Podatnik prowadzi działalność gospodarczą (gabinet logopedyczny) rozliczaną w formie KPiR na zasadach ogólnych. Planuje rozszerzyć tę działalność o zorganizowany i ciągły wynajem krótkoterminowy całego budowanego domu wraz z działką (na doby), z ogłoszeniami i systemem rezerwacji. Wynajem ma być prowadzony przez cały rok, a podatnik będzie bezpośrednią stroną umów najmu. Planowane rozpoczęcie wynajmu to wiosna 2026 r. Działalność jest zarejestrowana w CEIDG od 2019…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem, które wpłynęło 16 maja 2025 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego (doprecyzowany w uzupełnieniu)
Prowadzi Pan działalność gospodarczą pod numerem NIP: (…), w ramach której świadczy Pan usługi w gabinecie logopedycznym. Działalność ta rozliczana jest w oparciu o KPiR, a także korzysta Pan ze zwolnienia z VAT (zarówno zwolnienie podmiotowe – nieprzekraczanie 200 tys. PLN obrotu, jak i zwolnienie przedmiotowe na mocy art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług). Wraz z żoną posiadacie Państwo działkę, na której planowana jest budowa domu przeznaczonego do wynajmu krótkoterminowego (wynajem domu na doby, obejmujący cały budynek wraz z działką, bez podziału na pokoje). Przychody z wynajmu domu mają być osiągane w sposób systematyczny, co sugeruje podjęcie zorganizowanej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Kredyt hipoteczny, zaciągnięty prze Pana i żonę, został udzielony na budowę powyższego domu. Kredyt ten nie jest kredytem firmowym, lecz osobistym, co rodzi pytanie o możliwość zaliczenia odsetek od tego kredytu do kosztów uzyskania przychodów w ramach działalności gospodarczej. W Pana dotychczasowej działalności usługowej (gabinet logopedyczny) przychody są ewidencjonowane przy użyciu kasy fiskalnej. W związku z planowanym wynajmem domu chciałby Pan ustalić właściwy sposób ewidencjonowania przychodów z tytułu wynajmu, w kontekście konieczności ewidencjonowania sprzedaży usług związanych z wynajmem krótkoterminowym.
Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego
Prowadzi Pan działalność gospodarczą pod nazwą (…), rozliczaną na podstawie KPiR. Obecnie świadczy Pan usługi logopedyczne. Zamierza Pan rozszerzyć działalność gospodarczą o wynajem krótkoterminowy nieruchomości. Wraz z żoną posiada Pan działkę, na której buduje Pan dom jednorodzinny przeznaczony do wynajmu na doby. Wynajem ma mieć charakter ciągły i zorganizowany, tj. będzie prowadzony przez cały rok, z ogłoszeniami, systemem rezerwacji oraz przyjmowaniem wielu klientów. Pan będzie stroną umowy najmu. Działalność w CEIDG prowadzi Pan od 2019 r., obecnie opodatkowuje ją Pan na zasadach ogólnych. Rozszerzenie PKD planuje Pan przed uruchomieniem wynajmu (planowany start: wiosna 2026 r.). Skonkretyzował Pan, że wniosek dotyczy jednego zdarzenia przyszłego (kwalifikacji przychodów z tytułu wynajmu w PIT) zatem opłata w wysokości 40 zł została uiszczona i pokrywa przedmiot wniosku.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)
Czy planowany wynajem krótkoterminowy całego domu (na doby), prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, będzie stanowił działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a tym samym przychody z tego tytułu będą podlegać rozliczeniu w ramach działalności gospodarczej?
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)
Uważa Pan, że planowany wynajem krótkoterminowy domu, prowadzony w sposób ciągły, zorganizowany i zarobkowy, będzie spełniał definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W związku z tym, przychody z tego tytułu powinny być zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3), a nie jako przychody z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6). Przychody te powinien Pan zatem rozliczać w ramach istniejącej działalności gospodarczej, prowadząc KPiR i stosując zasady ogólne.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm. ):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:
Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:
Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.
Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.
Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
„To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”
Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub jako odrębne źródło przychodów – najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).
Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą, w ramach której świadczy Pan usługi w gabinecie logopedycznym. Zamierza Pan rozszerzyć działalność gospodarczą o wynajem krótkoterminowy nieruchomości. Wraz z żoną posiada Pan działkę, na której buduje Pan dom jednorodzinny przeznaczony do wynajmu na doby. Wynajem ma mieć charakter ciągły i zorganizowany, tj. będzie prowadzony przez cały rok, z ogłoszeniami, systemem rezerwacji oraz przyjmowaniem wielu klientów. Pan będzie stroną umowy najmu. Działalność w CEIDG prowadzi Pan od 2019 r., obecnie opodatkowuje ją Panna zasadach ogólnych. Rozszerzenie PKD planuje Pan przed uruchomieniem wynajmu.
Zatem jak wynika z opisu, przedmiotem wniosku jest najem krótkoterminowy prowadzony przez Pana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
Mając na uwadze zaprezentowane powyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że uzyskane przychody z tytułu najmu krótkoterminowego nieruchomości, powiązane przez Pana z prowadzoną działalnością gospodarczą należy zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (jako najem w ramach działalności gospodarczej) i opodatkować według wybranej przez Pana formy opodatkowania dochodów z prowadzonej działalności gospodarczej.
Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo