Podatniczka zawarła przedwstępną warunkową umowę sprzedaży odziedziczonej nieruchomości, otrzymując 50 000 zł zadatku. Warunek (uzyskanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy do 31.08.2024) nie został spełniony z powodu protestu kupującego. Kupujący odstąpił od umowy i zażądał zwrotu zadatku, czemu podatniczka…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 30 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 6 czerwca 2025 r. (wpływ 6 czerwca 2025 r.)
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Dnia 28 lutego 2024 r. podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości odziedziczonej po rodzicach. Umowa była warunkowa. Otrzymała Pani zadatek w kwocie 50.000 zł (pięćdziesiąt tysięcy złotych). Warunek nie został spełniony, nie zgodziła się Pani na polubowne rozwiązanie umowy i zwrot zadatku. Uważa Pani, że powody rezygnacji kupującego są inne niż nieziszczenie się warunku. Kupujący odstąpił od umowy pismem z dnia 17 października 2024 r., jego pełnomocnik - adwokat wysłał Pani ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty i wezwał do zwrotu zadatku. Następnie 10 marca 2025 r. ponownie wystosował ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty, na które Pani nie zareagowała. 18 kwietnia 2025 r. doręczono Pani pozew o zapłatę - zwrot zadatku.
Jeśli chodzi o nieruchomość - przedmiot sprzedaży - to Pani rodzice (AA i BB) kupili ją w 1967 roku. Pani tata zmarł w 2002 roku, w postępowaniu spadkowym przed Sądem odziedziczyła Pani z mamą po udziale w części nieruchomości - podatek od spadków i darowizn został zapłacony w 2004 roku. W 2023 roku zmarła Pani mama - aktem poświadczenia dziedziczenia stała się Pani właścicielem całej nieruchomości. Podatek od spadków i darowizn nie należał się. Wszelkie formalności odnośnie zgłoszenia spadku w Urzędzie Skarbowym zostały dopełnione.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
Otrzymany przez Panią zadatek w kwocie 50.000 zł jest zadatkiem w myśl art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Na potwierdzenie wskazała Pani, że Notariusz poinstruowała strony w tej kwestii, a definicja i odniesienie do ustawy znajduje się w podpisanej przez Panią z Kupującym umowy przedwstępnej.
Warunkiem umowy było, że do dnia 31 sierpnia 2024 r. właściwy organ administracji publicznej na wniosek nabywcy wyda ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (...). Podała Pani fragment aktu notarialnego, w którym:
§3. 1.Umowa Przyrzeczona zawarta zostanie pod warunkiem iż w terminie do dnia 31 sierpnia 2024 roku właściwy organ administracji publicznej na wniosek Nabywcy wyda ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji budowlanej polegającej na budowle dwudziestu budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, przy czym warunek powyższy zastrzeżony zostaje na korzyść Nabywcy i Nabywca może zrzec się tego warunku w dowolnym momencie i żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej.
Warunki zabudowy zostały wydane 27 sierpnia 2024 r., czyli w terminie, jednak nie były one ostateczne, gdyż Kupujący zgłosił protest do wydanej decyzji. Nie było szans na ziszczenie się warunku umowy w terminie.
W akcie notarialnym nie został w żaden sposób zdefiniowany termin „ostateczne warunki zabudowy”.
Podczas spotkania u Notariusza 23 września 2024 r. Kupujący chciał rozwiązać umowę i zażądał zwrotu zadatku. Nie zgodziła się Pani, gdyż uważała Pani, że prawdziwym powodem rezygnacji nie jest nieziszczenie się warunku, czyli niewydanie ostatecznych warunków zabudowy. Tak naprawdę to wydane warunki zabudowy nie do końca podobały się Kupującemu. Po jakimś czasie okazało się ponadto, że Kupujący po prostu nie zgromadził funduszy na sfinalizowanie zakupu działki.
Kupujący powołując się na nieziszczenie się warunku umowy chciał się wycofać z umowy bez ponoszenia żadnych kosztów i odzyskać zadatek.
17 października 2024 r. Kupujący wystosował oświadczenie o odstąpieniu od umowy. 28 października 2024 r. i ponownie 10 marca 2025 r. wystosował przedsądowe wezwanie do zapłaty. 18 kwietnia 2025 r. doręczono Pani pozew o zapłatę, jak powód podano nieziszczenie się warunku umowy.
W Pani odpowiedzi na pozew wskazuje Pani odmienne przyczyny wycofania się Kupującego z transakcji. Przede wszystkim brak funduszy na zakup działki. Ponadto postawiła Pani tezę, że Kupujący aktywnie działał na rzecz nieziszczenia się warunku w procesie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Manipulował terminami, złożył protest na wydane warunki zabudowy, aby nie było szansy na ziszczenie się warunku.
W odpowiedzi na pozew starała się Pani udowodnić, że nieziszczenie się warunku umowy jest tylko pretekstem do wycofania się z umowy przedwstępnej bez kosztów. Środkiem do odzyskania zadatku.
Poza tym potraktowała Pani wypłacony Pani zadatek jako pewien rodzaj odszkodowania za stracony czas - rok czasu, w którym mogła Pani sprzedać działkę komuś innemu i poniesione przez Panią koszty przygotowania domu do rozbiórki.
Uważa Pani zatem, że Kupujący nie wykonał umowy i może Pani zadatek zachować.
Aktualnie czeka Pani na wyznaczenie terminu rozprawy w Sądzie.
Ostatecznie o tym, czy będzie mogła Pani zachować zadatek zdecyduje Sąd.
Pytanie
Czy zadatek (50.000 zł) jest Pani przychodem i ma Pani od niego odprowadzić podatek?
Pani stanowisko w sprawie
Uważa Pani, że w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - podatek nie należy się.
Gdyby umowa doszła do skutku i sprzedała by Pani nieruchomość w całości nie zapłaciłaby Pani podatku dochodowego, ponieważ spadkodawca był właścicielem nieruchomości dłużej niż 5 lat. Poza tym dopiero Sąd zdecyduje, czy będzie Pani mogła zatrzymać zadatek i czy ów zadatek w sposób trwały i ostateczny zwiększy Pani aktywa.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która została wyrażona w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zatem wszelkie dochody osiągane przez podatnika, z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione z podatku, bądź od których zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
o przychodzie można mówić wtedy, gdy ma on charakter trwałego przysporzenia majątkowego, tj. mającego konkretny wymiar finansowy.
W opisie sprawy wprost wskazała Pani, że 28 lutego 2024 r. podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości odziedziczonej po rodzicach. Umowa była warunkowa. Otrzymała Pani zadatek w kwocie 50.000 zł (pięćdziesiąt tysięcy złotych). Warunek nie został spełniony, nie zgodziła się Pani na polubowne rozwiązanie umowy i zwrot zadatku. Uważa Pani, że powody rezygnacji kupującego są inne niż nieziszczenie się warunku. Kupujący odstąpił od umowy pismem z dnia 17 października 2024 r., jego pełnomocnik - adwokat wysłał Pani ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty i wezwał do zwrotu zadatku. Następnie 10 marca 2025 r. ponownie wystosował ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty na które Pani nie zareagowała. 18 kwietnia 2025 r. doręczono Pani pozew o zapłatę - zwrot zadatku.
Wątpliwości Pani sprowadzają się do ustalenia, czy zatrzymany przez Panią zadatek podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Zapłacenie zadatku ma służyć zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.
Z art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) wynika, że:
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W myśl art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Natomiast zgodnie z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
W związku z tym, że w Pani sprawie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży z winy leżącej po stronie Kupującego, zachowała Pani otrzymany zadatek. Kwota zachowanego zadatku stanowi dla Pani bez wątpienia przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem przychodu w rozumieniu przywołanego art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów są inne źródła.
Natomiast art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych precyzuje, że:
Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.
Katalog przychodów z innych źródeł jest katalogiem otwartym, o czym przesądza użycie przez ustawodawcę sformułowania „w szczególności”. Wyliczenie zawarte w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem jedynie wyliczeniem przykładowym.
W świetle przywołanych powyżej przepisów wskazuję, że kwota zachowanego zadatku stanowi przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 tej ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Bezsprzecznym jest fakt, że przychód (obowiązek podatkowy) z tytułu otrzymania zadatku powstał w momencie, kiedy to kupujący nie przystąpił do podpisania umowy przyrzeczonej, a sprzedający – Pani – zachowała otrzymany zadatek. Decydujące znaczenie ma bowiem moment uzyskania przez Panią przysporzenia.
W kwestii dotyczącej zapłaty podatku dochodowego z tytułu zatrzymanego zadatku wskazuję, że zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek dochodowy, co wynika z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowując, otrzymany zadatek w momencie jego zachowania przez Panią stanowi przychód z innych źródeł, podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. według skali podatkowej.
Kwota tego zadatku powinna być przez Panią wykazana w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym Pani ten zadatek zatrzymała i powinna być zsumowana z pozostałymi przychodami/dochodami uzyskanymi przez Panią w tym roku podatkowym. Zatem zadatek ma wpływ na wysokość podstawy opodatkowania za ten rok podatkowy i ewentualna zapłata należnego podatku powinna nastąpić w terminie złożenia zeznania podatkowego za ten rok podatkowy.
Jeśli nie wykazała Pani kwoty otrzymanego zadatku w zeznaniu rocznym, składanym za 2024 r. to należy złożyć korektę tego zeznania.
W momencie gdy nie dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości i w wyniku tego sprzedawca zatrzymuje kwotę zadatku, to nie ma zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie ma znaczenia okres posiadania nieruchomości.
Dlatego też stanowisko Pani zgodnie z którym:
Uważam, że w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - podatek nie należy się. Gdyby umowa doszła do skutku i sprzedała bym nieruchomość w całości nie zapłaciłabym podatku dochodowego, ponieważ spadkodawca był właścicielem nieruchomości dłużej niż 5 lat. Poza tym dopiero Sąd zdecyduje, czy będę mogła zatrzymać zadatek i czy ów zadatek w sposób trwały i ostateczny zwiększy moje aktywa.
uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Zaznaczam, że w ramach interpretacji przepisów prawa podatkowego nie mogę potwierdzić prawidłowości jakichkolwiek kwot, np. przychodu, kosztu, etc. Zgodnie z obowiązującą w polskim systemie podatkowym zasadą samoopodatkowania to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji podatkowoprawnej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, ponieważ prawidłowość rozliczenia podatków podlega weryfikacji przez organ podatkowy.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo