Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.689.2025.4.MJ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 12 września 2025 r. (wpływ 12 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz.U. 2024 poz. 236 ze zm.) oraz niebędącą czynnym podatnikiem VAT.

Nie pozostaje Pan we wspólności małżeńskiej.

Jest Pan właścicielem nieruchomości położonej we wsi (…) (gm. (…)) dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej: „Nieruchomość”). Na nieruchomość składają się działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; wszystkie w obrębie ewidencyjnym (…). Nabył Pan nieruchomość na podstawie umowy darowizny dnia 26 sierpnia 2010 r.

Nieruchomość wykorzystywana była przez Pana wyłącznie na potrzeby prywatne, nigdy nie była tam prowadzona działalność gospodarcza, ani nie była wykorzystywana przez Pana na cele rolne. Nieruchomość nie jest zabudowana budynkami, budowlami ani innymi obiektami budowlanymi.

Planuje Pan sprzedać Nieruchomość w przyszłości (w całości bądź poszczególne działki osobno).

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Podjął Pan dotychczas następujące czynności mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości:

· w roku 2022 dla części działek będących częścią Nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy ustalającej przeznaczenie działek jako działki budowlane z funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

· w roku 2023 dokonał Pan podziału Nieruchomości na mniejsze działki.

Planuje Pan w przyszłości dokonać następujących czynności mających na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości:

· podpisanie umowy pośrednictwa sprzedaży z biurem nieruchomości (konieczne ze względu na znaczną odległość pomiędzy Pana miejscem zamieszkania a Nieruchomością);

· zamieszczenie oferty sprzedaży na stronach internetowych;

· składania wniosków o wydanie warunków podłączenia działek do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej;

· wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy ustalającej przeznaczenie działek jako działki budowlane z funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W szczególności nie wykonywał Pan i nie planuje Pan wykonywać następujących działań związanych z planowanym zbyciem Nieruchomości:

· publikacji oferty sprzedaży działek w środkach masowego przekazu oraz dokonywania innych działań marketingowych w celu ich sprzedaży, poza wystawieniem ogłoszenia na stronach internetowych;

· występowania przed sprzedażą o pozwolenie na budowę;

· udzielenie podmiotom zajmującym się profesjonalnie obrotem nieruchomości, pełnomocnictw, zgód, upoważnień w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek;

· przyłączenia działek do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,

· odpłatnego udostępniania Nieruchomości innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.

Nie posiada Pan innych działek/nie nabywał Pan gruntów w celu odsprzedaży.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nie jest Pan w stanie konkretnie określić daty sprzedaży Nieruchomości bądź działek wchodzących w jej skład. Dokonanie sprzedaży działek planowane jest na kolejne trzy lata, jednak dokładne daty uzależnione będą od zainteresowania działami potencjalnych nabywców.

Informuje Pan, że rozważa wykorzystanie jednej z działek na budowę własnego domu. Poza powyższym, nie posiada Pan żadnych planów w zakresie wykorzystania reszty Nieruchomości na cele prywatne lub zarobkowe.

Obecnie ponosi Pan jedynie związane z nimi koszty w zakresie opłacania podatku od nieruchomości. Ze względu na powyższe jest Pan zainteresowany wyzbyciem się posiadanej Nieruchomości, bowiem generuje ona dla Pana co roku koszty podatkowe, a nie jest w żaden sposób wykorzystywane do celów zarobkowych.

Ponadto, nie chce Pan ponosić ewentualnych dalszych obciążeń związanych ze zmianą w przepisach prawnych czy podatkowych, które mogą generować nie tylko analizę prawną, ale również dostosowanie do ewentualnych zmian.

Z uwagi na to, że nie mieszka Pan blisko Nieruchomości, nie chce Pan dalej ponosić odpowiedzialności za ewentualne szkody, które mogą powstać w wyniku działań osób trzecich nieuprawnionych do przebywania na terenie przedmiotowych działek np. podrzucanie śmieci, pożar czy składowanie niebezpiecznych przedmiotów, odśnieżanie. Chce Pan uwolnić się od tej odpowiedzialności i ciążących na Panu obowiązkach. Co więcej, sytuacja geopolityczna w regionie nie zachęca do utrzymywania majątku w postaci nieruchomości.

W momencie dokonania darowizny Nieruchomość składała się z gruntów rolnych, lasu oraz nieużytków.

Nieruchomość została podzielona na mniejsze działki celem:

· Wyodrębnienia działki pod potencjalną budowę domu przez Wnioskodawcę.

· Ułatwienia i przyspieszenia sprzedaży (łatwiej znaleźć kupca na mniejszą działkę).

Nieruchomość nie jest i nie była przez Pana wykorzystywana na żadne cele prywatne bądź zarobkowe.

Zgodnie z planowanymi ustaleniami, pośrednik:

a) zamieści ogłoszenie w Internecie (na własnej stronie internetowej lub na stronach przeznaczonych do ofertowania sprzedaży nieruchomości, np. (…) lub (…));

b) oprowadzi potencjalnych kupców po Nieruchomości;

c) skontaktuje potencjalnych kupców z Panem celem ustalenia szczegółów sprzedaży.

Rozważa Pan wykorzystanie pośrednika ze względu na fakt, że nie mieszka Pan na stałe w okolicach Nieruchomości, a oprowadzanie potencjalnych kupców po Nieruchomości wiązałoby się każdorazowo z wielogodzinnym dojazdem (na stałe mieszka Pan w (…)).

Rozważa Pan udzielenia pełnomocnictwa członkowi rodziny mieszkającemu bliżej Nieruchomości do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Rozważa Pan taką możliwość celem uniknięcia konieczności podróży w celu zawarcia umowy.

Nie sprzedawał Pan w przeszłości nieruchomości.

Informuje Pan, że nabycie nieruchomości nastąpiło w dniu 26 sierpnia 2010 r. poprzez dokonanie czynności darowizny. Wskazanie na nabycie nieruchomości w ramach spadku oraz powołanie na art. 10 ust. 5 u. p. d. o. f. w pierwotnym pytaniu i stanowisku nastąpiło omyłkowo.

Pytania

1. Czy w planowanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek nie będzie traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. Czy planowana sprzedaż Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek po upływie 5 lat od nabycia jej przez Pana, nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u. p. d. o. f. ?

3. Czy przychód z planowanej sprzedaży Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek nie będzie wliczany do podstawy obliczenia daniny solidarnościowej zgodnie z art. 30h ust. 2 u.p.d.o.f.?

Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na pytania nr 2 i 3 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania nr 1 w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 2

W Pana ocenie w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości przychód z jej sprzedaży nie będzie kwalifikowany do źródła z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3) u.p.d.o.f., w zw. z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., a tym samym kwalifikowany jest do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8) u.p.d.o.f.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1) odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2) zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5 pkt 6) u.p.d.o.f. ilekroć mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4- 9.

Powyższy przepis formułuje 3 kryteria celem uznania podejmowanych czynności za pozarolniczą działalność gospodarczą, tj.: - zarobkowy cel działalności, - wykonywanie działalności w sposób zorganizowany i ciągły, - prowadzenie działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek. Przepisy u.p.d.o.f. nie zawierają definicji powyższych pojęć.

W jednolitej linii interpretacyjnej wskazuje się jednak, że działalność jest zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Aby uznać, że prowadzona jest działalność gospodarcza, czynności muszą być również wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej).

Na pojęcie „zorganizowania” składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Ciągłość oznacza stały zamiar wykonywania działalności gospodarczej. Do zachowania ciągłości niezbędny jest zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Kryterium ciągłości ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że podatnik, sprzedając nieruchomości lub inne rzeczy, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami lub innymi rzeczami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Zatem dopiero działanie, które łącznie spełnia powyższe kryteria, można uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. By mowa była o działalności gospodarczej musi wystąpić całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości oraz innych rzeczy, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości oraz innych rzeczy.

Mając na uwadze powyższe, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, nie zostały spełnione kryteria do uznania, że będzie ona dokonana w wyniku działalności gospodarczej. Przede wszystkim całość czynności podjętych bądź planowanych przez Pana związanych z Nieruchomością nie ma charakteru zorganizowanego i ciągłego, a jej sprzedaż ma charakter incydentalny w związku z zarządem majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Pana czynności związane z Nieruchomością mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem - miały na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. W żaden sposób nie podejmował Pan i nie planuje Pan podejmować działań podnoszących istotnie wartość lub atrakcyjność nieruchomości ani innych rzeczy, w szczególności nie dokonuje Pan profesjonalnych czynności przyłączenia działek do sieci wodociągowej, elektrycznej bądź kanalizacyjnej, ani także nie podejmuje Pan profesjonalnych działań marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami i innymi rzeczami.

Mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych i wszystkie działania podjęte bądź planowane przez Pana w zakresie sprzedaży Nieruchomości nie będzie zaliczana do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3) u.p.d.o.f., tylko do art. 10 ust. 1 pkt 8) u.p.d.o.f.

Pana zdaniem, planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości, po upływie 5 lat od nabycia jej, nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Datą nabycia przedmiotowej Nieruchomości jest 26 sierpnia 2010 r. (data dokonania czynności darowizny). Zatem 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - niewątpliwie minął.

Analogiczne stanowisko w zbliżonych sprawach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w najnowszych interpretacjach indywidualnych, m.in. 0114-KDIP3-2.4011.89.2025.4.MG z 23 kwietnia 2025 r.; z dnia 27 marca 2024 r. nr 0112-KDSL1-1.4011.45.2024.3.AG; z dnia 29 lutego 2024 r. nr 0113- KDIPT2-2.4011.856.2023.4.MK; z dnia 24 listopada 2023 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.722.2023.5.MT.

Ad. 3

Pana zdaniem, przychód z planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będzie wliczany do podstawy obliczenia daniny solidarnościowej, zgodnie z art. 30h ust. 2 u.p.d.o.f.

W myśl art. 30h ust 2 u.p.d.o.f.: Podstawę obliczenia daniny solidarnościowej stanowi nadwyżka ponad 1 000 000 zł sumy dochodów podlegających opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 27 ust. 1, 9 i 9a, art. 30b, art. 30c oraz art. 30f po ich pomniejszeniu o: 1) kwoty składek, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 2 i 2a, oraz składek, o których mowa w art. 30c ust. 2 pkt 2, 2) kwoty, o których mowa w art. 30f ust. 5 - odliczone od tych dochodów.

W przypadku opisanym w przedmiotowym wniosku sprzedaż Nieruchomości nie będzie generowała powstania przychodu, z uwagi na upływ terminów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8) u.p.d.o.f. i nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Wobec powyższego, przychód z planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będzie wliczany do podstawy obliczenia daniny solidarnościowej, zgodnie z art. 30h ust. 2 u.p.d.o.f.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

· po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

· po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

· po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym nieruchomości, o której mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przeprowadzenia planowanej transakcji należy rozważyć, czy czynność ta zawierać będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy zawarcie umowy z biurem nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana sprzedaż nieruchomości bądź poszczególnych działek wchodzących w jej skład, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe, bowiem nie nabył Pan przedmiotowej nieruchomości w celu jej odsprzedaży – co potwierdza sposób nabycia tej nieruchomości przez Pana, tj. darowizna oraz fakt, że jest Pan jej właścicielem od 2010 r.

Na przedmiotowej nieruchomości nie była prowadzona działalność gospodarcza, ani nie była wykorzystywana przez Pana na cele rolne – czyli nieruchomość wykorzystywana była przez Pana wyłącznie na potrzeby prywatne. Również nie sprzedawał Pan w przeszłości nieruchomości.

Ponadto, nie ma Pan zamiaru publikować oferty sprzedaży działek w środkach masowego przekazu oraz dokonywać innych działań marketingowych w celu ich sprzedaży, poza wystawieniem ogłoszenia na stronach internetowych. Nie będzie Pan występować przed sprzedażą o pozwolenie na budowę. Również nie ma Pan zamiaru udzielać podmiotom zajmującym się profesjonalnie obrotem nieruchomości, pełnomocnictw, zgód, upoważnień w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek. Ponadto, nie ma Pan zamiaru przyłączać działek do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej. Planuje Pan natomiast złożenie wniosków o wydanie warunków podłączenia działek do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy ustalającej przeznaczenie działek jako działki budowlane z funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Nie nabył Pan nieruchomości, o której mowa we wniosku w celu jej odsprzedaży, nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania jej sprzedaży. Transakcja sprzedaży nieruchomości bądź poszczególnych działek wchodzących w jej skład nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia i sprzedaży nieruchomości nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w ww. art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży nieruchomości bądź poszczególnych działek wchodzących w jej skład do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie planowanej transakcji sprzedaży do kategorii przychodu z działalności gospodarczej, zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Planowana przez Pana transakcja sprzedaży nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości bądź poszczególnych działek wchodzących w jej skład nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej transakcji należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabycie nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny

Z art. 888 § 1 ww. ustawy wynika, że:

Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne.

Za datę nabycia nieruchomości, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia nieruchomości na podstawie umowy darowizny, tj. 2010 rok.

Zatem, uznać należy, że 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Pana przypadku upłynął z końcem 2015 r.

Wobec tego, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości bądź poszczególnych działek wchodzących w jej skład nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Podstawa obliczenia daniny solidarnościowej

Odnosząc się natomiast do Pana wątpliwości, czy przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości bądź poszczególnych działek wchodzących w jej skład będzie wliczany do podstawy obliczenia daniny solidarnościowej wskazuję, że danina solidarnościowa obowiązuje od 1 stycznia 2019 r. Została wprowadzona ustawą z dnia 23 października 2018 r. o Solidarnościowym Funduszu Wsparcia Osób Niepełnosprawnych, której obecny tytuł to ustawa o Funduszu Solidarnościowym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 296).

Daninę solidarnościową reguluje art. 30h ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30h ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30h ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tym samym przy ustalaniu wysokości podstawy obliczenia daniny solidarnościowej do sumy dochodów podlegających opodatkowaniu daniną solidarnościową nie uwzględnia się przychodów opodatkowanych na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne bowiem przychody te nie zostały wymienione w treści art. 30h ww. ustawy.

Stosownie do treści art. 30h ust. 3 ww. ustawy:

Na podstawie art. 30h ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 30h ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30i ust. 1 powołanej ustawy:

Zgodnie zaś z art. 30i ust. 2 ww. ustawy:

Do zapłaty daniny solidarnościowej obowiązane są osoby fizyczne, których dochód przekroczył 1.000.000 zł. Osoby te, oprócz podatku dochodowego są obowiązane zapłacić dodatkowo daninę solidarnościową w wysokości 4% podstawy obliczenia oraz złożyć we właściwym urzędzie skarbowym deklarację o wysokości tej daniny solidarnościowej w terminie do 30 kwietnia roku kalendarzowego. W tym samym terminie upływa termin zapłaty daniny.

Podstawę obliczenia daniny solidarnościowej stanowi nadwyżka ponad 1 000 000 zł sumy dochodów podlegających opodatkowaniu na zasadach określonych w:

· art. 27 ust. 1, 9, 9a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dochody opodatkowane według skali podatkowej, m.in. ze stosunku pracy, działalności gospodarczej, rent i emerytur, umów o dzieło i umów zlecenia, itd.),

· art. 30b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zyski kapitałowe opodatkowane według stałej stawki 19%),

· art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej opodatkowane podatkiem liniowym według stawki 19%) oraz

· art. 30f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dochody zagranicznej spółki kontrolowanej opodatkowane według stałej stawki 19%)

- pomniejszonych o możliwe do odliczenia od tych dochodów składki na ubezpieczenie społeczne, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o kwoty wymienione w art. 30f ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. z tytułu uwzględnionej w podstawie opodatkowania podatnika dywidendy otrzymanej od zagranicznej spółki kontrolowanej, w części uwzględnionej w jego podstawie opodatkowania).

Przychód ze sprzedaży nieruchomości bądź poszczególnych działek wchodzących w jej skład nie będzie wliczany do podstawy obliczenia daniny solidarnościowej z uwagi na to, że planowana sprzedaż nie będzie stanowiła przychodu z działalności gospodarczej, a nie jak Pan twierdzi, w związku z brakiem powstania przychodu z uwagi na upływ terminów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednak, wobec tego, że wywiódł Pan prawidłowy skutek prawny, tj. że przychód z planowanej sprzedaży nieruchomości bądź poszczególnych działek wchodzących w jej skład nie będzie doliczany do podstawy obliczenia daniny solidarnościowej, uznałem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.