Zgodnie z regulaminem (…) jako Najemca mogła Pani dokonywać różnego rodzaju remontów bieżących lokalu według własnych potrzeb, jednak w momencie opuszczenia powinna Pani przywrócić lokal do stanu pierwotnego lub (…) potrąci z kaucji kwoty na wykonanie wszelkich prac.

Pytania

1)     Czy w opisanym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym zwrot kaucji stanowiącej 10% wartości odtworzeniowej lokalu w dniu jego opróżnienia w części stanowiącej różnicę nominalną – między kwotą wpłaconą i zwróconą – w wyniku urzędowej aktualizacji podstawy naliczenia 10% stanowi dla Pani źródło przychodu o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 u.p.d.o.f podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2)     Czy (…) jest płatnikiem zobowiązanym potrącić ze zwracanej kaucji i odprowadzić zaliczki na podatek dochodowy oraz wystawić dla Pani PIT-11 lub PIT-8C?

Pani stanowisko w sprawie

Zwrot zwaloryzowanej kaucji stanowiącej 10% wartości odtworzeniowej lokalu w dniu jego opróżnienia w części stanowiącej różnicę między wartością nominalną wpłacanej i zwracanej kaucji nie będzie stanowił dla Pani źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przychodami w rozumieniu ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „u.p.d.o.f.”) są wyłącznie takie przysporzenia, które mają charakter trwały i bezzwrotny, skutkują definitywnym przyrostem majątku podatnika oraz mogą być przypisane do któregokolwiek ze źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f.

Przepisy ustaw podatkowych nie definiują pojęcia kaucji. Jednakże zgodnie z definicją słownikową za kaucję uważa się pewną sumę pieniężną, złożoną jako gwarancję dotrzymania zobowiązania i stanowiącą odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Istotą kaucji mieszkaniowej jest zabezpieczenie Wynajmującemu ewentualnych roszczeń powstałych w czasie trwania stosunku najmu.

Kaucja ze swej istoty nie stanowi przychodu dla Wynajmującego w momencie jej otrzymania, nie stanowi także kosztu w momencie jej zwrotu. Analogicznie kaucja nie stanowi kosztu dla Najemcy w momencie wpłaty, jak też nie stanowi przychodu w momencie jej zwrotu. Zatem z uwagi na jej zwrotny charakter jest neutralna podatkowo.

Z przedstawionej w sentencji Umowy najmu wynika, że zwrot kaucji będzie dokonany w wartości zwaloryzowanej odpowiednio do wzrostu wartości odtworzeniowej lokalu w dniu jego opróżnienia, która to wartość jest określana kwartalnie zgodnie z Zarządzeniem Wojewody. Należy wskazać, że istotą waloryzacji jest zabezpieczenie przed utratą wartości ekonomicznej oraz siły nabywczej pieniądza spowodowanej inflacją.

Zatem waloryzacja kaucji jest gwarantem, aby odzyskana zwrotnie przez Najemcę kaucja nie była źródłem jednostronnej i rażącej straty po wielu latach „zamrożenia” własnych środków finansowych Najemcy, którymi przez wiele lat nie mógł dysponować na własne potrzeby i w dowolny sposób nimi rozporządzać. Ponadto wpłata kaucji nie zwalniała Najemcy z obowiązku terminowego uiszczania czynszu i innych opłat.

W opisanym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym celem waloryzacji kaucji opartej o wartość lokalu jest to, że otrzyma Pani dokładnie tyle, ile wpłaciła (dokładnie taką samą część wartości lokalu; wyrażoną w %, to jest 10%). Powstała w wyniku waloryzacji nominalna nadwyżka kaucji ponad kwotę wpłaconą nie będzie realnym przysporzeniem majątkowym, ponieważ ekonomiczna wartość nabywcza zwracanej w 2026 r kaucji będzie dokładnie taka sama w dniu jej zwrotu, jaka była w dniu jej wpłaty do (…) w 1997 r. W konsekwencji – z uwagi na upływ czasu i inflację – zwrot kaucji nie będzie przychodem także w części stanowiącej nominalną różnicę między kwotą wpłaconą a kwotą wypłacaną po waloryzacji, która wzrasta wskutek wzrostu wartości odtworzeniowej lokalu. Zgodnie z Umową najmu zasady pobierania i zwracania wpłaconej kaucji, a w szczególności określania jej wysokości nominalnej regulują przepisy wskazanej wyżej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw, a wartość odtworzeniowa lokali jest ogłaszana kwartalnie zgodnie z Zarządzeniem Wojewody (…).

Problematyka kaucji oraz zasadność jej waloryzacji była przedmiotem licznych wyroków sądowych oraz wielu interpretacji organów podatkowych.

W wyroku z 3 października 2000 r. (sygn. K 33/99) Trybunał Konstytucyjny wskazał, że waloryzacja kaucji nie prowadzi do uzyskania przez najemcę materialnych korzyści a jedynie ma zapewnić, że nie poniesie on, z uwagi na okoliczności, na które nie ma wpływu, jednostronnej, niezawinionej i rażącej straty. Uznanie, że waloryzacja kaucji nie powoduje dodatkowego przysporzenia majątkowego po stronie najemcy oznacza, że różnica między zwaloryzowaną kaucją a kaucją w nominalnej wysokości nie stanowi przysporzenia po stronie najemcy. Tym samym, nie mieści się w pojęciu przychodu podatkowego, stanowi bowiem w całości świadczenie zwrotne. Z przychodem mamy do czynienia wówczas, gdy występuje realne przysporzenie majątkowe.

Waloryzacja zwrotu wpłaconych wcześniej kwot nie jest przychodem, a tylko wyrównaniem ich wartości, która na skutek upływu czasu straciła swoją siłę nabywczą. Pobierane kaucje mają charakter zwrotny, stanowią formę zabezpieczenia, ich waloryzacja jest tylko wyrównaniem ich wartości, a więc nie stanowi realnego przysporzenia majątkowego.

Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w Interpretacji Indywidualnej z 15 czerwca 2012 r. sygn. ITPB1/415-313c/12/AD stwierdził, że na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwaloryzowane kwoty kaucji, które będą zwracane przez (…) na rzecz najemców, wypłacane w chwili rozwiązania umowy najmu lokalu nie będą stanowić u nich przychodu podlegającego opodatkowaniu, o którym mowa w art. 20 ust. 1 u.p.d.o.f. a co za tym idzie, Wnioskodawca (tu: (…) nie będzie miał obowiązku wystawiania informacji PIT dla najemcy.

Należy wskazać, że przytoczona interpretacja indywidualna dotyczy stanu faktycznego tożsamego z Pani przypadkiem. (…) we wniosku wskazał, że zawierane z najemcami umowy najmu przewidywały obowiązek zapłaty na rzecz (…) kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu w wysokości odpowiadającej 10% wartości odtworzeniowej lokalu.

Tożsame stanowisko zajął NSA w wyroku z 4 kwietnia 2023 r. (sygn. II FSK 255/22) uznając, że o powstaniu przychodu podatkowego decyduje to, czy podatnik uzyskał rzeczywiste przysporzenie. Waloryzacja kaucji nie zmienia charakteru tego świadczenia, nadal pozostaje ono wyłącznie świadczeniem zwrotnym. Wielkość obciążeń daninowych, w tym podatkowych, ogranicza zasada proporcjonalności, wywodzona z art. 2 Konstytucji. Ustanowienie nieproporcjonalnego, niesprawiedliwego lub nierównego obciążenia daninowego jest zarazem niezgodnym z Konstytucją ograniczeniem praw i wolności jednostki.

Zatem uznanie – wbrew przywołanym poglądom orzecznictwa – że opodatkowaniu miałaby podlegać nominalna różnica między kaucją wpłaconą, a kwotą zwróconą w wartości zwaloryzowanej prowadziłoby do niesprawiedliwego obciążenia daninowego. Mimo braku realnego przyrostu majątku, lecz otrzymania zwrotu świadczenia pieniężnego o urealnionej wartości, dostosowanej do aktualnej sytuacji gospodarczej w kraju rezydencji podatkowej, zobowiązana byłaby Pani do zapłaty podatku od własnych środków, które była zmuszona na kilkadziesiąt lat „zamrozić” w celu ochrony praw i przyszłych ewentualnych roszczeń Wynajmującego. Uszczuplałoby to Pani majątek sprzecznie z zasadą proporcjonalności i równości, byłaby bowiem zobowiązana do zapłaty podatku od własnych – zwróconych środków pieniężnych o tej samej wartości ekonomicznej. Skoro waloryzacja kaucji ma jedynie chronić Najemcę przed niezawinioną, rażącą stratą spowodowaną utratą wartości „zamrożonego” mienia, nie może jednocześnie prowadzić do opodatkowania zwróconej i urealnionej w wyniku waloryzacji kaucji.

Zatem waloryzacja kaucji, której dotyczy wniosek, jest neutralna podatkowo. Bez względu na jej wynik stanowiący różnicę między wpłaconą i zwróconą wartością nominalną, nie powoduje ani powstania przychodów, ani kosztów podatkowych.

Wobec powyższego, skoro z tytułu zwrotu kaucji w wysokości 10% wartości odtworzeniowej lokalu w dniu jego opróżnienia po Pani stronie nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu, tak też (…) nie jest płatnikiem i nie ma obowiązku pomniejszyć zwracanej kaucji o zaliczkę na podatek dochodowy oraz nie ma obowiązku wystawić dla Pani PIT-11 lub PIT-8C.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym:

Zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie między innymi w pkt 9 wymieniono „inne źródła”.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Użyte w tym przepisie sformułowanie „w szczególności” wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter przykładowy i stanowi katalog otwarty, zatem do tej kategorii można zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ww. ustawy.

Z treści powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód, uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w następstwie których mamy do czynienia z przyrostem mienia. Tak więc podstawą uzyskania przychodów z innych źródeł mogą być tylko takie czynności, w wyniku których następuje po stronie osoby fizycznej przysporzenie majątkowe.

Wątpliwość Pani budzi kwestia, czy przyszły zwrot kaucji stanowiącej 10% wartości odtworzeniowej lokalu w dniu jego opróżnienia w części stanowiącej różnicę nominalną – między kwotą wpłaconą i zwróconą – w wyniku urzędowej aktualizacji podstawy naliczenia 10% stanowi dla Pani źródło przychodu o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do Pani wątpliwości w pierwszej kolejności wskazać należy na zapisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725), które regulują kwestię kaucji mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 4 ww. ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 36 ust. 1 ww. ustawy:

Z kolei jak stanowi art. 36 ust. 2 ww. ustawy:

Wskazać należy także na art. 358¹ § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), stosownie do którego:

Powyższe uregulowanie stanowi wyjątek od powszechnie przyjętej zasady nominalizmu przewidzianej w § 1 art. 358¹ ustawy Kodeks cywilny.

Przy czym istota waloryzacji świadczeń pieniężnych opiera się na założeniu, że ma ona na celu dostarczenie wierzycielowi takiej samej wartości ekonomicznej, jaką prezentowała wierzytelność pieniężna w chwili jej powstania. Celem waloryzacji jest więc przywrócenie jej – przynajmniej z pewnym przybliżeniem – początkowej wartości wierzytelności w zmienionych istotnie warunkach ekonomicznych.

Nie można zgodzić się z Panią, że waloryzacja kaucji jest neutralna podatkowo bowiem zwrócona kaucja będzie odpowiadała wysokości 10% wartości odtworzeniowej lokalu, tj. dokładnie tyle ile Pani wniosła na rzecz (…)

Kwota zwróconej kaucji nie będzie podlegała opodatkowaniu po stronie Najemcy tylko w przypadku gdy zwrócona kwota kaucji będzie taka sama jak wniesiona przez Najemcę. W przypadku, gdy kwota zwrotu kaucji jest wyższa od kwoty uprzednio wpłaconej, osoba fizyczna osiąga przysporzenie majątkowe, które stanowi przychód podlegający opodatkowaniu.

Kwota waloryzacji kaucji mieszkaniowej, stanowiąca różnicę pomiędzy zwaloryzowaną kwotą kaucji mieszkaniowej a kwotą kaucji mieszkaniowej uprzednio uiszczonej zatem będzie stanowić dla Pani jako Najemcy podlegający opodatkowaniu przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podmiotach dokonujących świadczeń z powyższego tytułu ciążą natomiast obowiązki informacyjne wynikające z art. 42a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

W konsekwencji, (…), który dokona na Pani rzecz zwrotu kaucji w zwaloryzowanej wartości nominalnej zobowiązany będzie – na mocy art. 42a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – do sporządzenia i przekazania podatnikowi oraz właściwemu urzędowi skarbowemu stosownej informacji PIT-11 z tego tytułu.

Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Natomiast od zwróconej kaucji na Spółce nie ciąży obowiązek odprowadzenia zaliczki na podatek dochodowy.

Tym samym Pani stanowisko w tym zakresie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

W odniesieniu do przywołanych przez Panią wyroków wskazać należy, że wydane zostały one w indywidualnych, konkretnych sprawach osądzonych w określonych stanach faktycznych (zdarzeniach przyszłych) i są wiążące tylko w tych sprawach. Nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.