Sprzedaż nieruchomości położonych w Bułgarii przez osobę mającą miejsce zamieszkania w Polsce.
Podatniczka, polski rezydent podatkowy, w 2021 roku nabyła dwa lokale mieszkalne w Bułgarii. 28 stycznia 2026 r. sprzedała pierwszy lokal, a 2 marca 2026 r. drugi – oba przed upływem 5 lat od nabycia. W Bułgarii sprzedaż pierwszego lokalu (po 3 latach) była zwolniona z podatku, natomiast od drugiego pobrano 10% podatek od dochodu. Przed sprzedażą nieruchomości w Bułgarii podatniczka zaciągnęła w polskim banku kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w Polsce. Zamierza część środków ze sprzedaży w Bułgarii przeznaczyć na nadpłatę…
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
· nieprawidłowe - w zakresie pytania Nr 1;
· prawidłowe – w pozostałym zakresie.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – na wezwanie – pismem z 22 czerwca 2026 r. (data wpływu 22 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pierwszy lokal mieszkalny: data zakupu: 17 maja 2021 r. (akt notarialny), cena zakupu: 26.500,00 euro, data sprzedaży: 28 stycznia 2026 r. (akt notarialny), cena sprzedaży: 64.860,00 euro, data otrzymania środków: 28 stycznia 2026 r.
Drugi lokal mieszkalny: data zakupu: 13 maja 2021 r. (akt notarialny), cena zakupu: 20.500,00 euro, data sprzedaży: 2 marca 2026 r. (akt notarialny), cena sprzedaży: 59.748,75 euro, data otrzymania środków: 2 marca 2026 r.
Zgodnie z przepisami obowiązującymi w Republice Bułgarii: sprzedaż pierwszej nieruchomości po upływie 3 lat od nabycia jest zwolniona z opodatkowania, przy sprzedaży kolejnej nieruchomości przed upływem 5 lat obowiązuje podatek dochodowy w wysokości 10% od dochodu (różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu).
W związku z powyższym: sprzedaż pierwszego lokalu mieszkalnego nie podlega opodatkowaniu w Bułgarii, sprzedaż drugiego lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu w Bułgarii według stawki 10%. Między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Bułgarii obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku.
Jednocześnie przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości w Bułgarii zakupiła Pani lokal mieszkalny w Polsce, finansując go kredytem hipotecznym. Zamierza Pani część środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w Bułgarii przeznaczyć na nadpłatę tego kredytu.
Uzupełnienie opisu sprawy
Miejsce Pani zamieszkania na dzień sprzedaży nieruchomości to: ul. (…) (…). Tytuł prawny posiadanych nieruchomości w Bułgarii to: własność. Bank, w którym zawarła Pani kredyt ma siedzibę w Polsce w (…). Kredyt został zaciągnięty 6 listopada 2025 r. Odpowiada Pani za spłatę kredytu solidarnie, jest Pani stroną umowy kredytowej.
Pytania
1. Czy dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości położonych w Republice Bułgarii podlega opodatkowaniu w Polsce, jeżeli: sprzedaż pierwszego lokalu mieszkalnego była zwolniona z podatku w Bułgarii, od sprzedaży drugiego lokalu mieszkalnego zostanie zapłacony podatek dochodowy w Bułgarii?
2. Czy w przypadku zapłaty podatku dochodowego w Bułgarii od sprzedaży drugiej nieruchomości, dochód ten podlega opodatkowaniu również w Polsce, a jeśli tak – czy możliwe jest zastosowanie metody unikania podwójnego opodatkowania (np. proporcjonalnego odliczenia)?
3. Czy sprzedaż wskazanych nieruchomości przed upływem 5 lat od ich nabycia powoduje powstanie obowiązku podatkowego w Polsce na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
4. Czy przeznaczenie części środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zagranicznych na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego w Polsce uprawnia do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej lub innego zwolnienia podatkowego?
5. Czy w przedstawionym stanie faktycznym istnieje obowiązek wykazania dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości zagranicznych w zeznaniu rocznym w Polsce, a jeżeli tak – w jaki sposób należy to uczynić?
Pani stanowisko w sprawie
Ad. 1. Dochód ze sprzedaży nieruchomości położonych w Bułgarii podlega opodatkowaniu w państwie położenia nieruchomości, tj. w Bułgarii, zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Ad. 2. W przypadku drugiej nieruchomości, od której zostanie zapłacony podatek w Bułgarii, Polska powinna zastosować odpowiednią metodę unikania podwójnego opodatkowania, co oznacza możliwość odliczenia podatku zapłaconego za granicą.
Ad. 3. W przypadku nieruchomości, mimo braku podatku w Bułgarii, może powstać obowiązek podatkowy w Polsce z uwagi na sprzedaż przed upływem 5 lat, chyba że zastosowanie znajdzie odpowiednia metoda wynikająca z umowy międzynarodowej.
Ad. 4. Przeznaczenie środków na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego w Polsce może stanowić realizację własnych celów mieszkaniowych, co potencjalnie umożliwia skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.
Ad. 5. W Pani ocenie, jako polski rezydent podatkowy, ma Pani obowiązek rozliczenia w Polsce dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości położonych w Republice Bułgarii, z uwzględnieniem zasad wynikających z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Sprzedaż obu nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od ich nabycia, dlatego uważa Pani, że transakcje te powinny zostać przeanalizowane pod kątem obowiązku wykazania w polskim zeznaniu podatkowym.
W przypadku nieruchomości, od której podatek został zapłacony w Bułgarii, w Pani ocenie należy uwzględnić podatek zapłacony za granicą zgodnie z właściwymi zasadami unikania podwójnego opodatkowania.
W przypadku wystąpienia obowiązku rozliczenia w Polsce dochód powinien zostać wykazany w odpowiednim zeznaniu podatkowym dotyczącym odpłatnego zbycia nieruchomości – PIT-39.
Jednocześnie wskazuje Pani, że część środków uzyskanych ze sprzedaży zamierza Pani przeznaczyć na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego w Polsce. Wnosi Pani o potwierdzenie, czy takie przeznaczenie środków wpływa na możliwość skorzystania ze zwolnienie przewidzianego dla wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Obowiązek podatkowy
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
W myśl art. 3 ust. 1a ww. ustawy:
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Natomiast art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy stanowi, że:
Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).
Na podstawie art. 4a omawianej ustawy:
Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
Przepis art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje na dwa warunki, od spełnienia których uzależnia się kwalifikację danej osoby jako mającej miejsce zamieszkania w Polsce. Powyższe przesłanki są rozdzielone spójnikiem „lub”, co jest równoznaczne z tym, że wystarczy spełnienie którejkolwiek z nich, aby uznać, że osoba posiada miejsce zamieszkania w Polsce, a więc – podlega w kraju nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, czyli opodatkowaniu od wszystkich osiąganych dochodów.
Z opisu Pani sprawy wynika, że miejsce Pani zamieszkania na dzień sprzedaży nieruchomości położonych w Bułgarii znajduje się w Polsce.
Opodatkowanie przychodu z tytułu zbycia nieruchomości w świetle umowy o unikania podwójnego opodatkowania
W przedmiotowej sprawie znajdują zastosowanie uregulowania umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Bułgarii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku sporządzonej w Warszawie dnia 11 kwietnia 1994 r. (Dz. U. z 1995r, Nr 137, poz. 679).
W myśl art. 6 umowy:
1. Dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego, włączając dochód z eksploatacji gospodarstwa rolnego lub leśnego, położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.
2. Określenie „majątek nieruchomy” posiada takie znaczenie, jakie przyjmuje się według prawa tego Umawiającego się Państwa, w którym majątek ten jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których stosuje się przepisy prawa powszechnego dotyczące własności ziemi, budynków, prawa użytkowania majątku nieruchomego, jak również prawa do zmiennych lub stałych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji pokładów mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki i barki oraz statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 omawianej umowy:
Zyski osiągnięte przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z przeniesienia tytułu własności majątku nieruchomego, o którym mowa w artykule 6, położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.
Użyty we wskazanej wyżej Umowie zwrot „mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie” oznacza, że o tym, czy zyski będą tam opodatkowane, zdecyduje już wyłącznie dane państwo, którego prawa taki zapis dotyczy i które z prawa do opodatkowania takich zysków może zrezygnować. Określenie „mogą być opodatkowane” nigdy nie zezwala podatnikowi na wybór miejsca opodatkowania, lecz daje możliwość opodatkowania zysków danemu państwu, gdy jego wewnętrzne prawo przewiduje takie opodatkowanie, czyli jest to przywilej danego państwa, a nie podatnika. Równocześnie powyższe oznacza brak wyłączności do opodatkowania przez państwo, w którym położony jest majątek nieruchomy.
Zgodnie z art. 24 ust. 1 umowy:
Jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie osiąga dochód lub posiada majątek, który zgodnie z postanowieniami niniejszej umowy może być opodatkowany w drugim Umawiającym się Państwie, to pierwsze wymienione Państwo zwolni, z uwzględnieniem postanowień ustępu 2, taki dochód lub majątek od opodatkowania. Jednakże przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu lub majątku tej osoby może zastosować stawkę podatkową, która byłaby zastosowana, gdyby dochód zwolniony od opodatkowania w powyższy sposób nie był tak właśnie zwolniony z opodatkowania.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz opisaną przez Panią sytuację, stwierdzam, że uzyskany przez Panią dochód ze sprzedaży mieszkań położonych w Bułgarii - zgodnie z postanowieniami Umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Bułgarii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku - może podlegać opodatkowaniu zarówno w Bułgarii, jak i w Polsce.
Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania Nr 1 jest nieprawidłowe.
W Polsce, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Natomiast, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Pojęcie nabycia
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.
Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu.
Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.
Nabyciem jest więc każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.
Z opisu sprawy wynika, że nieruchomości w Bułgarii nabyła Pani w 2021 r. Obydwie nieruchomości zostały sprzedane w 2026 r., a więc przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie ww. nieruchomości, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pani skutki podatkowe z tytułu sprzedaży nieruchomości położonych w Bułgarii
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 przywołanej ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Art. 22 ust. 6c tej ustawy wskazuje, że:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W myśl art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a‑c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W świetle art. 30e ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli podatnik, o którym mowa w art. 3 ust. 1, osiąga również dochody określone w ust. 1 poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a dochody te nie są zwolnione od opodatkowania na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub gdy z państwem, w którym dochody są osiągane, Rzeczpospolita Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, dochody te łączy się z dochodami osiągniętymi na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W tym przypadku od podatku obliczonego od łącznej sumy dochodów odlicza się kwotę równą podatkowi dochodowemu zapłaconemu w obcym państwie. Odliczenie to nie może jednak przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany w obcym państwie.
Stosownie zaś do art. 30e ust. 9 tej ustawy:
W przypadku podatnika, o którym mowa w art. 3 ust. 1, osiągającego dochody określone w ust. 1 wyłącznie poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, które nie są zwolnione od podatku dochodowego na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, lub gdy z państwem, w którym dochody są osiągane, Rzeczpospolita Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, zasadę określoną w ust. 8 stosuje się odpowiednio.
Aby podatnicy objęci nieograniczonym obowiązkiem podatkowym w Polsce mogli skorzystać z zaliczenia podatku zapłaconego za granicą na poczet podatku w Polsce, muszą zostać spełnione następujące warunki:
1. podatnik osiąga dochód za granicą,
2. umowa międzynarodowa zawarta między Polską a państwem źródła nie zwalnia dochodu uzyskanego za granicą z opodatkowania w Polsce;
3. podatek został faktycznie zapłacony w państwie źródła (za granicą),
4. umowa międzynarodowa, nie stanowi inaczej.
W celu uniknięcia dwukrotnego opodatkowania tego samego dochodu należy zastosować przewidzianą w umowie polsko-bułgarskiej metodę unikania podwójnego opodatkowania.
W tym miejscu wskazuję, że postanowienia umowy polsko-bułgarskiej zostały zmodyfikowane przez Konwencję MLI.
Na mocy postanowień Konwencji MLI – art. 24 ust. 1 pkt a) umowy polsko-bułgarskiej został zastąpiony przez art. 5 ust. 6 Konwencji MLI, który stanowi:
W przypadku, gdy osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w [Polsce] uzyskuje dochód lub posiada majątek, które zgodnie z postanowieniami [Umowy] mogą być opodatkowane przez [Bułgarię] (z wyłączeniem sytuacji, gdy te postanowienia zezwalają na opodatkowanie przez [Bułgarię] wyłącznie z powodu, że dany dochód jest także dochodem uzyskiwanym przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium [Bułgarii] zezwoli na:
i. odliczenie od podatku od dochodu takiej osoby kwoty równej podatkowi od dochodu zapłaconemu w [Bułgarii];
ii. odliczenie od podatku od majątku takiej osoby kwoty równej podatkowi od majątku zapłaconemu w [Bułgarii].
Jednakże odliczenie takie nie może przekroczyć tej części podatku od dochodu lub majątku, obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która przypada na taki dochód lub majątek, które mogą być opodatkowane w [Bułgarii].
Jeżeli zgodnie z jakimkolwiek postanowieniem [Umowy] dochód uzyskany lub majątek posiadany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w [Polsce] jest zwolniony z opodatkowania w [Polsce], wówczas [Polska] może przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu lub majątku takiej osoby uwzględnić zwolniony dochód lub majątek.
Konwencja MLI weszła w życie w stosunkach polsko-bułgarskich od 1 lipca 2018 r. i zmieniła metodę unikania podwójnego opodatkowania z metody zwolnienia (wyłączenia z progresją) na metodę zaliczenia proporcjonalnego.
Mając na uwadze powyższe, dochód osiągnięty przez Panią z odpłatnego zbycia nieruchomości w Bułgarii podlega opodatkowaniu w Polsce z zastosowaniem metody proporcjonalnego odliczenia.
W tej kwestii Pani stanowisko jest prawidłowe.
Odliczenie podatku i złożenie zeznania podatkowego
Odnosząc się wprost do Pani pytania dotyczącego możliwości odliczenia podatku zapłaconego w Bułgarii z tytułu sprzedaży nieruchomości położonej w Bułgarii, stwierdzam co następuje.
Formularz PIT/ZG to załącznik przeznaczony dla polskich rezydentów podatkowych, którzy w danym roku uzyskiwali dochody lub przychody za granicą. Służy on wykazaniu zagranicznych zarobków oraz podatków zapłaconych w innym państwie.
Jak wskazuje nazwa tego formularza – jest to „Informacja o wysokości dochodów/przychodów z zagranicy i zapłaconym podatku”.
W myśl art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Z powyższego wynika, że podatek zapłacony za granicą rozlicza się w Polsce w terminie składania zeznania rocznego (tj. od 15 lutego do 30 kwietnia).
Podatnik, który osiąga dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości na terytorium Bułgarii, jest zobowiązany do wykazania go w zeznaniu rocznym, a od podatku dochodowego obliczonego według stawki 19% ma prawo odliczyć podatek zapłacony za granicą. Odliczenie to możliwe jest tylko do wysokości podatku należnego w Polsce.
Reasumując, w związku ze sprzedażą w 2026 r. nieruchomości położonych w Bułgarii przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie, ma Pani w Polsce obowiązek złożenia zeznania PIT-39 wraz z załącznikiem PIT/ZG za 2026 r. i rozliczenia dochodu uzyskanego z tytułu tej sprzedaży. W zeznaniu tym ma Pani prawo uwzględnić faktycznie zapłacony podatek w Bułgarii z tytułu tej sprzedaży, który zapłaciła Pani przed złożeniem zeznania i zapłatą podatku w Polsce.
W tej kwestii Pani stanowisko również jest prawidłowe.
Cele mieszkaniowe - spłata kredytu
W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
W opisanej przez Panią sprawie, istotne znaczenie ma również fakt, że przedmiotowe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego.
Zatem, wyłącznie w sytuacji, w której cała wartość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości/wskazanych praw majątkowych zostanie w całości przeznaczona na cele mieszkaniowe, to uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Jak wynika z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Na podstawie art. 25 ust. 28 cytowanej ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
– przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 29 wskazanej wyżej ustawy:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
Stosownie do art. 21 ust. 30 wskazanej wyżej ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z istoty rozwiązania zawartego w cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika więc, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nie później niż w okresie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym zostało ono dokonane - na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe. Katalog tych celów ma charakter zamknięty. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie, w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia.
We wniosku (i jego uzupełnieniu), podała Pani m.in., że środki uzyskane ze sprzedaży lokali mieszkalnych położonych w Bułgarii, zamierza Pani przeznaczyć na częściową spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego położonego w Polsce przed dokonaniem sprzedaży lokali mieszkalnych w Bułgarii. Kredyt hipoteczny zaciągnięty przez Panią 6 listopada 2025 r. został udzielony przez bank z siedzibą w Polsce. Odpowiada Pani za spłatę kredytu solidarnie, jest Pani stroną umowy kredytowej.
Stwierdzam zatem, że przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży położonych w Bułgarii lokali mieszkalnych na spłatę opisanego we wniosku kredytu, zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego położonego w Polsce, wypełnia - wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - warunki.
W konsekwencji, jest Pani uprawniona do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tej kwestii Pani stanowisko także jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo