Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.598.2026.1.JK3

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

4 stycznia 2021 roku będąc kawalerem (przed zawarciem związku małżeńskiego) nabył Pan lokal mieszkalny wraz z miejscem parkingowym położone przy ulicy (…) w (…) („Mieszkanie”). Nieruchomość ta nabyta została na podstawie aktu notarialnego. Cena, za którą nabył Pan Mieszkanie wyniosła 370.000 złotych, przy czym wkład własny wynosił 37.000 zł a pozostała kwota, tj. 333.000 zł, pochodziła z kredytu, który zaciągnął Pan w polskich złotych w A. (banku z siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej).

W dniu 20 grudnia 2024 r. Pana żona, będąc jeszcze panną (przed zawarciem związku małżeńskiego), nabyła segment domu położony przy ulicy (…) w (…) („Dom”). Ww. nieruchomość nabyta została na podstawie aktu notarialnego. Cena, za którą Pana żona nabyła Dom wyniosła 818.400 zł, przy czym wkład własny wynosił 200 000 zł. Ponadto Pana żona zaciągnęła w banku B. (banku z siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej) kredyt w polskich złotych w wysokości 800.000 zł, spośród której to kwoty 181.600 zł przeznaczone zostały na remont Domu, a pozostała część przeznaczona została na zapłatę pozostałej ceny za wskazaną nieruchomość.

Kredyt zaciągnięty przez Pana żonę, zgodnie z treścią umowy kredytu przeznaczony jest na (a) budowę oraz (b) sfinansowanie prac wykończeniowych prowadzonych dla lokalu mieszkalnego położonego (…), ul. (…) (…).

10 czerwca 2025 roku sprzedał Pan Mieszkanie (obejmujące lokal mieszkalny wraz z miejscem parkingowym) za kwotę 575.000 zł. Tytułem zapłaty ceny za Mieszkanie nabywca Mieszkania dokonał przelewu środków pieniężnych w wysokości 322.000 zł na rzecz banku (wartość pozostałego zadłużenia z tytułu Pana kredytu hipotecznego) oraz 253.000 zł na rachunek bankowy należący do Pana.

Uwzględniając cenę nabycia oraz cenę sprzedaży Mieszkania, dochód ze sprzedaży Mieszkania wyniósł 205.000 zł. („Dochód”)

W dniu 19 września 2025 roku wraz z narzeczoną zawarli Państwo związek małżeński. W wyniku zawarcia małżeństwa w Pana małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

Po sprzedaży Mieszkania, Dochód przeznaczył Pan w części na spłatę części kredytu zaciągniętego przez żonę na zakup Domu oraz w części na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej, która byłaby zainstalowana w Domu.

Dnia 15 stycznia 2026 r. na podstawie umowy darowizny Pana żona darowała na Pana rzecz, do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską, wchodzący dotychczas do jej majątku osobistego Dom wraz z prawami związanymi z jego własnością.

W dniu 2 lutego 2026 r. na podstawie umowy o przystąpienie do długu przystąpił Pan jako dłużnik solidarny, do całego długu, obejmującego kwotę kapitału wraz z odsetkami, prowizjami, opłatami, kosztami oraz innymi zobowiązaniami przewidzianymi w umowie o kredyt zawartej przez Pana żonę na remont Domu, oraz na zapłatę pozostałej ceny za Dom. W konsekwencji został Pan dopisany do listy kredytobiorców, a tym samym będzie Pan solidarnie odpowiedzialny za zobowiązania wynikające z przedmiotowej umowy kredytowej oraz za wszelkie obowiązki, długi oraz koszty związane z utrzymaniem lokalu.

Wskazuje Pan, iż:

·      sprzedane przez Pana Mieszkanie stanowiło lokal mieszkalny,

·      sprzedane przez Pana Mieszkanie to lokal stanowiący odrębną własność,

·      sprzedaż Mieszkania dokonana została przez Pana prywatnie (nie była to sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej),

·      do lutego 2025 roku w Mieszkaniu realizował Pan własne cele mieszkaniowe (mieszkał Pan na stałe),

·      Dom został zakupiony w celach zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,

·      Pan wraz z żoną aktualnie mieszkacie i jesteście Państwo zameldowani w Domu – w Domu realizujecie własne cele mieszkaniowe,

·      nie posiada Pan innych nieruchomości, w których realizuje własne cele mieszkaniowe,

·      dysponuje Pan dokumentami potwierdzającymi poniesienie wydatków na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej. Dokumenty te będą wystawione na Pana imię i nazwisko.

Pytania

1.  Czy nabywając prawa do Domu w drodze darowizny i następnie spłatę części kredytu zaciągniętego przez Pana żonę, do którego to kredytu przystąpił Pan, wydatkowanie części Dochodu ze sprzedaży Mieszkania na spłatę ww. kredytu powinno zostać zakwalifikowane jako wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, a w konsekwencji, czy jest Pan zwolniony z zapłaty 19% podatku od sprzedaży nieruchomości w części równej kwocie wydatkowanej na spłatę ww. kredytu?

2.  Czy nabywając prawa do Domu w drodze darowizny i następnie wydatkując część Dochodu ze sprzedaży Mieszkania na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej, która zainstalowana została w Domu, wydatkowanie części Dochodu ze sprzedaży Mieszkania na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej powinno zostać zakwalifikowane jako wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, a w konsekwencji, czy jest Pan zwolniony z zapłaty 19% podatku od sprzedaży nieruchomości w części równej kwocie przeznaczonej na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej?

Pana stanowisko w sprawie

1. Nabywając prawa do Domu w drodze darowizny i następnie spłatę części kredytu zaciągniętego przez Pana żonę, do którego to kredytu Pan przystąpił, zdaniem Wnioskodawcy wydatkowanie części Dochodu ze sprzedaży Mieszkania na spłatę ww. kredytu powinno zostać zakwalifikowane jako wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, a w konsekwencji, jest Pan zwolniony z zapłaty 19% podatku od sprzedaży nieruchomości w części równej kwocie wydatkowanej na spłatę ww. kredytu.

2. Nabywając prawa do Domu w drodze darowizny i następnie wydatkując część Dochodu ze sprzedaży Mieszkania na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej, która zainstalowana została w Domu, wydatkowanie części Dochodu ze sprzedaży Mieszkania na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej powinno zostać zakwalifikowane jako wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, a w konsekwencji jest Pan zwolniony z zapłaty 19% podatku od sprzedaży nieruchomości w części równej kwocie przeznaczonej na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.; „ustawa o PIT”):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana w czerwcu 2025 r. lokalu mieszkalnego nabytego w drodze umowy kupna zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 4 stycznia 2021 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie zaś do art. 30e ust. 2 ustawy o PIT podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o PIT, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o PIT koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o PIT wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższego, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o PIT a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o PIT po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie zaś z art. 30e ust. 5 ustawy o PIT dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o PIT.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o PIT wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 30 ustawy o PIT przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wskazać należy, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania.

Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Samo poniesienie wydatku na spłatę kredytu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości może przeznaczyć go na spłatę zaciągniętego kredytu, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże spłata ta może dotyczyć jedynie kredytu zaciągniętego przez tego podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Jednym z tych celów jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Przepis art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 z późn. zm.; „KRO”) stanowi, że:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ustawodawca ukształtował jako wspólność łączną, bezudziałową.

W świetle art. 43 § 1 KRO oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie zaś art. 47 § 1 KRO małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

Na podstawie powyższego przepisu stwierdzić należy, że małżonkowie poprzez zawarcie stosownej umowy (np. rozszerzającej lub ograniczającej wspólność ustawową bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

W tym miejscu należy wskazać na jednolicie ukształtowaną linię orzeczniczą, zgodnie z którą włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez KRO nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołuje takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Włączenie do majątku wspólnego nieruchomości lub prawa majątkowego wchodzących uprzednio w skład majątku osobistego małżonka nie stanowi nabycia tej nieruchomości lub prawa w rozumieniu tego przepisu. Datą nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który tę nieruchomość lub prawo włączył do majątku wspólnego.

Jednocześnie wskazać należy, że z art. 366 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.; „KC”) wynika, że:

§ 1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).

§ 2. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.

Z istoty solidarnej odpowiedzialności dłużników wynika, że aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Każdy z dłużników solidarnych odpowiada więc za całość długu, do pełnej wysokości zobowiązania a nie tylko za część, jaką można by mu przypisać poprzez np. równy podział kwoty długu pomiędzy zobowiązanych.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana w dniu 10 czerwca 2025 r. Mieszkania nabytego w dniu 4 stycznia 2021 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe należy uznać wydatki poniesione na spłatę kredytu, zaciągniętego na zakup Domu, który został włączony do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską w drodze zawarcia umowy darowizny. Datą nabycia lokalu mieszkalnego przez każdego z małżonków jest data nabycia tej nieruchomości przez tego małżonka, który ją włączył do majątku wspólnego. Tym samym należy przyjąć, że nawet w przypadku późniejszego formalnego przystąpienia do umowy kredytowej (zawartej w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego, tj. na nabycie lokalu mieszkalnego) przez podatnika, spełnione zostały łącznie przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o PIT.

Tym samym, jeżeli przystępując do kredytu będzie Pan ponosić solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, nie ma przeszkód, aby całość wydatków poniesionych przez Pana tytułem spłaty tego kredytu zaliczyć na poczet wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe celem zastosowania przedmiotowego zwolnienia. W tej sytuacji wydatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży Mieszkania na częściową spłatę kredytu hipotecznego na nabycie Domu uprawnia Pana do zastosowania zwolnienia z opodatkowania wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Ponadto, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Stosownie do art. 21 ust. 28 ustawy o PIT, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Uwzględniając powyższe przepisy, należy stwierdzić, że warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT i to tylko w terminie wskazanym w ustawie.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jest przeznaczenie przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), na własne cele mieszkaniowe wymienione enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ustawy, które obejmują m.in budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego - począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Wskazać przy tym również należy, że kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami. Ustawa o PIT nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku na własne cele mieszkaniowe. Takimi dokumentami mogą być m.in. umowy sprzedaży, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić.

Stoi Pan na stanowisku, ustosunkowując się do wskazanych wydatków odnośnie do możliwości zaliczenia ich do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe jako poniesionych na remont i przebudowę domu, że przepisy ustawy o PIT nie definiują pojęcia „remont”, zatem właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 z późn. zm., „Prawo budowlane”). W myśl art. 3 pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o „budowie” należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Przepis art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego stanowi, że przez sformułowanie „roboty budowlane” należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Natomiast jeżeli w ustawie jest mowa o „przebudowie” należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego). W świetle przepisu art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Z kolei „obiekt budowlany” to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego). Zatem, zgodnie z definicją obiektu budowlanego jego częścią składową są również instalacje zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Pojęcie „remontu” wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 marca 1998 r. I SA/Gd 886/96 stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.” Z kolei według Słownika Współczesnego Języka Polskiego „modernizacja” oznacza unowocześnienie czegoś przez wymianę starych elementów na nowe lub wprowadzenie nowych form działania.

Poniósł Pan wydatki, które w Pana ocenie, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe uprawniające Pana do obniżenia wykazanego do opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży Mieszkania. Do wydatków tych zakwalifikował Pan m.in. wydatki na nabycie elementów instalacji fotowoltaicznej wraz z montażem i uruchomieniem. Panele fotowoltaiczne zostały zamontowane na dachu Domu, którego jest Pan współwłaścicielem wraz z żoną, i w którym aktualnie Pan z żoną mieszka. Między małżonkami istnieje ustrój ustawowej wspólności majątkowej.

Dysponuje Pan dokumentami potwierdzającymi poniesienie ww. wydatków. Dokumenty te będą wystawione na Pana imię i nazwisko.

Zamontowane elementy instalacji fotowoltaicznej służą do wytwarzania na własne potrzeby energii elektrycznej.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że wydatki, które poniósł Pan na nabycie elementów instalacji fotowoltaicznej wraz z montażem i uruchomieniem, służących do wytwarzania na własne potrzeby energii elektrycznej, które zostały zamontowane na dachu Domu, którego Pan jest współwłaścicielem stanowią wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT, a w związku z tym uprawniały Pana do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Wobec powyższego wskazać należy, że wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia Mieszkania na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup Domu oraz na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej, która została zainstalowana na dachu Domu spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

W związku z powyższym stoi Pan na stanowisku, że:

1. nabywając prawa do Domu w drodze darowizny i następnie spłatę części kredytu zaciągniętego przez Pana żonę, do którego to kredytu Pan przystąpił, Pana zdaniem wydatkowanie części Dochodu ze sprzedaży Mieszkania na spłatę ww. kredytu powinno zostać zakwalifikowane jako wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, a w konsekwencji, jest Pan zwolniony z zapłaty 19% podatku od sprzedaży nieruchomości w części równej kwocie wydatkowanej na spłatę ww. kredytu.

2. nabywając prawa do Domu w drodze darowizny i następnie wydatkując część Dochodu ze sprzedaży Mieszkania na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej, która zainstalowana została w Domu, wydatkowanie części Dochodu ze sprzedaży Mieszkania na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej powinno zostać zakwalifikowane jako wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, a w konsekwencji jest Pan zwolniony z zapłaty 19% podatku od sprzedaży nieruchomości w części równej kwocie przeznaczonej na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia oraz forma prawna ich nabycia.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że 4 stycznia 2021 roku będąc kawalerem (przed zawarciem związku małżeńskiego) nabył Pan mieszkanie wraz z miejscem parkingowym. Nieruchomość ta nabyta została na podstawie aktu notarialnego. 10 czerwca 2025 roku sprzedał Pan Mieszkanie (obejmujące lokal mieszkalny wraz z miejscem parkingowym) za kwotę 575.000 zł. Tytułem zapłaty ceny za Mieszkanie nabywca Mieszkania dokonał przelewu środków pieniężnych w wysokości 322.000 zł na rzecz banku (wartość pozostałego zadłużenia z tytułu Pana kredytu hipotecznego) oraz 253.000 zł na rachunek bankowy należący do Pana.

Mając na uwadze powyższe, odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w 2021 r., które nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu.

Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze umowy kupna - sprzedaży

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ponadto, w świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu oraz zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej

Zgodnie z art. 30e ust. 4 komentowanej ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zasady zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tym samym, aby dochód z tytułu zbycia nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe – wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w terminie wskazanym przez ustawodawcę.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 przywołanej ustawy:

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie zaś z art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o nabyciu prawa do przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie wskazanym przez ustawodawcę, na określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania w ustalonym ustawą okresie przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego na wskazane w art. 21 ust. 25 cele mieszkaniowe, w tym m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego i spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Wszelkie ulgi i zwolnienia są też wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania - skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Wskazać przy tym należy, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach: z dnia 28 maja 2019 r., sygn. akt II FSK 1754/17 oraz z dnia 13 listopada 2018 r., sygn. akt II FSK 3228/16 wyjaśnił, że brzmienie przepisu (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) jest czytelne i jasne, pozwalające przy zastosowaniu metod wykładni językowej odczytać treść normy prawnej w stopniu koniecznym i wystarczającym do identyfikacji zakresu zwolnienia podatkowego. Wynika z niego niewątpliwie, że poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe to poniesienie wydatku na budowę budynku, który stanowi własność albo współwłasność podatnika w rozumieniu prawa cywilnego, przy czym zwolnienie przysługuje, jeżeli wydatki na ten właśnie cel zostały poczynione w okresie wskazanym przez ustawodawcę. Jest oczywiste, że aby poczynić wydatki na tak określony cel, trzeba być właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości, na którą czyni się wydatki - i to w terminie zakreślonym w przepisie. Inaczej nie dochodzi do poniesienia wydatków na cele mieszkaniowe, co wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Zastosowanie zwolnienia przedmiotowego w Pana sytuacji

Z przedstawionego opisu wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży w 2025 r. nieruchomości przeznaczył Pan m.in. na spłatę kredytu oraz na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej w domu.

Powziął Pan wątpliwość, czy spłatę części kredytu zaciągniętego przez Pana żonę, do którego to kredytu Pan przystąpił, powinno zostać zakwalifikowane jako wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy jasno wynika też, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym przez podatnika na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1.

Ocena czy kredyt, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ostawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został zaciągnięty w celu mieszkaniowym należy wiązać z faktycznym sposobem rozdysponowania środków pochodzących z tego kredytu. Dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie nie ma znaczenia to, czy z treści umowy kredytu wynika na jaki cel został on udzielony, czy też taki cel nie został określony. Najistotniejsze jest natomiast to, czy kredyt został w rzeczywistości przeznaczony na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Zatem w przypadku, gdy w umowie kredytu nie został wskazany cel jego przeznaczenia, a pozostałe okoliczności (np. faktyczne przeznaczenie środków z niego pochodzących) wskazują, że celem zaciągnięcia tego kredytu była realizacja przez podatnika własnego celu mieszkaniowego – przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 25 ust. 2 ustawy – wydatki na spłatę takiego kredytu dają prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy.

Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z wcześniej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1, czyli m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ustawodawca ukształtował jako wspólność łączną, bezudziałową.

Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie natomiast z art. 47 § 1 ww. ustawy:

Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków nie stanowi nabycia tej nieruchomości przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia nieruchomości przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe należy uznać wydatki poniesione na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu przez Pana żonę, który został włączony do Państwa majątku wspólnego w drodze rozszerzenia wspólności majątkowej oraz odsetek od tego kredytu. Datą nabycia domu przez każdego z małżonków jest data nabycia tego domu przez tego małżonka, który go włączy do majątku wspólnego. Należy więc przyjąć, że nawet w przypadku późniejszego formalnego przystąpienia do umowy kredytowej (zawartej w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego, tj. na nabycie budynku mieszkalnego) przez podatnika, spełnione zostały przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a tej ustawy.

Kwota wydatkowana, począwszy od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uprawnia Pana do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, jeśli znajduje pokrycie w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości.

Przy czym powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia przez Pana nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe w osiągniętym przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

Co istotne, jeżeli kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, czyli zgodnie z umową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt, to podatnik jako kredytobiorca solidarny za zadłużenie wynikające z tej umowy również odpowiada solidarnie, a więc do pełnej wysokości.

Zgodnie bowiem z treścią art. 366 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U z 2026 r. poz. 795 ze zm.)

Tym samym, jeżeli przystąpił Pan do umowy kredytu i ponosił Pan solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, nie ma przeszkód, aby całość wydatków poniesionych przez Pana tytułem spłaty tego kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaliczyć na poczet wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe celem zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej części Pana stanowisko jest prawidłowe.

Wątpliwości Pana sprowadzają się również do ustalenia, czy wydatkując część dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej, która zainstalowana została w domu, wydatkowanie części Dochodu ze sprzedaży Mieszkania na zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej powinno zostać zakwalifikowane jako wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla oceny skutków podatkowych w zakresie możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej w zakresie ww. wydatków, należy odnieść się do regulacji art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przywołanym wyżej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z budynku mieszkalnego, w którym podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych na remont własnego lokalu mieszkalnego, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym.

I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku/lokalu mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego).

Stosownie do wyżej wskazanej definicji remontu, za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać prace dotyczące tego budynku mieszkalnego jako nieruchomości i jej części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku mieszkalnego bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku mieszkalnego we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego, stwierdzić należy, że sprzedaż 10 czerwca 2025 r. lokalu mieszkalnego, nabytego 4 stycznia 2021 r., stanowi dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nabyto tę nieruchomość. W związku z wydatkowaniem części przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. nieruchomości na remont budynku mieszkalnego, który jest Pana własnością i w którym Pan mieszka w zakresie wskazanych przez Pana wydatków (tj. zakup i montaż instalacji fotowoltaicznej), można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniający Pana do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia na podstawie ww. przepisów.

Pana stanowisko w ww. zakresie również jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.