Opodatkowanie przychodów z najmu.
Podatnik, prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, nabył poza tą działalnością nowy lokal niemieszkalny (pokój hotelowy) w zorganizowanym obiekcie hotelowym. Lokal został zakupiony z fakturą VAT 23% i przeznaczony jest do celów zarobkowych. Podatnik zawarł z operatorem hotelowym X S.A. 10-letnią umowę najmu, na mocy której oddaje lokal operatorowi do świadczenia usług hotelowych we własnym imieniu. Operator ponosi ryzyko gospodarcze i prowadzi całość działalności operacyjnej, a podatnik otrzymuje miesięczny…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
25 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 30 marca 2026 r. (data wpływu 30 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego wraz z uzupełnieniem
Nabył Pan nowy lokal niemieszkalny (pokój hotelowy), stanowiący odrębną własność, położony w zorganizowanym obiekcie hotelowym „A.”. Lokal został nabyty na podstawie faktury VAT z wykazaną stawką 23% i od momentu nabycia przeznaczony jest do wykorzystania w celach zarobkowych.
Zawarł Pan z operatorem hotelowym X S.A. umowę najmu lokalu na czas oznaczony 10 lat, z możliwością dalszego trwania.
Na podstawie umowy: oddaje Pan lokal w najem operatorowi; operator wykorzystuje lokal do świadczenia usług hotelowych we własnym imieniu, operator ponosi ryzyko gospodarcze i prowadzi całość działalności operacyjnej, otrzymuje Pan wynagrodzenie (czynsz), rozliczane miesięcznie, z gwarantowanym minimum 5% ceny netto lokalu rocznie.
Nie prowadzi Pan recepcji, sprzedaży noclegów, marketingu, obsługi gości ani windykacji – wszystkie te czynności wykonuje operator. Z tytułu najmu wystawia Pan (lub upoważnia operatora do wystawiania w jego imieniu) faktury VAT ze stawką 23%.
Umowa przewiduje możliwość tzw. pobytów właścicielskich: pobyty te są odpłatne, zapłata dokonywana jest realnie (przelew, karta lub gotówka), pobyty dokumentowane są paragonem lub fakturą, zapłata nie jest kompensowana z należnym czynszem.
Poza pobytami właścicielskimi lokal wykorzystywany jest wyłącznie w działalności hotelowej operatora. Aktualnie posiada Pan jeden lokal. Przedmiotem niniejszego wniosku jest stan faktyczny dotyczący jednego lokalu.
Prowadzi Pan nieprzerwanie od czerwca 2012 r. działalność gospodarczą. Aktualnie głównym zakresem prowadzonej działalności jest wynajem nieruchomości własnych i dzierżawionych oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
Lokal niemieszkalny nabył Pan poza prowadzoną działalnością gospodarczą, w związku z czym lokal nie będzie wykorzystywany w działalności ani nie będzie środkiem trwałym. Jest Pan aktualnie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Umowa najmu lokalu z X. jest podpisana przez Pana jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Nie jest Pan wspólnikiem ani osobą związaną z prowadzeniem spraw spółki X. S.A.
Upoważnia Pan operatora do wystawiana faktur w swoim imieniu na podstawie zapisu umowy najmu oraz stosownego upoważnienia w systemie KSeF.
Umowa najmu z operatorem nie zawiera wyłączenia okresu pobytów właścicielskich i nie gwarantuje możliwości takiego pobytu w zakupionym przez Pana lokalu niemieszkalnym.
Wystawiana na Pana rzecz faktura będzie dokumentować usługę najmu lokalu niemieszkalnego. Operator w ramach rozliczenia najmu wystawiał będzie na Pana rzecz tylko faktury.
Pytania
1. Czy przysługuje Panu prawo do odliczenia 100% podatku VAT naliczonego przy nabyciu lokalu?
2. Czy prawidłowe jest opodatkowanie usługi najmu lokalu na rzecz operatora hotelowego stawką VAT 23%?
3. Czy przychody z tytułu najmu lokalu stanowią przychody z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) i mogą być opodatkowane ryczałtem 8,5%?
Niniejsza interpretacja dotyczy pytania nr 3 w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W zakresie pytań nr 1 i 2 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.
Pana stanowisko w sprawie
Ad. 3
Przychody z najmu stanowią najem prywatny, gdyż nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie hotelarskim, a Pana rola ma charakter pasywnego zarządzania majątkiem prywatnym.
Z uwagi na fakt, że przychody z najmu stanowią najem prywatny, gdyż nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie hotelarskim, a Pana rola ma charakter pasywnego zarządzania majątkiem prywatnym, przysługuje Panu prawo rozliczenia PIT z najmu ryczałtem 8,5% od przychodów z najmu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki powyżej tej kwoty.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).
Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U z 2025 r., poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
„To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”
Zatem najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub jako odrębne źródło przychodów – najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ww. ustawy:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:
- które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Opierając się więc na:
- stwierdzam więc, że uzyskiwane z najmu opisanego lokalu niemieszkalnego przychody powinien Pan kwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny).
Tym samym przychody, jakie Pan uzyska ze wskazanego źródła będą podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.
Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo