Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.570.2025.3.MT

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniliście go Państwo pismem z 18 lipca 2025 r. (wpływ 18 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

· A.B.

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

· C.D.

Opis zdarzenia przyszłego

„A.B. (dalej „Wnioskodawca 1”) oraz C.D. (dalej „Wnioskodawca 2”), dalej określani jako „Sprzedający”, są właścicielami w ramach współwłasności ustawowej małżeńskiej udziału ułamkowego (1/2) w nieruchomości gruntowej położonej w X. (dalej „Nieruchomość”).”

Sprzedający nabyli Nieruchomość w 2013 r. (wówczas jako prawo użytkowania wieczystego). Najistotniejszym motywem zakupu była chęć ochrony posiadanych oszczędności przed inflacją. Z perspektywy czasu działanie to okazało się słuszne, ponieważ w latach 2017 - 2024 inflacja wyniosła: 2017 r. - 2%, 2018 r. - 1,6%, 2019 r. - 2,3%, 2020 r. - 3,4%, 2021 r. - 5,1%, 2022 r. - 14,4%. 2023 r. - 11,4%, 2024 r. - 3,6%.

Jeszcze w 2013 r. prawo wieczystego użytkowania zostało przekształcone w prawo własności. Nieruchomość nie była dotychczas przez Sprzedających wykorzystywana na własne potrzeby, ani oddawana w najem, dzierżawę. W 2015 r. z całości Nieruchomości została wydzielona niewielka działka, która została odsprzedana na rzecz właściciela nieruchomości sąsiedniej na jej powiększenie. Transakcja ta oraz niezbędny w tym celu wcześniejszy podział działki nastąpiły z inicjatywy właściciela sąsiedniej nieruchomości. Po tej transakcji, a więc od około 10 lat, Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych transakcji.

Nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, ani też nie zostały dla niej wydane warunki zabudowy i zagospodarowania. Obecnie Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości planują jej sprzedaż na rzecz podmiotu trzeciego (dalej: „Kupujący”).

Warunkiem transakcji sprzedaży jest uzyskanie przez Kupującego warunków zabudowy dla Nieruchomości. O wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy wystąpi Kupujący we własnym imieniu. Sprzedający, jak i pozostali współwłaściciele nie ponosili nakładów na Nieruchomość, w szczególności nie ponosili wydatków związanych z doprowadzeniem do niej mediów takich jak: energia elektryczna, woda, gaz itd. Nie były również dokonywane inne podziały działki stanowiącej Nieruchomość. W momencie zawierania umowy sprzedaży Nieruchomość będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę mieszkaniową, uzyskaną na wniosek Kupującego.

Wnioskodawca 1 jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej „VAT”) z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, innej niż działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca 1 jest wspólnikiem w spółce cywilnej wraz z jednym z pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości. W ramach tej spółki cywilnej nabyli inną nieruchomość, na której został wybudowany budynek użytkowy przeznaczony na wynajem. Wnioskodawca 1 już zatem w momencie zakupu podejmował decyzję, które składniki majątku zalicza do majątku prywatnego (tu została zaliczona Nieruchomość, która stanowi zabezpieczenie finansowe i ochronę majątku przed inflacją), a które zamierza wykorzystać do działalności gospodarczej (nieruchomość wykorzystywana w ramach spółki cywilnej).

Wnioskodawca 2 nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań zmierzających do pozyskania nabywcy ww. nieruchomości. Osoba zainteresowana nabyciem ww. nieruchomości sama zgłosiła się do Wnioskodawców z zapytaniem, czy są zainteresowani sprzedażą.

Oprócz sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku Wnioskodawcy nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana dla celów zarobkowych, ani też Wnioskodawcy nie planują jej wykorzystywania w taki sposób do momentu ewentualnej sprzedaży. Nieruchomość była wykorzystywana jedynie przez właścicieli dla celów prywatnych, jako teren rekreacyjny (miejsce biwakowania, weekendowych spotkań rodzinnych przy grillu, miejsce na gry i zabawy dla dzieci).

Nieruchomość, o której mowa we wniosku Wnioskodawcy kupili. Wnioskodawcy podjęli decyzję o jej sprzedaży ze względu na nasilające się problemy zdrowotne, które najprawdopodobniej uniemożliwią im dalsze korzystanie z działki.

Przed sprzedażą nieruchomości Wnioskodawcy nie będą podejmować żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Wnioskodawcy nie udzielali i nie zamierzają udzielać żadnemu innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca 2 nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca 2 nie wykorzystywał i nie wykorzystuje nieruchomości, którą Wnioskodawcy zamierzają sprzedać w działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy dotychczas nie zawarli umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą ww. nieruchomości, ale umowa taka zostanie zawarta w celu zabezpieczenia interesów nabywcy, który uzależnia decyzję o zakupie ww. nieruchomości od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O wydanie takiej decyzji zainteresowany zakupem ww. nieruchomości ma zamiar wystąpić po zawarciu umowy przedwstępnej. Działania te podejmie we własnym imieniu i na własny rachunek (ponosząc w pełni ryzyko gospodarcze, w tym w pełni finansując te działania). Zawarcie umowy przenoszącej własność będzie uzależnione od tego, czy Nabywca uzyska dla Nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy – stosowne postanowienia w tym zakresie zostaną zawarte w umowie przedwstępnej. Poza tym umowa przedwstępna będzie zawierać elementy typowe dla tego typu umów, np. wskazanie Nieruchomości, cenę, termin zawarcia umowy przenoszącej własność.

Pytania

1. Czy dochód ze sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2. Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

3. W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości podlega VAT – kto jest podatnikiem z tytułu tej transakcji oraz kto powinien wystawić fakturę/faktury?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1. W zakresie pytania Nr 2 i Nr 3 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad. 1

Dochód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT: „Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.”

Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów Ustawy o PIT odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8:

- pozarolnicza działalność gospodarcza,

- odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej została zawarta w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem: „Ilekroć w ustawie jest mowa o (…) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”.

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

- zarobkowym celu działalności,

- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność można uznać za zarobkową, gdy jest zdolna do generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

W analizowanej sytuacji nie sposób jednak uznać, że Sprzedający prowadzili działalność gospodarczą z wykorzystaniem Nieruchomości. Ta polega bowiem na nabywaniu towarów w celu ich sprzedaży po wyższej cenie. Aby jednak jakąś działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Ten warunek z pewnością nie jest spełniony w odniesieniu do Nieruchomości.

W odniesieniu do Nieruchomości Sprzedający nie wykonywali żadnych działań przez ostatnie 10 lat. Wcześniejsze wydzielenie fragmentu działki w celu sprzedaży właścicielowi sąsiedniej nieruchomości nastąpiło z inicjatywy kupującego. W konsekwencji Sprzedający i pozostali współwłaściciele Nieruchomości jedynie zgodzili się na wydzielenie fragmentu, którym zainteresowany był właściciel sąsiedniej nieruchomości i w 2015 r. nastąpiła sprzedaż tego fragmentu. Transakcja ta (oraz wcześniejszy podział działki) nie może zostać uznana za dokonaną w ramach działalności prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły, bowiem Sprzedający:

a) nie dokonywali innych podziałów działki składającej się na Nieruchomość,

b) nie poszukiwali aktywnie nabywców na Nieruchomość,

c) nie ponosili wydatków na uzbrojenie terenu zwiększającego atrakcyjność Nieruchomości z punktu widzenia potencjalnych kupujących;

d) nie mieli zamiaru prowadzenia na Nieruchomości działalności deweloperskiej.

Wnioskodawcy z własnej inicjatywy dokonali tylko jednej czynności, to jest w krótkim czasie po zakupie wystąpili o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wpisywało się ono w cel zakupu – długotrwałe zabezpieczenie rodzinnego majątku przed inflacją. Wnioskodawcy nie chcieli bowiem pozostać z formą dysponowania gruntem, która stopniowo jest wycofywana z systemu prawno-gospodarczego. Nie ma bowiem wątpliwości, że polski system prawny i praktyka gospodarcza stopniowo odchodzi od instytucji użytkowania wieczystego na rzecz prawa własności.

Zagadnienie to zostało bardzo szczegółowo przedstawione w uzasadnieniu ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023. 1463): „Prawo użytkowania wieczystego zostało wprowadzone do systemu prawa polskiego ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. poz. 159) i pełniło wówczas – na co zwracał uwagę Trybunał Konstytucyjny - funkcję surogatu prawa własności dla osób fizycznych, w sytuacji gdy własność państwowa nie mogła stanowić przedmiotu swobodnego obrotu prawnego i być nabywana przez te osoby (tak m.in. w orzeczeniach: z dnia 10 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13; z dnia 26 stycznia 2010 r., sygn. akt K 9/08; z dnia 12 kwietnia 2000 r., sygn. akt K 8/98). Po 1989 r. użytkowanie wieczyste przestało być co do zasady jedyną formą trwałego korzystania z gruntu pochodzącego z publicznego zasobu, jednak nie zakończyło to dyskusji nad zasadnością utrzymywania tego prawa w polskim systemie prawnym. Od wielu lat pojawia się postulat systemowej eliminacji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego, wynikający z obserwowanego wzrostu zainteresowania użytkowników wieczystych nabywaniem gruntów na własność. Dotyczy to zarówno gruntów wykorzystywanych na cele niekomercyjne (np. zabudowanych garażami, zapewniających obsługę komunikacyjną, techniczną nieruchomości), jak i gruntów oddanych na cele gospodarcze (mikro, małe, średnie i duże przedsiębiorstwa). Niepewność co do zmieniających się w czasie opłat za użytkowanie wieczyste uwarunkowanych wartością nieruchomości lub - w dalszej perspektywie - co do możliwości dalszego dzierżenia tego prawa po upływie okresu obowiązywania umowy powoduje, że w szczególności przedsiębiorcy manifestują obawy co do celowości długofalowego i wysokonakładowego inwestowania na gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego. Bez zachęcającej perspektywy wzmocnienia prawa do gruntu działania przedsiębiorców na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste mogą stracić na dynamice. Mając zatem na względzie politykę rządu w zakresie wspierania przedsiębiorczości i innowacyjności, istotne jest zapewnienie stabilności prawnej użytkownikom wieczystym inwestującym na gruntach publicznych, co w perspektywie przełoży się na rozwój przedsiębiorstw i regionów, a w ujęciu globalnym wpłynie na wzrost potencjału gospodarczego kraju. Dla realizacji opisanego celu, na posiedzeniu Stałego Komitetu Rady Ministrów w dniu 21 czerwca 2018 r. (protokół ustaleń nr 30/2018) dyskutowano konieczność podjęcia prac legislacyjnych ukierunkowanych na systemową eliminację użytkowania wieczystego. Mimo, że prawo to jest najsilniejszym prawem rzeczowym po prawie własności, niewątpliwie ciąży na nim odium jego genezy zakorzenionej w poprzednim systemie społeczno-gospodarczym, co ma zasadniczy wpływ na jego powszechny negatywny odbiór. Zostało to dostrzeżone przez ustawodawcę krótko po transformacji ustrojowej, co poskutkowało podjęciem prac nad rozwiązaniami gwarantującymi konwersję tego prawa we własność.”

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, które nastąpiło w 2013 r., z pewnością nie stanowi zatem czynności mogącej świadczyć o tym, że zbycie Nieruchomości 12 lat później następuje w ramach działalności gospodarczej. Była to jednorazowa czynność wpisująca się w ramy racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego warunkiem transakcji sprzedaży jest uzyskanie przez Kupującego warunków zabudowy dla Nieruchomości, przy czym wydanie takiej decyzji nastąpi na wniosek Kupującego, a nie Sprzedających. Oznacza to, że wskazane działania stanowią zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym, w szczególności nie mogą świadczyć o zorganizowanym działaniu Sprzedających. Co istotne, każdy inny potencjalny nabywca Nieruchomości najprawdopodobniej sformułowałby podobne kryteria zawarcia transakcji. Z punktu widzenia potencjalnego kupującego są one bowiem całkowicie racjonalne i uzasadnione. Jednocześnie brak zgodny przez Sprzedającego byłby działaniem nieracjonalnym, ponieważ Kupujący działa na własny koszt i ryzyko (Sprzedający nie ponoszą zatem żadnego ryzyka i nie podejmują żadnych działań faktycznych). Należy podkreślić, że taka procedura sprzedaży niezabudowanych nieruchomości podmiotom gospodarczym stała się już standardem rynkowym, a nie działaniem, które można uznać za nietypowe czy nadzwyczajne. Co również istotne, Sprzedający nie mają żadnych racjonalnych powodów, aby nie pozwolić potencjalnemu nabywcy (na jego koszt i ryzyko) sprawdzić, czy przedmiot transakcji będzie mógł być wykorzystany do planowanych przez potencjalnego nabywcę celów.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w wykładni przepisów zawartej w interpretacja indywidualnych wydawanych przez Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, np. w piśmie z dnia 19 października 2022 r. (0114-KDIP3-1.4011.727.2022.5.PZ) oraz piśmie z 4 lipca 2023 r. (0115- KDIT3.4011.339.2023.2.KP).

Podsumowując, biorąc pod uwagę okoliczności transakcji, dochód ze sprzedaży Nieruchomości na podstawie Ustawy o PIT nie powinien być traktowany jako odpłatne zbycie nieruchomości następujące w ramach działalności gospodarczej. Należy go zaliczyć do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, to jest odpłatne zbycie nieruchomości. W tym przypadku sprzedaż nastąpi jednak po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziałów w nieruchomości, o której mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przeprowadzenia powyższej transakcji należy rozważyć, czy czynność ta zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy wynajęcie agencji nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że, sprzedaż udziałów w nieruchomości, o której mowa we wniosku wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności:

• zakres i cel Państwa działania,
• fakt, że sprzedaż udziałów w nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia,
• nie podejmowali Państwo ponadstandardowych działań zmierzających do zbycia przedmiotowych gruntów (ponoszenia nakładów, dzięki którym stałyby się one szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców; podejmowania działań marketingowych)
• decyzja o sprzedaży została przez Państwa podjęta z uwagi na problemy zdrowotne

sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Państwa działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyli Państwo udziałów w nieruchomości, o której mowa we wniosku w celu ich odsprzedaży, nie prowadzili i nie prowadzą Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania ich sprzedaży. Transakcja sprzedaży udziałów w nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia i sprzedaży udziałów w nieruchomości nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży udziałów w nieruchomości gruntowej do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Państwa pozwalają na zakwalifikowanie planowanej transakcji sprzedaży do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczęli Państwo na tej nieruchomości działalności gospodarczej, a zbycie udziałów w nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia. Zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Przeprowadzona przez Państwa transakcja nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Podsumowując, planowana przez Państwa sprzedaż udziałów w nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej transakcji należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 tej ustawy:

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 36 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

Określenie daty nabycia nieruchomości

Przepis art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), stanowi, że:

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 ustawy Kodeks cywilny, który stanowi, że:

Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 Kodeksu cywilnego wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności.

Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 900).

Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności nieruchomości nie stanowi nowego nabycia nieruchomości.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że datą nabycia przez Państwa nieruchomości, którą planujecie Państwo sprzedać, jest 2013 r.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości

W omawianej sprawie nabycie przez Państwa udziałów w nieruchomości, którą zamierzacie sprzedać nastąpiło w 2013 r.

Zatem, uznać należy, że 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Państwa przypadku upłynął w 2018 r.

Planowana przez Państwa sprzedaż udziałów w nieruchomości, o której mowa we wniosku nie będzie stanowiła dla Państwa również źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Niewłaściwe jest więc Państwa stanowisko, że sprzedaż udziałów w nieruchomości będzie stanowiła dla Państwa przychód ze źródła „odpłatne zbycie” (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy). Jednakże ze względu na prawidłowo wywiedziony przez Państwa skutek prawny w postaci braku opodatkowania planowanej sprzedaży - związku z upływem pięcioletniego okresu posiadania udziałów w nieruchomości – Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.