Umorzenie kredytu - dwa kredyty, więcej niż jedna inwestycja.
Małżonkowie A.A. i B.A. w 2004 r. zaciągnęli kredyt hipoteczny w CHF na zakup i remont lokalu mieszkalnego. W 2007 r. zaciągnęli kolejny kredyt (również w CHF) na spłatę pierwszego kredytu, zakup dwóch działek oraz refinansowanie wkładu własnego. Na jednej z działek wybudowali dom, druga została sprzedana w 2022 r. Obecnie mieszkają w wybudowanym domu, a lokal z 2004 r. nieodpłatnie użyczyli córce. Bank…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
18 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 22 czerwca 2026 r. i z 2 lipca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:
A.A.
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
B.A.
Opis stanu faktycznego
We wrześniu 2004 roku zawarli Państwo pierwszą umowę z bankiem C. na kredyt hipoteczny „(…)” na zakup na rynku wtórnym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w (…) oraz na remont ww. lokalu i inne koszty związane z jego zakupem.
Kredyt w kwocie 58.900,00 CHF został zaciągnięty przez Państwa obojga wyłącznie z przeznaczeniem na zaspokojenie Państwa wspólnych własnych potrzeb mieszkaniowych. Lokal ten stanowił Państwa centrum życiowe przez kolejne lata.
W październiku 2007 roku w celu poprawy warunków mieszkaniowych i realizacji budowy domu jednorodzinnego, zawarli Państwo wspólnie umowę kredytu z bankiem D. na kwotę 160.370,00 CHF.
Jako współkredytobiorcy przeznaczyli Państwo te środki na:
· całkowitą spłatę Państwa pierwotnego wspólnego zobowiązania mieszkaniowego w C. (refinansowanie);
· zakup dwóch działek na rynku wtórnym w (…);
· refinansowanie wkładu własnego poniesionego przez Państwa na cele mieszkaniowe.
W listopadzie 2021 roku, po uzyskaniu pozwolenia na budowę, rozpoczęli Państwo budowę domu na jednej z działek.
W październiku 2022 r. sprzedali Państwo drugą (niezabudowaną) działkę, a całość uzyskanych w ten sposób środków finansowych przeznaczyli Państwo niezwłocznie na sfinansowanie prac wykończeniowych w budowanym domu.
W kwietniu 2023 roku Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (…) zatwierdził zakończenie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W wybudowanym domu zamieszkują Państwo wspólnie i stanowi on Państwa wyłącznie centrum życiowe.
Odnosząc się do lokalu zakupionego w 2004 roku w (…), po Państwa przeprowadzce do nowego domu w lokalu tym zamieszkała Państwa córka i udostępniają Jej Państwo ten lokal bezpłatnie w ramach wsparcia rodzinnego, na zasadzie nieodpłatnego użyczenia.
Obecnie, w związku ze złożonym pozwem sądowym D. zaproponował Państwu jako współkredytobiorcom zawarcie ugody polegającej na umorzeniu części zadłużenia w kwocie 75.000,00 zł.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
W odniesieniu do kredytu zaciągniętego w 2004 roku:
Kredyt został udzielony przez C. – bank krajowy podlegający nadzorowi państwowemu i działający na podstawie ustawy Prawo bankowe.
Kredyt został zabezpieczony hipotecznie na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (…), dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…).
Kredytobiorcy (małżonkowie) odpowiadali za spłatę zaciągniętego zobowiązania solidarnie, do pełnej wysokości.
Kredyt w części przeznaczonej na inne koszty pokrywał wydatki bezpośrednio związane z transakcją zakupu lokalu, tj. opłaty notarialne, opłaty sądowe oraz prowizje bankowe.
W odniesieniu do kredytu zaciągniętego w 2007 roku:
Jako współkredytobiorcy (małżonkowie) odpowiadacie za spłatę tego kredytu solidarnie, do pełnej wysokości.
Kredyt został udzielony przez D., będący instytucją bankową uprawnioną do udzielania kredytów i podlegającą państwowemu nadzorowi nad rynkiem finansowym.
Kredyt został zabezpieczony hipotecznie na nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przy ul. (…).
Zawarcie ugody z bankiem planowane jest niezwłocznie po uzyskaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej brak obowiązku zapłaty podatku dochodowego od kwoty umorzenia.
Kwota umorzenia w wysokości 75.000,00 zł będzie składała się wyłącznie z kwoty kapitału oraz odsetek podstawowych. Umorzenie nie obejmuje odsetek karnych, prowizji, ubezpieczeń ani żadnych innych dodatkowych opłat.
W przeszłości nie korzystali Państwo z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu żadnego innego kredytu mieszkaniowego.
Zakupione w 2007 roku dwie działki w (…) nie były do siebie przylegające – dzieliła je ulica.
Zgodnie z pozwoleniem na budowę, dom jednorodzinny miał być położony i został wybudowany tylko na jednej z działek. Druga, niezabudowana działka od momentu jej zakupu w 2007 r. do dnia sprzedaży w październiku 2022 r. nie była w żaden sposób użytkowana (leżała odłogiem).
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym kwota wierzytelności umorzonej przez bank na podstawie ugody (75.000,00 zł) korzysta w całości z zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie Rozporządzenia Ministra Finansów z 11 marca 2022 roku w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 2022 r. poz. 592)?
Państwa stanowisko w sprawie
Umorzona kwota wierzytelności w całości korzysta z zaniechania poboru podatku dochodowego w odniesieniu do obojga małżonków.
Solidarny charakter zobowiązania: kredyt został zaciągnięty przez dwoje małżonków na wspólne cele mieszkaniowe. Wszelkie operacje (refinansowanie, zakup działek, budowa domu) były podejmowane wspólnie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Państwa rodziny.
Spełnienie przesłanek Rozporządzenia: spełniają Państwo definicję kredytobiorcy zawartą w Rozporządzeniu Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. Cele mieszkaniowe opisane w stanie faktycznym były realizowane przez Państwa oboje.
Brak przychodu do opodatkowania: ponieważ umorzenie dotyczy kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe (potwierdzone oddaniem domu do użytkowania i zamieszkaniem w nim), kwota 75.000,00 zł nie powinna stanowić dla Państwa przychodu podlegającego opodatkowaniu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Reguły dotyczące opodatkowania
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Powołany przepis wyraża tzw. zasadę powszechności opodatkowania. Regułą jest, że każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu, wyjątkiem zaś jest sytuacja, gdy dochód opodatkowaniu nie podlega. Wyjątki od omawianej zasady dotyczą:
· dochodów, które zostały wprost wymienione przez ustawodawcę w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako zwolnione z podatku oraz
· dochodów, od których zaniechano poboru podatku w drodze rozporządzenia ministra właściwego do spraw finansów publicznych wydanego na podstawie art. 22 ustawy Ordynacja podatkowa (rozporządzenie takie może być wydane w przypadkach uzasadnionych interesem publicznym lub ważnym interesem podatników).
W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Ogólne określenie „przychodów” zawiera art. 11 ust. 1 ww. ustawy. Stosownie do tego przepisu:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Jak wynika z powołanego przepisu, ustawodawca przyjął zasadę, że przychodem są:
· pieniądze i wartości pieniężne, które zostały otrzymane przez podatnika – tj. takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik rzeczywiście „dostał, odebrał, zainkasował, objął w posiadanie”;
· pieniądze i wartości pieniężne, które zostały postawione do dyspozycji podatnika – tj. takie przysporzenia, które zostały mu faktycznie udostępnione/przekazane do odbioru; takie pieniądze i środki pieniężne, które podatnik ma możliwość włączyć do swojego władztwa, a więc ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy i wartości pieniężnych i nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone pieniądze i wartości pieniężne do dyspozycji podatnika.
Pojęcie przychodu wiąże się zatem z przysporzeniem majątkowym po stronie podatnika, z wartością wchodzącą do jego majątku. Przychodami w rozumieniu art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być tylko takie świadczenia, które nie mają charakteru zwrotnego. Skoro bowiem przychód jest określonym przyrostem majątkowym po stronie podatnika jego otrzymanie musi mieć charakter definitywny.
Ustawodawca tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń w oparciu o kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł przychodów. W języku powszechnym mianem „źródła” określane jest „to, co stanowi początek czegoś”, „przyczyna czegoś”, a synonimami tego pojęcia są m.in. czynnik sprawczy, powód, pochodzenie.
Źródła przychodów
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są inne źródła.
Stosownie do art. 20 ust. 1 ww. ustawy:
Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.
Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.
Wskazali Państwo, że na podstawie planowanej ugody bank umorzy Państwu część zadłużenia.
Powzięli Państwo wątpliwość, jakie będą dla Państwa skutki podatkowe z tego tytułu.
Umorzenie wierzytelności
Instytucja kredytu została uregulowana przepisami ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38 ze zm.).
Zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 ww. ustawy:
Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.
Otrzymanie kredytu i jego spłata na warunkach przewidzianych w umowie kredytowej są obojętne podatkowo. Przychód po stronie kredytobiorcy pojawia się w przypadku, kiedy dochodzi do umorzenia kredytu, jego części lub odsetek. Wtedy bowiem kredytobiorca osiąga konkretne przysporzenie majątkowe (przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Tym samym, umorzoną Państwu kwotę wierzytelności z tytułu zaciągniętego kredytu należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zaniechanie poboru podatku
Jednakże zgodnie z § 1 rozporządzenia Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 102) w aktualnie obowiązującym brzmieniu zmienionym Rozporządzeniem Ministra Finansów z 20 grudnia 2024 r. (Dz. U. 2024 poz. 1912):
1. Zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot:
1) umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy:
a) kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego - gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz
b) osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a inwestycji mieszkaniowej;
2) otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.
2. Kwoty wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, obejmują:
1) kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału);
2) odsetki, w tym odsetki skapitalizowane, i prowizje;
3) opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.
3. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.
4. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zastąpiony kredytem refinansowym lub gdy na jego spłatę został zaciągnięty kredyt konsolidacyjny, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje odpowiednio kwotę wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego
5. Przez jedną inwestycję mieszkaniową, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, rozumie się inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:
1) jednego gospodarstwa domowego albo
2) więcej niż jednego gospodarstwa domowego, w przypadku gdy osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043).
6. Przez jedno gospodarstwo domowe, o którym mowa w ust. 5, rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.
7. W przypadku gdy stroną umowy kredytu mieszkaniowego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, są co najmniej dwie osoby fizyczne, zaniechanie poboru podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, ma zastosowanie wyłącznie do osób, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b.
Z kolei § 4 cytowanego rozporządzenia stanowi, że:
Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.
Stosownie do § 4a tego rozporządzenia:
Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, w przypadku pożyczek, o których mowa w § 3 ust. 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2025 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.
Natomiast w myśl § 3 komentowanego rozporządzenia:
1. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o kredycie mieszkaniowym, należy przez to rozumieć kredyt, który został:
1) udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów, oraz
2) zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie, lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie, oraz
3) zaciągnięty na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2. Za kredyt mieszkaniowy uważa się również pożyczkę, o ile spełnia warunki określone w ust. 1.
Zgodnie z treścią ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zatem zaniechanie poboru podatku do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów znajdzie zastosowanie, jeżeli zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:
1. kredyt był zaciągnięty na realizację inwestycji mieszkaniowej;
2. kredyt był udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw;
3. kredyt był zabezpieczony hipotecznie;
4. kredytobiorca nie korzystał wcześniej z zaniechania poboru podatku z tytułu innego kredytu na własne cele mieszkaniowe zabezpieczonego hipotecznie.
Państwa skutki podatkowe z tytułu umorzenia wierzytelności
Podkreślenia wymaga, że prawo do zaniechania poboru podatku jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających to prawo należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów.
Jedną z przesłanek do skorzystania z zaniechania poboru podatku jest przeznaczenie kredytu na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z informacji przedstawionych przez Państwa wynika, że kredyt został zaciągnięty na:
1) spłatę poprzedniego kredytu zaciągniętego na zakup oraz remont lokalu mieszkalnego oraz zapłatę opłat notarialnych, opłat sądowych i prowizji bankowych;
2) zakup dwóch działek;
3) refinansowanie wkładu własnego poniesionego na cele mieszkaniowe.
Zaniechanie poboru podatku, określone w omawianym rozporządzeniu, obejmuje umorzone wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego (udzielonego przed dniem 15 stycznia 2015 r.) w przypadku gdy:
· kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego - gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz
· osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a) inwestycji mieszkaniowej.
Zatem rozporządzenie to nie ogranicza liczby kredytów, z tytułu których dochodzi do umorzenia, a ogranicza liczbę inwestycji sfinansowanych kredytem (kredytami) - do jednej. Przy czym, przez jedną inwestycję mieszkaniową, rozumie się inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych: jednego gospodarstwa domowego albo więcej niż jednego gospodarstwa domowego, w przypadku gdy osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 o podatku od spadków i darowizn. Natomiast, przez jedno gospodarstwo domowe, rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.
W przypadku, gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaniechanie obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.
Z treści wniosku wynika, że kredyt z 2007 r. nie został zaciągnięty na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, lecz dotyczył różnych inwestycji mieszkaniowych:
· spłaty kredytu zaciągniętego na pierwszą inwestycję mieszkaniową (lokal mieszkalny);
· zakupu dwóch działek, z czego tylko na jednej został wybudowany dom.
Z powołanego rozporządzenia Ministra Finansów wynika wprost, że zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na jego podstawie ma zastosowanie do umorzonych osobom fizycznym wierzytelności, które dotyczą tylko jednej inwestycji mieszkaniowej.
Skoro kredyt zaciągnięty w 2007 r. dotyczył różnych inwestycji mieszkaniowych (zakup lokalu mieszkalnego i zakup dwóch działek), zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe znajdzie zastosowanie do przychodu związanego z umorzeniem wierzytelności z tytułu tego kredytu tylko w odniesieniu do jednej inwestycji mieszkaniowej – według Państwa wyboru – pod warunkiem spełnienia wszystkich przesłanek wynikających z Rozporządzenia.
Należy zatem przeanalizować możliwość skorzystania z zaniechania poboru podatku w odniesieniu do każdej inwestycji mieszkaniowej osobno.
Jak już wcześniej wskazano, jedną z przesłanek do skorzystania z zaniechania poboru podatku jest przeznaczenie kredytu na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 omawianej ustawy, wydatkiem uznawanym za cel mieszkaniowy jest zakup lokalu mieszkalnego. Zatem odnosząc się do pierwszej inwestycji mieszkaniowej - główna przesłanka została spełniona.
Z literalnego brzmienia cytowanego wcześniej § 1 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe wynika, że kwotami wierzytelności, które mogą korzystać z zaniechania są kwoty kapitału, odsetek, prowizji i opłat niezbędnych do zawarcia kredytu mieszkaniowego, zaś „koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń” nie mogą z tego zaniechania skorzystać.
Odnosząc się do powyższego wskazuję, że w przypadku prowizji bankowych niezbędnych do zawarcia umowy kredytowej – umorzenie kredytu w części, w jakiej umorzenie dotyczyłoby tych opłat – mogłoby korzystać z zaniechania poboru podatku.
Natomiast wydatki poniesione jako koszty związane z opłatami sądowymi nie były niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego i nie zostały poniesione na rzecz banku. Koszty sądowe nie są bowiem opłatami warunkującymi zawarcie umowy kredytowej.
Wydatkami poniesionymi jako koszty związane z uzyskaniem kredytu nie są również koszty poniesione na zapłatę opłaty notarialnej, bowiem opłata taka stanowi wydatek warunkujący nabycie lokalu mieszkalnego, nie jest to natomiast wydatek warunkujący zawarcie umowy kredytowej.
Zatem umorzenie kredytu w części, w jakiej został on zaciągnięty na pokrycie opłat notarialnych i sądowych nie mogłoby korzystać z zaniechania poboru podatku. Kwota w tej części stanowiłaby przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wskazuję, że w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jako jeden z wydatków na cele mieszkaniowe – został wymieniony również remont lokalu mieszkalnego.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje „remontu”. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.
Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) jako:
Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
Za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy więc uznać prace dotyczące tego budynku jako nieruchomości i jego części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa, bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku mieszkalnego.
Wobec powyższego, jeśli chcieliby Państwo skorzystać z zaniechania poboru podatku dochodowego w odniesieniu do inwestycji mieszkaniowej dotyczącej lokalu mieszkalnego – to z zaniechania poboru podatku dochodowego mogłoby korzystać umorzenie wierzytelności w części, w jakiej pierwotny kredyt z 2004 r. został zaciągnięty na zakup oraz remont lokalu mieszkalnego i zapłatę prowizji bankowych, natomiast z zaniechania nie mogłoby korzystać umorzenie kredytu w części, w jakiej został on zaciągnięty na zapłatę opłat notarialnych i sądowych.
Odnosząc się natomiast do zakupu działek wskazuję, że zgodnie z uzasadnieniem projektu z 13 stycznia 2022 r. rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (...):
Inwestycja mieszkaniowa rozumiana jest jako inwestycja, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego (osób zamieszkujących wspólnie w jednej lokalizacji, w szczególności w mieszkaniu lub budynku jednorodzinnym). Powyższe zapisy powinny zatem umożliwić skorzystanie z zaniechania poboru PIT przez osoby, które zaciągnęły kredyt/kredyty osobno na grunt lub prawa do gruntu oraz na budynek na tym gruncie, w celu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób w ramach jednego gospodarstwa domowego. Zaniechanie nie powinno przysługiwać jednak osobom, które zaciągnęły kredyt/kredyty na wiele odrębnych lokali lub nieruchomości, przeznaczonych na wynajem czy też zaspokajających potrzeby różnych gospodarstw domowych. Należy zauważyć, że projekt rozporządzenia nie definiuje gospodarstwa domowego, ani nie odwołuje się do definicji gospodarstwa domowego z innych ustaw. Założeniem jest szerokie, potoczne rozumienie gospodarstwa domowego, jako osób zamieszkujących wspólnie w jednej lokalizacji, bez wprowadzania specyficznych kryteriów np. w zakresie więzi rodzinnych, które ograniczałyby prawa niektórych kredytobiorców do skorzystania z zaniechania.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Przepis ten dotyczy sytuacji, w której zakup gruntu jest pierwszym krokiem do realizacji na tym gruncie budowy budynku mieszkalnego.
Z przedstawionych przez Państwa informacji wynika, że część kredytu z 2007 r. została przeznaczona na nabycie dwóch działek, jednakże tylko na jednej z tych działek został wybudowany budynek mieszkalny, a druga działka nie była w żaden sposób wykorzystywana i ostatecznie została sprzedana.
Zatem zaciągnięty przez Państwa kredyt hipoteczny w części, w jakiej został wydatkowany na nabycie działki, na której wybudowali Państwo budynek mieszkalny można uznać za kredyt mieszkaniowy, o którym mowa w omawianym Rozporządzeniu. Nabycie tej działki stanowi bowiem wydatek mieszkaniowy określony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast nabycie przez Państwa drugiej działki ze środków uzyskanych z kredytu zaciągniętego w 2007 roku nie stanowi wydatku, o którym mowa w ww. przepisie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Środki te nie zostały wydatkowane na nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego.
Zatem jeśli chcieliby Państwo skorzystać z zaniechania poboru podatku dochodowego w odniesieniu do kredytu dotyczącego nabycia działek – to z zaniechania poboru podatku dochodowego mogłoby korzystać umorzenie wierzytelności w części, w jakiej kredyt z 2007 r. został zaciągnięty na zakup działki, na której wybudowali Państwo budynek mieszkalny, natomiast z zaniechania nie mogłoby korzystać umorzenie kredytu w części, w jakiej został on zaciągnięty na nabycie drugiej nieużytkowanej działki, która ostatecznie został sprzedana.
Ponadto, z informacji przedstawionych przez Państwa wynika, że kredyt z 2007 roku został również częściowo zaciągnięty na refinansowanie wkładu własnego poniesionego na cele mieszkaniowe.
Zauważam, że pojęcia kredyt refinansowy i kredyt na refinansowanie nie są tożsame.
Zaciągnięcie kredytu na refinansowanie jest to zdarzenie rozumiane jako operacja pieniężna, polegająca na wykorzystaniu zewnętrznych funduszy pieniężnych w celu zastąpienia środków pierwotnie wydatkowanych na jakiś cel.
Pojęcie kredyt refinansowy implikuje konieczność wcześniejszego zaciągnięcia kredytu, aby później możliwym było zaciągnięcie kredytu refinansowego na jego spłatę. Zatem czynność refinansowania zakupu kredytem hipotecznym należy odróżnić od zaciągnięcia kredytu refinansowego. Kredyt refinansowy przeznaczony jest na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego i jest on zabezpieczony na podstawie wartości aktualnie posiadanej nieruchomości. Natomiast zwrot „refinansowanie” oznacza operację pieniężną polegającą na uzyskaniu zewnętrznych źródeł finansowania w celu zastąpienia środków własnych, które zostały wydatkowane na jakiś cel. W rezultacie, pierwotnie wydatkowane środki pieniężne mogą być niejako „ponownie” wykorzystane na dowolny cel. Środki z kredytu na refinansowanie niejako zastępują środki uprzednio wydatkowane z własnych zasobów.
Z powołanych przepisów jednoznacznie wynika, że analizowane zaniechanie może mieć zastosowanie w przypadku umorzenia kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub w przypadku umorzenia kredytu refinansowego w sytuacji, gdy został on zaciągnięty na refinansowanie (zastąpienie) kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na te wydatki.
Przepis ten nie odnosi się natomiast do kredytów hipotecznych zaciągniętych na refinansowanie środków własnych poniesionych na cele mieszkaniowe. Tego rodzaju wydatek nie został wymieniony w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem przychód uzyskany przez Państwa z tytułu umorzenia kredytu w części, w jakiej został on zaciągnięty na refinansowanie wkładu własnego w ogóle nie będzie korzystał z zaniechania poboru podatku dochodowego.
Od tej części umorzenia będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Podsumowując, z zaniechania poboru podatku mogą Państwo skorzystać do wyboru:
· albo do kwoty umorzenia kredytu odnoszącej się do pierwszej inwestycji mieszkaniowej (lokalu mieszkalnego), w części w jakiej kredyt ten został zaciągnięty na zakup oraz remont lokalu mieszkalnego i zapłatę prowizji bankowych;
· albo do kwoty umorzenia kredytu odnoszącej się do drugiej inwestycji mieszkaniowej (jednej działki), w części, w jakiej kredyt ten został zaciągnięty na zakup działki, na której wybudowali Państwo budynek mieszkalny.
Państwa stanowisko uznałem więc za nieprawidłowe, ponieważ nie można zgodzić się z Państwa twierdzeniem, że „umorzona kwota wierzytelności w całości korzysta z zaniechania poboru podatku dochodowego”.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo