Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.19.2026.2.MJ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 16 lutego 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

27 lipca 2019 r. zawarł Pan związek małżeński i pozostaje Pan w ustawowej wspólności majątkowej. Z żoną jesteście Państwo polskimi rezydentami podatkowymi, posiadającymi nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wszystkie transakcje z nieruchomościami nie są związane z wykonywaniem działalności gospodarczej ani przez Pana, ani przez Pana żonę.

1.  Kupił Pan wspólnie z żoną lokal mieszkaniowy A stanowiący odrębną nieruchomość do ustawowego majątku wspólnego (rep. A nr (…) 30 października 2020 r.) za kwotę 212.043,00 zł (z czego 42.443,00 zł to wkład własny, a 169.600,00 zł sfinansowano z kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną z adnotacją o przeznaczeniu na budowę (przebudowę) lokalu mieszkalnego A, odpowiadaliście Państwo za spłatę kredytu solidarnie do pełnej wysokości, lokal został obciążony hipoteką na rzecz banku, umowa kredytowa zawarta w (…) Bank (…) z siedzibą w (…)). W lokalu zaspakajaliście Państwo własne potrzeby mieszkaniowe, aż do momentu sprzedaży.

2.  Pana żona w drodze darowizny do majątku osobistego otrzymała od rodziców niezabudowaną nieruchomość gruntową, stanowiącą odrębną nieruchomość (rep. A nr (…), 22 czerwca 2022 r.), która w 2023 r. została objęta MPZP, przez co grunt stał się działką budowlaną na cele mieszkalne.

3.  Pana żona w drodze darowizny do majątku osobistego otrzymała od rodziców lokal mieszkaniowy B stanowiący odrębną nieruchomość (rep. A nr (…)).

4.  Sprzedaż lokalu mieszkaniowego A (rep. A nr (…), 22 stycznia 2025 r.) ze wspólności małżeńskiej za kwotę 469.000,00 zł (z czego: 100.000,00 zł to zadatek wpłacony przez kupującego na wspólny rachunek bankowy z żoną dnia 29 października 2024 r., 154.482,13 zł kupujący przelał na techniczny rachunek bankowy do spłaty pozostałej części zadłużenia wynikającej z umowy kredytu hipotecznego dnia 23 stycznia 2025 r., pozostała część, tj.: 214.517,87 zł została wpłacona przez kupującego na wspólny rachunek bankowy z żoną dnia 23 stycznia 2025 r.).

5.  Na podstawie aktu notarialnego (rep. A nr (…), 27 maja 2025 r.) z lokalu mieszkaniowego B został wyodrębniony samodzielny lokal C (odrębna nieruchomość, z nową księgą wieczystą), który w tym samym akcie notarialnym został sprzedany przez żonę za kwotę 382.000,00 zł, lokal ten stanowił majątek osobisty Pana żony.

6.  W związku z dokonanymi transakcjami w punkcie 4 i 5 uzyskaliście Państwo dochody i zostaliście Państwo zobowiązani do zapłaty podatku (sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia praw do nieruchomości). Razem z żoną planujecie Państwo skorzystać z ulgi mieszkaniowej. 2 stycznia 2024 r. uzyskaliście Państwo pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego (oboje jesteście inwestorami) na działce budowlanej (zdarzenie z punktu nr 2, majątek osobisty Pana żony), gdzie po zakończeniu inwestycji planujecie realizować Wasze potrzeby mieszkaniowe.

7.  Od 27 lutego 2025 r. Pana żona wydatkuje połowę środków pochodzących ze sprzedaży z punktu nr 4 oraz wszystkie środki ze sprzedaży z punktu nr 5 na własne cele mieszkaniowe, tj. budowa ww. domu. Wydatki dokumentuje w formie faktur imiennych (tylko na Pana żonę).

8.  Po wydatkowaniu środków pieniężnych na cele mieszkaniowe przez żonę w wysokości niezbędnej do skorzystania z ulgi mieszkaniowej (nawiązując do punktu nr 5), planujecie Państwo rozszerzenie wspólności małżeńskiej. Po rozszerzeniu wspólności małżeńskiej, przeznaczycie pozostałe środki ze sprzedaży lokalu mieszkaniowego A z punktu 4. na ten sam cel mieszkaniowy (tj. budowa domu).

Uzupełnienie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

27 lipca 2019 r. - zawarł Pan związek małżeński i pozostaje Pan w ustawowej wspólności majątkowej. Jest Pan polskim rezydentem podatkowym, posiadającym nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Transakcja związana z lokalem mieszkaniowym A nie jest związana z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Stan faktyczny:

30 października 2020 r. - kupno lokalu mieszkaniowego A, stanowiącego odrębną nieruchomość do ustawowego małżeńskiego majątku wspólnego (rep. A nr (…)) za kwotę 212.043,00 zł (z czego 42.443,00 zł to wkład własny, a 169.600,00 zł sfinansowano z kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną z adnotacją o przeznaczeniu na budowę (przebudowę) lokalu mieszkalnego A, odpowiadaliście Państwo za spłatę kredytu solidarnie do pełnej wysokości, lokal został obciążony hipoteką na rzecz banku, umowa kredytowa zawarta w (…) Bank (…) z siedzibą w (…)). W lokalu zaspakajaliście Państwo własne potrzeby mieszkaniowe, aż do momentu sprzedaży. Sprzedaż nastąpiła 22 stycznia 2025 r. (rep. A nr (…)) za kwotę 469.000,00 zł (z czego: 100.000,00 zł to zadatek wpłacony przez kupującego na wspólny rachunek bankowy z Pana żoną dnia 29 października 2024 r., 154.482,13 zł kupujący przelał na techniczny rachunek bankowy do spłaty pozostałej części zadłużenia wynikającej z umowy kredytu hipotecznego dnia 23 stycznia 2025 r., pozostała część, tj.: 214.517,87 zł została wpłacona przez kupującego na wspólny rachunek bankowy z Pana żoną dnia 23 stycznia 2025 r.). Po sprzedaży lokalu mieszkaniowego A uzyskał Pan dochód i został Pan zobowiązany do zapłaty podatku (sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia praw do nieruchomości).

Zdarzenie przyszłe:

Zamierza Pan skorzystać z ulgi mieszkaniowej i przeznaczyć pozostałą część przychodu (ze sprzedaży lokalu mieszkaniowego A w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie ww. lokalu) na budowę nowego domu.

Nieruchomość gruntowa pod budowę domu jest aktualnie w majątku osobistym Pana żony, dlatego przed rozpoczęciem wydatkowania środków na cele mieszkaniowe rozszerzycie Państwo wspólność małżeńską i włączycie ww. nieruchomość gruntową do majątku wspólnego. Po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego na ww. działce planujecie Państwo realizować Wasze potrzeby mieszkaniowe.

Pytania

1.  Czy spłatę pozostałego zadłużenia kredytu hipotecznego (dotyczy spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną na budowę (przebudowę) lokalu mieszkaniowego A ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego A może Pan traktować jako cel mieszkaniowy?

2.  Czy po rozszerzeniu małżeńskiej wspólności majątkowej włączając do majątku nieruchomość gruntową, na której budowany jest dom jednorodzinny może Pan przeznaczyć pozostałą część przychodu ze sprzedaży lokalu A na budowę ww. domu i skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Tak, spłatę pozostałego zadłużenia może Pan uznać jako cel mieszkaniowy.

Ad. 2

Tak, będąc współwłaścicielem nieruchomości gruntowej, może Pan wydatkować środki na cele mieszkaniowe, tj. na budowę domu na tej nieruchomości gruntowej, w której będzie Pan realizować swoje potrzeby mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Z treści wniosku wynika, że lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość, nabył Pan do majątku wspólnego z żoną 30 października 2020 r.

Zatem, skoro odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego nastąpiło 22 stycznia 2025 r., tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie, to sprzedaż ta stanowiła dla Pana źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na gruncie art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie przedmiotowe

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D - dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P - przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Spłata kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (oraz praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy) jest fakt wydatkowania równowartości przychodu (w całości lub w części) z ich odpłatnego zbycia - począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż - wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Podkreślenia wymaga, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotne jest to, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Kredyt na cele mieszkaniowe musi być również zaciągnięty przez podatnika chcącego skorzystać z ulgi.

Odnosząc się do kwestii uznania za wydatki na cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na spłatę kredytu, o którym mowa we wniosku, wskazać trzeba, że zgodnie z uprzednio cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a), czy nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b).

Pana wątpliwości dotyczą m.in. tego, czy spłatę pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego A ze środków uzyskanych ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego może Pan traktować jako cel mieszkaniowy.

Z treści wniosku wynika, że kupił Pan wspólnie z żoną lokal mieszkalny A stanowiący odrębną nieruchomość do ustawowego majątku wspólnego 30 października 2020 r. w części sfinansowany z kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną z adnotacją o przeznaczeniu na budowę (przebudowę) lokalu mieszkalnego A. Za spłatę kredytu odpowiadaliście Państwo solidarnie do pełnej wysokości. W lokalu zaspakajaliście Państwo własne potrzeby mieszkaniowe, aż do momentu sprzedaży, tj. do 22 stycznia 2025 r.

Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w części przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, może Pan traktować jako cel mieszkaniowy, podlegający uwzględnieniu przy obliczaniu dochodu zwolnionego od podatku na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Pana stanowisko w tym zakresie jest prawidłowe.

Przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na budowę domu

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania w ustalonym ustawą okresie przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego na wskazane w art. 21 ust. 25 cele mieszkaniowe, w tym m.in. na budowę własnego budynku mieszkalnego.

Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Wszelkie ulgi i zwolnienia są też wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania - skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Zauważyć należy, że stosownie do art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W myśl natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności będzie budynek wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Zatem, biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.

Pana wątpliwości dotyczą także możliwości skorzystania z ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji gdy pozostałą część przychodu ze sprzedaży lokalu A przeznaczy Pan na budowę domu jednorodzinnego na działce stanowiącej aktualnie własność Pana żony.

W kontekście Pana wątpliwości wyjaśnić należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236 ze zm.).

Na podstawie art. 31 § 1 tej ustawy:

Jak wynika z art. 33 pkt 2 cytowanego Kodeksu:

Należy podkreślić, że przedmioty, o których mowa w art. 33 Kodeksu, tj. należące do majątku osobistego danego małżonka, pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią ich majątku wspólnego. Przedmioty takie stanowią majątek odrębny danego małżonka. Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich. Zatem zgodnie z przepisami prawa rodzinnego o zaliczeniu przedmiotów majątkowych do wspólnego czy też odrębnego majątku decyduje przede wszystkim moment oraz sposób ich nabycia.

Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską uregulowana została w art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jest to umowa, której celem jest ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, są stricte umowami majątkowymi małżeńskimi, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

W powyższej kwestii wykształciła się jednolita linia orzecznicza sądów administracyjnych prezentująca stanowisko wskazujące, że rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków, nie stanowi nabycia tej nieruchomości przez drugiego z małżonków w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przykładowo, pogląd taki wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1110/14. Tożsamej oceny dokonano w szeregu innych wyrokach NSA (przykładowo: z dnia 22 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 456/15, z dnia 7 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 313/14).

Zatem włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka, nie jest nabyciem tej nieruchomości przez drugiego małżonka, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe oznacza, że w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy za datę nabycia nieruchomości, która stanowiła wcześniej majątek odrębny Pana żony, będzie należało przyjąć dzień, w którym żona nabyła tę nieruchomość do majątku odrębnego.

Zaznaczyć jednak należy, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest zawarcie umowy rozszerzającej wspólność majątkową małżeńską przed upływem wymaganego trzyletniego okresu, o którym mowa w zacytowanych przepisach.

Zatem, dla przyznania zwolnienia nie jest wystarczające poniesienie nakładów na budowę domu. Zakres zwolnienia ograniczony został do budynków, do których podatnik posiada odpowiedni tytuł prawny pozwalający na uznanie budynku mieszkalnego za własność podatnika, który poniósł nakłady na jego budowę. Z wykładni językowej powołanego przepisu wynika oczywista konstatacja, że niezbędną przesłanką zastosowania jest legitymowanie się przez podatnika prawem własności (lub udziałem w takim prawie) budynku, na który poniesiono wydatki. Zastosowanie wykładni gramatycznej uzasadnia twierdzenie, że nabycie tego prawa musi nastąpić przed upływem 3-letniego terminu określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy. Spełnienie tego warunku jest bowiem konieczne dla uznania, że nakłady poniesione zostały na czynności związane z „własnym” budynkiem mieszkalnym podatnika.

Brak definitywnego nabycia własności nieruchomości (gruntu) w terminie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego), ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym powoduje niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25a tej ustawy, wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania (podatkiem dochodowym) zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem własności lub współwłasności do nieruchomości.

Na znaczenie regulacji wynikającej z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zakres jej obowiązywania wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 lutego 2024 r., sygn. akt. II FSK 713/21:

Podobne stanowisko w zakresie stosowania art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, w prawomocnym wyroku z 26 października 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 374/22, gdzie wskazano, że:

Powołane wyżej wyroki Sądów Administracyjnych, niekorzystne dla Organu, odnoszą się co prawda do stanów prawnych obowiązujących przed wejściem w życie art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże sądy wypowiedziały się w nich również w zakresie obowiązującego od 1 stycznia 2019 r. - a zatem mającego zastosowanie w przedmiotowej sprawie - art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści wniosku wynika, że zamierza Pan skorzystać z ulgi mieszkaniowej i przeznaczyć pozostałą część przychodu (ze sprzedaży lokalu mieszkaniowego A w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie ww. lokalu) na budowę nowego domu.

Nieruchomość gruntowa pod budowę domu jest aktualnie w majątku osobistym Pana żony, dlatego przed rozpoczęciem wydatkowania środków na cele mieszkaniowe rozszerzycie Państwo wspólność małżeńską i włączycie ww. nieruchomość gruntową do majątku wspólnego. Po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego na ww. działce planujecie Państwo realizować Wasze potrzeby mieszkaniowe.

Skoro zamierza Pan przeznaczyć pozostałą część przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego A w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie ww. lokalu na budowę nowego domu na działce należącej do majątku odrębnego Pana żony i w tym czasie rozszerzycie Państwo wspólność małżeńską i włączycie ww. nieruchomość gruntową do majątku wspólnego, to wówczas poniesie Pan wydatek na budowę własnego budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d w związku z ar. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, wydatkowanie przez Pana pozostałego przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego A będzie stanowiło wydatek na cele mieszkaniowe. W konsekwencji, będzie Pan uprawniony do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Pana stanowisko w tym zakresie również jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.