Umorzenie kredytu zaciągniętego na refinansowanie zakupu mieszkania, remont mieszkania oraz spłatę innych zobowiązań finansowych.
Podatniczka, emerytka, zaciągnęła kilka kredytów hipotecznych na mieszkanie. W 2003 r. wzięła kredyt w USD na refinansowanie własnych środków na zakup i wykończenie mieszkania. W 2006 r. wzięła kredyt w CHF na spłatę poprzedniego. W 2008 r. wzięła kredyt w PLN na spłatę kredytu z 2006 r., remont mieszkania oraz spłatę innych zobowiązań (karty kredytowe, pożyczki). W 2025 r. bank D. umorzył 75% zadłużenia…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
· nieprawidłowe – w zakresie możliwości skorzystania z zaniechania poboru podatku od kwoty umorzenia wierzytelności w części dotyczącej spłaty kredytu z 2003 roku zaciągniętego na refinansowanie własnych środków;
· prawidłowe – w pozostałym zakresie.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 4 i 8 czerwca 2026 r. oraz z 8 lipca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca.
Opis stanu faktycznego
Jest Pani osobą fizyczną (emerytką), która w przeszłości zaciągnęła kredyty związane z zaspokojeniem potrzeby mieszkaniowej.
Historia kredytów na to mieszkanie przedstawia się następująco:
Pierwotny kredyt hipoteczny w A. Bank w kwocie 40.000,00 USD został przeznaczony na refinansowanie zakupu mieszkania. Okazał się być niekorzystnym ze względu na walutę USD.
Następnie kredyt w B. Bank z 2006 r. w walucie CHF, w tym czasie były zdecydowanie bardziej korzystne warunki CHF niż USD. Kredyt ten został przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego w całości zaciągniętego w A.
W 2008 roku wystąpił na rynkach finansowych kryzys finansowy 2008. Z tego powodu kapitał masowo napływał do Szwajcarii, co spowodowało gwałtowny wzrost popytu na CHF i kurs gwałtownie wzrósł. Ponieważ rata kredytu była liczona w CHF i przeliczana na PLN, obciążenie kredytowe gwałtownie wzrosło.
Aby zapobiec dalszym stratom i podwyższaniu raty kredytu zawarła Pani umowę kredytu hipotecznego w PLN z D.
W trakcie spłaty zadłużenia w B. Bank straciła Pani na przeliczaniu kursu dnia ok. 25.000,00 PLN.
Kolejny kredyt hipoteczny w D. z 2008 r. w kwocie 310.000,00 zł został przeznaczony w znacznej części na cele mieszkaniowe, tj.:
· spłatę wcześniejszego kredytu hipotecznego – 130.000,00 zł,
· remont mieszkania – 46.000,00 zł,
· pozostała część kredytu została przeznaczona na spłatę innych zobowiązań finansowych, (karty kredytowe i pożyczki) – 134.000,00 zł
Kredyt ten miał na celu uporządkowanie sytuacji finansowej oraz odejście od ryzyka kursowego związanego z kredytami walutowymi.
W związku z wycofaniem się banku D. z rynku polskiego na wniosek Banku zawarła Pani ugodę, na mocy której pozostałe zadłużenie wynoszące ok. 184.000,00 zł bank umorzył w 75% zadłużenia, tj. 138.426,98 zł.
Umorzenie nie wiązało się z faktycznym otrzymaniem przez Panią środków pieniężnych – nie nastąpił wpływ środków na Pani konto, a jedynie anulowanie zobowiązania wobec banku D., który wystąpił na wniosek banku (szwedzkiego) wycofującego się z rynku polskiego.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
W odniesieniu do kredytu zaciągniętego w A. Bank w walucie USD:
Kredyt zaciągnęła Pani 27 marca 2003 roku.
A. Bank podlegał nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która sprawuje nadzór nad rynkiem finansowym w Polsce, w tym nad sektorem bankowym. W 2009 roku A. Bank został przejęty przez E., który kontynuuje działalność na polskim rynku bankowym. Obecnie E. również podlega nadzorowi KNF.
Kredyt został zabezpieczony hipotecznie, hipoteka zwykła w wysokości 40.000,00 USD na mieszkaniu (…).
W odpowiedzi na pytania, czy wskazanie, że kredyt został przeznaczony na „refinansowanie zakupu mieszkania” oznacza że refinansowała Pani własne środki poniesione na zakup mieszkania wskazała Pani, że częściowo tak, częściowo na ostatnie płatności i wykończenie mieszkania przekazanego w stanie surowym.
W odniesieniu do kredytu zaciągniętego w B. Bank w walucie CHF:
B. (obecnie działający pod nazwą C.) był bankiem krajowym w Polsce i podlegał nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, czyli Komisja Nadzoru Finansowego (KNF).
Kredyt został zabezpieczony hipoteką na mieszkaniu (…).
W odniesieniu do kredytu zaciągniętego w D.:
Działalność oddziału D. podlegała nadzorowi KNF.
Kredyt został zabezpieczony hipotecznie na mieszkaniu (…)
Umowa karty kredytowej w F., pożyczki gotówkowej w F., zamknięcie produktów kredytowych w A. Bank (szybka pożyczka), zamknięcie karty kredytowej A. Bank - warunkiem zawarcia umowy z D. było zamknięcie wszystkich produktów kredytowych w bankach. Cele faktycznie sfinansowane środkami pochodzącymi z ww. kart kredytowych: finansowanie bieżących potrzeb, zakup sprzętu i elektroniki, wydatki związane z edukacją dzieci, zdrowie i rekreacje.
Karty kredytowe nie były zabezpieczone hipotecznie. Ich spłata była warunkiem otrzymania kredytu w D.
Umowy dotyczące kart kredytowych zostały zawarte z bankami, których działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawnionymi do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów.
Zarówno F. jak i A. podlega nadzorowi KNF.
W odpowiedzi, na jakie cele została zaciągnięta pożyczka, tj. czy z umowy pożyczki wprost wynikało jakie to były cele wskazała Pani, że na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w B. 130.000,00 PLN, na spłatę kart kredytowych 44.000,00 PLN, na spłatę pożyczki gotówkowej w F. 75.000,00 PLN, spłatę limitu w rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowym w A. 15.000,00 PLN, 46.000,00 PLN na prywatne cele.
Cele sfinansowane środkami pochodzącymi z pożyczki: spłata ww. zobowiązań, a udzielone środki na prywatne cele na remont mieszkania (…).
W odpowiedzi na pytanie, czy pożyczka została zabezpieczona hipotecznie, a jeśli tak, na jakiej nieruchomości wskazała Pani, że kredyt został zabezpieczony hipotecznie na mieszkaniu (…).
W odpowiedzi na pytanie, czy umowa pożyczki została zawarta z bankiem, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawnionym do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów wskazała Pani, że wszystkie Banki, z którymi zawierała Pani umowy kredytu hipotecznego pod zastaw mieszkania przy (…), podlegają nadzorowi KNF.
Ugodę podpisała Pani 27 lutego 2025 roku.
W skład umorzenia nie wchodziły żadne inne opłaty poza umorzeniem kapitału kredytu.
Nigdy wcześniej nie korzystała Pani z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu innego kredytu mieszkaniowego.
Odnośnie terminu „ostatnie płatności” wyjaśniła Pani, że mieszkanie było opłacane w ratach ustalonych przez dewelopera. W momencie podpisania zakupu mieszkania było ono w stanie budowy i w miarę postępu budowy zgodnie z umową wpłacała Pani kolejne raty.
Pokrywała je z własnych środków.
Nie mogła Pani wówczas wziąć żadnego kredytu, ponieważ akt notarialny został podpisany po zakończeniu budowy. Zarejestrowanie księgi wieczystej nastąpiło 7 marca 2003 r., a kredyt w A. został podpisany 27 marca 2003 r. W skład zakupu mieszkania obowiązkowo wchodziło również miejsce garażowe. Nie pamięta Pani, czy do czasu przyznania kredytu spłaciła Pani wszystkie raty za mieszkanie i miejsce postojowe, czy jeszcze jakąś fakturę dewelopera zapłaciła Pani z kredytu hipotecznego A.
Już z kredytu pokryła Pani koszty wykończenia mieszkania, które za dodatkową opłatę zostało wykonane przez pracowników dewelopera.
W odpowiedzi na pytanie, czy na ten cel („ostatnie płatności”) również wydatkowała Pani swoje własne pieniądze, które bank Pani zrefinansował wskazała Pani, że płaciła Pani kolejne raty za mieszkanie ze środków własnych.
W odpowiedzi na pytanie, czy refinansowanie Pani własnych środków dotyczyło zarówno zakupu mieszkania, jak i wykończenia mieszkania wskazała Pani, że ogólnie otrzymała Pani kredyt na refinansowanie zakupu mieszkania, prace adaptacyjno-remontowe zawarte były w umowie deweloperskiej, ponieważ można było podpisać z deweloperem umowę nie tylko na zakup mieszkania, ale również jego wykończenie.
W odpowiedzi na wyjaśnienie dotyczące posługiwania się pojęciem „kredyt” w odniesieniu do pytań dotyczących pożyczki – czy była to omyłka pisarska, czy odpowiedzi dotyczą kredytu, a jeśli tak, jakiego, wyjaśniła Pani, że:
Kredyt hipoteczny zaciągnięty w D. pokrywał spłatę kredytu hipotecznego zawartego na refundację zaciągniętego na zakup mieszkania we frankach szwajcarskich w B. i 45.000 na dowolny cel wykorzystany na remont mieszkania. Wypłacona suma kredytu była powiększona o spłatę wszystkich innych Pani zobowiązań: zamknięcie kart kredytowych na dowolny cel, pożyczki gotówkowej w F. na dowolny cel i zamknięcie limitu w rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowym w A.
Pytanie
Czy umorzenie części kredytu hipotecznego w opisanym stanie faktycznym stanowi w całości przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, czy też w części odpowiadającej wydatkom na cele mieszkaniowe (spłata kredytów mieszkaniowych oraz remont mieszkania) korzysta ze zwolnienia z opodatkowania?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, umorzenie w 2025 roku części kredytu hipotecznego udzielonego w 2008 roku przez D., w kwocie 138.426,98 zł, powinno zostać opodatkowane wyłącznie w części przypadającej na środki przeznaczone na cele inne niż mieszkaniowe, natomiast w części odpowiadającej wydatkom na cele mieszkaniowe powinno korzystać ze zwolnienia (zaniechania poboru podatku dochodowego).
Kredyt w łącznej kwocie 310.000,00 zł został przeznaczony na:
· spłatę wcześniejszego kredytu hipotecznego – 130.000,00 zł,
· remont mieszkania – 46.000,00 zł,
· spłatę innych zobowiązań finansowych (karty kredytowe i pożyczki) – 134.000,00 zł
W konsekwencji należy uznać, że:
· część kredytu w kwocie 176.000,00 zł (tj. 56,77%) została przeznaczona na cele mieszkaniowe,
· część kredytu w kwocie 134.000,00 zł (tj. 43,23%) została przeznaczona na cele nie mieszkaniowe (konsumpcyjne).
W odniesieniu do części przypadającej na cele mieszkaniowe stoi Pani na stanowisku, że zastosowanie znajduje rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe. W konsekwencji ta część umorzenia nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Natomiast część umorzenia przypadająca na środki wykorzystane na spłatę innych zobowiązań finansowych stanowi dla Pani przychód z innych źródeł w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu według skali podatkowej.
W Pani ocenie prawidłowe jest zatem:
· wyłączenie z opodatkowania części umorzenia odpowiadającej proporcji wykorzystania kredytu na cele mieszkaniowe,
· opodatkowanie wyłącznie tej części umorzenia, która odpowiada wydatkom o charakterze konsumpcyjnym.
Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do nieuzasadnionego objęcia podatkiem tej części świadczenia, która pozostaje w bezpośrednim związku z realizacją celów mieszkaniowych, a więc objęta jest szczególną regulacją przewidującą zaniechanie poboru podatku.
W konsekwencji wnosi Pani o potwierdzenie prawidłowości stanowiska, zgodnie z którym:
1. umorzenie kredytu należy podzielić proporcjonalnie do przeznaczenia środków,
2. część dotycząca celów mieszkaniowych korzysta ze zwolnienia (zaniechania poboru podatku),
3. opodatkowaniu podlega wyłącznie część przypadająca na inne zobowiązania finansowe.
Według Pani umorzenie kredytu rozkłada się następująco:
‒ część mieszkaniowa: 78.580,00 zł,
‒ część niemieszkaniowa: 59.847,00 zł,
‒ podatek od części niedotyczącej mieszkania powinien wynieść 59.847,00 × 32% ≈ 19.151,00 zł.
Jednocześnie oświadcza Pani, że nigdy wcześniej nie korzystała Pani z podobnych umorzeń. Należy dodać, że ma Pani w tej chwili status emerytki, a umorzenie kredytu nie spowodowało wpłacenia jakichkolwiek sum na Pani konto, lecz skutkowało zwolnieniem z opłacania rat kredytowych w przyszłości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Reguły dotyczące opodatkowania
Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Jak stanowi art. 11 ust. 1 cytowanej ustawy:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Jak wynika z powołanego przepisu, ustawodawca przyjął zasadę, że przychodem są:
• pieniądze i wartości pieniężne, które zostały otrzymane przez podatnika – tj. takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik rzeczywiście „dostał, odebrał, zainkasował, objął w posiadanie”;
• pieniądze i wartości pieniężne, które zostały postawione do dyspozycji podatnika – tj. takie przysporzenia, które zostały mu faktycznie udostępnione/przekazane do odbioru; takie pieniądze i środki pieniężne, które podatnik ma możliwość włączyć do swojego władztwa, a więc ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy i wartości pieniężnych i nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone pieniądze i wartości pieniężne do dyspozycji podatnika.
Pojęcie przychodu wiąże się zatem z przysporzeniem majątkowym po stronie podatnika, z wartością wchodzącą do jego majątku. Przychodami w rozumieniu art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być tylko takie świadczenia, które nie mają charakteru zwrotnego. Skoro bowiem przychód jest określonym przyrostem majątkowym po stronie podatnika jego otrzymanie musi mieć charakter definitywny.
Za przychody należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika.
Dla celów podatkowych przyjmuje się, że nieodpłatne świadczenie obejmuje każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności podmiotów, których skutkiem jest przysporzenie majątku innej osoby, mające konkretny wymiar finansowy.
Ustawodawca tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń w oparciu o kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł przychodów. W języku powszechnym mianem „źródła” określane jest „to, co stanowi początek czegoś”, „przyczyna czegoś”, a synonimami tego pojęcia są m.in. czynnik sprawczy, powód, pochodzenie.
Źródła przychodów
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są inne źródła.
Stosownie do art. 20 ust. 1 ww. ustawy:
Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.
Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.
Wskazała Pani, że na podstawie ugody bank umorzył Pani część zadłużenia. Powzięła Pani wątpliwość, jakie będą dla Pani skutki podatkowe tej czynności.
Umorzenie wierzytelności
Instytucja kredytu została uregulowana przepisami ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38 ze zm.).
Zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 ww. ustawy:
Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.
Umorzenie wierzytelności następuje w przypadku zwolnienia z długu, czyli zrzeczenia się przez wierzyciela prawa do wierzytelności, bez uzyskania świadczenia ze strony dłużnika. Takie zrzeczenie się, pod warunkiem, że dłużnik je przyjmie, powoduje, że zobowiązanie wygasa.
Zgodnie bowiem z instytucją zwolnienia z długu uregulowaną w art. 508 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje.
Tak więc dla umorzenia wierzytelności koniecznym jest zgoda dłużnika (np. uzyskana w wyniku ugody, czy poprzez oświadczenie).
Otrzymanie kredytu i jego spłata na warunkach przewidzianych w umowie kredytowej są obojętne podatkowo. Przychód po stronie kredytobiorcy pojawia się w przypadku, kiedy dochodzi do umorzenia kredytu, jego części lub odsetek. Wtedy bowiem kredytobiorca osiąga konkretne przysporzenie majątkowe (przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Tym samym, umorzoną Pani kwotę wierzytelności z tytułu zaciągniętego kredytu należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zaniechanie poboru podatku
Jednakże zgodnie z § 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 102) w aktualnie obowiązującym brzmieniu zmienionym Rozporządzeniem Ministra Finansów z 20 grudnia 2024 r. (Dz. U. 2024 poz. 1912):
1. Zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot:
1) umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy:
a) kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego - gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz
b) osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a inwestycji mieszkaniowej;
2) otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.
2. Kwoty wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, obejmują:
1) kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału);
2) odsetki, w tym odsetki skapitalizowane, i prowizje;
3) opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.
3. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.
4. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zastąpiony kredytem refinansowym lub gdy na jego spłatę został zaciągnięty kredyt konsolidacyjny, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje odpowiednio kwotę wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego.
5. Przez jedną inwestycję mieszkaniową, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, rozumie się inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:
1) jednego gospodarstwa domowego albo
2) więcej niż jednego gospodarstwa domowego, w przypadku gdy osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043).
6. Przez jedno gospodarstwo domowe, o którym mowa w ust. 5, rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.
7. W przypadku gdy stroną umowy kredytu mieszkaniowego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, są co najmniej dwie osoby fizyczne, zaniechanie poboru podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, ma zastosowanie wyłącznie do osób, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b.
Z kolei § 4 cytowanego rozporządzenia stanowi, że:
Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.
Stosownie do § 4a tego rozporządzenia:
Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, w przypadku pożyczek, o których mowa w § 3 ust. 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2025 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.
Natomiast w myśl § 3 komentowanego rozporządzenia:
1. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o kredycie mieszkaniowym, należy przez to rozumieć kredyt, który został:
1) udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów, oraz
2) zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie, lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie, oraz
3) zaciągnięty na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2. Za kredyt mieszkaniowy uważa się również pożyczkę, o ile spełnia warunki określone w ust. 1.
Zgodnie z treścią ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zatem zaniechanie poboru podatku do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów znajdzie zastosowanie, jeżeli zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:
1. kredyt był zaciągnięty na realizację inwestycji mieszkaniowej;
2. kredyt był udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw;
3. kredyt był zabezpieczony hipotecznie;
4. kredytobiorca nie korzystał wcześniej z zaniechania poboru podatku z tytułu innego kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe i zabezpieczonego hipotecznie.
Pani skutki podatkowe z tytułu umorzenia wierzytelności
Określając kredyt mieszkaniowy objęty zaniechaniem, rozporządzenie odwołuje się do wydatków na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 cytowanej ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że kredyt z 2008 r. będący przedmiotem ugody został zaciągnięty na:
· spłatę poprzedniego kredytu zaciągniętego w 2006 r.;
· dowolny cel - remont lokalu mieszkalnego;
· spłatę innych zobowiązań finansowych (zamknięcie kart kredytowych na dowolny cel, pożyczki gotówkowej na dowolny cel, zamknięcie limitu rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego).
Z kolei kredyt mieszkaniowy z 2006 roku częściowo spłacony kredytem z 2008 r. został zaciągnięty na spłatę poprzedniego kredytu zaciągniętego w 2003 roku na:
· refinansowanie środków własnych poniesionych na zakup mieszkania;
· ostatnie płatności związane z zakupem mieszkania pokrywane ze środków własnych;
· wykończenie mieszkania przekazanego w stanie surowym pokrywane w kredytu.
Należy zatem przeanalizować, jaka część umorzenia kredytu z 2008 roku może skorzystać z zaniechania poboru podatku.
Z opisu sprawy wynika, że kredyt z 2008 r. został częściowo przeznaczony na dowolny cel, jakim był remont lokalu mieszkalnego.
Wskazuję, że w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jako jeden z wydatków na cele mieszkaniowe – został wymieniony również remont lokalu mieszkalnego.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje „remontu”. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.
Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) jako:
Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
Za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy więc uznać prace dotyczące tego budynku jako nieruchomości i jego części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych.
Zatem umorzenie kredytu w części, w jakiej kredyt z 2008 roku został zaciągnięty na remont mieszkania – może korzystać z zaniechania poboru podatku dochodowego. Od tej część umorzenia nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
W tej kwestii Pani stanowisko jest prawidłowe.
Przechodząc do kwestii innych zobowiązań, tj. kart kredytowych, pożyczki i limitu na rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowym wskazuję, że z przywołanego wcześniej Rozporządzenia w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe w § 3 pkt 3 wynika, że ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o kredycie mieszkaniowym, należy przez to rozumieć kredyt, który został zaciągnięty na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przepis § 1 pkt 3 ww. rozporządzenia, stanowi, że w przypadku, gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.
Zauważyć bowiem należy, że zaniechanie może mieć zastosowanie w przypadku umorzenia kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub w przypadku umorzenia kredytu refinansowego albo konsolidacyjnego w sytuacji, gdy został on zaciągnięty na refinansowanie (zastąpienie) kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z opisu sprawy wynika, że kredyt z 2008 r. został udzielony również spłatę innych Pani zobowiązań finansowych (zamknięcie kart kredytowych na dowolny cel, pożyczki gotówkowej na dowolny cel, zamknięcie limitu rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego), które finansowały Pani bieżące potrzeby, zakup sprzętu i elektroniki, czy wydatki związane z edukacją dzieci, zdrowiem i rekreacją.
Trudno zatem uznać wskazane wydatki za wydatki na cele mieszkaniowe.
Mając na uwadze powyższe – umorzenie kredytu z 2008 r. w części, w jakiej został on zaciągnięty na spłatę innych zobowiązań nie będzie korzystało z zaniechania poboru podatku dochodowego. Od tej części zobowiązania należy odprowadzić podatek dochodowy od osób fizycznych,.
W tej kwestii Pani stanowisko jest prawidłowe.
Z informacji przedstawionych przez Panią wynika również, że część kredytu z 2008 roku została przeznaczona na spłatę kredytu z 2006 roku, który z kolei został przeznaczony na spłatę kredytu z 2003 roku zaciągniętego na:
· refinansowanie środków własnych poniesionych na zakup mieszkania;
· ostatnie płatności związane z zakupem mieszkania pokrywane ze środków własnych;
· wykończenie mieszkania przekazanego w stanie surowym pokrywane w kredytu.
Jak już wcześniej zostało wskazane, w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jako jeden z wydatków na cele mieszkaniowe – został wymieniony również remont lokalu mieszkalnego, a „remontem” w rozumieniu tego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa, bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku mieszkalnego.
Skoro w momencie zakupu mieszkanie było w stanie budowy i wymagało wykończenia, to wykończenie tego mieszkania można uznać za cel mieszkaniowy.
Z przedstawionych przez Panią informacji wynika, że koszty wykończenia mieszkania pokryła Pani z kredytu, zatem umorzenie kredytu z 2008 r. w części, w jakiej spłacił on kredyt z 2003 r., który z kolei w części był zaciągnięty na wykończenie mieszkania – może korzystać z zaniechania poboru podatku. Od tej części umorzenia nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Pani stanowisko w tej części jest prawidłowe.
Należy jednakże mieć na uwadze, że omawiany kredyt został przez Panią również zaciągnięty na „refinansowanie zakupu mieszkania” i „ostatnie płatności”, co – jak zostało przez Panią wyjaśnione – dotyczyło refinansowania Pani własnych środków. Wskazała Pani bowiem, że zakup mieszkania opłacany w kolejnych ratach ustalonych przez dewelopera pokrywała Pani z własnych środków. Akt notarialny zakupu mieszkania został podpisany 7 marca 2003 roku, natomiast kredyt zaciągnęła Pani dopiero 27 marca 2003 roku.
Zauważam, że pojęcia kredyt refinansowy i kredyt na refinansowanie nie są tożsame.
Zaciągnięcie kredytu na refinansowanie jest to zdarzenie rozumiane jako operacja pieniężna, polegająca na wykorzystaniu zewnętrznych funduszy pieniężnych w celu zastąpienia środków pierwotnie wydatkowanych na jakiś cel.
Pojęcie kredyt refinansowy implikuje konieczność wcześniejszego zaciągnięcia kredytu, aby później możliwym było zaciągnięcie kredytu refinansowego na jego spłatę. Zatem czynność refinansowania zakupu kredytem hipotecznym należy odróżnić od zaciągnięcia kredytu refinansowego. Kredyt refinansowy przeznaczony jest na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego i jest on zabezpieczony na podstawie wartości aktualnie posiadanej nieruchomości. Natomiast zwrot „refinansowanie” oznacza operację pieniężną polegającą na uzyskaniu zewnętrznych źródeł finansowania w celu zastąpienia środków własnych, które zostały wydatkowane na jakiś cel. W rezultacie, pierwotnie wydatkowane środki pieniężne mogą być niejako „ponownie” wykorzystane na dowolny cel. Środki z kredytu na refinansowanie niejako zastępują środki uprzednio wydatkowane z własnych zasobów.
Z powołanych przepisów jednoznacznie wynika, że analizowane zaniechanie może mieć zastosowanie w przypadku umorzenia kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub w przypadku umorzenia kredytu refinansowego w sytuacji, gdy został on zaciągnięty na refinansowanie (zastąpienie) kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na te wydatki.
Przepis ten nie odnosi się natomiast do kredytów hipotecznych zaciągniętych na refinansowanie środków własnych poniesionych na cele mieszkaniowe. Tego rodzaju wydatek nie został wymieniony w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem przychód uzyskany przez Panią z tytułu umorzenia kredytu z 2008 r. w części, w jakiej został on zaciągnięty na spłatę kredytu z 2003 r. w części, w jakiej kredyt ten został zaciągnięty na refinansowanie Pani własnych środków - nie może korzystać z zaniechania poboru podatku dochodowego. Od tej części umorzenia jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
W tej części Pani stanowisko jest nieprawidłowe.
Podsumowując, z zaniechania poboru podatku może skorzystać umorzenie kredytu z 2008 r.:
· w części, w jakiej kredyt ten został zaciągnięty na remont mieszkania;
· w części, w jakiej kredyt ten spłacił kredyt z 2003 r. w części zaciągnięty na wykończenie mieszkania.
Natomiast z zaniechania poboru podatku nie może skorzystać umorzenie kredytu z 2008 r.:
· w części, w jakiej kredyt ten został zaciągnięty na spłatę innych zobowiązań;
· w części, w jakiej kredyt ten spłacił kredyt z 2003 r. w części zaciągnięty na refinansowanie środków własnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Końcowo należy zaznaczyć, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie odniósł się do kwot wskazanych przez Wnioskodawcę oraz nie potwierdził wyliczeń przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ interpretacyjny obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Zgodnie natomiast z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Obliczenia kwoty do opodatkowania powinien dokonać Wnioskodawca z uwzględnieniem zasad, które wskazał w uzasadnieniu interpretacji organ. Z uwagi na powyższe tutejszy Organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę. Prawidłowość bądź nieprawidłowość wyliczeń podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku, np. postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo