Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.575.2026.3.MG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-     nieprawidłowe - w części dotyczącej zastosowania rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe w odniesieniu do kwoty umorzonej wierzytelności, która będzie odpowiadała części kredytu, w jakiej został on zaciągnięty na sfinansowanie kosztów odstępnego oraz na zakup miejsca postojowego;

-     prawidłowe - w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 17 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 20 czerwca 2026 r. (data wpływu 20 czerwca 2026 r.) oraz pismem z 10 lipca 2026 r. (data wpływu 20 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jako współkredytobiorca zawarła Pani w dniu 8 grudnia 2006 r. umowę kredytu hipotecznego nr (…) (dalej: umowa kredytu) indeksowanego do CHF z (…) Bankiem S.A w (…) – (…) Oddział w (…) (dalej: Bank). Kredyt został udzielony w kwocie 367.690,00 zł indeksowany kursem CHF na warunkach określonych w umowie przy założeniu, że całość kredytu w dacie sporządzenia umowy wynosiłaby równowartość 157.763,95 CHF (rzeczywista równowartość została zaś określona przy ostatniej transzy kredytu). Kredyt został w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe. Cała wartość kredytu została przeznaczona na nabycie lokalu mieszkalnego przy ul. (…) w (…) wraz z miejscem postojowym w garażu. Lokal zostały oddany przez dewelopera i zamieszkały przez właścicieli – współmałżonków AA (Panią) i BB (Pani małżonka) wraz z ich dzieckiem/kolejnymi dziećmi (małżonków łączy wspólność majątkowa). W związku z brakiem zdolności kredytowej przez Panią i Pani męża, C i D E zostali współkredytobiorcami kredytu (małżonków łączy wspólność majątkowa). Zabezpieczeniem spłaty kredytu była hipoteka kaucyjna na rzecz Banku na nieruchomości. W związku z tym, że umowa była typową umową tzw. kredytu frankowego wnieśli Państwo do Sądu Okręgowego w (…) pozew o zwrot wszystkich wpłaconych przez Państwo na rzecz Banku środków w związku z nieważnością umowy (ze względu na zawarcie w jej treści klauzul abuzywnych w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c.). Sprawa toczyła się przed ww. Sądem pod sygnaturą akt (…) (wcześniejsza sygnatura (…)). Jednocześnie w związku z upadłością (…) Banku S.A. (wcześniejszy (…) Bank S.A – (…)), została zgłoszona wierzytelności w postępowaniu upadłościowych – sprawa o sygn. akt (…). Syndyk masy upadłości (…) Banku S.A w upadłości zaproponował zawarcie ugody ze współkredytobiorcami. W dniu 20 stycznia 2026 r., została zawarta ugoda pozasądowa. Zgodnie z pkt. 4.2. na dzień zawarcia ugody Kredytobiorcy spłacili 401.557,04 zł. Ponadto zgodnie z pkt 5.1.2. Kredytobiorcy zobowiązali się do spłaty zadłużenia wynikającego z Umowy Kredytu w wysokości 124.683,13 zł. W związku z podpisaną ugodą wszystkie wzajemne roszczenia stron wygasną. Według Państwa, w związku z zawartą ugodą brak jest po Państwa stronie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od umorzenia części długu, gdyż spełnione zostały wszystkie warunki wskazane w rozporządzeniu MF z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe powstały wątpliwości dotyczące spełnienia warunków wynikających (Dz. U. z 2025 r. 1672; dalej: rozporządzenie w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Kredyt został udzielony przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów tj. przez bank (…), którego następcą prawnym jest (…) Bank S.A. w upadłości z siedzibą w (…) (KRS (…)) reprezentowany przez Syndyka masy upadłości (…) Banku S.A.

Wszyscy kredytobiorcy odpowiadali solidarnie za spłatę kredytu.

Celem zaciągnięcia kredytu było zaspokojenie celów mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego.

Kredyt został przeznaczony na inwestycję mieszkaniową, o której mowa w § 1a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r., w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 2022, poz. 592), na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.

Z umowy kredytu wynika, że Bank wypłacił kredyt w kwocie 367.590,00 PLN.

Zgodnie z § 2 ust. 4 Umowy cele kredytu zostały określone następująco:

a) pokrycie części kosztów budowy lokalu mieszkalnego w kwocie 202.461,62 PLN,

b) pokrycie części kosztów budowy lokalu mieszkalnego w kwocie 16.876,43 PLN,

c) pokrycie ceny odstąpienia od umowy na budowę lokalu mieszkalnego w kwocie 138.518,68 PLN,

d) ubezpieczenie NWW w kwocie 2.151,47 PLN,

e) ubezpieczenie z tytułu ryzyka utraty wartości nieruchomości w kwocie 3.675,90 PLN,

f) pozostałe ubezpieczenia w kwocie 3.675,90 PLN,

g) opłata od ustanowienia hipoteki w kwocie 230,00 PLN.

Jednocześnie, zgodnie z § 13 ust. 1 Umowy, nieruchomością, o której mowa w § 2 ust. 4 Umowy, jest:

a) lokal mieszkalny nr (…) przy ul. (…) w (…),

b) miejsce postojowe nr (…).

Co istotne, opis celów kredytu przedstawiony w § 2 ust. 4 Umowy nie pokrywa się ze stanem rzeczywistym ani z dokumentacją, w szczególności z aktem notarialnym dokumentującym sprzedaż, w zakresie podanych w nim cen.

Cena mieszkania ujęta w akcie notarialnym jest wyższa niż kwota wypłaconego kredytu w zakresie pozycji a) i b) łącznie. Zgodnie z aktem notarialnym cena lokalu mieszkalnego została określona na kwotę 218.938,05 PLN, zaś cena miejsca postojowego została wskazana jako 24.400,00 PLN.

Ponadto cena garażu/miejsca postojowego, nie została wyodrębniona w celach kredytu, o których mowa w § 2 ust. 4 Umowy. Dodatkowo na miejsce postojowe została wyodrębniona księga wieczysta.

Zapłata ceny żadnej z tych nieruchomości nie nastąpiła ze środków własnych i wiązała się z nabyciem przedmiotowego lokalu mieszkaniowego, który został przeznaczony na cele mieszkaniowe. Należy przy tym uwzględnić okoliczność wzrostu cen nieruchomości jaki nastąpił w okresie w jakim mieszkanie było nabyte w porównaniu z okresem w jakim był początek budowy tego mieszkania.

Kredyt został zabezpieczony hipotecznie na lokal mieszkalny.

Miejsce postojowe ma odrębną księgę wieczystą.

Na kwotę umorzenia składa się kwota kapitału i odsetek zaciągniętego kredytu (nie wchodzą żadne odsetki karne, ani inne opłaty).

Zgodnie z postanowieniami ugody: „syndyk potwierdza, że Kredytobiorca na dzień zawarcia ugody, zgodnie z zapisami ksiąg rachunkowych (…) spłacił kwotę 401.557,04 zł udostępnionego kapitału wyrażonego w PLN (pkt. 4.2 ugody), syndyk „uznaje kredyt za spłacony i zwalnia Kredytobiorcę z długu, umarzając jednocześnie zadłużenie Kredytobiorcy w księgach (…) w terminie 3 dni roboczych od daty zaksięgowania środków pieniężnych wskazanych w pkt 5.1.2. z tytułu części Kredytu, która pozostała jeszcze do spłaty na dzień umorzenia” tj. kwoty 124.683,13 PLN (pkt 5.1.1. i pkt 5.1.2.).

Ugoda nie wskazuje w żadnym miejscu konkretnej kwoty umorzenia. Na dzień zawierania ugody saldo zadłużenia wynosiło ok 535.274,77 zł.

Jednocześnie zgodne z pkt 7.3. „kredytobiorca przyjmuje do wiadomości, że w wyniku zwolnienia z części długu (umorzenia) – co do zasady – powstanie po jego stronie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych, a na (…) ciążyć będzie obowiązek informacyjny względem organów administracji podatkowej”. Ponadto zgodnie z pkt 7.4. „kredytobiorca przyjmuje do wiadomości, że aby możliwe było zastosowanie do osiągniętego przychodu, o którym mowa w pkt. 7.3. powyżej Rozporządzenia MF i w konsekwencji braku obowiązku wystawienia przez (…) informacji PIT-11, wymagane jest spełnienie przez kredytobiorcę warunków wskazanych w Rozporządzeniu MF, co Kredytobiorca potwierdza stosownym oświadczeniem, przedłożonym przez (…) przy zawarciu niniejszej Ugody.”

Oświadczenie, przedstawione przez bank, stanowi załącznik do ugody. W oświadczeniu tym należało wskazać wartość procentową jaką stanowią wydatki z tytułu zaciągniętego kredytu na cele mieszkaniowe. Z ostrożności procesowej, zanim nie otrzyma Pani interpretacji podatkowej, w oświadczeniu tym wskazała Pani, że wydatki na cele mieszkaniowe będą stanowiły równowartość 59,67 % - tj. na pokrycie części kosztów budowy lokalu mieszkalnego w kwocie 202.461,62 PLN oraz na pokrycie części kosztów budowy lokalu mieszkalnego w kwocie 16.876,43 PLN.

Treść umowy kredytowej nie jest jednak zgodna ze stanem rzeczywistym ani z aktem notarialnym, dlatego uprzejmie wnosi Pani o wykładnię przepisów prawa podatkowego w odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego.

Z ugody nie wynika konkretna kwota umorzenia. Bank ma wystawić PIT-11, stosownie do oświadczenia stanowiącego załącznik do ugody. Zgodnie z przeprowadzoną konsultacją podatkową z doradcą podatkowym, z ostrożności procesowej, w przedstawionym przez bank druku oświadczenia wskazała Pani, że „zaciągnęła Pani kredyt na wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r., które wyniosły równowartość 59,67 % zaciągniętego kredytu.” Przy wyliczeniu tej wartości zostały uwzględnione kwoty wskazane w umowie kredytowej przeznaczone na pokrycie części kosztów budowy lokalu mieszkalnego w kwocie 202.461,62 PLN (pkt § 2 ust. 4a) pokrycie części kosztów budowy lokalu mieszkalnego w kwocie 16.876,43 PLN (§ 2 ust. 4 b).

Z tak wyliczoną kwotą nie może się Pani zgodzić mając na uwadze przedstawione przez Panią wątpliwości. Kwota kredytu była w całości przeznaczona na zakup mieszkania, a zatem przy wyliczeniu wartości kredytu przeznaczonego na cele mieszkaniowe powinny być uwzględnione następujące kwoty wskazane w § 2 ust. 4 a, b, c, umowy tj: a) pokrycie części kosztów budowy lokalu mieszkalnego w kwocie 202.461,62 PLN, b) pokrycie części kosztów budowy lokalu mieszkalnego w kwocie 16.876,43 PLN, c) pokrycie ceny odstąpienia od umowy na budowę lokalu mieszkalnego w kwocie 138.518,68 PLN” Kwoty te składają się na rzeczywistą łączną cenę lokalu mieszkalnego na który został zaciągnięty kredyt hipoteczny.

Lokal mieszkalny został nabyty od dewelopera w ostatnim etapie budowy. Wcześniejszy właściciel mieszkania odstąpił od umowy. Zakup mieszkania był możliwy tylko po zapłacie sumy pierwotnie zapłaconej developerowi (odstępnego na rzecz pierwotnego właściciela), z którego były pokrywane koszty budowy lokalu na wcześniejszych etapach oraz pozostałej kwoty wynikającej ze wzrostu cen nieruchomości.

Celem regulacji uprawniających do zwolnienia z podatku dochodowego była zachęta do zawierania przez kredytodawców i kredytobiorców ugód w celu restrukturyzacji tzw. kredytów frankowych. Celem rozporządzenia była więc ochrona kredytobiorców, przed trudnościami związanymi z zapłaceniem podatku dochodowego od przysporzenia wynikającego z umorzenia owych zobowiązań. Interpretacja zapisów umowy powinna uwzględniać stan faktyczny i cele związane z restrukturyzacją kredytu frankowego i nie powinna prowadzić do pokrzywdzenia kredytobiorców. W szczególności należy mieć na uwadze nieuczciwe działanie banku, który stosował zapisy umów, niezgodne ze stanem prawnym i stanem rzeczywistym.

Dlatego wnosi Pani o indywidualną interpretację podatkową w tej kwestii.

Zgodnie z ugodą, po spłacie kwoty 124.683,13 zł kredyt uznaje się za spłacony.

Syndyk zwolnił Panią z długu umarzając całe zadłużenie (pkt 5.1.1. ugody).

Pokrycie ceny odstąpienia od umowy na budowę lokalu mieszkalnego w kwocie 138.518,68 zł wiązało się z jednoczesnym roszczeniem o zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Pierwotny właściciel posiadał do przedmiotowego lokalu prawo, które przeniósł na Panią. Mieliście Państwo do wyboru dwa lokale, pierwszy należał do dewelopera w całości, a do drugiego była podpisana umowa przedwstępna. Ze względu na lokalizację Państwa lokalu wybraliście ten lokal. Oba lokale były w tej samej cenie. Hipoteka na rzecz banku była ustanowiona do kwoty 170% całej kwoty kredytu tj. 367.590, 00 zł. Cała kwota kredytu była przeznaczona na nabycie lokalu mieszkalnego. Takie były ceny rynkowe lokali mieszkaniowych w dniu podpisania umowy kupna lokalu, nie było możliwości zakupu lokalu po niższej cenie. Interpretacja umowy kredytowej powinna uwzględniać cel przeznaczenia kredytu hipotecznego, tj. realizację inwestycji mieszkaniowej, na którą składają się poszczególne kwoty kredytu (par. 1 pkt 1a rozporządzenia z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe). Nie można więc tej kwoty 138.518,68 zł nie uwzględniać przy interpretacji zapisów umowy odnoszących się do celu do jakiego została przeznaczona, tj. na realizację inwestycji mieszkaniowej/nabycie lokalu mieszkalnego.

Na rachunek pierwotnego właściciela (pełnomocnika cedenta) była zapłacona kwota 138.518,68 zł za odstąpienie od umowy na budowę lokalu mieszkalnego.

Środki zostały zapłacone pierwotnemu właścicielowi bezpośrednio przez Bank, bez Pani udziału po podpisaniu umowy kredytowej.

Celem rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r., w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe było zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej. Mając na uwadze ten cel rozporządzenia prosi Pani o uwzględnienie tego celu przy wykładni zapisów umowy kredytu, która od samego początku zawierała nieuczciwe wzorce umowne zawarte z pokrzywdzeniem Pani jako konsumenta.

Pytania

1.  Czy kwota kredytu przeznaczona na uiszczenie opłaty za miejsce postojowe w garażu podziemnym, które jest niezbędne do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, należy uznać na kwotę przeznaczoną na cele mieszkanie?

2.  Czy kwoty kredytu przeznaczone na nabycie lokalu mieszkalnego, o których mowa w § 2 pkt 4 lit. a, b, c umowy kredytu, z pominięciem wyłącznie opłaty uiszczonej na ubezpieczenia i opłatę od ustanowienia hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu (kwota określona w § 2 pkt 4 lit. d, e, f, g umowy) są zwolnione z poboru podatku dochodowego zgodnie z rozporządzeniem w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów?

Pani stanowisko

Pani zdaniem, ze względu na umorzenie przez (…) Bank S.A w upadłości zadłużenia w zakresie należności wynikających z umowy kredytu hipotecznego przeznaczonego na cele mieszkaniowe, w związku z zawartą ugodą z Syndykiem masy upadłości (…) Banku S.A., zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych objęta jest całość należności wypłaconego kredytu (kapitał+ odsetki, tj. kwota określona w § 2 pkt 4 lit. a, b, c umowy kredytu).

Należność uiszczona na nabycie miejsca postojowego w garażu podziemnym również jest objęta zwolnieniem.

Pominięta powinna zostać wyłącznie opłata uiszczonej na ubezpieczenia i opłatę od ustanowienia hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu (kwota określona w § 2 pkt 4 lit. d, e, f, g umowy).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły dotyczące opodatkowania

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Powołany przepis wyraża tzw. zasadę powszechności opodatkowania. Regułą jest, że każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu, wyjątkiem zaś jest sytuacja, gdy dochód opodatkowaniu nie podlega. Wyjątki od omawianej zasady dotyczą:

·     dochodów, które zostały wprost wymienione przez ustawodawcę w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako zwolnione z podatku oraz

·     dochodów, od których zaniechano poboru podatku w drodze rozporządzenia ministra właściwego do spraw finansów publicznych wydanego na podstawie art. 22 ustawy Ordynacja podatkowa (rozporządzenie takie może być wydane w przypadkach uzasadnionych interesem publicznym lub ważnym interesem podatników).

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ogólne określenie „przychodów” zawiera art. 11 ust. 1 ww. ustawy. Stosownie do tego przepisu:

Jak wynika z powołanego przepisu, ustawodawca przyjął zasadę, że przychodem są:

·     pieniądze i wartości pieniężne, które zostały otrzymane przez podatnika – tj. takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik rzeczywiście „dostał, odebrał, zainkasował, objął w posiadanie”;

·     pieniądze i wartości pieniężne, które zostały postawione do dyspozycji podatnika – tj. takie przysporzenia, które zostały mu faktycznie udostępnione/przekazane do odbioru; takie pieniądze i środki pieniężne, które podatnik ma możliwość włączyć do swojego władztwa, a więc ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy i wartości pieniężnych i nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone pieniądze i wartości pieniężne do dyspozycji podatnika.

Pojęcie przychodu wiąże się zatem z przysporzeniem majątkowym po stronie podatnika, z wartością wchodzącą do jego majątku. Przychodami w rozumieniu art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być tylko takie świadczenia, które nie mają charakteru zwrotnego. Skoro bowiem przychód jest określonym przyrostem majątkowym po stronie podatnika jego otrzymanie musi mieć charakter definitywny.

Ustawodawca tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń w oparciu o kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł przychodów. W języku powszechnym mianem „źródła” określane jest „to, co stanowi początek czegoś”, „przyczyna czegoś”, a synonimami tego pojęcia są m.in. czynnik sprawczy, powód, pochodzenie.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Wskazała Pani, że na podstawie ugody bank umorzył Pani zadłużenie. Powzięła Pani wątpliwość, jakie będą dla Pani skutki podatkowe tej czynności.

Umorzenie wierzytelności

Instytucja kredytu została uregulowana przepisami ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38).

Zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 ww. ustawy:

Umorzenie wierzytelności następuje w przypadku zwolnienia z długu, czyli zrzeczenia się przez wierzyciela prawa do wierzytelności, bez uzyskania świadczenia ze strony dłużnika. Takie zrzeczenie się, pod warunkiem, że dłużnik je przyjmie, powoduje, że zobowiązanie wygasa.

Zgodnie bowiem z instytucją zwolnienia z długu uregulowaną w art. 508 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Tak więc dla umorzenia wierzytelności koniecznym jest zgoda dłużnika (np. uzyskana w wyniku ugody, czy poprzez oświadczenie).

Otrzymanie kredytu i jego spłata na warunkach przewidzianych w umowie kredytowej są obojętne podatkowo. Przychód po stronie kredytobiorcy pojawia się w przypadku, kiedy dochodzi do umorzenia kredytu, jego części lub odsetek. Wtedy bowiem kredytobiorca osiąga konkretne przysporzenie majątkowe (przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Tym samym, umorzoną Pani kwotę wierzytelności z tytułu zaciągniętego kredytu należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaniechanie poboru podatku

Jednakże zgodnie z § 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 102) w aktualnie obowiązującym brzmieniu zmienionym Rozporządzeniem Ministra Finansów z 20 grudnia 2024 r. (Dz. U. 2024 poz. 1912):

Z kolei § 4 cytowanego rozporządzenia stanowi, że:

Stosownie do § 4a tego rozporządzenia:

Natomiast w myśl § 3 komentowanego rozporządzenia:

Zgodnie z treścią ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem zaniechanie poboru podatku do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów znajdzie zastosowanie, jeżeli zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  kredyt był zaciągnięty na realizację inwestycji mieszkaniowej;

2.  kredyt był udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw;

3.  kredyt był zabezpieczony hipotecznie;

4.  kredytobiorca nie korzystał wcześniej z umorzenia zobowiązania z tytułu innego kredytu na własne cele mieszkaniowe zabezpieczonego hipotecznie.

Pani skutki podatkowe z tytułu umorzenia wierzytelności

W myśl powyższego rozporządzenia zaniechanie poboru podatku znajdzie zastosowanie do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe i zabezpieczonych hipotecznie, udzielonych przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw, w przypadku, gdy osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a) inwestycji mieszkaniowej (§ 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ww. rozporządzenia). Istotne jest, żeby kredyt mieszkaniowy został przeznaczony na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści wniosku wynika, że 8 grudnia 2006 r. zawarła Pani Umowę o kredyt hipoteczny w banku, którego działalność podlegała nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym i który był uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów, celem zaspokojenia celów mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego. Nigdy wcześniej nie korzystała Pani z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego na realizację innej inwestycji mieszkaniowej. Kredyt został zabezpieczony hipotecznie na lokal mieszkalny.

Kredyt został Pani udzielony na:

-     pokrycie części kosztów budowy lokalu mieszkalnego,

-   pokrycie ceny odstąpienia od umowy na budowę lokalu mieszkalnego,

-   ubezpieczenie NWW,

-   ubezpieczenie z tytułu ryzyka utraty wartości nieruchomości,

-   pozostałe ubezpieczenia,

-   opłata od ustanowienia hipoteki.

Ponadto wskazała Pani, że kredyt został przeznaczony na nabycie lokalu wraz z miejscem postojowym w garażu. Miejsce postojowe ma odrębną księgę wieczystą.

Pokrycie ceny odstąpienia od umowy na budowę lokalu mieszkalnego wiązało się z jednoczesnym roszczeniem o zwarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Pierwotny właściciel posiadał do przedmiotowego lokalu prawo, które przeniósł na Panią. Na rachunek pierwotnego właściciela (pełnomocnika cedenta) była zapłacona kwota za odstąpienie od umowy na budowę lokalu mieszkalnego. Środki zostały zapłacone pierwotnemu właścicielowi bezpośrednio przez Bank, bez Pani udziału po podpisaniu umowy kredytowej. Na kwotę umorzenia składa się kwota kapitału i odsetek zaciągniętego kredytu (nie wchodzą żadne odsetki karne, ani inne opłaty).

Na wstępie wskazuję, że z literalnego brzmienia cytowanego wcześniej § 1 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe wynika, że kwotami wierzytelności, które mogą korzystać z zaniechania są kwoty kapitału, odsetek, prowizji i opłat niezbędnych do zawarcia kredytu mieszkaniowego, zaś „koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń” nie mogą z tego zaniechania skorzystać.

Zatem w sytuacji, gdy w skład umorzenia wchodzą koszty ubezpieczeń, to nie mogą one w ogóle korzystać z zaniechania poboru podatku. Umorzenie wierzytelności dotyczącej kosztów ubezpieczeń, będzie stanowić dla Pani przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wydatki poniesione jako koszty związane z uzyskaniem kredytu, tj. koszty ustanowienia hipoteki nie były niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego i nie zostały poniesione na rzecz banku. Koszt poniesiony w celu ustanowienia hipoteki jest konieczny do ustanowienia zabezpieczenia na rzecz banku – nie jest to więc opłata warunkująca zawarcie umowy kredytowej.

Umorzenie wierzytelności w części dotyczącej opłaty od ustanowienia hipoteki również nie korzysta z zaniechania poboru podatku. Z tego tytułu powstanie po Pani stronie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W tej kwestii Pani stanowisko jest prawidłowe.

Omawiane Rozporządzenie odwołuje się w swej treści do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazując – że główną przesłanką do skorzystania z zaniechania poboru podatku jest przeznaczenie kredytu na wydatki, o których mowa w tym artykule.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatkiem uznawanym za cel mieszkaniowy jest m.in. nabycie lokalu mieszkalnego.

Cesja wierzytelności uregulowana została w przepisach art. 509 i następnych ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 509 § 1 i § 2 tej ustawy:

Jak wynika z art. 510 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Wobec tego przeniesienie wierzytelności polega na tym, że prawa przysługujące zbywcy (dotychczasowemu wierzycielowi) przechodzą na nabywcę wierzytelności. Właściwość zobowiązania, uprawnienia wierzyciela i zobowiązania dłużnika pozostają bez zmian, gdyż w wyniku umowy cesji wierzytelności zmienia się tylko wierzyciel. W wyniku przeniesienia (cesji) wierzytelności, wygasa u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest odpłatne.

Z cytowanych przepisów wynika zatem, że wierzytelność jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego.

Przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia obok nabycia nieruchomości, również nabycie praw majątkowych, ale ściśle określonych, tj. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Odrębnym prawem, jest jednak wynikające z umowy zawartej z deweloperem roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, które nie zostało w tym przepisie wymienione.

Nawiązując zatem do cytowanego art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego, z którego wynika że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew) należy uznać, że przeznaczenie środków uzyskanych z kredytu na odkupienie wierzytelności od osoby mającej aktualnie podpisaną umowę z deweloperem (umowa cesji) nie spełnia warunku do uznania go za kredyt mieszkaniowy, o którym mowa w rozporządzeniu, uprawniający do skorzystania z zaniechania poboru podatku dochodowego. Przeniesienie wierzytelności, a więc roszczenia wynikającego z zawartej umowy z deweloperem do zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, nie zostało bowiem wymienione w określonym w art. 21 ust. 25 pkt 1 katalogu wydatków na cele mieszkaniowe.

Skoro art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ogranicza się wyłącznie do wydatków poniesionych na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem – to przeznaczenie środków z kredytu na sfinansowanie kosztów związanych z odstępnym – wynikające z umowy cesji – nie uprawnia Pani do skorzystania z zaniechania poboru podatku dochodowego. Wydatki te nie były bowiem poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, ale na nabycie prawa – roszczenia przysługującego cedentowi.

Zatem Pani stanowisko w części dotyczącej zastosowania ww. rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe w odniesieniu do kwoty umorzonej wierzytelności, która będzie odpowiadała części kredytu, w jakiej został on zaciągnięty na sfinansowanie kosztów odstępnego uznałem za nieprawidłowe.

Odnosząc się do możliwości zastosowania zaniechania poboru podatku dochodowego w odniesieniu do kwoty umorzonej wierzytelności, która będzie odpowiadała części kredytu, w jakiej został on przeznaczony na budowę lokalu mieszkalnego oraz na zakup miejsca postojowego wskazuję, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia lokalu mieszkalnego, zatem dla zdefiniowania tego pojęcia należy odwołać się do przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 ust. 4 ww. ustawy:

Z powyższego wynika, że do lokalu mieszkalnego mogą przynależeć inne pomieszczenia.

W sytuacji, gdy pomieszczenia typu miejsce postojowe, garaż czy np. komórka lokatorska są ściśle powiązane z lokalem mieszkalnym i nie stanowią odrębnej nieruchomości uregulowanej odrębną księgą wieczystą, wówczas można przyjąć, że jako całość stanowią lokal mieszkalny mieszczący się w katalogu wydatków, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazała Pani, że lokal mieszkalny oraz miejsce postojowe mają odrębne księgi wieczyste.

Skoro miejsce postojowe nie jest wpisane do jednej księgi wieczystej razem z lokalem mieszkalnym, to pomimo tego, że jest ono związane z zakupionym lokalem mieszkalnym – stanowi odrębną nieruchomość posiadającą odrębną księgę wieczystą. Nie można więc uznać, że miejsce postojowe spełnia definicję „pomieszczenia przynależnego” nierozerwalnie związanego z zakupionym lokalem mieszkalnym. Miejsce postojowe, w żadnym wypadku nie jest lokalem mieszkalnym, a więc nie służy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że wydatkiem na cele mieszkaniowe może być wyłącznie ta część należności, która została zaciągnięta i przeznaczona na pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Umorzenie kredytu (kapitału i odsetek) w tej części będzie podlegać zaniechaniu poboru podatku.

W tej kwestii Pani stanowisko jest prawidłowe.

Natomiast umorzenie kredytu (kapitału i odsetek) w części, w jakiej kredyt został zaciągnięty na zakup miejsca postojowego nie może korzystać z zaniechania poboru podatku.

Stosownie bowiem do § 1 ust. 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego, w przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż wydatki mieszkaniowe, to zaniechanie obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.

W tej kwestii Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.