Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.575.2025.5.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniliście go Państwo pismem z 17 lipca 2025 r. (wpływ 21 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A. (...)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.B. (...)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowanym będącym stroną postępowania oraz zainteresowaną niebędącą stroną postępowania są osoby fizyczne pozostające w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej (dalej: „Zainteresowani”). Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Natomiast Zainteresowana prowadzi działalność gospodarczą (kantor wymiany walut) podlegającą zwolnieniu z podatku VAT oraz prowadzi działalność rolniczą (jest rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia z podatku VAT).

W 2010 r. Zainteresowani nabyli do wspólnego majątku niezabudowaną nieruchomość rolną oznaczoną jako działka numerem geodezyjnym 1 o powierzchni 1 ha 9948 m² (stanowiącą łąki klasy IV, pastwiska klasy IV, grunty orne klasy IVb, V, rowy) położoną w (...) (województwo (…).

W 2012 r. zgłosiła się do Zainteresowanych spółka handlowa prowadząca działalność gospodarczą w zakresie odnawialnych źródeł energii (dalej: „Spółka A") zainteresowana dzierżawą części nieruchomości w celu budowy instalacji fotowoltaicznych. Umowa została zawarta, jednakże z uwagi na brak możliwości uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń właściwych organów administracyjnych pozwalających na realizację projektu na oczekiwanych przez Spółkę A warunkach, umowa w następnym roku została rozwiązana.

W 2018 r. Zainteresowani rozważali sprzedaż nieruchomości uprzednio podzielonej na 4 mniejsze. W związku z tym wystąpili o warunki zabudowy, co było niezbędne do przeprowadzenia podziału. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana w 2018 r. Ostatecznie Zainteresowani nie dokonali podziału nieruchomości i nie wystawiali nieruchomości na sprzedaż.

Pod koniec 2019 r. zgłosiła się do Zainteresowanych inna spółka handlowa prowadząca działalność gospodarczą w zakresie odnawialnych źródeł energii (dalej: „Spółka B”) zainteresowana dzierżawą części nieruchomości w celu budowy instalacji fotowoltaicznych o mocy do 1 MW, przy jednoczesnym umożliwieniu Zainteresowanej prowadzenia działalności rolniczej na pozostałym terenie nieruchomości.

Z uwagi, że Zainteresowana nie wykorzystywała w całości posiadanej nieruchomości oraz potrzebowała dodatkowego źródła pieniędzy, zdecydowała się zawrzeć zaproponowaną mu umowę dzierżawy. Spółka B w sierpniu 2021 r. wypowiedziała ww. umowę z uwagi, iż planowana przez nią budowa instalacji fotowoltaicznej na nieruchomości Zainteresowanych okazała się niemożliwa ze względów technicznych i środowiskowych, a Spółka B nie uzyskała niezbędnych decyzji i pozwoleń właściwych organów administracyjnych pozwalających na realizację projektu na oczekiwanych przez Spółkę B warunkach. Spółka B w 2020 r. uzyskała w imieniu Zainteresowanych warunki zabudowy dla budowy w/w farmy fotowoltaicznej, jednak jak wskazano powyżej, inwestycja nie została zrealizowana.

Zainteresowani z uwagi, iż nie mają planów co do wykorzystywania posiadanej nieruchomości, zdecydowali się przeznaczyć ją na sprzedaż. Z uwagi jednak na dużą powierzchnię działki Zainteresowani w 2024 r. dokonali jej podziału, celem ułatwienia i przyspieszenia procesu sprzedaży. Działka nr 1 została podzielona na działki o numerach 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16. Powyższy podział działek był możliwy tylko pod warunkiem uprzedniego uzyskania przez Zainteresowanych decyzji o warunkach zabudowy (decyzja została wydana w 2024 r.). Na potrzeby niniejszego wniosku powyższe działki będą zwane dalej „Działkami”.

Zainteresowani wskazują, że przez cały okres posiadania powyższych Działek wykorzystywali je wyłącznie do działalności rolniczej (Zainteresowany jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o VAT). Zainteresowani nie wykorzystywali Działek do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zainteresowani nie ponosili żadnych nakładów zwiększających wartość Działek, w szczególności nie doprowadzali do nich prądu, ani nie utwardzali gruntu. Do Działek doprowadzona jest jedynie woda.

Zainteresowani nigdy wcześniej nie sprzedawali żadnych nieruchomości, to będzie ich pierwsza sprzedaż. Zainteresowani nie zamierzają podejmować żadnych wyspecjalizowanych działań marketingowych celem ich sprzedaży, ograniczą się wyłącznie do publikacji ogłoszeń na portalach typu (…), (…). Zainteresowani nie zamierzają korzystać z usług biura nieruchomości. Jeżeli jednak będą mieli trudności ze sprzedażą Działek, rozważą skorzystanie z pomocy profesjonalisty - biura nieruchomości.

Zainteresowani na chwilę obecną nie posiadają żadnych kupców zainteresowanych nabyciem Działek. Nie zawarli w związku z tym żadnych przedwstępnych umów sprzedaży ani nie udzielali żadnych pełnomocnictw. Zainteresowani nie mogą jednak wykluczyć sytuacji, w której zawrą przedwstępne umowy sprzedaży z przyszłymi kupcami Działek, jeżeli nabywcy jako warunek zakupu będą stawiali zawarcie takich umów.

Zainteresowani na chwilę obecną nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Celem Zainteresowanych nie jest prowadzenie działalności deweloperskiej, a zarząd majątkiem prywatnym. Środki uzyskane ze sprzedaży Zainteresowani zamierzają przeznaczyć na zabezpieczenie finansowe swojej rodziny i przyszłości swoich dorastających dzieci (w szczególności na ich edukację i mieszkanie).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Działka 1, jest składnikiem wspólnego majątku małżeńskiego.

Doprecyzowanie zdarzenia przyszłego w odniesieniu do Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

1. Działkę nr 1 Zainteresowany nabył w drodze kupna od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

2. Działkę nr 1 Zainteresowany nabył w celu ulokowania oszczędności oraz w celu prowadzenia na niej działalności rolniczej przez żonę Zainteresowanego.

3. W związku z nabyciem działki nr 1 nie była wystawiona faktura, z której wynikał podatek naliczony do odliczenia. Zainteresowanym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego – Zainteresowani nabyli tą działkę od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, do majątku prywatnego - co wskazano we wniosku.

4. Działka nr 1 nie była przez Zainteresowanego w żaden sposób wykorzystywana.

5. Działka nr 1 w całym okresie jej posiadania nie była przez Zainteresowanego w żaden sposób wykorzystywana.

6. Stroną umów dzierżawy nieruchomości był Zainteresowany ja wraz z żoną. Przysporzenie z tego tytułu Zainteresowani otrzymywali razem. Przychody z tego tytułu nie przekraczały w roku podatkowym kwoty 200 000 zł, dlatego Zainteresowani korzystali ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Podatek dochodowy z tytułu udostępniania działki został przez Zainteresowanych rozliczony (na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).

7. Działka nr: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16 do dnia zbycia nie będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Będzie wykorzystywana wyłącznie przez jego żonę (Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania) w działalności rolniczej (działalność zwolniona z VAT).

8. Żadna z działek wydzielonych z działki nr 1 mających być przedmiotem zbycia nie będzie do dnia zbycia udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie ani inna umowa).

9. Jak wskazano we wniosku, na tą chwilę Zainteresowani nie posiadają żadnych kupców zainteresowanych nabyciem Działek. Zainteresowani nie wiedzą więc kto to będzie, czy będzie to osoba fizyczna, czy będzie to przedsiębiorca zajmujący się naprawianiem aut czy może będzie to deweloper. Zainteresowani nie wiedzą też czy potencjalny nabywca będzie chciał w ramach jednej transakcji kupić jedną, dwie czy więcej działek. Zainteresowany nie wie też w jakich odstępach czasu uda się sprzedać działki, czy będzie to w ciągu roku, czy może w ciągu 10 lat. Skoro na ten moment Zainteresowani nie mają potencjalnych kupców na działki, to Zainteresowani nie wiedzą czy wszystkie transakcje odbędą się na takich samych warunkach. Zainteresowanym nie są znane, na ten moment, warunki sprzedaży poszczególnych działek.

10. Przed zawarciem umowy bądź umów przedwstępnych (jeżeli będą) Zainteresowani nie zamierzają udzielać innej osobie pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży działek. Jak wskazano zarówno we wniosku jak i w odpowiedziach udzielanych powyżej, na ten moment Zainteresowani nie mają żadnego kupca zainteresowanego nabyciem działek. Jeżeli taki się pojawi i za warunek zawarcia z Zainteresowanymi umowy sprzedaży postawi w pierwszej kolejności zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży - taką umowę zawrą. Będą to z pewnością standardowe postanowienia zabezpieczające obie strony umowy, w tym wpłata zadatku i ustalenie daty zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli za warunek zawarcia z Zainteresowanymi umowy sprzedaży kupujący postawi udzielenie mu jakiegokolwiek pełnomocnictwa, Zainteresowani rozważą taką propozycję, w zależności do czego miałoby to służyć.

11. Na ten moment Zainteresowani nie zamierzają udzielać żadnemu podmiotowi, np. deweloperowi prawa do dysponowania działkami na cele budowlane, dlatego, że Zainteresowani nie posiadają na ten moment żadnego potencjalnego kupca.

12. Przed sprzedażą działek z inicjatywy Zainteresowanych nie zostaną zawarte żadne przedwstępne umowy sprzedaży. Jak wskazano zarówno we wniosku i w odpowiedziach udzielanych powyżej, na ten moment Zainteresowani nie mają żadnego kupca zainteresowanego nabyciem działek. Jeżeli taki się pojawi i za warunek zawarcia z nami umowy sprzedaży postawi w pierwszej kolejności zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży – Zainteresowani taką umowę zawrą. Będą to z pewnością standardowe postanowienia zabezpieczające obie strony umowy, w tym wpłata zadatku i ustalenie daty zawarcia umowy przyrzeczonej. Zainteresowani nie wiedzą jaki kupiec będzie zainteresowany jaką działką i czy będzie chciał zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży. Zainteresowany nie jest w stanie przewidzieć przyszłości i udzielić odpowiedzi na takie pytania organu.

Doprecyzowanie zdarzenia przyszłego w odniesieniu do Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania:

Działkę nr 1 Zainteresowana nabyła w drodze kupna od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Działkę nr 1 Zainteresowana nabyła w celu ulokowania oszczędności oraz w celu prowadzenia przez nią działalności rolniczej.

W związku z nabyciem działki nr 1 nie była wystawiona faktura, z której wynikał podatek naliczony do odliczenia. Żonie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego – nabyli Państwo tą działkę od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, do majątku prywatnego - co wskazano we wniosku.

Działka nr 1 była przez żonę wykorzystywana w działalności rolniczej.

Działka nr 1 w całym okresie jej posiadania była przez żonę wykorzystywana w działalności rolniczej.

Stroną umów dzierżawy nieruchomości była Pan oraz żona. Przysporzenie z tego tytułu otrzymywali Państwo razem. Przychody z tego tytułu nie przekraczały w roku podatkowym kwoty 200 000 zł, dlatego korzystali Państwo ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Podatek dochodowy z tytułu udostępniania działki został przez Państwa rozliczony (na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).

Działka nr: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16 do dnia zbycia będzie wykorzystywana przez żonę do działalności rolniczej (zwolnionej z VAT). Nikt inny nie będzie jej wykorzystywał do żadnych innych celów.

Żadna z działek wydzielonych z działki nr 1 mających być przedmiotem zbycia nie będzie do dnia zbycia udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie ani inna umowa).

Jak wskazano we wniosku, na tą chwilę nie posiadają Państwo żadnych kupców zainteresowanych nabyciem Działek. Nie wiedzą Państwo więc kto to będzie, czy będzie to osoba fizyczna, czy będzie to przedsiębiorca zajmujący się naprawianiem aut czy może będzie to deweloper. Nie wiedzą Państwo też czy potencjalny nabywca będzie chciał w ramach jednej transakcji kupić jedną, dwie czy więcej działek. Nie wiedzą Państwo też w jakich odstępach czasu uda się sprzedać działki, czy będzie to w ciągu roku, czy może w ciągu 10 lat. Skoro na ten moment nie mają Państwo potencjalnych kupców na działki, to nie wiedzą Państwo czy wszystkie transakcje odbędą się na takich samych warunkach. Nie znane są Państwu, na ten moment, warunki sprzedaży poszczególnych działek.

Przed zawarciem umowy bądź umów przedwstępnych (jeżeli będą) nie zamierzają Państwo udzielać innej osobie pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do działania w naszym imieniu w związku z transakcją sprzedaży działek. Jak wskazano zarówno we wniosku, jak i w odpowiedziach udzielanych powyżej, na ten moment nie mają Państwo żadnego kupca zainteresowanego nabyciem działek. Jeżeli taki się pojawi i za warunek zawarcia z Państwem umowy sprzedaży postawi w pierwszej kolejności zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży - taką umowę Państwo zawrą. Będą to z pewnością standardowe postanowienia zabezpieczające obie strony umowy, w tym wpłata zadatku i ustalenie daty zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli za warunek zawarcia z Państwem umowy sprzedaży kupujący postawi udzielenie mu jakiegokolwiek pełnomocnictwa, rozważą Państwo taką propozycję, w zależności do czego miałoby to służyć.

Na ten moment nie zamierzają Państwo udzielać żadnemu podmiotowi, np. deweloperowi prawa do dysponowania działkami na cele budowlane, dlatego, że nie posiadają Państwo na ten moment żadnego potencjalnego kupca.

Przed sprzedażą działek z Państwa inicjatywy nie zostaną zawarte żadne przedwstępne umowy sprzedaży. Jak wskazano zarówno we wniosku i w odpowiedziach udzielanych powyżej, na ten moment nie mam żadnego kupca zainteresowanego nabyciem działek. Jeżeli taki się pojawi i za warunek zawarcia z Państwem umowy sprzedaży postawi w pierwszej kolejności zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży - taką umowę Państwo zawrą. Będą to z pewnością standardowe postanowienia zabezpieczające obie strony umowy, w tym wpłata zadatku i ustalenie daty zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie wiedzą Państwo jaki kupiec będzie zainteresowany jaką działką i czy będzie chciał zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży. Nie są Państwo w stanie przewidzieć przyszłości i udzielić odpowiedzi na takie pytania organu.

Pytania

1. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, sprzedaż Działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych należy uznać za podatników podatku VAT z tytułu tej transakcji?

2. Czy w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. w przypadku uznania, że sprzedaż Działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji, sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

3. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, planowana sprzedaż Działek podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 3. W zakresie pytania Nr 1 i Nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad. 3

W ocenie Zainteresowanych planowana sprzedaż Działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, przychód powstaje w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie, jeżeli sprzedaż ta nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie nieruchomości, i nie ma związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W konsekwencji, jeśli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału lub wspomnianych praw nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, i nie ma związku z działalnością gospodarczą - nie powstaje z tego tytułu przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Oznacza to, że dochód uzyskany z takiej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, aby nie powstał przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości w rozumieniu przepisów o PIT, muszą być spełnione łącznie dwa warunki:

1. sprzedaż nie może mieć związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, oraz

2. sprzedaż musi nastąpić po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia.

Ustawa o PIT nie definiuje szczegółowo pojęcia „nabycia". Nie wskazuje, czy musi to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne, ani na podstawie jakiego zdarzenia prawnego może do niego dojść. W związku z tym pojęcie to interpretuje się szeroko - za nabycie uznaje się moment, w którym podatnik uzyskuje prawo własności nieruchomości. Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 6 września 2018 r. (nr 0115-KDIT2-3.4011.253.2018.1.AWO), podkreślając, że nabycie następuje z chwilą uzyskania prawa własności, niezależnie od rodzaju czynności prawnej, na podstawie której to nastąpiło.

W analizowanym przypadku nabycie nieruchomości przez Zainteresowanych miało miejsce w 2010 r. Oznacza to, że pięcioletni okres wymagany przez ustawę PIT upłynął.

W kontekście ewentualnego uznania działań związanych ze sprzedażą tej nieruchomości za działalność gospodarczą, należy odnieść się do definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy PIT. Zgodnie z nią działalność gospodarcza to działalność zarobkowa (m.in. handlowa, usługowa, budowlana), prowadzona we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły, z której przychody nie są zaliczane do innych źródeł wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność ma charakter zarobkowy, jeśli jej celem jest osiągnięcie zysku. W przedmiotowej sprawie działania Zainteresowanych mają jednak na celu wyłącznie zaspokojenie ich własnych potrzeb - środki ze sprzedaży nieruchomości mają posłużyć celom prywatnym, jak wskazano w opisie stanu faktycznego.

Z kolei jeśli chodzi o przesłanki zorganizowania i ciągłości działań, należy zauważyć, że Zainteresowani nie zajmują się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 września 2024 r. (sygn. akt II FSK 1/22) „O odpłatnym zbyciu następującym w wykonaniu działalności gospodarczej po upływie pięcioletniego okresu można mówić tylko wówczas, gdy podatnik uzewnętrzni swoją wolę tego rodzaju zbycia w sposób wyraźny, tj. poprzez spełnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 updof.”

Działania podjęte przez Zainteresowanych w związku z planowaną sprzedażą Działek nie świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT. Jak wspomniano wcześniej, sam fakt podziału nieruchomości na mniejsze działki również nie stanowi przesłanki uznania tego za działalność gospodarczą. Potwierdza to wyrok NSA z 17 lipca 2024 r. (sygn. akt II FSK 422/24), w którym stwierdzono, że „Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem."

W związku z powyższym sprzedaż Działek należy traktować jako realizację prawa własności, a obiektywna ocena towarzyszących jej działań nie wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.

Mając powyższe na względzie planowana sprzedaż Działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przeprowadzenia powyższej transakcji należy rozważyć, czy czynność ta zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy zawarcie umowy z biurem nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że, sprzedaż działek, o których mowa we wniosku wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności:

• zakres i cel Państwa działania,
• fakt, że sprzedaż działek nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia,
• nie podejmowali Państwo ponadstandardowych działań zmierzających do zbycia przedmiotowych gruntów (ponoszenia nakładów, dzięki którym stałyby się one szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców; podejmowania działań marketingowych),
• fakt, że żadne z Państwa nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Zainteresowanej,
• nigdy wcześniej nie sprzedawali Państwo żadnych nieruchomości, to będzie Państwa pierwsza sprzedaż,
• na chwilę obecną nie posiadają Państwo innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż,
• przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na zabezpieczenie finansowe Państwa rodziny i przyszłości Państwa dorastających dzieci

sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Państwa działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyli Państwo nieruchomości, o której mowa we wniosku w celu jej odsprzedaży, nie prowadzili i nie prowadzą Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania jej sprzedaży. Transakcja sprzedaży działek nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia i sprzedaży działek nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Państwa pozwalają na zakwalifikowanie planowanej transakcji sprzedaży do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczęli Państwo na tej nieruchomości działalności gospodarczej, a zbycie działek nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia. Zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Przeprowadzona przez Państwa transakcja nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Podsumowując, planowana przez Państwa sprzedaż działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej transakcji należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek

W omawianej sprawie nabycie przez Państwa udziałów w nieruchomości, którą zamierzacie sprzedać nastąpiło w 2010 r.

Zatem, uznać należy, że 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Państwa przypadku upłynął w 2015 r.

Planowana przez Państwa sprzedaż działek, o której mowa we wniosku nie będzie stanowiła dla Państwa również źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży.

Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.