Podatniczka sprzedała w 2025 r. gospodarstwo rolne odziedziczone po rodzinie. Z powodu braku dokumentów własności, własność brata (jako spadkodawcy) stwierdzono w 2020 r. w drodze zasiedzenia. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od tej daty. Nabywca jest rolnikiem indywidualnym i nabył nieruchomość w celu…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
31 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 29 kwietnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego i jego uzupełnienie
W dniu 14 lutego 2025 r. sprzedała Pani gospodarstwo (dom i 1,25 ha ziemi), które otrzymała Pani w spadku po zmarłych rodzicach i bracie.
W US poinformowano Panią, że jako jedyna spadkobierczyni, która otrzymała spadek w drodze dziedziczenia nie będzie Pani płacić podatku od przejętego spadku. Wówczas jeszcze spytała Pani, czy w momencie sprzedaży będzie musiała Pani płacić jakiś podatek od sprzedaży i dowiedziała się Pani, że nie bo Pani rodzice i brat mieszkali tam całe swoje życie.
Ale w momencie sprzedaży okazało się, że na tę nieruchomość brak jest jakiegokolwiek dokumentu dotyczącego własności/akt własności, księga wieczysta.../ wtedy to zgodnie z sugestią p. Notariusz założyła Pani sprawę o zasiedzenie dla brata zamiast na rodziców. Dokument stwierdzający zasiedzenie brata ma datę 7 stycznia 2020 r., a więc przy sprzedaży nie minęło 5 lat.
Otrzymała Pani dwie sprzeczne informacje: - jedna z Pań urzędniczek analizując akt sprzedaży poinformowała Panią, że będzie Pani musiała zapłacić 19% podatku od sprzedaży, - druga z Pań analizując akt sprzedaży i powołując się na art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym i na to że osoba kupująca posiada kwalifikacje rolnicze jest rolnikiem indywidualnym i w rozumieniu art. 5 i 6 z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, to w myśl tego artykułu z opłaty powinna być Pani zwolniona.
Rodzice w tym gospodarstwie mieszkali chyba (wie Pani to tylko ze słyszenia) od dnia ślubu, tj. rok 1952 i byli jedynymi właścicielami. Płacili regularnie podatki, ale niestety w tamtych czasach nie dopilnowali i na nieruchomość nie założyli ani księgi wieczystej ani nie posiadali aktu własności.
Pani tata zmarł 7 stycznia 1990 r. i na mocy postanowienia sądowego z 12 maja 1992 r. spadek po nim nabyli żona i dzieci po 1/3, zaś wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne nabyli żona (C) i syn (AA) po połowie.
Następnie po śmierci Pani mamy na mocy postanowienia sądowego z 3 marca 2009 r. spadek po niej nabyły dzieci (Pani) i (AA) po 1/2 części, zaś po śmierci brata na mocy aktu dziedziczenia Repertorium A Nr (…) spadek na podstawie ustawy w całości nabyła Pani.
Ponieważ jak wspomniała Pani wcześniej, nieruchomość nie posiadała ani księgi wieczystej ani aktu własności. Chcąc ją sprzedać zgodnie z sugestią Sądu musiała Pani założyć sprawę o zasiedzenie. Niestety sprawę tę, po jak się okazało złej sugestii adwokata założyła Pani na brata/a powinna na tatę/ Dlaczego – otóż brat zgodnie z decyzją Sądu został właścicielem z dniem 7 stycznia 2020 r.
Nieruchomość została sprzedana 14 lutego 2025 r. - akt notarialny Repertorium A Nr (…). Sprzedana działka wraz z budynkiem mieszkalnym wchodziła w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. W związku ze sprzedażą, nieruchomości (działka rolna) nie utraci charakteru rolnego. Nabywca Pan (BB) jest właścicielem nieruchomości rolnej o pow. 4,67 ha, dzierżawcą nieruchomości o pow. 1,61 ha, posiada kwalifikacje rolnicze, jest rolnikiem indywidualnym i w rozumieniu art. 5 i 6 z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i kupując miał zamiar powiększyć gospodarstwo rolne.
Z wypisu rejestru gruntów oraz z wyrysów mapy ewidencyjnej nr (…) wydanych 28 listopada 2024 r. przez Starostwo Powiatowe w (…) wynika, że działka nr 1 o obszarze 0,0229 ha stanowiąca grunty rolne zabudowane (symbole Br - RIVb) położona jest w (…) przy ul. (…), jednostka ewidencyjna (…), obręb (…) i zabudowana jest budynkiem mieszkalnym o pow. 117 metrów kwadratowych oraz budynkiem oznaczonym jako budynek produkcyjny usługowy i gospodarczy dla rolnictwa o powierzchni 44 metrów kwadratowych, zaś działka 2, o obszarze 1,1778 ha, stanowiąca grunty orne (symbole RIVa i RIVb), położona jest w (…), jednostka ewidencyjna (…) obręb (…).
Pytanie
Czy sprzedaż Pani gospodarstwa rolnego, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, w przypadku sprzedaży gospodarstwa rolnego w zaistniałych okolicznościach i w myśl przytoczonych artykułów przysługuje Pani zwolnienie z tegoż podatku dochodowego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że:
1. Przedmiotem sprzedaży w dniu 14 lutego 2025 r. jest gospodarstwo nabyte przez Panią w spadku.
2. Pani rodzice w tym gospodarstwie mieszkali od dnia ślubu tj. rok 1952 i byli jedynymi właścicielami. Płacili regularnie podatki ale niestety w tamtych czasach nie dopilnowali i na nieruchomość nie założyli ani księgi wieczystej ani nie posiadali aktu własności.
3. Pani tata zmarł 7 stycznia 1990 r. i na mocy postanowienia sądowego z 12 maja 1992 r. spadek po nim nabyli żona i dzieci po 1/3, zaś wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne nabyli żona (C) i syn (AA) po połowie.
4. Następnie po śmierci Pani mamy na mocy postanowienia sądowego z 3 marca 2009 r. spadek po niej nabyły dzieci: Pani i (AA) po 1/2 części, zaś po śmierci brata na mocy aktu dziedziczenia Repertorium A Nr (…) spadek na podstawie ustawy w całości nabyła Pani.
5. Nieruchomość nie posiadała ani księgi wieczystej ani aktu własności. Chcąc ją sprzedać zgodnie z sugestią Sądu musiała Pani założyć sprawę o zasiedzenie.
6. Zgodnie z decyzją sądu Pani brat, po którym nabyła Pani spadek w całości został właścicielem przez zasiedzenie z dniem 7 stycznia 2020 r.
Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku
Według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Z kolei art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1610 ze zm.) stanowi, że:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Na mocy art. 925 powołanej ustawy:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:
Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia począwszy od 1 stycznia 2019 r. nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, nabytych w drodze spadku istotne znaczenie ma ustalenie ich daty nabycia przez spadkodawcę.
Jak stanowi art. 172 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Zgodnie z art. art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego:
Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czasu. Przy spełnieniu powyższych przesłanek posiadacz nabywa prawo własności. Warunkiem nabycia własności nie jest natomiast orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności. Orzeczenie takie stanowi potwierdzenie nabycia własności i jest orzeczeniem deklaratywnym, czyli stwierdzającym zaistnienie pewnych faktów, na które można się powołać w celu, np. dokonania wpisu prawa własności do księgi wieczystej. W jego treści jest wskazywana data nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia (tj. moment, na jaki spełnione zostały przesłanki zasiedzenia). Datą nabycia własności nieruchomości nie jest natomiast data wydania postanowienia o zasiedzeniu, ani też data uprawomocnienia się tego postanowienia.
W niniejszej sprawie nabyła Pani gospodarstwo rolne w spadku bo bracie, który nabył je przez zasiedzenie z dniem 7 stycznia 2020 r. Zatem sprzedaż gospodarstwa rolnego 14 lutego 2025 r. stanowi przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż termin 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie upłynął.
Z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Jak wynika z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Jak stanowi art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Natomiast stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W związku z powyższym, opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 19 ww. ustawy) oraz kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6d ustawy).
Jednakże od tej zasady ustawodawca przewidział wyjątek w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.
Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.
Zgodnie z art. 2 ust. 4 cytowanej ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1176 ze zm.):
Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Stosownie do treści art. 1 wskazanej ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
W celu ustalenia, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego – co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów - należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 27 lipca 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 1390 ze zm.).
Zgodnie z § 8 wskazanego rozporządzenia:
1. użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:
1) grunty rolne;
2) grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione;
3) grunty zabudowane i zurbanizowane;
4) grunty pod wodami;
5) tereny różne.
2. W przypadku użytków, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, w ewidencji wykazuje się także klasy bonitacyjne ustalone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy.
Stosownie natomiast do treści § 9 tego rozporządzenia:
- grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1, dzielą się na:
1. użytki rolne, do których zalicza się:
a. grunty orne, oznaczone symbolem R,
b. łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,
c. pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,
d. sady, oznaczone symbolem S,
e. grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,
f. grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,
g. grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,
h. grunty pod rowami, oznaczone symbolem W;
nieużytki, oznaczone symbolem N.
Z treści powołanych przepisów wynika, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od łącznego spełnienia następujących przesłanek:
Jeżeli zatem zostaną zachowane te warunki, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Wyjaśnienia wymaga jednak, że podstawowym warunkiem uznania gruntów za gospodarstwo rolne jest ich powierzchnia określana jako norma obszarowa. Jeżeli łączna powierzchnia będących własnością lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej, gruntów sklasyfikowanych jako użytki rolne, niezajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowią one gospodarstwo rolne w rozumieniu cytowanego wyżej art. 2 ustawy o podatku rolnym. W sytuacji, gdy grunt nie spełnia normy obszarowej, nie może być uznany za gospodarstwo rolne.
Poza tym, jedną z przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujący jest przede wszystkim:
Wykładnia celowościowa art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że zamiarem ustawodawcy nie było objęcie zwolnieniem wszystkich przychodów z odpłatnego zbycia gospodarstw rolnych, a jedynie takich, które zbywca wykorzystywał w swojej działalności rolniczej, następnie sprzedał w tym samym celu – do wykorzystywania w działalności rolniczej nabywcy. Świadczy o tym bezspornie przesłanka negatywna zwolnienia zawarta w treści tego przepisu po średniku (utrata charakteru rolnego gruntów).
Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych używa określenia „w związku” i nie definiuje, co należy rozumieć przez to pojęcie. Niewątpliwie więc chodzi mu o językowe, potoczne rozumienie tego pojęcia. Oznacza to, że chodzi o każdy związek, w następstwie którego grunty tracą swój charakter rolny, byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży. Zatem utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą, choć ten związek nie może być tak rozumiany, że z chwilą dokonania czynności powinna nastąpić zmiana charakteru gruntu. Dla oceny utraty charakteru rolnego gruntu znaczenie mają okoliczności faktyczne, a nie formalnoprawne związane z charakterem gruntu wskazanym w ewidencji gruntów i budynków. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, czy też w związku z zawartą umową, wskazują na to, że kupuje nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej na cele inne niż rolne.
Oceniając spełnienie przesłanki dotyczącej zachowania charakteru rolnego gruntu należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Zamiar ten wynikać może z charakteru działalności prowadzonej przez nabywcę, jak również innych okoliczności związanych z daną transakcją. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może również nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy powinny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.
O utracie charakteru rolnego gruntów świadczy wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, niezależnie od statusu prawnego tych gruntów i zmian w stosownych ewidencjach i dokumentach. Przy ocenie utraty charakteru rolnego nie jest zatem podważany czy kwestionowany status prawny gruntów, lecz ocenie podlega całokształt okoliczności faktycznych, które mogą świadczyć o utracie ich rolnego sposobu użytkowania. Nie przesądza o tym wyłącznie oświadczenie kupującego, bowiem decydującymi w tym względzie są okoliczności faktyczne, takie jak zamiar nabywcy co do ich wykorzystywania. Przykładowo, nabycie gruntów powinno nastąpić w celu utworzenia gospodarstwa rolnego bądź jego powiększenia.
Naczelny Sąd Administracyjny podkreśla, że ocena spełnienia przesłanek zwolnienia wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi uwzględnić wszystkie, znane w dniu dokonywania sprzedaży, okoliczności dotyczące sposobu wykorzystywania gruntu przez nabywcę, w tym również obiektywnie i niewątpliwie wskazujące na to, że w wyniku sprzedaży charakter gruntu ulegnie zmianie. O możliwej zmianie charakteru gruntu mogą świadczyć takie okoliczności jak: położenie sprzedanej nieruchomości, jej wielkość, przydatność do działalności rolniczej po sprzedaży, rodzaj działalności prowadzonej przez nabywcę itp. Samo zaś oświadczenie nabywcy o włączeniu nabywanej działki do gospodarstwa rolnego złożone w akcie notarialnym w świetle okoliczności faktycznych może okazać się niemiarodajne i niewystarczające dla zastosowania zwolnienia (zob. wyrok NSA z 22 maja 2015 r., sygn. II FSK 378/14).
Skoro, jak podała Pani w opisie sprawy, sprzedane gospodarstwo rolne nie utraciło charakteru rolnego, nabywca jest właścicielem nieruchomości rolnej o pow. 4,67 ha, posiada kwalifikacje rolnicze i miał zamiar powiększyć gospodarstwo rolne, to uzyskany z tej sprzedaży przychód, będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie ww. art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Interpretację wydałem w oparciu o informacje, że nabyła Pani własność gospodarstwa rolnego w spadku po zmarłym bracie, który był właścicielem tego gospodarstwa od 7 stycznia 2020 r.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo