Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.676.2025.2.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 15 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniliście go Państwo pismem z 20 sierpnia 2025 r. (wpływ 25 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A. (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B. (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani to osoby fizyczne, podlegające na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w świetle art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991 nr 80 poz. 350 ze zm.; dalej: ustawa o PIT).

Każdy z Zainteresowanych prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz.U. 2018 poz. 646 ze zm.) m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami. Każdy z Zainteresowanych jest czynnym podatnikiem VAT.

Zainteresowani są współwłaścicielami w równych udziałach po 1/2 nieruchomości (dalej: Nieruchomość) położonej w (…), przy ul. (…), dzielnica (…), obręb ewidencyjny (…), stanowiącej działkę gruntu ornego oznaczoną numerem 1 i powierzchni (…) ha (KW nr …), zabudowanej parterowym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy 97 m2 (dalej: Budynek). Udziały w Nieruchomości zostały nabyte przez Zainteresowanych odpłatnie w dniu 3 czerwca 2011 r. (akt notarialny Rep. A nr (…)) do majątku prywatnego Zainteresowanych.

Nabycie udziałów w Nieruchomości nie nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie nastąpiło z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości w związku z działalnością gospodarczą - co znajduje odzwierciedlenie w treści ww. aktu notarialnego. Przy nabyciu Zainteresowanym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT.

Dla Nieruchomości nie został opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W rejestrze gruntów działka oznaczona jest jako: Rllla (grunty orne), RIVa (grunty orne), RIVb (grunty orne), Br- Rllla (grunty rolne zabudowane). Budynek został oddany do użytkowania ponad 20 lat temu i obecnie nie jest już użytkowany z uwagi na stan techniczny, a Zainteresowani nie ponosili żadnych nakładów na jego ulepszenie w okresie posiadania Nieruchomości. Nieruchomość nie była nigdy w żadnym stopniu wykorzystywana w związku z działalnością gospodarczą Zainteresowanych (w szczególności nie była nigdy traktowana jako towar w prowadzonej działalności gospodarczej), gdyż wolą Zainteresowanych było pozostawienie udziałów w Nieruchomości w majątku prywatnym. Zainteresowani w okresie posiadania Nieruchomości nie podejmowali żadnych działań mających na celu podniesienie jej atrakcyjności pod kątem jej potencjalnej sprzedaży. W szczególności Zainteresowani nie występowali o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, nie występowali o zmianę funkcji Nieruchomości z rolnej na budowlaną, a także nie podejmowali żadnych działań w związku z uzbrojeniem Nieruchomości czy uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W okresie posiadania Nieruchomości Zainteresowani nie ponosili również żadnych nakładów na Nieruchomość.

Zainteresowani planują dokonać sprzedaży swoich udziałów we własności Nieruchomości. Przed dokonaniem sprzedaży Zainteresowani nie będą podejmować żadnych działań przygotowawczych, w szczególności: nie będą występować o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania Nieruchomości, nie będą dokonywać podziału Nieruchomości na mniejsze działki czy doprowadzać do wydzielenia działki pod drogę, nie będą występować o zmianę funkcji Nieruchomości z rolnej na budowlaną, nie będą podejmować działań w związku z uzbrojeniem terenu. Oferta sprzedaży Nieruchomości zostanie zamieszczona w internetowych portalach ogłoszeniowych jako ogłoszenie osób prywatnych.

Sprzedaż nie będzie dokonana przez pośrednika, a środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną na cele niezwiązane z prowadzoną przez każdego z Zainteresowanych działalnością gospodarczą (tj. środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele prywatne każdego z Zainteresowanych).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Każdy z Zainteresowanych prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami oraz najmu powierzchni pod tablice reklamowe. Dochody uzyskiwane przez każdego z Zainteresowanych w ramach działalności gospodarczej opodatkowane są podatkiem liniowym.

Udziały w przedmiotowej Nieruchomości nabyte zostały w celach inwestycyjnych, jako forma lokaty kapitału.

Nieruchomość w okresie jej posiadania nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Zainteresowanych.

Żaden z Zainteresowanych nie wprowadzał przedmiotowej Nieruchomości do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych swoich działalności gospodarczych.

Zainteresowani zamierzają sprzedać udziały w Nieruchomości w bieżącym lub kolejnym roku.

Zainteresowani zamierzają sprzedać udziały w Nieruchomości celem pozyskania środków na sfinansowanie swoich wydatków prywatnych.

Zainteresowani dokonali w 2020 r. sprzedaży z majątku prywatnego udziałów (każdy z Zainteresowanych po 1/4) w nieruchomości gruntowej niezabudowanej znajdującej się przy ul. (…) w (…), stanowiącej działki gruntu nr 2 i 3 o łącznej powierzchni 7 104 m2. Udziały w ww. nieruchomości Zainteresowani nabyli drogą kupna w dniu 21 grudnia 2005 r. do swoich majątków prywatnych w celach inwestycyjnych, jako forma lokaty kapitału. Wspomniana nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Zainteresowanych w okresie jej posiadania - w szczególności nie była wykorzystywana przez żadnego z Zainteresowanych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Udziały we wspomnianej nieruchomości sprzedane zostały celem pozyskania środków na sfinansowanie wydatków prywatnych Zainteresowanych. Środki uzyskane ze sprzedaży udziałów we wspomnianej nieruchomości nie zostały przeznaczone na cele inwestycyjne w zakresie Nieruchomości, o której mowa we Wniosku.

Zainteresowani nie posiadają poza udziałami w Nieruchomości innych nieruchomości w swoich majątkach prywatnych.

Pytanie

Czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Zainteresowanych podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Zainteresowanych nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, źródłami przychodów są:

1) stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2) działalność wykonywana osobiście;

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

4) działy specjalne produkcji rolnej;

5) (uchylony);

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da;

9) inne źródła.

Jak Zainteresowani wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, każdy z Zainteresowanych prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami. Jednocześnie, Zainteresowani są współwłaścicielami Nieruchomości, która nie została przez żadnego nich nabyta w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie była nigdy przez żadnego z nich wykorzystywana w związku z tą działalnością.

Z uwagi na planowaną sprzedaż udziałów w Nieruchomości Zainteresowani mają wątpliwości w zakresie kwalifikacji przychodu, który uzyska każdy z Zainteresowanych do właściwego źródła przychodu na gruncie ustawy o PIT, tj. czy należy przychód ten zakwalifikować jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, czy też jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W pierwszej kolejności Zainteresowani pragną wskazać, że na kwalifikację przychodu uzyskanego ze zbycia udziałów w Nieruchomości nie ma wpływu fakt, że każdy z Zainteresowanych prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wskazał bowiem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 maja 2024 r. (sygn. akt II FSK 556/22), również osób prowadzących działalność gospodarczą nie można pozbawiać prawa do wydzielenia określonych aktywów i włączenia ich (oraz dalszego utrzymywania) do majątku prywatnego znajdującego się poza obrębem prowadzonej w różnych formach działalności gospodarczej, pod tym wszakże warunkiem, że dana osoba, bądź osoby poprzez konsekwentne postępowanie ten stan rzeczy utrzymują, wystrzegając się działań które mogłyby być ocenione jako przenikanie, mieszanie się sfery władztwa prywatnego, a więc administrowania osobistym majątkiem i obszaru działalności gospodarczej. Okoliczności przedstawione przez Zainteresowanych w opisie zdarzenia przeszłego w sposób jednoznaczny wskazują, że wolą Zainteresowanych było pozostawienie Nieruchomości w sferze władztwa prywatnego i ten stan rzeczy został utrzymany przez cały okres posiadania przez Zainteresowanych Nieruchomości.

W dalszej kolejności należy wskazać, że jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 22 czerwca 2015 r. (sygn. akt II FPS 1/15), katalog źródeł przychodu ma charakter rozłączny, a zatem każdy konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów. W orzecznictwie podkreśla się, że przychód powinien być przypisany do tego źródła, którego opis w sposób najbardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania, chyba że ustawa expressis verbis nakazuje zaliczenie go do innego źródła.

Odnosząc się natomiast do samej relacji pomiędzy art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 5a pkt 6 ustawy o PIT należy wskazać, że w orzecznictwie sformułowana została reguła pierwszeństwa, polegająca na braku możliwości kwalifikacji przychodu do innego źródła niż pozarolnicza działalność gospodarcza, jeżeli działania podatnika spełniają przesłanki działalności gospodarczej (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 2015 r. (sygn. akt II FSK 855/14)).

Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 lipca 2013 r. (sygn. akt II FSK 2110/11), granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości od przychodów ze zbycia nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej ma charakter płynny.

Zdaniem Zainteresowanych, kluczowe w opisywanej sprawie jest ustalenie, czy planowane przez Zainteresowanych działania w zakresie sprzedaży udziałów w Nieruchomości odpowiadać będą cechom właściwym dla działalności gospodarczej. Jak wskazał bowiem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 września 2024 r. (sygn. akt II FSK 1/22), o odpłatnym zbyciu następującym w wykonaniu działalności gospodarczej po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT można mówić tylko wówczas, gdy podatnik uzewnętrzni swoją wolę tego rodzaju zbycia w sposób wyraźny, tj. poprzez spełnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej (np. deweloperskiej). W wyroku z dnia 30 stycznia 2014 r. (sygn. akt II FSK 1512/12), jako przesłanki mające wpływ na ocenę czynności podatnika Naczelny Sąd Administracyjny wskazał m.in.:

• przedział czasowy między datą nabycia, a odpłatnego zbycia rzeczy (innych praw majątkowych);
• sposób faktycznego wykorzystywania przez podatnika rzeczy lub prawa majątkowego przed zbyciem;
• działania jakie przed zbyciem rzeczy lub praw majątkowych podjął w odniesieniu do nich podatnik (np. o charakterze inwestycyjnym) i sposób organizacji procesu sprzedaży.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 września 2024 r. (sygn. akt II FSK 1/22): W sytuacji, gdy właściciel (współwłaściciel) nieruchomości przez kilka lat nie wyraził woli jej (ich) zaliczenia do towarów handlowych lub środków trwałych, czyli wykorzystania jej do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (także niezarejestrowanej), to brak jest podstaw do wniosku, że sprzedaż nieruchomości świadczy - wbrew woli podatnika - o zamiarze dokonania tejże czynności w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Szczególnie w sytuacji, gdy brak jest podstaw do wniosku, że podatnik osiągał korzyści płynące z możliwości zaliczenia do kosztów podatkowych wydatków związanych z nabyciem nieruchomości lub zaewidencjonował je w urządzeniach księgowych dotyczących prowadzonej działalności gospodarczej. Innymi słowy, skoro podatnik nabył nieruchomości w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych oraz członków najbliższej rodziny (dzieci), bądź też w ramach lokaty kapitału (oszczędności), a nie w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, nie wykorzystywał nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej, a także nie wyraził woli jej odpłatnego zbycia w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, także niezarejestrowanej, to sprzedaż owej nieruchomości (w całości lub w części) należy kwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof.

Mając na uwadze powyższe ustalenia oraz okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego Zainteresowani nie mają wątpliwości, że sprzedaż udziałów Nieruchomości nie będzie mogła zostać uznana za wykonaną w ramach działalności gospodarczej w świetle ustawy o PIT i tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży ww. udziałów powinien zostać zakwalifikowany do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego nie sposób przyjąć, że czynność w postaci sprzedaży udziałów w Nieruchomości będzie miała cechy zorganizowania i ciągłości. Jednocześnie, w przedmiotowej sprawie niezwykle istotny jest fakt, że Zainteresowani konsekwentnie przez cały okres posiadania Nieruchomości wyrażali wolę pozostawienia udziałów w Nieruchomości w majątku prywatnym. Za zakwalifikowaniem przychodu ze zbycia udziałów w Nieruchomości do ww. źródła przemawiają również wskazane poniżej okoliczności:

• od nabycia udziałów w Nieruchomości upłynął okres ponad 10 lat;
• Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w związku z działalnością gospodarczą Zainteresowanych - w szczególności nie byłą nigdy traktowana jako towar handlowy;
• celem dokonania sprzedaży udziałów w Nieruchomości Zainteresowani nie będą podejmować działań charakterystycznych dla działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami;
• środki uzyskane ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości zostaną przeznaczone na cele prywatne (niezwiązane z działalnością gospodarczą).

Z uwagi na fakt, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości nastąpi po upływie okresu 5-letniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, dochód uzyskany ze sprzedaży ww. udziałów nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziałów w nieruchomości, o której mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przeprowadzenia planowanej transakcji należy rozważyć, czy czynność ta zawierać będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy zawarcie umowy z biurem nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana sprzedaż udziałów w nieruchomości, tj. w działce zabudowanej budynkiem gospodarczym, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności:

• zakres i cel Państwa działania,
• fakt, że sprzedaż udziałów w nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia,
• nabycie udziałów w Nieruchomości nie nastąpiło w związku z prowadzonymi przez Państwa działalnościami gospodarczymi i nie nastąpiło z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości w związku z działalnością gospodarczą - udziały w przedmiotowej Nieruchomości nabyte zostały w celach inwestycyjnych, jako forma lokaty kapitału,
• Nieruchomość nie była nigdy w żadnym stopniu wykorzystywana w związku z Państwa działalnością gospodarczą (w szczególności nie była nigdy traktowana jako towar w prowadzonej działalności gospodarczej),
• w okresie posiadania Nieruchomości nie podejmowaliście Państwo żadnych działań mających na celu podniesienie jej atrakcyjności pod kątem jej potencjalnej sprzedaży - w szczególności nie występowaliście Państwo o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, o zmianę funkcji Nieruchomości z rolnej na budowlaną, a także nie podejmowaliście Państwo żadnych działań w związku z uzbrojeniem Nieruchomości czy uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie ponosiliście Państwo również żadnych nakładów na Nieruchomość,
• przed dokonaniem sprzedaży nie będziecie Państwo podejmować żadnych działań przygotowawczych, w szczególności: nie będziecie występować o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania Nieruchomości, nie będziecie dokonywać podziału Nieruchomości na mniejsze działki czy doprowadzać do wydzielenia działki pod drogę, nie będziecie także występować o zmianę funkcji Nieruchomości z rolnej na budowlaną, nie będziecie podejmować działań w związku z uzbrojeniem terenu,
• sprzedaż nie będzie dokonana przez pośrednika - oferta sprzedaży Nieruchomości zostanie zamieszczona w internetowych portalach ogłoszeniowych jako ogłoszenie osób prywatnych,
• środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną na cele niezwiązane z prowadzoną przez każdego z Państwa działalnością gospodarczą - zamierzacie sfinansować swoje wydatki prywatne,
• nie posiadacie Państwo poza udziałami w Nieruchomości innych nieruchomości w swoich majątkach prywatnych

sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Państwa działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyli Państwo udziałów w nieruchomości, o której mowa we wniosku w celu ich odsprzedaży, nie prowadzili i nie prowadzą Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania jej sprzedaży. Transakcja sprzedaży udziałów w nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia i sprzedaży udziałów w nieruchomości, tj. działki zabudowanej budynkiem gospodarczym nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Państwa pozwalają na zakwalifikowanie planowanej transakcji sprzedaży do kategorii przychodu z działalności gospodarczej, zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Planowana przez Państwa transakcja sprzedaży nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Podsumowując, planowana przez Państwa sprzedaż udziałów w nieruchomości, tj. działce zabudowanej budynkiem gospodarczym, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej transakcji należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości

W omawianej sprawie nabycie przez Państwa udziałów w nieruchomości, którą zamierzacie sprzedać nastąpiło w 2011 r.

Zatem, uznać należy, że 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Państwa przypadku upłynął w 2016 r.

Planowana przez Państwa sprzedaż udziałów w nieruchomości, tj. działce zabudowanej budynkiem gospodarczym, o której mowa we wniosku nie będzie stanowiła dla Państwa również źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży.

Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan AA (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.