Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.601.2026.3.MG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 23 czerwca 2026 r. oraz pismem z 11 lipca 2026 r. - w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym i podlega Pan nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. W 2025 r. sprzedał Pan łącznie z żoną, z którą jest Pan współużytkownikiem wieczystym, prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości położonej we wsi A. o łącznej powierzchni 9.6069 ha. Z żoną pozostaje Pan we wspólności ustawowej małżeńskiej w momencie dokonywania wszystkich czynności opisanych we wniosku.

Nieruchomość w użytkowaniu wieczystym stanowiąca przedmiot sprzedaży to grunty zadrzewione na użytkach rolnych. Sprzedaż użytkowania wieczystego miała miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Nieruchomość powyższa nie była składnikiem majątku wykorzystywanym w działalności gospodarczej, a sprzedaż jej nie miała miejsca w wykonaniu działalności gospodarczej. W związku z tą transakcją chciałby Pan skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i środki uzyskane ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przeznaczyć wraz z żoną na własne cele mieszkaniowe.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Zbyta nieruchomość, została nabyta aktem notarialnym z dnia 12 października 2018 r., Rep A (…), w wyniku zamiany działek w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Działka w użytkowaniu wieczystym należąca do Pana w miejscowości B., została zamieniona z Gminą C. na działkę w A. we współwłasności z D. i E. B. i Gminą C., a aktem notarialnym z dnia 2 lipca 2021 r., Rep (…) została zniesiona współwłasność prawa użytkowania wieczystego.

Środki będą przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu, w którym obecnie Pan mieszka, zakup działki budowlanej z przeznaczeniem na przyszłą budowę domu oraz zakup mieszkania.

Przedmiotem zniesienia współwłasności było tylko przedmiotowe prawo do wieczystego użytkowania nieruchomości.

Wartość majątku otrzymanego w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w wartości majątku, jaki przysługiwał Panu przed zniesieniem współwłasności.

Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty i dopłaty.

W celu weryfikacji zapisów załączył Pan akt notarialny.

Przychód w całości ze sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu przeznaczony zostanie na ww. własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne jego zbycie.

Kredyt hipoteczny na budowę domu, w którym obecnie mieszka mocodawca, został zaciągnięty w Polsce w Banku w C.

Kredyt był zaciągnięty w 2013 r., tj. przed sprzedażą prawa do wieczystego użytkowania nieruchomości.

Kredytobiorcami tego kredytu był mocodawca A.A. oraz jego rodzice B. i C. A. łącznie.

Użytkowanie wieczyste gruntu, o którym mowa we wniosku to działka 1, która została podzielona na działki numer 3, 4, 5, 6, 7 i 8 na skutek zniesienia współwłasności Pan otrzymał udział 1/3 w użytkowaniu wieczystym działek 3, 5 i 7.

Sprostował Pan, że przedmiotem zapytania jest sprzedaż udziałów należnych Panu w prawie użytkowania wieczystego działek 3, 5 i 7.

Pana stanowisko odnosi się do sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego działek 3, 5 i 7.

Podział działek i zniesienie współwłasności miało miejsce w 2021 r.

Pytanie

Czy w związku ze sprzedażą udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntów zadrzewionych na użytkach rolnych o powierzchni 9,6069 ha, przed upływem 5 lat od ich nabycia, i wydatkowaniem kwoty przychodu z tej transakcji na własne cele mieszkaniowe może Pan skorzystać ze zwolnienia w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana stanowisko odnosi się do sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego działek 3, 5 i 7.

Zgodnie z ogólną zasadą sformułowaną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) PIT, za źródło przychodów uważa się odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie ze wspomnianym w treści powyższego przepisu art. 30e PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 PIT.

W zawiązku z powyższym, stoi Pan na stanowisku, że zgodnie z art. 21 ust. pkt 131 ustawy o PIT, ma Pan prawo do zwolnienia przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu pod warunkiem, że przychód powyższy nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w 2025 r. sprzedał Pan łącznie z żoną, z którą jest Pan współużytkownikiem wieczystym, udział w prawie użytkowania wieczystego do nieruchomości stanowiącej grunty zadrzewione na użytkach rolnych. Zbyty udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu, zostało nabyte aktem notarialnym z dnia 12 października 2018 r., w wyniku zamiany działek w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Działka w użytkowaniu wieczystym należąca do Pana w miejscowości B., została zamieniona z Gminą C. na działkę w A. we współwłasności z D. i E. B. i Gminą C., a aktem notarialnym z dnia 2 lipca 2021 r., została zniesiona współwłasność prawa użytkowania wieczystego. Przedmiotem zniesienia współwłasności było tylko przedmiotowe prawo do wieczystego użytkowania nieruchomości. Wartość majątku otrzymanego w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w wartości majątku, jaki przysługiwał Panu przed zniesieniem współwłasności. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty i dopłaty.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, zatem w tym zakresie należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Stosownie do 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast w myśl art. 48 Kodeksu:

Zgodnie z art. 232 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Kwestie związane z zamianą nieruchomości i zniesieniem współwłasności regulują przepisy ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
• wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości czy prawa wieczystego użytkowania gruntu nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. Natomiast wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu – nawet gdy następuje nieodpłatnie (bez spłat i dopłat) – traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością czy prawem wieczystego użytkowania gruntu), jak też stan jej majątku osobistego.

Jak Pan wskazał w opisie stanu faktycznego, wartość uzyskanego przez Pana udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu w wyniku zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości udziału przysługującego Panu przed zniesieniem jego współwłasności. Zatem za datę nabycia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu należy więc przyjąć datę nabycia aktem notarialnym w drodze zamiany, tj. 12 października 2018 r.

W konsekwencji odpłatne zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Konsekwencją powyższego jest brak możliwości zastosowania w odniesieniu do sprzedanego przez Pana udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie można bowiem zwolnić z opodatkowania czegoś co nie stanowi przedmiotu opodatkowania.

Pana stanowisko należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pan małżonki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 zez zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.