Podatnik odziedziczył udział w nieruchomości po matce, która nabyła go w spadku po swoich rodzicach w latach 70/80 XX w. Nieruchomość nie jest użytkowana gospodarczo. Współwłaściciele bezskutecznie sprzeciwiali się obciążeniu części nieruchomości drogą publiczną w planie zagospodarowania. Podatnik planuje sprzedać swój udział (w całości nieruchomości lub poszczególnych…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 7 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 7 maja 2025 r. (data wpływu 7 maja 2025 r.) oraz z 5 czerwca 2025 r. (data wpływu 6 czerwca 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu 15 maja 2020 r. zmarła Pana matka A.B. W dniu 17 czerwca 2020 r. przyjął Pan z dobrodziejstwem inwentarza przypadający Panu zgodnie z ustawą Kodeks cywilny udział w wysokości 1/4 części w spadku po niej, co zostało potwierdzone notarialnym Aktem Poświadczenia Dziedziczenia (…). Do dnia dzisiejszego dział spadku po Pana matce nie został dokonany.
W skład masy spadkowej po Pana matce wchodziły m.in. jej udziały w masach spadkowych po jej rodzicach. Udział Pana matki w spadku po jej matce C.D. wynosił 1/3 części (data nabycia: 24 lutego 1978 roku), udział Pana matki w spadku po jej ojcu E.F. wynosił 1/2 części (data nabycia: 1 maja 1982 roku). Dział spadku zarówno po C.D., jak również po E.F. nie został dokonany. W skład masy spadkowej po C.D. wchodził udział w wysokości 1/2 we własności nieruchomości położonej w (…). W skład masy spadkowej po E.F. wchodził udział w wysokości 2/3 we własności wskazanej nieruchomości. Łączny udział Pana matki w należącej do spadków po jej rodzicach opisanej niżej nieruchomości wynosił 1/2.
Z tytułu dziedziczenia po Pana matce przypadający Panu udział w nieruchomości o powierzchni (…) m2 (zwanej dalej Nieruchomością), położonej w (…), składającej się z trzech działek ewidencyjnych (1, 2, 3), na której znajduje się budynek gospodarczy o powierzchni 32 m2 oraz chroniona zapisami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kapliczka, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), wchodzącej w skład mas spadkowych po jej rodzicach, wynosi 1/8.
Nieruchomość, dla której prowadzona jest w/w księga wieczysta, składa się z dwóch niezależnych pod względem możliwości zagospodarowania części - jedna to działka ewidencyjna nr 3, druga to przylegające do siebie działki ewidencyjne nr 1 i nr 2. Te dwie niezależne od siebie części rozdzielone są osobną działką ewidencyjną nr 5, stanowiącą własność Skarbu Państwa, przez obszar której przebiega rzeka (…). Współwłaścicielom Nieruchomości nie przysługują żadne prawa lub roszczenia pozwalające na zapewnienie bezpośredniego prawnego połączenia obu części Nieruchomości poprzez obszar zajęty przez rzekę (…). Znajdujący się na działce nr 5 przejazd o szerokości 6 metrów, zapewniający fizyczną możliwość przedostania się z działki nr 3 na działkę nr 1 został wykonany pierwotnie w latach 30. XX wieku, kiedy działki nr 1, 5 i 3 stanowiły jedną działkę, nabytą w 1936 roku przez C.D. i E.F. (ciek wodny nie będący ówcześnie rzeką tylko rowem melioracyjnym stanowił część nabytego terenu). Operat założenia ewidencji gruntów i budynków dla miasta (…) z 1970 roku oraz odnowienia ewidencji gruntów z 1983 roku obszar zajęty przez ciek wodny wskazywał jako osobną działkę ewidencyjną, poza władaniem C.D. i E.F. oraz ich spadkobierców.
Na nowo wybudowany na początku XXI wieku w trakcie prac modernizujących bieg rzeki (…) przejazd był inwestycją podmiotu odpowiedzialnego za zarządzanie tym ciekiem wodnym, wykonanym z jego inicjatywy, pozostaje w jego wyłącznym zarządzie i korzystaniu. Nieruchomość nie jest ogrodzona, obie jej części są uzbrojone jedynie w zakresie doprowadzenia do granic działek ewidencyjnych nr 3 i nr 1 kanalizacji wykonanej przez lokalny samorząd podczas realizowania sieci kanalizacyjnej w ulicach (…) oraz (…), jako element całej inwestycji, bez inicjatywy ich wykonania ze strony ówczesnych właścicieli udziałów w Nieruchomości, bez ich udziału w sfinansowaniu tych elementów.
W związku z przyjęciem spadku po Pana matce zrealizował Pan wynikające z przepisów prawnych poniższe ciążące na Panu obowiązki.
W czerwcu 2020 roku wraz z pozostałymi spadkobiercami po Pana matce (Pana siostry X.X., Y.Y., Z.Z.) złożyliście Państwo w Sądzie Rejonowym w (…) wniosek o wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości Państwa praw własności (w udziałach po 1/8). Sąd Rejonowy w (…) dokonał wpisu Pana prawa własności w udziale 1/8 w dniu 5 stycznia 2021 r.
Również w czerwcu 2020 roku złożył Pan Zgłoszenie zmiany danych w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w (…) dotyczących Nieruchomości, w którym zawarł Pan prośbę o ujawnienie w ewidencji gruntów wszystkich spadkobierców Pana matki. Organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków dokonał żądanej zmiany w lipcu 2020 roku.
W lipcu 2020 roku złożył Pan wraz z pozostałymi spadkobiercami po Pana matce Informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych (…), w której zawiadomił Pan organ podatkowy właściwy w podatku od nieruchomości Burmistrza (…) o wejściu w posiadanie udziałów we własności Nieruchomości.
W grudniu 2020 roku złożył Pan wraz z pozostałymi spadkobiercami po Pana matce we właściwym Sądzie Rejonowym dla (…) Wykaz inwentarza obejmujący masę spadkową po Pana matce.
Również w grudniu 2020 roku złożył Pan we właściwym Urzędzie Skarbowym (…) zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych SD-Z2 tytułem spadkobrania po Pana matce.
Począwszy od roku 2021 realizował Pan ciążący na Panu obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości związany z posiadaniem udziału w Nieruchomości, wpłacając na konto organu podatkowego w każdym roku 1/8 wartości podatku wynikającego z otrzymanej decyzji ustalającej wymiar podatku.
Jednocześnie w związku z inicjowanymi przez Burmistrza (…) procedurami planistycznymi podejmowanymi na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykonał Pan następujące działania dotyczące Nieruchomości, w której udział odziedziczył Pan po swojej matce.
W dniu 7 lipca 2020 r. złożył Pan do Burmistrza (…) wniosek do zmienianego, uchwałą Rady Miejskiej w (…), Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…), w którym wnosił Pan o usunięcie z tego dokumentu planowanej drogi (…), której orientacyjny przebieg na mapie stanowiącej załącznik do Studium biegł m.in. przez Nieruchomość.
Pana wniosek nie został uwzględniony w dalszej procedurze planistycznej.
Złożony przez Pana wniosek był kontynuacją działań podejmowanych przez Pana matkę w roku 2019 w ramach procedury sporządzania Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) rozpoczętej przez organ samorządu w roku 2018. W związku ze wskazaniem w kolejnej wersji projektu w/w Studium orientacyjnego przebiegu drogi (…)przez Nieruchomość ówcześnie współposiadaną przez Pana matkę, jako jej pełnomocnik, wniósł Pan na jej polecenie do Burmistrza (…) uwagę do projektu w/w Studium, w której żądał Pan usunięcia z projektu dotychczas nieplanowanej drogi (…). Uwaga wniesiona na polecenie Pana matki nie została przez Burmistrza uwzględniona, co zostało podtrzymane decyzją Rady Miejskiej w (…), która w dniu 18 czerwca 2019 r. podjęła uchwałę w sprawie uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) zawierającego w swojej treści wskazanie dotychczas nieplanowanej drogi (…) orientacyjnie przebiegającej m.in. przez Nieruchomość.
W dniu 21 października 2020 r. działając w interesie wszystkich współwłaścicieli złożył Pan do Burmistrza (…) uwagi do projektu Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) Etap 7, obejmującego swoim zakresem Nieruchomość. Procedura planistyczna została rozpoczęta przez organ samorządu uchwałą Rady Miejskiej w (…) z dnia 17 lipca 2019 r.
Złożone uwagi dotyczyły:
1. rozszerzenia w części ogólnej Planu katalogu dopuszczalnych pokryć dachowych;
2. dodanie w części ogólnej Planu odstępstwa od wyznaczonych parametrów minimalnej powierzchni działki lub szerokości frontu działki w przypadku wydzieleń pod istniejące krzyże i kapliczki wraz z istniejącym zagospodarowaniem ich otoczenia;
3. błędnych oznaczeń kilku dróg w części ogólnej Planu;
4. utrzymania dla obszaru, w którym jest położona Nieruchomość, dopuszczalności lokalizowania garaży wolnostojących adekwatnie do zapisów dotychczasowego Planu miejscowego z roku 2014;
5. usunięcia z projektu Planu dotychczas nieplanowanej drogi publicznej klasy lokalnej oznaczonej symbolem (…), której przebieg został wskazany na części Nieruchomości; dodania do przeznaczenia terenu na obszarze, w którym jest położona Nieruchomość, dopuszczalności lokalizacji zabudowy szeregowej oraz zmiany warunków zagospodarowania terenu w zakresie maksymalnej powierzchni zabudowy, wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy, minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, minimalnej powierzchni nowowydzielanej działki budowlanej dla zabudowy szeregowej.
Uwaga nr 5 miała na celu przede wszystkim zabezpieczenie wartości i możliwości zagospodarowania Nieruchomości w dotychczasowym wymiarze i zakresie przed znaczącym ich zmniejszeniem w wyniku wskazania przebiegu przez najatrakcyjniejszą jej część drogi publicznej.
Postulaty dotyczące dopuszczenia zabudowy szeregowej wraz z określeniem właściwych dla niej parametrów szczegółowych miały na celu jedynie zabezpieczenie możliwości zagospodarowania pozostałej po wskazaniu przebiegu drogi publicznej części Nieruchomości w stopniu odpowiadającym możliwościom jej zagospodarowania wg dotychczas obowiązującego Planu miejscowego.
Wniesione uwagi 1-4 zostały przez Burmistrza (…) uwzględnione, natomiast uwaga 5 w całym zakresie została nieuwzględniona, co zostało podtrzymane decyzją Rady Miejskiej w (…), która w dniu 25 stycznia 2021 r. podjęła uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) Etap 7 - część A (po podzieleniu sporządzania etapu 7 na część A i część B uchwałą z dnia 9 listopada 2020 r.).
Skutkiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) Etap 7 - część A było obciążenie współposiadanej przez Pana Nieruchomości przebiegiem drogi publicznej przez obszar około 1420 m2, który został wyłączony z możliwości dotychczasowego zagospodarowania (budownictwo jednorodzinne z dopuszczeniem usług).
W dniu 25 sierpnia 2024 r. przedstawił Pan na posiedzeniu Komisji Ochrony Środowiska i Ładu Przestrzennego Rady Miejskiej w (…), które miało na celu analizę treści kolejnego projektu Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…), problem jaki dla możliwości zagospodarowania Nieruchomości stanowi wskazana na jej części projektowana droga publiczna. Powołując się na wnoszone przez Pana matkę w poprzednim procesie uchwalania
Studium uwagi zwrócił się Pan z pisemną prośbą o rozpatrzenie zasadności wskazywania w projektowanym Studium drogi na odcinku obciążającym swym przebiegiem Nieruchomość. Pana prośba, jako złożona po przewidzianym do tego terminie, nie została rozpatrzona zarówno przez Komisję, jak również później przez Radę Miejską w (…), podejmującą uchwałę o sposobie rozpatrzenia przez Burmistrza (…) uwag wniesionych do projektu Studium. Natomiast, wraz z innymi uwagami wniesionymi po wyznaczonym terminie, została skierowana decyzją Rady Miejskiej w (…) do rozpatrzenia w podjętym procesie projektowania Planu ogólnego dla Gminy (…).
W maju 2024 r. wszyscy właściciele udziałów w Nieruchomości (X.X, Y.Y., Z.Z., Pan - udziały po 1/8; A.A., B.B., C.C. - udziały po 1/6) odbyli spotkanie, mające na celu podjęcie decyzji co do dalszych losów współposiadanej Nieruchomości. Spadkobiercy A.B. postulowali niezwłoczne wystąpienie do Gminy (…) z wnioskiem o wykup obszaru obciążonego przebiegiem drogi publicznej na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostali współwłaściciele postulowali rozpoczęcie działań od próby sprzedaży na początku roku 2025 całości lub części Nieruchomości w jej aktualnym stanie. W zaistniałej sytuacji ustalono, że grono współwłaścicieli nalegających na rozpoczęcie działań od próby sprzedaży Nieruchomości w jej aktualnym stanie, zweryfikuje swój punkt widzenia i oczekiwania finansowe poprzez sondażowe ogłoszenie w ogólnodostępnych portalach internetowych. Przyjął Pan do wiadomości wraz z Pana siostrami zamierzenia pozostałych współwłaścicieli, ustalając, że powrócicie Państwo do próby podjęcia wspólnej decyzji w późniejszym terminie.
Do przygotowania ogłoszenia przystąpił X.X. z pomocą Y.Y., przedstawiając Panu i Pana siostrom jego projekt wraz z argumentacją uzasadniającą podaną w ogłoszeniu cenę (która przewyższała szacowaną przez nas cenę rynkową) oraz zwracając się o uzupełnienie ich wiedzy nt. niektórych parametrów Nieruchomości. Z uwagi na ówczesny brak Państwa zainteresowania w zamieszczaniu takiej oferty wyraziliście Państwo jedynie swoją opinię o treści przygotowanego przez pozostałych współwłaścicieli ogłoszenia, nie angażując się w proces jego przygotowywania i publikacji, udzielając jedynie pozostałym współwłaścicielom kilku nieznanych im informacji o wspólnie posiadanej Nieruchomości.
Pod koniec lipca 2024 r. zostaliście Państwo poinformowani przez X.X. o zamieszczeniu przygotowanego przez niego ogłoszenia sprzedaży na portalu ogłoszeniowym (…).
Pod koniec listopada 2024 r. został Pan poinformowany przez Y.Y., że ogłoszenie sprzedaży Nieruchomości, publikowane dwukrotnie przez okresy dwumiesięczne, skutkowało zainteresowaniem jednego podmiotu. W związku z powyższym został Pan zaproszony do uczestnictwa w spotkaniu z potencjalnym nabywcą, które odbyło się w dniu 13 grudnia 2024 r.
Strony podczas spotkania omówiły swoje oczekiwania co do wartości potencjalnej transakcji - z uwagi na dużą rozbieżność oczekiwań jednego ze sprzedających i oferty potencjalnego nabywcy, strony uzgodniły potencjalne nawiązanie kontaktu po wzajemnym przeanalizowaniu stanowisk, z którego będzie wynikać możliwość podjęcia dalszych negocjacji.
W dniu 18 stycznia 2025 r. wszyscy pozostali współwłaściciele otrzymali od X.X. raport z jego działań ogłoszeniowych. Wynika z niego, że oprócz wspomnianego wcześniej zainteresowanego, chwilowe zainteresowanie wyraził tylko jeden podmiot rozważający nabycie części Nieruchomości. Nie skutkowało to podjęciem żadnych konkretnych rozmów między stronami.
Publikowane ogłoszenie wzbudziło natomiast zainteresowanie kilku pośredników w obrocie nieruchomościami, działających zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, z których część przedstawiła X.X. warunki współpracy oraz sugerowaną cenę ofertową Nieruchomości. Na bazie powyższego X.X. sugeruje pozostałym współwłaścicielom nawiązanie współpracy z pośrednikami w obrocie nieruchomościami, by skutecznie dotrzeć z ofertą sprzedaży Nieruchomości do potencjalnych zainteresowanych.
Nieruchomość nie była do tej pory wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była wynajmowana, dzierżawiona ani oddana do użytkowania na podstawie innej umowy. Nie przewiduje Pan również wynajęcia, dzierżawy lub oddania do użytkowania na podstawie innej umowy Nieruchomości na rzecz podmiotów zainteresowanych jej nabyciem.
Nie ma Pan zamiaru podejmować innych aktywnych działań marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości, poza podjęciem działań zawartych w opisie zdarzeń przyszłych nr 1-5.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega Pan nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.
Nie prowadzi Pan aktualnie żadnego rodzaju działalności gospodarczej oraz nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu i gospodarowania nieruchomościami.
W przeszłości posiadał Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nabyte częściowo z tytułu dziedziczenia po Pana ojcu w roku 1999, a w pozostałej części z tytułu działu spadku po Pana ojcu w roku 2001, które służyło zaspokajaniu Pana potrzeb mieszkaniowych, zbyte następnie w formie darowizny w roku 2011 na rzecz Pana matki.
Z tytułu spadkobrania po Pana dziadkach (rodzice ojca), stwierdzonego postanowieniem sądu z roku 2010, stał się Pan współwłaścicielem kilku nieruchomości (zabudowanych i niezabudowanych), których własność przeszła na innych spadkobierców Pana dziadków (rodziców ojca) za spłatą na Pana rzecz tytułem umowy o dział spadku w roku 2011.
Aktualnie oprócz udziałów w Nieruchomości wskazanej na wstępie, posiada Pan z tego samego tytułu (spadkobranie po Pana matce) udział (1/4) we własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, którego nie ma Pan zamiaru zbywać do momentu dokonania działu spadku po Pana matce.
Nie ma Pan zamiaru nabywać innych nieruchomości w celu odsprzedaży. W razie konieczności podpisania w celu sprzedaży z zainteresowanymi nabyciem Nieruchomości lub jej części umowy przedwstępnej nie udzieli Pan żadnemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu, w szczególności do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień i innych podobnych działań. Nie ma Pan zamiaru, w okresie między potencjalnym podpisaniem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej, podejmować samodzielnie lub umożliwić podjęcie w Pana imieniu przez inny podmioty działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości dla celów sprzedaży lub podniesienie jej wartości. Nie zamierza Pan przed zawarciem umowy przyrzeczonej bądź samodzielnej umowy sprzedaży Nieruchomości udzielić potencjalnemu nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.
Dopuszcza Pan jedynie możliwość umocowania w umowie przedwstępnej którejś ze spadkobierczyń Pana matki do reprezentowania Pana przy zawarciu umowy przyrzeczonej lub do uzyskania w Pana imieniu dokumentów niezbędnych do zawarcia takiej umowy.
Obecnie rozważa Pan następujące działania mające na celu zbycie posiadanego przez Pana udziału w Nieruchomości, bez wcześniejszego dokonywania działu spadku zarówno po Pana matce, jak również po jej rodzicach (zdarzenia przyszłe):
1. Sprzedaż posiadanego przez Pana udziału w części Nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, a następnie sprzedaż posiadanego przez Pana udziału w części Nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2, we wspólnych transakcjach z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości sprzedającymi swoje udziały na rzecz podmiotu, który zgłosił się w reakcji na ogłoszenie sprzedaży opublikowane w 2024 r. przez X.X.
2. Sprzedaż posiadanego przez Pana udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne (bez dokonywania nowych podziałów geodezyjnych), we wspólnych transakcjach z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości sprzedającymi swoje udziały na rzecz podmiotu lub podmiotów, które zgłoszą się w reakcji na przygotowane wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli ogłoszenie sprzedaży, zamieszczone w ogólnodostępnych dla podmiotów nieprofesjonalnych portalach internetowych (np. (…); (…); (…); (…) lub podobnych) - w jednym z nich lub w kilku jednocześnie. Ogłoszenie będzie zawierało informacje o Nieruchomości wymagane przez te portale czyli m.in. powierzchnię, cenę ofertową, lokalizację, uzbrojenie, okoliczną infrastrukturę, krótki opis stanu prawnego i geodezyjnego, położenia, kształtu, możliwości zagospodarowania wg planu miejscowego oraz znajdujących się w okolicy istotnych obiektów z podaniem odległości (przystanek komunikacji, stacja kolei podmiejskiej, centrum miasta, przychodnia, apteka itp.), a także kilka zdjęć wykonanych własnymi siłami przez jedną z osób publikujących ogłoszenie.
3. Sprzedaż posiadanego przez Pana udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne (bez dokonywania nowych podziałów geodezyjnych), we wspólnych transakcjach z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości sprzedającymi swoje udziały na rzecz podmiotu lub podmiotów, które zostaną wskazane przez jednego z pośredników w obrocie nieruchomościami, działających zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, z którymi wszyscy współwłaściciele nieruchomości podpiszą wcześniej umowy pośrednictwa.
Podmiot lub podmioty, z którymi zostaną zawarte umowy pośrednictwa nie będą miały zastrzeżonej wyłączności na reprezentowanie współwłaścicieli poszukujących nabywcy swoich udziałów w Nieruchomości. Umowa lub umowy pośrednictwa będą przewidywały następujące warunki wykonywania:
a. pośrednik zobowiązuje się do poszukiwania zainteresowanego lub zainteresowanych nabyciem całości lub części stanowiących osobne działki ewidencyjne posiadanej przez Pana oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości;
b. umowa lub umowy zostaną zawarte na czas nieokreślony;
c. pośrednik zobowiązuje się do wykonania niezbędnych czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży posiadanej przez Pana wraz z innymi współwłaścicielami Nieruchomości, włączając w to obsługę organizacyjną transakcji zbycia Nieruchomości, klientowi wskazanemu przez pośrednika;
d. w przypadku znalezienia przez pośrednika podmiotu, z którym następnie zawrze Pan wraz z innymi współwłaścicielami umowę sprzedaży całości lub części Nieruchomości, będą Państwo zobowiązani do zapłacenia na rzecz pośrednika wynagrodzenia określonego w umowie pośrednictwa w stawce procentowej od ceny sprzedaży określonej w umowie sprzedaży;
e. w przypadku wypowiedzenia umowy pośrednictwa przez współwłaścicieli nieruchomości pozostają oni zobowiązani przez okres kolejnych 12 miesięcy do zapłaty wynagrodzenia na rzecz pośrednika w przypadku zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz podmiotu wskazanego przez pośrednika podczas obowiązywania umowy pośrednictwa;
f. pośrednik zachowuje prawo do reprezentowania także podmiotów zainteresowanych nabyciem Nieruchomości.
4. Sprzedaż posiadanego przez Pana udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne (bez dokonywania nowych podziałów geodezyjnych), we wspólnych transakcjach z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości sprzedającymi swoje udziały na rzecz podmiotu lub podmiotów, które zostaną wskazane przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, działającego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, z którym wszyscy właściciele udziałów w Nieruchomości podpiszą wcześniej umowę pośrednictwa. Podmiot, z którym zostanie zawarta umowa pośrednictwa będzie miał zastrzeżoną wyłączność na reprezentowanie współwłaścicieli poszukujących nabywcy swoich udziałów w Nieruchomości.
Umowa pośrednictwa będzie przewidywała następujące warunki wykonywania:
a. pośrednik zobowiązuje się za wynagrodzeniem do świadczenia na rzecz wszystkich współwłaścicieli Nieruchomości usług, polegających na poszukiwaniu potencjalnych nabywców Nieruchomości, w celu jej sprzedaży przez wszystkich współwłaścicieli;
b. pośrednik będzie świadczył usługi w sposób profesjonalny, według swej najlepszej wiedzy, z uwzględnieniem rodzaju, stanu oraz właściwości Nieruchomości. Usługi mogą obejmować w szczególności:
- przygotowanie prezentacji oferty w formie elektronicznej, która składać się będzie z materiału fotograficznego i opisu,
- przygotowanie listy dokumentów wymaganych od sprzedającego, a koniecznych do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości,
- eksponowanie oferty sprzedaży Nieruchomości na portalach internetowych przez cały okres trwania umowy, z zastrzeżeniem, że oferta ta nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego,
- organizację i przeprowadzenie prezentacji Nieruchomości (po uzyskaniu akceptacji terminu
prezentacji od sprzedającego),
- informowanie sprzedającego na bieżąco o zainteresowaniu kupnem Nieruchomości,
- pomoc w negocjacjach ceny i warunków sprzedaży Nieruchomości,
- pomoc przy współpracy z notariuszem w zakresie realizacji umowy z kupującym (m. in. przekazanie posiadanych dokumentów i danych stron przyszłej umowy sprzedaży wraz z ustaleniami, co do jej warunków),
- organizację i pomoc w wydaniu Nieruchomości kupującemu, w tym przygotowanie dokumentacji.
c. sprzedający wyrażają zgodę na:
- zamieszczenie oferty sprzedaży Nieruchomości (wraz ze zdjęciami) na portalach ogłoszeniowych i społecznościowych, na stronie internetowej pośrednika oraz w jego materiałach reklamowych,
- współpracę pośrednika z innymi biurami w obrocie nieruchomościami przy realizacji umowy pośrednictwa,
- wykonywanie przez pośrednika czynności pośrednictwa na rzecz drugiej strony umowy sprzedaży.
d. sprzedający udzielają dobrowolnie pośrednikowi wyłączności w zakresie usług polegających na poszukiwaniu potencjalnych nabywców Nieruchomości, w celu jej sprzedaży przez sprzedających, co oznacza, że w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa:
- sprzedający nie będą podejmować czynności zmierzających do znalezienia nabywcy Nieruchomości bez udziału pośrednika,
- sprzedający nie będą zawierać umów sprzedaży, umowy przedwstępnej lub zobowiązującej do sprzedaży Nieruchomości, w szczególności za pośrednictwem innych aniżeli pośrednik osób,
- sprzedający zobowiązują się do niezwłocznego informowania pośrednika o zainteresowaniu nabyciem Nieruchomości ze strony jakichkolwiek osób, a w szczególności o wszelkich ofertach składanych sprzedającym z pominięciem pośrednika.
e. sprzedający zobowiązują się zapłacić pośrednikowi wynagrodzenie za wykonane przez niego usługi, jeżeli w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, umowy przedwstępnej lub zobowiązującej do sprzedaży Nieruchomości. Płatność wynagrodzenia dla pośrednika nastąpi jednak dopiero po zawarciu umowy przeniesienia własności.
Wynagrodzenie pośrednika za wykonane usługi będzie określone w stawce procentowej od ceny transakcji sprzedaży Nieruchomości. Każdy ze sprzedających swoje udziały w Nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty części całkowitej kwoty wynagrodzenia pośrednika zgodnej z wielkością sprzedawanego udziału w Nieruchomości.
f. pośrednik zachowuje prawo do pełnego wynagrodzenia za wykonane przez niego usługi, jeżeli w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa oraz w okresie sześciu miesięcy po ustaniu jej obowiązywania, sprzedający zawrą którąkolwiek z umów (umowa sprzedaży, umowa przedwstępna lub umowa zobowiązująca do sprzedaży) bez udziału pośrednika podmiotowi, który uzyskał wiedzę o Nieruchomości za pośrednictwem pośrednika. Poprzez podmioty, o których mowa w zdaniu poprzedzającym należy rozumieć podmioty, które zostały wskazane sprzedającym przez pośrednika za pomocą wiadomości email. Sprzedający zobowiązani będą niezwłocznie poinformować pośrednika o zawarciu umowy sprzedaży. Pośrednik będzie miał prawo wglądu w zawartą przez sprzedających umowę sprzedaży.
g. umowa pośrednictwa jest zawarta na czas określony co najmniej sześciu miesięcy.
Konsekwencje wypowiedzenia umowy przez stronę zamawiającą podlegają jeszcze negocjacjom. W przypadku wypowiedzenia umowy pośrednictwa przez któregokolwiek ze sprzedających, z przyczyn leżących po jego stronie, pośrednikowi należne będzie zryczałtowane wynagrodzenie składające się na udokumentowane koszty marketingowe i pracy do dnia dokonania wypowiedzenia umowy pośrednictwa bądź też w wypadku wypowiedzenia umowy przez danego właściciela udziału w Nieruchomości będzie on zobowiązany do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia w określonej w umowie kwocie (jej wysokość jest przedmiotem trwających negocjacji).
5. Sprzedaż posiadanego przez Pana udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne (bez dokonywania nowych podziałów geodezyjnych), we wspólnych transakcjach z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości sprzedającymi swoje udziały na rzecz podmiotu lub podmiotów, które wyrażą zainteresowanie transakcją, po zrealizowaniu przez współwłaścicieli Nieruchomości części lub wszystkich (w dowolnej kolejności) czynności opisanych w pkt. 1-4.
Uzupełnienie
a) C.D. zmarła w dniu 24 lutego 1978 roku; E.F. zmarł w dniu 1 maja 1982 r.
b) Sprzedaż Nieruchomości (udziału w Nieruchomości) planuje Pan zrealizować nie wcześniej niż po 31 maja 2025 r. oraz dopiero po otrzymaniu wnioskowanych interpretacji indywidualnych w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług. Z uwagi na to, że konkretne działania mające na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości (udziału w Nieruchomości), ma Pan zamiar podjąć dopiero po uzyskaniu wskazanych wyżej interpretacji, nie jest Pan w stanie bardziej konkretnie określić w chwili obecnej daty planowanej sprzedaży.
c) Przez cały okres posiadania udziału w Nieruchomości, tj. od momentu nabycia spadku po Pana matce do chwili obecnej, Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była przez Pana wykorzystywana w żaden sposób. Nie ma Pan także zamiaru wykorzystywać w żaden sposób tej Nieruchomości w przyszłości aż do momentu planowanej sprzedaży posiadanego przez Pana udziału w Nieruchomości, poza podjęciem ewentualnych działań związanych z bieżącym utrzymaniem Nieruchomości w należytym stanie (wykaszanie i usuwanie odpadów porzucanych przez osoby trzecie).
d) Przez Pana sformułowanie o treści:
Sprzedaż posiadanego przeze mnie udziału w całości Nieruchomości lub osobno w jej częściach stanowiących osobne działki ewidencyjne
należy rozumieć, że w Pana planach mieści się zarówno sprzedaż posiadanego udziału w całej Nieruchomości, jak również dopuszcza Pan możliwość sprzedaży posiadanego udziału w poszczególnych działkach ewidencyjnych wchodzących obecnie w skład Nieruchomości, jeśli zainteresowanie nabyciem dotyczyłoby tych poszczególnych działek ewidencyjnych a nie całości Nieruchomości.
Przed dokonaniem sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości nie ma Pan zamiaru dokonywać wcześniejszego odłączenia poszczególnych działek ewidencyjnych do innej księgi wieczystej/ksiąg wieczystych.
W razie dokonania sprzedaży posiadanego przez Pana udziału w poszczególnych działkach ewidencyjnych wchodzących obecnie w skład Nieruchomości, zawarcie umowy sprzedaży będzie połączone z równoczesnym wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego o odłączenie sprzedawanej działki ewidencyjnej do innej księgi wieczystej, w której zostanie na podstawie zawartej umowy sprzedaży wpisane prawo własności na rzecz nabywcy.
Pytanie
Czy przychód ze sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie zaliczony do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? (zdarzenia przyszłe nr 1-5)
Pana stanowisko w sprawie
Przychód z przyszłej sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a mając na względzie zasadę określoną w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 lat, licząc od końca roku, w którym udziały w Nieruchomości zostały nabyte przez Pana spadkodawcę, przychód ze sprzedaży tego udziału nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Stosownie zaś do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej)
oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (a w przypadku nabycia w drodze spadku okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę).
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
Zgodnie z tym przepisem:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:
- zarobkowym celu działalności,
- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.
Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła.
Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Należy dodać, że w orzecznictwie sądowym oraz w interpretacjach indywidualnych mocno podkreśla się, iż sprzedaż nieruchomości w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej.
Mając na względzie powyższe, uważa Pan, że sprzedaż odziedziczonego udziału w Nieruchomości nie będzie miała cech działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji przychód ze sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie stanowił dla Pana przychodu ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Nabycie przez Pana udziału w Nieruchomości było wynikiem przyjęcia spadku po Pana matce, co za tym idzie nie wiązało się z zamiarem jego sprzedaży ani z zamiarem wykorzystania go do prowadzenia działalności gospodarczej (np. czerpania zysków z najmu). Dodatkowo Pana spadkodawczyni również nabyła swój udział w Nieruchomości w wyniku przyjęcia spadków po swoich rodzicach, a w okresie posiadania swojego udziału w Nieruchomości nie czerpała z tego tytułu żadnych przychodów.
Nieruchomość, w której odziedziczył Pan udział, nie była w żaden sposób wykorzystywana przez nikogo z grona aktualnych współwłaścicieli do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.
Zarówno dotychczasowe Pana działania związane z Nieruchomością, w której odziedziczył Pan udział, jak również planowane działania mające na celu wspólną sprzedaż przez wszystkich właścicieli udziałów w Nieruchomości, nie mają cech zorganizowanej i profesjonalnej działalności w zakresie handlu nieruchomościami. Działalność gospodarcza cechuje się zorganizowanym charakterem, a więc wykonywaniem zespołu celowych, uporządkowanych i profesjonalnych czynności. W przypadku sprzedaży nieruchomości oznacza to podejmowanie szeregu działań związanych z nieruchomością i przygotowaniem jej do sprzedaży. Uważa Pan, że nie podejmował Pan tego typu działań, a wszystkie dotychczasowe Pana czynności mieszczą się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, tzn. miały na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, co nie pozwala ich kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
Od momentu nabycia udziału w Nieruchomości w drodze spadku wykonał Pan przede wszystkim wszelkie czynności związane z przyjęciem udziału w całej masie spadkowej. W odniesieniu do odziedziczonego udziału w Nieruchomości Pana działania dotyczyły przede wszystkim uchronienia całej Nieruchomości przed obciążeniem jej niekorzystnymi zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego procedurę projektowania i uchwalania zainicjował w ramach swoich ustawowych kompetencji właściwy organ samorządu. A więc nie sposób im przypisać zamiaru zmaksymalizowania potencjalnego przychodu ze sprzedaży udziału w Nieruchomości. Ich istotą była obrona przed znaczącym obniżeniem wartości Nieruchomości w stosunku do jej wartości w momencie nabycia udziału w niej w ramach spadku po Pana matce. Dodatkowo próby zapobieżenia upośledzenia możliwości zagospodarowania współposiadanej nieruchomości okazały się nieskuteczne - organ samorządu doprowadził do obciążenia najbardziej atrakcyjnej części współposiadanej przez Pana Nieruchomości przebiegiem dotychczas nieplanowanej drogi publicznej. Pomijalny wpływ na wartość Nieruchomości miały wniesione przez Pana pozostałe uwagi do projektu planu. Miały one na celu zachowanie dotychczasowych zapisów dotyczących zabudowy garażowej, zharmonizowania dopuszczalnych materiałów budowlanych na całym obszarze projektowanego planu oraz dopuszczenie możliwości wydzielenia działki ewidencyjnej niespełniającej parametrów działki budowlanej pod istniejącą kapliczkę, która dla części właścicieli udziałów w Nieruchomości ma wartość sentymentalną i nie wykluczają oni pozostania jej właścicielami nawet po sprzedaży pozostałej części Nieruchomości.
Pozostałe działania dotyczące Nieruchomości, w której udział odziedziczył Pan po swojej matce, były podejmowane głównie przez innych współwłaścicieli. Zarówno opublikowanie ogłoszenia o zamiarze sprzedaży na portalu internetowym, jak również wstępne rozmowy z zainteresowanymi włączeniem Nieruchomości do swojej oferty pośrednikami w obrocie nieruchomościami były wykonane przez X.X. Jedynie wstępna rozmowa z osobą rozważającą nabycie części Nieruchomości została odbyta z udziałem Y.Y. oraz Pana. Również te działania nie miały cechy prowadzenia działalności gospodarczej, całkowicie mieściły się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem przez wszystkich podejmujących działania właścicieli udziałów w Nieruchomości. Przystępując do oceny skutków planowanych działań (zdarzenia przyszłe nr 1-5) należy podkreślić, że aktualne liczne grono właścicieli udziałów w Nieruchomości (siedem osób) ukształtowało się w wyniku kilku postępowań spadkowych, co skutkuje brakiem więzi rodzinnych pomiędzy częścią właścicieli. Żaden z właścicieli udziałów nie widzi perspektyw na samodzielne przejęcie własności Nieruchomości na mocy działów spadków. Z uwagi na aktualny stan geodezyjny i prawny Nieruchomości nie ma zgody pomiędzy właścicielami co do wyjścia ze współwłasności z przyznaniem części Nieruchomości poszczególnym właścicielom udziałów w Nieruchomości. Jedynym realnym sposobem zakończenia współwłasności nieruchomości, będącej wynikiem kilku postępowań spadkowych jest wspólna sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez wszystkich właścicieli. Tylko w takiej sytuacji można się spodziewać, że potencjalny nabywca zapłaci godziwą cenę za własność całej Nieruchomości, w przeciwieństwie do transakcji dotyczących poszczególnych udziałów w Nieruchomości. Mając na względzie powyższe okoliczności wszyscy właściciele udziałów w Nieruchomości mają zamiar podjąć działania skutkujące możliwością zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, których zakres został opisany jako zdarzenia przyszłe nr 1-5. Wszystkie przedstawione przyszłe czynności mieszczą się w Pana ocenie w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, w posiadanie którego wszyscy weszli bez podejmowania ponad przeciętnej aktywności, jedynie w wyniku przyjęcia kolejnych spadków.
Zarówno sprzedaż części Nieruchomości podmiotowi, który wyraził zainteresowanie transakcją w odpowiedzi na ogłoszenie opublikowane przez X.X., jak również potencjalne transakcje będące wynikiem przyszłych ogłoszeń w przyjętych ogólnie do stosowania w czasach współczesnych kanałach komunikacyjnych (portale internetowe) mieszczą się w zarządzie majątkiem prywatnym, bez ustawowych cech prowadzenia działalności gospodarczej. Nie zmieni oceny tych działań ilość transakcji (jedna, dwie lub trzy), gdyż w skład Nieruchomości wchodzą trzy osobne działki ewidencyjne, a sama Nieruchomość składa się z dwóch kompletnie niepowiązanych ze sobą terenów. Dodatkowo działki ewidencyjne nr 1 i 2, choć wizualnie stanowią jeden obszar, mają odmienne przeznaczenie w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 1 jest przeznaczona prawie cała pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług, natomiast działka nr 2 jest przeznaczona w znaczącej wielkości pod drogę publiczną (wprowadzoną do planu miejscowego w 2021 roku). To odmienne przeznaczenie wymusza osobne transakcje sprzedaży tych dwóch działek nawet w wypadku jednego nabywcy, by w sposób precyzyjny móc następnie wykazać organowi samorządowemu wielkość uszczerbku finansowego, jaki ponieśli aktualni właściciele udziałów w Nieruchomości w wyniku wskazania przez tę Nieruchomość przebiegu drogi publicznej.
Także poszukiwanie potencjalnego nabywcy całości lub części Nieruchomości z pomocą pośrednika w obrocie nieruchomościami, działającego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami mieści się w ramach typowych działań mających na celu sprzedaż majątku prywatnego. Korzystanie z usług takich podmiotów jest powszechną praktyką wśród zarówno sprzedających, jak i kupujących nieruchomości. Nie sposób przypisać takiemu działaniu żadnych cech działalności gospodarczej wskazanych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa zostanie zawarta z kilkoma pośrednikami, którzy będą równolegle poszukiwać potencjalnych nabywców, czy też grono właścicieli udziałów w Nieruchomości wybierze jeden podmiot pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, któremu powierzy poszukiwanie nabywcy na wyłączność. Wszystkie zapisy umów stosowanych w obu formułach (otwarta i na wyłączność) przewidują powszechnie przyjęte przez podmioty pośrednictwa działania, które mają na celu doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży.
Podsumowując powyższe zarówno Pan, jak i pozostali właściciele udziałów w Nieruchomości nie dokonywaliście Państwo w okresie wspólnego posiadania tych udziałów jakichkolwiek czynności mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości. Nie dokonywano nakładów na uzbrojenie tych działek, ich ogrodzenie, podział geodezyjny czy wybudowanie na działkach jakichkolwiek budynków lub budowli.
Zatem działania podejmowane od momentu przyjęcia prze Pana spadku po Pana matce, w stosunku do tej Nieruchomości, nie wykraczały poza typowe działania właścicieli, którzy racjonalnie gospodarują posiadanym majątkiem prywatnym.
W związku z powyższym uważa Pan, że przychód ze sprzedaży posiadanego przez Pana udziału w Nieruchomości nie będzie stanowił przychodu ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), ale będzie stanowił przychód ze źródła przychodów jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy). Sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie miała miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie przez Pana spadkodawcę, a w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej
Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:
Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:
1) jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
2) wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;
3) prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.
Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.
Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.
W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:
„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f”.
Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziału w całej Nieruchomości/w poszczególnych działkach, o których mowa we wniosku.
Powziął Pan wątpliwość, czy przychód z planowanej sprzedaży udziału w całej Nieruchomości/w poszczególnych działkach, stanowić będzie dla Pana przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży udziału w całej Nieruchomości/w poszczególnych działkach, należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych udziałów zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, złożenie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zamieszczenia ogłoszenia sprzedaży na portalach ogłoszeniowych, czy wynajęcie pośredników w obrocie nieruchomościami w celu ich sprzedaży.
Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż udziału w całej Nieruchomości/udziału w poszczególnych działkach, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pana działania, fakt, że: nie podejmował Pan ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży przedmiotowego udziału w Nieruchomości (ponoszenia nakładów, dzięki którym nieruchomość ta stałaby się szczególnie atrakcyjna dla potencjalnych nabywców; podejmowania działań marketingowych poza ogłoszeniami w internecie) sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.
W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan udziału w Nieruchomości w celu jego odsprzedaży, nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.
Okoliczności dotyczące nabycia udziału w Nieruchomości oraz jego planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży udziału w Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczął Pan na tej Nieruchomości działalności gospodarczej, zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Pana wskazanego we wniosku udziału w Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.
Podsumowując, sprzedaż przez Pana udziału w całej Nieruchomości/udziału w poszczególnych działkach, opisana przez Pana w zdarzeniach przyszłych nr 1-5, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży w każdym z przedstawionych zdarzeń przyszłych, należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nabycie w drodze spadku
Z analizy wniosku wynika, że nabył Pan spadek w drodze spadkobrania po zmarłej 15 maja 2020 r. matce. W dniu 17 czerwca 2020 r. przyjął Pan z dobrodziejstwem inwentarza przypadający Panu zgodnie z ustawą Kodeks cywilny udział w wysokości 1/4 części w spadku po matce, co zostało potwierdzone notarialnym Aktem Poświadczenia Dziedziczenia. Do dnia dzisiejszego dział spadku po Pana matce nie został dokonany. W skład masy spadkowej po Pana matce wchodziły m.in. jej udziały w masach spadkowych po jej rodzicach. Udział Pana matki w spadku po jej matce wynosił 1/3 części (data śmierci matki Pana matki: 24 lutego 1978 r.), udział Pana matki w spadku po jej ojcu wynosił 1/2 części (data śmierci ojca Pana matki: 1 maja 1982 r.). Dział spadku po rodzicach Pana matki nie został dokonany. Łączny udział Pana matki w należącej do spadków po jej rodzicach opisanej niżej nieruchomości wynosił 1/2. Z tytułu dziedziczenia po Pana matce przypadający Panu udział w Nieruchomości składającej się z trzech działek ewidencyjnych (1, 2, 3), na której znajduje się budynek gospodarczy oraz kapliczka, wchodzącej w skład mas spadkowych po jej rodzicach, wynosi 1/8.
W odniesieniu do powyższego wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku, dlatego w tym wypadku należy posiłkować się normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) stanowi, że:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Na mocy art. 925 powołanej ustawy:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
Z kolei w świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:
Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Jednocześnie zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Od 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest więc od końca roku, w którym spadkodawca je nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. - od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonali lub dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.
Skutki podatkowe sprzedaży udziału w całej Nieruchomości/udziału w poszczególnych działkach
Nabył Pan udział w Nieruchomości, który zamierza Pan sprzedać, w wyniku spadku po zmarłej 15 maja 2020 r. matce. Pana matka nabyła udział w tej Nieruchomości w drodze spadku po zmarłych w dniu 24 lutego 1978 r. i 1 maja 1982 r. rodzicach. Zatem pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości przez spadkodawcę (Pana matkę) niewątpliwie upłynął.
Wobec powyższego planowane przez Pana zbycie udziału w całej Nieruchomości/udziału w poszczególnych działkach, nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ww. udziału w całej Nieruchomości/udziału w poszczególnych działkach nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zaznaczam, że niewłaściwe jest Pana stanowisko, że przychód ze sprzedaży udziału w całej Nieruchomości/udziału w poszczególnych działkach będzie stanowił przychód ze źródła przychodów jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy). Planowane przez Pana zbycie ww. udziału, nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości przez spadkodawcę (Pana matkę).
Jednakże ze względu na prawidłowo wywiedziony przez Pana skutek prawny w postaci braku opodatkowania planowanej sprzedaży - w związku z upływem pięcioletniego okresu posiadania udziałów w nieruchomości - Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
albo
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo