Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.412.2026.2.MT

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 2 czerwca 2026 r. (wpływ 2 czerwca 2026 r.) i z 3 czerwca 2026 r. (wpływ 3 czerwca 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego i uzupełnienia

Jest Pani osobą fizyczną podlegającą pod nieograniczony obowiązek podatkowy na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, tj. jest Pani polskim rezydentem podatkowym. Jest Pani podmiotem prowadzącym na terenie Rzeczypospolitej Polskiej jednoosobową działalność gospodarczą, o której mowa w art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2024 r. poz. 236 z późn. zm.). Działalność gospodarczą prowadzi Pani od 1 sierpnia 2014 r. - data wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej – „CEIDG”). Głównym (przeważającym) przedmiotem działalności gospodarczej wskazanym formalnie w CEIDG jest praktyka lekarska dentystyczna objęta kodem PKD 86.23.Z. Jest Pani również podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) korzystającym ze zwolnienia przedmiotowego z uwagi na charakter prowadzonej działalności w zakresie usług medycznych. Aktualnie jak i w latach poprzednich opodatkowywała Pani swoje dochody na zasadach ogólnych (według skali), o którym mowa w art. 27 ustawy z dnia 26 lipca 1992 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm., dalej – „Ustawa o PIT”) oraz prowadziła Pani księgi podatkowe w formie Podatkowej Księgi Przychodów i Rozchodów (PKPiR).

Jest Pani właścicielką budynku wielomieszkaniowego położonego w (…) wraz z przyległym gruntem, w którym znajduje się pięć lokali mieszkalnych objętych jedną księgą wieczystą (dalej – „Nieruchomość”). Dla przedmiotowej Nieruchomości nie jest aktualnie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, niemniej jednak wg Uchwały Rady Gminy w (…) w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…), Nieruchomość usytuowana jest w terenie o przeznaczeniu „obszar zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej”. W stosunku do Nieruchomości zostały wydane w 2022 r. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w ramach zwartej zabudowy.

Jest Pani aktualnie właścicielką całości Nieruchomości, niemniej jednak proces nabywania udziału w Nieruchomości miał charakter stopniowy i tak:

• 1/3 udziału w Nieruchomości nabyła Pani 5 grudnia 2018 r. w wyniku spadkobrania na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia. Nieruchomość w tej części została nabyta po spadkodawczyni (Pani babci), która z kolei nabyła tą nieruchomość w drodze spadku po śmierci swoich rodziców (czyli Pani pradziadków). Pani pradziadek zmarł w 1957 r., a prababka w 1987 r., w związku z czym Pani spadkodawczyni nabyła udział w nieruchomości w 1957 r. oraz pełną własność (pozostałą część udziałów) w 1987 r.;
• 2/3 udziały w Nieruchomości nabyła Pani 14 listopada 2019 r. w wyniku umowy sprzedaży zawartej z pozostałymi spadkobiercami.

Nieruchomość stanowi Pani środek trwały ujęty w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. W toku działalności od momentu nabycia w 2019 r. przez cały okres użytkowania Nieruchomości ponoszone były przez Panią wydatki na remonty niestanowiące ulepszenia środka trwałego w myśl przepisów o podatku dochodowym. Kwota wydatków na remonty Nieruchomości nie przekraczała 30% wartości początkowej Nieruchomości. W związku z wydatkami na remonty Nieruchomości nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego. Od połowy 2020 r. Nieruchomość była wykorzystywana przez Panią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej poprzez jej oddawanie w odpłatny najem na rzecz osób fizycznych. Odpłatny najem Nieruchomości stanowił czynność opodatkowaną, aczkolwiek podlegającą pod zwolnienie podmiotowe z uwagi nieprzekroczenie przez Panią progu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT.

W najbliższej przyszłości planuje Pani dokonać sprzedaży całej Nieruchomości, tj. zarówno lokali mieszkalnych jak i gruntu z nią związanego. W związku z przedstawionym powyżej zdarzeniem przyszłym pojawiły się następujące pytania.

Pytania

1.  Czy planowane odpłatne zbycie Nieruchomości będzie wiązało się z powstaniem po Pani stronie przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT (przychodu z działalności gospodarczej), czy też będzie stanowiło przychód wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT (przychód z odpłatnego zbycia), w związku z czym będzie Pani przysługiwało prawo do wyłączenia z opodatkowania z uwagi na zbycie Nieruchomości po upływie 5 lat od nabycia?

2.  Czy planowane odpłatne zbycie Nieruchomości będzie stanowiło po Pani stronie czynność opodatkowaną VAT korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 1. W zakresie pytania Nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

Pani zdaniem planowane odpłatne zbycie Nieruchomości nie będzie wiązało się z powstaniem po Pani stronie przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT (przychodu z działalności gospodarczej), lecz będzie stanowiło przychód wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT (przychód z odpłatnego zbycia), w związku z czym będzie Pani przysługiwało prawo do wyłączenia z opodatkowania z uwagi na zbycie Nieruchomości po upływie 5 lat od nabycia.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawa o PIT:

„Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.”

Powyższy przepis statuuje fundamentalną dla prawa podatkowego zasadę powszechności opodatkowania, wskazując jednocześnie, że opodatkowaniu podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z systemowym wyłączeniem tych, które ustawodawca enumeratywnie zwolnił z opodatkowania.

Ustawa o PIT w swojej konstrukcji dokonuje kategorycznego rozróżnienia źródeł przychodów oraz determinuje reżim i sposób opodatkowania dochodów przypisanych do poszczególnych źródeł. W świetle art. 10 ust. 1 Ustawy o PIT, do odrębnych i wzajemnie wykluczających się źródeł przychodów należą m.in.:

1.  pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT);

2.  odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, a także innych rzeczy (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT).

Aby precyzyjnie ustalić, do jakiego źródła przychodów należy przyporządkować dochód ze sprzedaży określonego składnika majątkowego, niezbędna jest dogłębna analiza relacji pomiędzy przywołanymi wyżej jednostkami redakcyjnymi.

Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c Ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, z której wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie w ogóle, jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa rygorystyczne warunki:

·      zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej,

·      zostanie dokonane po upływie ściśle określonego terminu pięciu lat.

W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż przez Panią Nieruchomości stanowi odpłatne zbycie dokonywane „w wykonaniu działalności gospodarczej”.

Jak stanowi art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT:

„Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.”

Z kolei art. 14 ust. 1 Ustawy o PIT precyzuje, że za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Istotnym z punktu widzenia analizowanego zagadnienia jest art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy o PIT, który rozszerza pojęcie przychodu z działalności gospodarczej na odpłatne zbycie szczególnych składników majątku.

Zgodnie z tym przepisem, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących m.in. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Powyższa norma prawna wiąże fakt uzyskania przychodu z działalności gospodarczej z faktem sprzedaży środka trwałego, nawet jeżeli ten został uprzednio wycofany z działalności, o ile od pierwszego dnia miesiąca następującego po wycofaniu do dnia zbycia nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 Ustawy o PIT).

Jednakże ustawodawca przewidział od tej surowej reguły kategoryczny i fundamentalny wyjątek o charakterze lex specialis, który ma pełne i bezpośrednie zastosowanie w niniejszej sprawie.

W myśl art. 14 ust. 2c Ustawy o PIT:

„Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.”

Ponadto, w celu kategorycznego usunięcia jakichkolwiek potencjalnych wątpliwości interpretacyjnych oraz zapewnienia pełnej spójności systemowej, w art. 10 ust. 3 Ustawy o PIT ustawodawca explicite wskazał, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego (lub jego części), lokalu mieszkalnego oraz gruntu związanych z tym budynkiem lub lokalem. Powyższa norma prawna stanowi swoiste domknięcie i potwierdzenie regulacji zawartej w art. 14 ust. 2c Ustawy o PIT, stanowiąc nadrzędną dyrektywę nakazującą organom podatkowym bezwzględne przeniesienie oceny skutków podatkowych zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na grunt przepisów regulujących zarząd majątkiem prywatnym (niezwiązanym z działalnością gospodarczą). Ustawodawca w ten sposób jednoznacznie przesądził, że sam fakt wykorzystywania nieruchomości mieszkalnej w działalności gospodarczej niezależnie od formy tego wykorzystania, czy czasu jego trwania nie może stanowić samoistnej podstawy do zmiany klasyfikacji źródła przychodu z odpłatnego zbycia na pozarolniczą działalność gospodarczą.

Wykładnia celowościowa i systemowa powołanych przepisów prowadzi do niebudzącego wątpliwości wniosku, że dla nieruchomości o charakterze mieszkalnym (lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych i gruntów z nimi związanych) ustawodawca ustanowił odrębny, specyficzny reżim opodatkowania. Przychody uzyskiwane ze zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym zawsze i bezwzględnie podlegają wyłączeniu z katalogu przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 14 Ustawy o PIT), nawet w sytuacji, gdy nieruchomości te, tak jak w Pani przypadku, podlegały ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także były faktycznie i komercyjnie wykorzystywane w prowadzonej działalności (np. poprzez ich długoterminowy, odpłatny wynajem).

Skoro zatem w ramach planowanego zdarzenia przyszłego sprzedaż będzie dotyczyła Nieruchomości o charakterze mieszkalnym, ujętej w ewidencji środków trwałych, skutki podatkowe tej transakcji, muszą być obligatoryjnie i wyłącznie ustalone na podstawie przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT. Oznacza to, że odpłatne zbycie nie będzie rodzić przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że zostanie dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Mając na uwadze specyfikę analizowanego zdarzenia przyszłego, niezbędne jest odrębne przeanalizowanie momentu nabycia przez Panią obu ułamkowych części Nieruchomości, z uwagi na ich zróżnicowany sposób oraz czas pozyskania.

Jak stanowi art. 155 § 1 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm., dalej – „KC”), umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, uważać należy na gruncie prawa podatkowego za "nabycie", gdyż zwiększa się zakres władztwa nad majątkiem.

W odniesieniu do 2/3 udziałów w Nieruchomości, które nabyła Pani w 2019 r. w drodze standardowej czynności cywilnoprawnej (umowy sprzedaży), kalkulacja terminu przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT nie budzi najmniejszych wątpliwości. Pięcioletni okres, warunkujący neutralność podatkową zbycia, zaczął biec z końcem 2019 r. i upłynął bezpowrotnie z dniem 31 grudnia 2024 r.

Zupełnie innej, pogłębionej ocenie prawnej musi zostać poddany moment nabycia 1/3 udziału w Nieruchomości, który uzyskała Pani w 2018 r. tytułem spadkobrania. W tym kontekście konieczne jest odwołanie się do systemowych norm prawa cywilnego kształtujących instytucję spadku.

Zgodnie z art. 922 § 1 KC, prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób.

Zgodnie natomiast z art. 924 oraz art. 925 KC, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

W świetle wskazanych unormowań prawnych, fizyczne stwierdzenie nabycia spadku przez sąd lub poświadczenie przez notariusza ma jedynie charakter deklaratoryjny, potwierdzający stan zaistniały z mocy samego prawa w momencie śmierci spadkodawcy. Kluczowe znaczenie dla rozliczeń podatkowych spadkobierców ma zmiana wprowadzona do Ustawy o PIT, stanowiąca potężny instrument ochrony majątku spadkowego. Ustawodawca, dostrzegając uciążliwość przepisów dla spadkobierców, zaimplementował do systemu prawnego art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT, który na zasadzie prawnej fikcji przesuwa moment rozpoczęcia biegu 5- letniego terminu na datę pierwotnego nabycia mienia przez spadkodawcę.

W myśl powyżej wskazanego przepisu:

„W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.”

Przepis ten prowadzi do konkluzji, że jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość, do momentu odpłatnego zbycia tej nieruchomości przez spadkobiercę upłynęło więcej niż 5 lat, zbycie to nie generuje obowiązku podatkowego.

W analizowanej sprawie stała się Pani właścicielem ułamkowej części Nieruchomości (1/3) na mocy dziedziczenia w 2018 r. Mając na uwadze brzmienie art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT, należy podkreślić, że okres 5-letni dla tej części winien być liczony nie od 2018 r., lecz od końca roku, w którym zmarły spadkodawca stał się właścicielem owych udziałów (co chronologicznie miało miejsce jeszcze przed 2018 r.). Nawet jednak przy przyjęciu skrajnie niekorzystnego i sprzecznego z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT założenia, w którym nie doliczałaby Pani do swojego okresu posiadania okresu własności spadkodawcy i liczyłaby Pani czasookres 5 lat od momentu samego aktu dziedziczenia (tj. od końca roku 2018), ustawowy termin upłynąłby ostatecznie i bezpowrotnie z dniem 31 grudnia 2023 r.

W rezultacie, skoro nabycie obu części udziałów w Nieruchomości miało miejsce w 2018 r. oraz w 2019 r. należy uznać że pięcioletni okres definitywnie upłynął w 2023 r. oraz w 2024 r., w związku z czym przychód uzyskany przez Panią z planowanej sprzedaży Nieruchomości, w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie wygeneruje jakiegokolwiek obowiązku po Pani stronie na gruncie podatku PIT.

Stanowisko Pani w powyższym zakresie potwierdza obszerna linia interpretacyjna, w tym przykład:

·      interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 marca 2026 r. sygn. 0115-KDIT3.4011.236.2026.3.AD: „Mając zatem na względzie powołane przepisy prawne oraz kierując się treścią wniosku uznaję, że uzyskany w przyszłości przychód ze sprzedaży opisanego lokalu mieszkalnego nie będzie stanowił dla Pani przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.”

·      interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 lutego 2026 r. sygn. 0115-KDIT1.4011.1016.2025.1.DB: „Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, planowana przez Pana w 2026 r. sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w Pana działalności gospodarczej (tj. gruntu wraz z wniesionym na nim budynkiem), stanowiącej Pana majątek prywatny, nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan działkę pod budowę tego budynku. W konsekwencji przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.”

·      interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 lutego 2026 r. sygn. 0115-KDIT3.4011.996.2025.2.JS: „Mając na uwadze powyższe wyjaśniam, że skoro ma Pan zamiar dokonać sprzedaży lokali mieszkalnych, wykorzystywanych w działalności gospodarczej, to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wcześniej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Dlatego też skutki podatkowe tej planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta. Z uwagi zatem na okoliczność, że lokale mieszkalne nabył Pan w 2001 r. oraz w 2010 r. to planowana przez Pana ich sprzedaż nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia. Tym samym planowana przez Pana sprzedaż opisanych we wniosku lokali mieszkalnych nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.”

·      interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 maja 2024 r. sygn. 0115-KDIT3.4011.262.2024.1.DP: „Reasumując – przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży nieruchomości będącej budynkiem mieszkalnym (Kamienicy) wykorzystywanym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Ponadto, przychód ten nie będzie podlegał opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż Kamienicy nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Zatem w Pana przypadku nie wystąpi obowiązek podatkowy z tego tytułu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. poprzez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Źródła przychodów

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawierają specyfikację źródeł przychodów, na podstawie których następuje przypisanie konkretnego przychodu do źródła przychodu. Jest to istotne, ponieważ w zależności od ustalenia źródła przychodów, dla tego przychodu powstają dalsze skutki podatkowe prowadzące do obliczenia uzyskanego dochodu lub poniesionej straty w danym okresie rozliczeniowym.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

W rezultacie, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Odrębnym bowiem źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym – zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych – rozumie się przez to, z zastrzeżeniem punktu 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności (lit. a) nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powołanych przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką budynku wielomieszkaniowego wraz z przyległym gruntem, w którym znajduje się pięć lokali mieszkalnych objętych jedną księgą wieczystą. Proces nabywania udziału w Nieruchomości miał charakter stopniowy i tak:

• 1/3 udziału w Nieruchomości nabyła Pani w 2018 r. w wyniku spadkobrania na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia;
• 2/3 udziały w Nieruchomości nabyła Pani w 2019 r. w wyniku umowy sprzedaży zawartej z pozostałymi spadkobiercami.

Nieruchomość stanowi Pani środek trwały ujęty w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Nieruchomość była wykorzystywana przez Panią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej poprzez jej oddawanie w odpłatny najem na rzecz osób fizycznych. W najbliższej przyszłości planuje Pani dokonać sprzedaży całej Nieruchomości, tj. zarówno lokali mieszkalnych jak i gruntu z nią związanego.

Z uwagi na fakt, że zamierza Pani sprzedać wykorzystywany w działalności gospodarczej budynek wielomieszkaniowy wraz z przyległym gruntem, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pani przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto. Decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Podkreślenia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

I tak, zgodnie z art. 155 § 1 ww. Kodeksu:

Stosownie natomiast do art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Natomiast jak stanowi art. 925 ww. Kodeksu:

Na mocy art. 926 § 1 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W przypadku planowanej przez Panią sprzedaży wykorzystywanego w działalności gospodarczej budynku wielomieszkaniowego wraz z przyległym gruntem przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres 5-ciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, należy liczyć dla 1/3 udziału w Nieruchomości nabytej w 2018 r. w wyniku spadkobrania od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez Pani spadkodawcę (Pani babcię).

Pani babcia nabyła tę nieruchomość w drodze spadku po śmierci swoich rodziców (czyli Pani pradziadków zmarłych odpowiednio w 1957 r. i w 1987 r.). Zatem Pani spadkodawczyni nabyła udział w nieruchomości w 1957 r. oraz pełną własność (pozostałą część udziałów) w 1987 r.;

Zatem planowane przez Panią odpłatne zbycie 1/3 udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, bowiem pięcioletni okres, o którym mowa w tych przepisach niewątpliwie upłynął.

Skutki podatkowe sprzedaży udziałów w nieruchomości nabytych na podstawie umowy sprzedaży

Wskazała Pani, że 2/3 udziałów w nieruchomości nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży zawartej 14 listopada 2019 r.

Zatem okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla 2/3 udziału w Nieruchomości nabytych w na podstawie umowy sprzedaży upłynął z dniem 31 grudnia 2024 r.

Co za tym idzie planowane przez Panią odpłatne zbycie 2/3 udziałów w nieruchomości nabytych na podstawie umowy sprzedaży nastąpi również po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Tym samym przychód z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pani źródła przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.