Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.695.2025.2.MT

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 22 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 31 sierpnia 2025 r. (wpływ 3 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani polskim rezydentem podatkowym. Na podstawie notarialnej umowy sprzedaży z dnia 6 października 1977 r. (Rep. (…)) wraz ze swoim mężem – A. A nabyła Pani do wspólnego majątku prywatnego udziały we współwłasności niezabudowanej nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działki ewidencyjne nr A/4 oraz A/3 z obrębu (…), o łącznej powierzchni 20.211 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 1 ").

W dniu 30 marca 1989 r. wraz z mężem aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przed notariuszem B. B. darowaliście swojemu synowi C. C. udział w 1/2 części Nieruchomości 1.

Na podstawie Aktu Własności Ziemi nr (…) z dnia 31 maja 1974 r. nabyła Pani własność częściowo zabudowanej nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działki ewidencyjne nr B/4 oraz B/3 z obrębu (…), o łącznej powierzchni 21 185,00 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 2"). W dniu 30 marca 1989 r. wraz z mężem aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przed notariuszem B. B. darowaliście swojemu synowi C. C. udział w 1/2 części Nieruchomości 2.

Na podstawie z Aktu Własności Ziemi z dnia 10 czerwca 1974 r. oraz umowy o częściowy dział spadku nabyła Pani do majątku prywatnego udziały we współwłasności niezabudowanej nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działki ewidencyjne nr C/6 oraz C/7 z obrębu (…), o łącznej powierzchni 20.890 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 3”).

Jako współwłaściciele Nieruchomości 1 w księdze wieczystej (…) wpisani pozostają: Pani - w udziale w 3/6 części, Pani wnuczka D. D. w udziale w 1/6 części, Pani wnuk E. E. w udziale w 1/6 części oraz Pani synowa F. F. w udziale w 1/6 części. Powyższy stan wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 1 odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Jako współwłaściciele Nieruchomości 2 w księdze wieczystej (…) wpisani pozostają: Pani - w udziale w 3/6 części, Pani wnuczka D. D. w udziale w 1/6 części, Pani wnuk E. E. w udziale w 1/6 części oraz Pani synowa F. F. w udziale w 1/6 części. Powyższy stan wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu albowiem nabycie jakie miało historycznie miejsce w związku z wydaniem aktu własności ziemi na Pani rzecz pomijało wejście tego prawa również do majątku Pani męża, co nie tylko wpływa na wysokość udziałów jakie przypadać będą na rzecz poszczególnych współwłaścicieli ale powoduje również, że jako kolejny współwłaściciel wpisana powinna być Pani córka- G. G. Stan wpisów jaki powinien zostać ujawniony w księdze wieczystej (…) objęty został powództwem G. G. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym skutkiem czego prawidłowe wpisy, a co za tym idzie udziały we współwłasności Nieruchomości 2 winny przypadać na rzecz: Pani - w udziale w 12/36 części, Pani wnuczki – D. D. w udziale w 7/36 części, Pani wnuka – E. E. w udziale w 7/36 części, Pani synowej – F. F. w udziale w 7/36 części oraz Pani córki – G. G. w udziale w 3/36 części. Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej złożony został w dniu 17 kwietnia 2025 r. i do daty skierowania zapytania powództwo nie zostało rozpoznane.

Jako współwłaściciele Nieruchomości 3 w księdze wieczystej (…) wpisani pozostają: Pani - w udziale w 3/6 części, Pani wnuczka D. D. w udziale w 1/6 części, Pani wnuk E. E. w udziale w 1/6 części oraz Pani synowa F. F. w udziale w 1/6 części. Powyższy stan wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 3 odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości 1 , Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 (Sprzedający") planuje Pani podpisać przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna") z X S.A. z siedzibą (…) („Kupujący"), na mocy której strony zobowiążą się zawrzeć umowę sprzedaży części Nieruchomości 1 , Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 („Umowa Sprzedaży"). Z inicjatywą zawarcia Umowy Przedwstępnej wyszedł podmiot zainteresowany nabyciem (złożył ofertę nabycia przedmiotowych nieruchomości oraz przedstawił Sprzedającym oczekiwany przez niego przebieg transakcji) oferta taka spotkała się z akceptacją ze strony Sprzedających.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, zawarcie umowy sprzedaży zastrzeżone zostanie warunkami zawieszającymi łącznego spełnienia się (lub zrzeczenia się przez Kupującego) m.in. takimi jak:

• doprowadzenie do prawomocnego zakończenia postępowania na mocy którego stan wpisów ujawnionych w treści księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 będzie pozostawał zgodny z rzeczywistym stanem prawnym;
• strony uzyskają interpretacje podatkowe, które określą sposób opodatkowania czynności zbycia przedmiotowych nieruchomości;
• Kupujący uzyska decyzję środowiskową;
• Kupujący doprowadzi do objęcia przedmiotowych nieruchomości uchwałą o ustalaniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, uzyskanej w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących albo też doprowadzi do objęcia terenu przedmiotowych nieruchomości Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym na mocy którego będzie mógł on zrealizować zamierzoną przez siebie inwestycję w trybie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na podstawie projektu przygotowanego przez Kupującego zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja podziałowa, która doprowadzi do podziału poszczególnych działek w sposób, który będzie odpowiadał funkcjom przewidzianym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i polegał będzie na podziale (i) działki ewidencyjnej nr B/3 z obrębu (…) na działkę ewidencyjną odpowiadającą części oznaczonej na mapie sytuacyjnej która stanowić będzie załącznik do Umowy Przedwstępnej (ii) działki ewidencyjnej nr C/7 z obrębu (…) na działkę ewidencyjną odpowiadającą części oznaczonej na mapie sytuacyjnej która stanowić będzie załącznik do Umowy Przedwstępnej, (iii) działki ewidencyjnej nr B/4 z obrębu (…) na działkę ewidencyjną odpowiadającą części oznaczonej na mapie sytuacyjnej która stanowić będzie załącznik do Umowy Przedwstępnej;
• Kupujący uzyska wszelkie docelowe techniczne warunki przyłączenia do sieci ciepłowniczej, elektro-energetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej oraz pozwolenie na budowę zgodne z założeniami planowanej przez Kupującego inwestycji.

Wraz z pozostałymi współwłaścicielami zobowiąże się Pani wobec Kupującego do wyrażenia zgody na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane oraz do udzielania według uznania Kupującego wszelkich zgód, pełnomocnictw i formalności o jakich pozyskanie będzie zwracał się do Sprzedających, Kupujący gdy będzie to niezbędne dla spełnienia warunków określonych w Umowie Przedwstępnej, z tym zastrzeżeniem, że na każdym etapie spraw inicjatorem uzyskania zgód, pozwoleń i innych decyzji tego rodzaju będzie wyłącznie Kupujący.

Samodzielnie nie będzie Pani podejmowała żadnych decyzji w zakresie inicjowania i prowadzenia jakichkolwiek postępowań, ani też nie będzie ich Pani zlecała pełnomocnikom, względnie podejmowała Pani decyzji co do ich losu. Wszelkie czynności zmierzające do umożliwienia realizacji planowanej przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości będą dokonywane przez Kupującego i na jego wyłączny koszt. Środków pieniężnych uzyskanych w wyniku sprzedaży nie zamierza Pani przeznaczyć na cele inwestycyjne, w szczególności nie wykorzysta ich Pani do podjęcia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Nigdy nie prowadziła Pani jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W odniesieniu do żadnej z nieruchomości nie podejmowała Pani działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym - nie dawała Pani ogłoszeń dotyczących zamiaru ich zbycia, ani też nie zatrudniała Pani pośredników w obrocie nieruchomościami, w szczególności nie ogłaszała Pani zamiaru zbycia - to Kupujący z własnej inicjatywy zgłosił się do Pani z ofertą zakupu.

Nie była Pani nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj.:

a) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) Pani pracowników trudniących się w Pani imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości;

b) nie otworzyła Pani biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;

c) nie korzystała Pani z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu, ani też żadnych innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości;

d) nie stworzyła Pani biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;

e) nie posiada Pani bazy danych kontrahentów i klienteli (gdyż nie ma Pani, ani kontrahentów, ani klientów);

f) nie posiada Pani strony internetowej,

g) nie posiada Pani systemu organizacji pracy.

Jedynym w istocie kosztem w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej po Pani stronie będzie uzyskanie porady prawnika związanej z zapisami tej umowy, albowiem nie posiada Pani w tym zakresie wiedzy, przygotowania, ani też doświadczenia.

Zarówno Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, jak i Nieruchomość 3, nie były wykorzystywane przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie podejmowała Pani także żadnych profesjonalnych działań mających na celu ulepszenie Nieruchomości na potrzeby zawarcia Umowy Przedwstępnej. Pierwsze naniesienia na Nieruchomości 2 pochodzą z lat 60-tych. Uzbrojenie i dalsza zabudowa Nieruchomości 2 dokonane zostały zasadniczo przez Panią i Pani męża bezpośrednio po nabyciu gospodarstwa rolnego, tzn. w latach 70-tych. Na początku lat 90-tych XX wieku miała jeszcze miejsce nadbudowa domu.

Nieruchomości nie są podłączone do wody i kanalizacji miejskiej (woda pochodzi z własnej studni, a odpływ nieczystości odbywa się przez szambo.) Działania jakie Pani poczyniła po śmierci małżonka (1995 r.) ograniczone zostały do poniesienia wraz z pozostałymi współwłaścicielami wydatków na uporządkowanie terenu oraz doprowadzenie do poprawy jego estetyki.

Udziały w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 weszły do Pani majątku prywatnego z tytułu ich nabycia łącznie z mężem, a następnie wobec dziedziczenia po zmarłym mężu i razem składają się na teren rodzinnego gospodarstwa rolnego wraz z siedliskiem. Ponieważ po śmierci syna w 2013 r. (C. C.) koszty i trudność utrzymywania Nieruchomości były dla Pani zbyt duże, na podstawie umowy użyczenia przekazała Pani swojemu wnukowi, wnuczce oraz synowej prawa do wynajęcia części Nieruchomości 1 i części Nieruchomości 2, a w zakresie części Nieruchomości 3 jedynie wnuczkowi, zastrzegając, że w takim wypadku nie będzie Pani ponosiła kosztów utrzymania Nieruchomości. Stan taki trwa do chwili obecnej. Głównymi środkami utrzymania po Pani stronie pozostają: emerytura KRUS oraz odsetki przypadające z ulokowanych oszczędności.

Obok praw do Nieruchomości 1, 2 i 3 nie jest Pani właścicielką jakiejkolwiek innej nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Wskazała Pani, że wraz z mężem pozostawała Pani w ustawowym ustroju majątkowym za zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość 1 została nabyta przez Panią na zasadach wspólności ustawowej wraz z mężem A. A. w dniu 6 października 1977 r. umową sprzedaży zawartą przed notariuszem H. H. (Rep. (…)). Następnie, w dniu 30 marca 1989 r. aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przed notariuszem B. B. darowała Pani wraz z mężem udział w 1/2 części Państwa synowi C. C. Pani mąż – A. A. zmarł w dniu 21 grudnia 1995 r., a spadek po nim, stosownie do treści postanowienia Sądu Rejonowego (…) Wydział I Cywilny z dnia 13 grudnia 1996 r. (sygn. akt (…)) nabyła Pani, Państwa córka G. G. oraz syn C. C., wszyscy w udziałach po 1/3 części. Następnie w dniu 5 maja 1997 r. przed notariuszem I. I. – została zawarta umowa Rep. (…) - o częściowy dział spadku - na mocy której prawo w udziale w 1/2 części, które pozostało na zasadach wspólności ustawowej Pani i Pani mężowi przypadło na Pani rzecz z czego wynika stan, w którym obecnie 1/2 przynależy do Pani, a pozostała część przysługująca C. C. (1/2) w Nieruchomości 1 przypadła jego następcom prawnym (dzieciom i małżonce).

Nieruchomość 2 (Uzgadniana Wieczystoksięgowo) została nabyta przez Panią oraz przez Pani męża A. A. na zasadach wspólności małżeńskiej na podstawie Aktu Własności Ziemi nr (…) z dnia 31 maja 1974 r. wydanego przez (…). Następnie, w dniu 30 marca 1989 r. aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przed notariuszem B. B. darowała Pani wraz z mężem udział w 1/2 części Państwa synowi C. C. Pani mąż zmarł w dniu 21 grudnia 1995 r. spadek po nim, stosownie do treści postanowienia Sądu Rejonowego (…) z dnia 13 grudnia 1996 r. (sygn. akt (…)) nabyła Pani, Państwa córka G. G. oraz syn C. C., wszyscy w udziałach po 1/3 części. Nieruchomość 2, odmiennie do Nieruchomości 1 i 3 nie została objęta umową o częściowy dział spadku po A. A. zatem przypadła według ogólnych zasad dziedziczenia po 1/3 spadkobiercom A. A. – C. C., Pani oraz G. G. Wobec śmierci C. C. po którym następuje dziedziczenie ustawowe na rzecz żony F. F. w udziale w 1/3 części, córki D. D. w udziale w 1/3 części oraz syna E. E. w udziale w 1/3 części, finalnie Pani przysługują obecnie udziały w 12/36 części, D. D. udziały w 7/36 części, E. E. udziały w 7/36 części, F. F. udziały w 7/36 części oraz G. G. udziały w 3/36 części. Powyższe udziały obrazują rzeczywisty stan prawny Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) mimo tego, że w zapisach księgi wieczystej widnieją odmiennie jednakże wniesione już powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej niebawem doprowadzi do ujawnienia praw powyżej opisanych zgodnie ze stanem prawnym.

Nieruchomość 3 - na podstawie Aktu Własności Ziemi z dnia 10 czerwca 1974 r. stanowiła współwłasność ustawową małżeńską Pani oraz Pani męża A. A. A. A. zmarł w dniu 21 grudnia 1995 r., a spadek po nim, stosownie do treści postanowienia Sądu Rejonowego (…) z dnia 13 grudnia 1996 r. (sygn. akt (…)) nabyli: Pani, Pani córka G. G. oraz Pani syn C. C. w udziałach po 1/3 części. Następnie pomiędzy spadkobiercami A. A. (Pani męża) dokonany został podział praw do Nieruchomości 3 (akt notarialny - częściowy dział spadku zawarty pomiędzy wszystkimi spadkobiercami A. A. w dniu 5 maja 1997 r. - Rep. (…) przed notariuszem I. I.) w ten sposób, że prawo do Nieruchomości 3 w udziale w 1/2 części należące do A. A. przeszło na wyłączną rzecz C. C., a druga część praw do Nieruchomości 3 (udział w 1/2 części) pozostała Pani własnością. W związku z powyższym przyjąć należy, że na podstawie tej czynności w dniu 5 maja 1997 r. powstał stan zgodnie z którym C. C. posiadał prawa do 1/2 części Nieruchomości 3, a Pani pozostałą część (udział w 1/2 w Nieruchomości 3) przy czym źródłem nabycia przez Panią było uwłaszczenie na podstawie Aktu Własności Ziemi którego skutek określa się na dzień 4 listopada 1971 r.

Składniki spadku po A. A. (Pani mężu) były następujące:

• w zakresie nieruchomości wyżej opisane udziały w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) oraz Nieruchomości 3; przy czym na terenie Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) udział w 1/4 części budynków produkcyjno-usługowych i gospodarczych dla rolnictwa (w tym szklarnie) oraz 1/4 części budynku mieszkalnego;
• udział w 1/2 części w samochodzie osobowym (…) z 1990 r.;
• udział w 1/2 części w samochodzie osobowym (…) z 1989 r.;
• udział w 1/2 części w ciągniku (…) z 1984 r.;
• udział w 1/2 części w przyczepie (…) z 1983 r.

Składniki spadku po Pani synu C. C. (zgodne ze zgłoszeniem SD-Z2) były następujące:

• w zakresie nieruchomości wyżej opisane udziały w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) oraz Nieruchomość 3 przy czym na terenie Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) budynki produkcyjno-usługowe i gospodarcze dla rolnictwa oraz budynek mieszkalny;
• udziały 50% w spółce z o.o. ”Y” która zajmowała się sprzedażą materiałów budowlanych i drewna, spółka została objęta likwidacją;
• środki pieniężne;
• jednostki uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym;
• samochód osobowy (…) z 2008 r.;
• samochód ciężarowy (…) z 1995 r.;
• samochód osobowy (…) z 1997 r.;
• ciągnik rolniczy (…) z 1984 r.;
• przyczepa ciężarowa (…) z 1983 r.;
• przyczepa ciężarowa (…) z 1974 r.;
• pamiątki rodzinne.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3 były przedmiotem umowy z dnia 5 maja 1997 r. określonej jako „częściowy dział spadku", która to umowa zawarta została w formie aktu notarialnego przed notariuszem I. I. Rep. (…) pomiędzy wszystkimi spadkobiercami A. A. Na podstawie tej umowy:

• prawo do Nieruchomości 1 w udziale w 1/2 części, które przypadało na zasadach wspólności ustawowej Pani i Pani mężowi przypadło na Pani rzecz W związku z powyższym przyjąć należy, że na podstawie tej czynności w dniu 5 maja 1997 r. powstał stan zgodnie z którym C. C. posiadał prawa do 1/2 części Nieruchomości 1, a Pani pozostałą część (udział w 1/2 w Nieruchomości1);
• prawo do Nieruchomości 3 w udziale w 1/2 części, które przypadało na zasadach wspólności ustawowej Pani i Pani mężowi, przypadło na wyłączną rzecz C. C., a druga część praw do Nieruchomości 3 (udział w 1/2 części) pozostała Pani własnością.

Z kolei prawa do Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo), odmiennie do Nieruchomości 1 i 3 nie zostały objęte umową o częściowy dział spadku po A. A. W związku z powyższym prawa do Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) przysługiwały w 1/2 części C. C. z darowizny od rodziców z dnia 30 marca 1989 r., a pozostała część stanowiła współwłasność małżeńską Pani i Pani męża. Następnie wobec śmierci A. A. oraz nie uwzględnienia Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) w dziale spadku, nieruchomość ta w udziałach A. A. (który posiadał wtedy udziały w 1/2 części) przypadła według ogólnych zasad dziedziczenia po 1/3 spadkobiercom A. A. zatem C. C., Pani oraz G. G. Skutkiem powyższego C. C. nabył udział w 1/2 części z darowizny, a w 1/12 z dziedziczenia po A. A., Pani posiadała udział w 1/4 części z uwagi na wspólność małżeńską, a także nabyła Pani 1/12 część z dziedziczenia po mężu, G. G. nabyła natomiast udział w 1/12 części z dziedziczenia po A. A.

Nie brała Pani udziału w dziale spadku po synu – C. C., ponieważ nie jest Pani spadkobiercą C. C. Udział brała Pani jednak w podziale praw po Pani mężu A. A. i wszystko co Pani przypadło jest zgodne co do wartości z udziałem spadkowym w dziedziczeniu po nim.

Nie występowała Pani o uchwalenie, ani też zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wobec Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo), ani Nieruchomości 3, Pani uwagi w okresie po wyłożeniu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ograniczyły się jedynie do powielenia wniosków jakie składali Pani sąsiedzi, tzn. żeby na terenie Pani nieruchomości dopuścić zabudowę mieszkaniową, jednakże Pani oraz pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wniosek nie został uwzględniony, bo przeznaczenie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i Nieruchomości 3 pozostało w takim stanie, w jakim przewidział je Urząd (…), tzn. w przeważającej części są to tereny o funkcji publicznej, w tym zieleń urządzona, tereny usług sportu i rekreacji, drogi oraz tereny usług kultu religijnego. Uchwały o miejscowym planie zagospodarowania nie skarżyła Pani, jak czynili to deweloperzy, ponadto nie lobbowała Pani w procesie uchwalania planu zagospodarowania, ani też nie korzystała Pani w tym celu z pomocy specjalistów, prawników, czy pracowni architektonicznych. Celem Pani prośby do urzędu było jedynie to, aby nie pozostała Pani bez prawa do zabudowy.

W okresie, gdy zasadnym było rozważanie prowadzenia gospodarstwa rolnego wraz z F. F., E. E. oraz D. D. wystąpiliście Państwo o wydanie warunków zabudowy dla części Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) w celu budowy i rozbudowy magazynu i budynku gospodarczo-produkcyjnego na potrzeby gospodarstwa rolnego. Decyzję uzyskaliście w dniu 31 lipca 2015 r., a analogiczne decyzje na cele budowy powierzchni magazynowej dla części Nieruchomości 1 i części Nieruchomości 3 uzyskaliśmy w dniu 4 i 5 kwietnia 2019 r. jednakże nigdy nie skorzystaliście z tych decyzji (decyzje te wygasły wskutek wejścia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), a jednocześnie nigdy nie występowaliście o żadne pozwolenie na budowę i nie prowadziliście żadnej inwestycji, w tym nie działaliście w celu sprzedaży w oparciu o ustalenia tych decyzji;

Według Pani wiedzy z wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na terenie siedliska Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) występował również Pani wnuk E. E. i dotyczyły one możliwości rozbudowy istniejących budynków gospodarczych o część mieszkalną oraz rozbudowy budynków gospodarczych i budowy hali na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego. Powyższe decyzje E. E. uzyskał w dniu 26 września 2019 r., ale pomimo ich uzyskania nigdy z nich nie skorzystał (ani on, ani pozostali współwłaściciele) (decyzje te wygasły wskutek wejścia mpzp) a także nie występował (ani on ani pozostali współwłaściciele) o żadne pozwolenie na budowę i nie prowadziliście żadnej inwestycji, w tym nie działaliście w celu sprzedaży w oparciu o ustalenia tych decyzji;

Nigdy nie dokonywała Pani sprzedaży żadnych nieruchomości z wyłączeniem sprzedaży drobnych fragmentów Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, co nastąpiło w wyniku wydania decyzji lokalizacyjnej o budowie trasy (…) z dnia 7 czerwca 2004 r. z takim właśnie jej przebiegiem i w przypadku tym, to przedstawiciele (…) zwrócili się o przekazanie własności tego gruntu do Pani oraz do Pani śp. syna C. C.

Za środki ze sprzedaży Nieruchomości 1, 3 i Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) nie zamierza Pani nabywać nieruchomości.

Pytania

1. Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT?

2. Czy w związku ze sprzedażą części Nieruchomości 1 , Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 po Pani stronie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

Pani zdaniem, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Uzasadnienie Pani stanowiska w zakresie pytania Nr 1

Pani zdaniem, sprzedaż części Nieruchomości 1, 2 i 3 zostanie dokonana poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, tj. z Pani majątku prywatnego.

W pierwszej kolejności wskazuje Pani, że zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;

2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w ustawie o PIT, w tym w szczególności do przychodów z najmu lub dzierżawy.

Pani zdaniem, z powyższego wynika, że dla uznania, iż dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, w tym w szczególności działalność polegającą na zarządzaniu i obrocie nieruchomościami, konieczne jest łączne spełnienie przesłanek:

• ciągłości;
• zorganizowania, a także
• zarobkowego charakteru podejmowanych czynności.

W przeciwnym wypadku, tj. wówczas, gdy w danej sprawie nie jest spełniony choćby jeden z powyższych warunków, nie mamy do czynienia z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, a co za tym idzie - z dokonywaniem transakcji w ramach takiej działalności.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych. Przykładowo:

• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia z dnia 20 czerwca 2025 r. znak 0115- KDIT3.4011.412.2025.4.AD wskazał: „W świetle powyższego, na podstawie treści wniosku nie można uznać, by sprzedaż działek miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Tym samym zbycie działek nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie sprzedaż ta nie będzie stanowiła przychodu do opodatkowania w związku z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na niewątpliwy upływ terminów, o których mowa w tych przepisach.”
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 7 maja 2020 r. (0111-KDIB1-1.4011.51.2020.1.MF) za prawidłowe uznał, iż: „Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego treścią, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa: a. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, („.) c. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, 1...1.";
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 10 października 2019 r. (0114-KDIP3-2.4011.273.2019.4.MZ) uznał, że: „dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.";
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 2 września 2019 r. (0113-KDIPT2-1.4011.338.2019.1.KU) za prawidłowe uznał, iż: „Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w odrębnym przepisie, tj. w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., w myśl którego oznacza ona działalność zarobkową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu, [...].”

Pani zdaniem, sprzedaż części Nieruchomości 1, 2 i 3 nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, albowiem prowadzone przez Panią działania w zakresie sprzedaży nieruchomości nie spełniają żadnej z przesłanek do uznania, że prowadzi Pani działalność gospodarczą w tym zakresie, tj. nie spełnia ona przesłanki:

a) ciągłości;

b) zorganizowania, a także

c) zarobkowego charakteru podejmowanych czynności, - co wykazuje Pani poniżej.

Ad a) Brak ciągłego charakteru działań podejmowanych przez Panią.

Pani zdaniem, czynności jakie zamierza Pani podjąć w zakresie sprzedaży Nieruchomości nie mają jakkolwiek ciągłego charakteru. Tym samym, w sprawie nie jest spełniona pierwsza z przesłanek warunkujących uznanie Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT w odniesieniu do nieruchomości.

Wyjaśniając powyższe, wskazuje Pani, iż w Pani ocenie, pod pojęciem „ciągłości" dla celów ustawy o PIT należy rozumieć względnie stały zamiar wykonywania szeregu określonych, profesjonalnych i powiązanych ze sobą czynności, ukierunkowanych na osiągnięcie zysku. Innymi słowy, dla spełnienia kryterium ciągłości działań niezbędne jest to, aby z całokształtu podejmowanych przez dany podmiot czynności zasadniczo wynikał ustawiczny zamiar wykonywania działalności gospodarczej.

Pani zdaniem, o ciągłości możemy mówić wówczas, gdy dany podmiot w sposób względnie stały dokonuje szeregu powtarzalnych czynności, które zmierzają do osiągnięcia określonego rezultatu. W przypadku działalności związanej z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami mogą to być działania polegające na wielokrotnym i powtarzalnym nabywaniu nieruchomości, a następnie na wykorzystywaniu ich w ramach prowadzonej działalności (ich sprzedaży). O ciągłym prowadzeniu działalności w zakresie obrotu nieruchomościami można mówić także, gdy po nabyciu nieruchomości podatnik, w celu zwiększenia ich wartości rynkowej, dokonuje przekształcenia lub ulepszenia nieruchomości, a następnie (najczęściej w krótkim odstępie czasu) w wyniku podjętych czynności marketingowo-reklamowych dokonuje ich sprzedaży.

Innymi słowy, działalność gospodarczą w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami należy uznać za ciągłą, jeżeli w jej wyniku dochodzi do wykonywania powtarzalnych działań, wynikających ze stałego zamiaru dokonywania powtarzalnych czynności zakupu i sprzedaży nieruchomości i osiągania z tego tytułu stałych (a nie okazjonalnych) zysków.

Z drugiej zaś strony, Pani zdaniem, za działania dokonywane w sposób ciągły nie sposób uznać działań, które są jedynie jednorazowe, dokonywane są wyjątkowo. W takich przypadkach, wyraźny jest bowiem brak zamiaru wykonywania szeregu określonych, profesjonalnych czynności, ukierunkowanych na osiągnięcie zysku, a zatem - brak ciągłości podejmowanych działań, który to brak charakteryzuje czynności o charakterze incydentalnym. W tym zakresie należy wskazać, iż wykonanie jednorazowej czynności i osiągnięcie z niej zysku nie przesądza o spełnieniu kryterium ciągłości wykonywanych działań. W tym aspekcie należy bowiem zwrócić uwagę na brak występowania stałego zamiaru osiągania zysku z tego rodzaju działalności (zapewnienia sobie stałego źródła zarobkowania), który warunkuje dokonywanie przez podatnika powtarzalnych, wykonywanych w określonych odstępach czasu działań. Działaniami o charakterze ciągłym nie będą zatem działania okazjonalne, które mimo, iż w rezultacie przynoszą zysk, to nie wynikają one ze stałego zamiaru prowadzenia określonej działalności.

Powyższe znajduje potwierdzenie w wyrokach sądów oraz interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 11 czerwca 2025 r. znak 0115-KDIT3.4011.315.2025.2.KP wskazał, żę: „Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.”
• NSA w wyroku z dnia 1 października 2020 r (II FSK 1652/18) wskazał, iż: „Kolejną przesłanką uznania ekonomicznej aktywności osób fizycznych za działalność gospodarczą jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie, okazjonalnie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Działalność ma charakter ciągły jeżeli w jej ramach podejmowane są powtarzalne czynności o podobnym przebiegu.”
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 3 września 2019 r. (0112-KDIL3-2.4011.255.2019.2.KP) stwierdził, iż: „Wymóg "ciągłości" działalności gospodarczych powinien być zgodnie z utrwalonym orzecznictwem rozumiany jako stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Cechy ciągłości nie mają z pewnością czynności o charakterze incydentalnym lub sporadycznym, a taki charakter będzie miało w przedstawionych powyżej okolicznościach zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości oraz towarzyszące tej transakcji czynności.”
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 25 maja 2020 r. (0113-KDlPT2-1.4011.169.2020.2.MGR) stwierdził, iż: „W przypadku ciągłości chodzi o zamiar jej wykonywania w sposób stały, niemający charakteru sporadycznego. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zysku.”

Odnosząc się do powyższego wskazuje Pani, że Pani działania nie spełniają pierwszej przesłanki uznania za działalność gospodarczą. Powyższe wynika z następujących okoliczności:

• Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 zostały nabyte przez Panią kilkadziesiąt lat temu i dotyczą gospodarstwa rolnego wraz z siedliskiem, w którym razem z mężem i rodziną syna zamieszkiwała Pani przez kilkadziesiąt lat, zaś nabycie takie nie miało związku z zamysłem o jakiejkolwiek ich sprzedaży;
• nie korzystała Pani również z usług osób trzecich w zakresie reklamy lub prowadzenia akcji marketingowych w celu sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości, w szczególności nie ogłaszała Pani zamiaru zbycia - to Kupujący z własnej inicjatywy zgłosił się do Pani (oraz do pozostałych współwłaścicieli) z ofertą zakupu;
• nie była Pani nigdy aktywna na rynku nieruchomości, w związku z czym nie zatrudniała Pani pracowników/podwykonawców zajmujących się w Pani imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadała Pani biura sprzedaży nieruchomości.

Gdyby nie oczekiwania ze strony Kupującego, który posiada własny zamysł, jak zagospodarować nabywane nieruchomości nie rozważałaby Pani podziału Nieruchomości na mniejsze działki. W szczególności czynności związane z podziałem nie mają na celu uzyskania przez Panią dodatkowych korzyści (np. w postaci podwyższonej ceny sprzedaży), projekt dokonania podziału nieruchomości objętych Umową Przedwstępną przedstawił Kupujący i jest on zbieżny z aktualnymi ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z tak projektowanym podziałem dla Pani nie wiążą się żadne dodatkowe przychody - cena sprzedaży zaproponowana przez Kupującego nie była zależna od kształtu i wariantu podziału, w szczególności nie były to działania ukierunkowane na powiększenie przychodów ze sprzedaży. Za wyjątkiem sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa (działającego przez (…)) wraz z synem w 2005 r. niedużych fragmentów Nieruchomości 1, 2 i 3 pod budowę drogi ekspresowej nie dokonała Pani sprzedaży żadnej nieruchomości.

Dodatkowo wskazuje Pani, że umowa użyczenia, na podstawie której upoważniła Pani synową oraz swoje wnuki do zawarcia umów najmu części Nieruchomości oraz do pobierania przez te osoby dochodów z tytułu najmu za zwolnieniem Pani z obowiązku ponoszenia kosztów nie mają jakiegokolwiek związku z prowadzeniem działalności. Z powyższego wynika, iż nie podejmowała Pani czynności polegających na zakupie nieruchomości, ich przygotowaniu do sprzedaży w sposób przekraczający zwykły zarząd, a następnie na sprzedaży tych nieruchomości. Oznacza to, że nie podejmowała Pani żadnego rodzaju działań charakterystycznych dla podmiotu działającego w zakresie obrotu nieruchomościami.

W powyższym zakresie należy zatem wskazać, iż Pani działania skierowane na sprzedaż Nieruchomości ograniczać się będą do zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i polegają na wykonaniu czynności, które nie odbiegają od zwykłych czynności podjętych w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży składnika należącego do majątku prywatnego.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 27 maja 2025 r. znak: 0115-KDIT3.4011.390.2025.1.PS wskazał, że: „Pamiętać trzeba, że sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym zakresie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. akt Il FSK 1423/14, w którym wskazał, że "do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi".”
• NSA w wyroku z dnia 15 stycznia 2015 r. (II FSK 70/13), w którym za tezę przyjęto: „Sam podział nieruchomości i sprzedaż wydzielonych wskutek tego działek gruntu nie przesądza o rozpoznaniu przychodów uzyskanych z ich sprzedaży, jako pochodzących z pozarolniczej działalności gospodarczej.”
• Dyrektor KIS w interpretacji Indywidualnej z dnia 25 stycznia 2021 r. (0115-KDIT3.4011.595.2020.4.JG) wskazał, że: „W tych okolicznościach zamiar podziału działki A docelowo na (...) działek, dla których Wnioskodawca wystąpi o warunki zabudowy, a które mają zostać w przyszłości sprzedane, w sytuacji gdy Wnioskodawca nie poczyni innych działań dotyczących zwiększenia ich wartości poza dokonanym podziałem i uzyskaniem warunków zabudowy, nie stanowi okoliczności przesądzającej o zorganizowanym i celowym działaniu charaktertyzującym, m.in. prowadzenie działalności gospodarczej.”

Pani zdaniem, skoro organy podatkowe oraz sądy administracyjne uznają, że nawet czynności podziału oraz uzyskania warunków zabudowy sprzedawanych nieruchomości dokonywane przez samego podatnika w celu zwiększenia ich wartości nie stanowią okoliczności przesądzających o uznaniu jego działań za podejmowane w ramach działalności gospodarczej, to tym bardziej w przedmiotowej sprawie planowanie przez Kupującego (dewelopera) działań inwestycyjnych, nie może stanowić przesłanki do oceny Pani charakteru i statusu podatkowego.

Wskazuje Pani, że środków pieniężnych jakie uzyska Pani w wyniku sprzedaży części Nieruchomości 1, 2 i 3 nie przeznaczy Pani ani nie zamierza przeznaczyć na cele inwestycyjne, w szczególności nie zamierza Pani nabywać za te środki nieruchomości w celu wykorzystywania ich do podjęcia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Podsumowując, nie prowadzi Pani, a wskutek zamierzonej czynności sprzedaży nie będzie uzasadnione uznanie, że podjęła się Pani prowadzenia działalności w zakresie obrotu i zarządu nieruchomościami w sposób ciągły, ponieważ brak jest w przedmiotowej sprawie takich elementów, jak:

• wielokrotności;
• regularności - czynność sprzedaży udziałów dokonana będzie na rzecz jednego podmiotu przez Panią po upływie około 50 lat od daty zamieszkania na terenie własnego gospodarstwa rolnego;
• zamiaru systematycznego osiągania przychodów - za wyjątkiem nabycia Nieruchomości nie dokonywała Pani transakcji w obszarze nieruchomości.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach wydanych przez organy podatkowe.

Przykładowo:

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 maja 2024 r. sygn. II FSK 1016/21 „Nie można oczekiwać od osoby, która zbywa składnik swojego majątku, aby nie kierowała się rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywała się od działań, które pozwolą jej uzyskać jak najwyższą cenę, tylko w obawie przed opodatkowaniem transakcji z racji uznania, że stanowi to wyraz prowadzonej działalności gospodarczej.”
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 23 listopada 2020 r. (0114-KDIP3-2.4011.540.2020.4.AK) stwierdził, iż: „Nie sposób uznać, że aktywność Wnioskodawcy w zakresie opisanej przyszłej transakcji sprzedaży działki X ma charakter powtarzalny i ciągły. Uwagę należy przede wszystkim zwrócić na czas, który upłynął między datą nabycia, a planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, który jak wskazał Wnioskodawca wynosi 12 lat. Należy także podkreślić, że Wnioskodawca nie nabywał nieruchomości w celu późniejszego ich spieniężenia. Wnioskodawca wyraźnie wskazuje, że nieruchomości nabywał w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, w celu zabezpieczenia przyszłości/sytuacji materialnej swojej i swoich dzieci.”;
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 24 lipca 2019 r. (0112-KDlL3-3.4011.243.2019.2.WS) wskazał, że: „Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, czy też powodujących zwiększenie jej wartości. Obecnie do Wnioskodawców zgłosił się nabywca, chcący kupić Nieruchomość w celu wybudowania obiektu handlowego. [.„l We wskazanych okolicznościach sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości nie ma charakteru ciągłego - jest to sprzedaż okazjonalna i ma charakter pojedynczej transakcji. Brak tu w szczególności elementu wielokrotności, regularności i zamiaru systematycznego osiągania przychodów z tego rodzaju operacji.”
• W interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 22 maja 2020 r. (0112-KDWL.4011.4.2020.1.DK) organ za prawidłowe uznał następujące stanowisko wnioskodawcy: „Za uznaniem, że przychód uzyskany ze sprzedaży Działki będzie przychodem z działalności gospodarczej nie może również przemawiać fakt, iż Wnioskodawca udzielił pełnomocnictw do dokonywania czynności, o których mowa w przedstawionym zdarzeniu przyszłym. Te czynności przyszły nabywca (Kupujący) dokonywał z własnej inicjatywy, na swój koszt i na swoje ryzyko, a nie z inicjatywy, na koszt i ryzyko Wnioskodawcy. Ponadto nie można uznać, że te czynności są i będą dokonywane w celu zwiększenia wartości Działki, ponieważ cena została ustalona już w Umowie przedwstępnej, w której Wnioskodawca dopiero udzielił tych pełnomocnictw.”

Ad. b) Brak zorganizowanego charakteru działań podejmowanych przez Panią

W Pani ocenie, czynności podejmowane przez Panią w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami nie przybierają również charakteru zorganizowanego, co oznacza, że w sprawie nie jest spełniona także druga z przesłanek warunkujących konieczność uznania Pani za podmiot wykonywujący działalność gospodarczą w rozumieniu PIT.

W tym zakresie w pierwszej kolejności wskazuje Pani, że w Pani ocenie, pod pojęciem „zorganizowania" dla celów ustawy o PIT należy rozumieć ustrukturyzowanie prowadzonej działalności poprzez stworzenie odpowiednich warunków do jej wykonywania - zarówno prawnych (formalnych), jak i faktycznych (materialnych). Innymi słowy, o zorganizowaniu działalności można mówić wówczas, gdy jej prowadzenie wiąże się z podjęciem określonych działań o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach określonej struktury, które w zamiarze mają przynieść określony efekt.

Odnosząc się do formalnego aspektu kryterium zorganizowania, wskazuje Pani, iż w Pani ocenie, na zorganizowany charakter prowadzonej działalności może wskazywać wybór najkorzystniejszej formy organizacyjno-prawnej prowadzenia tejże działalności, jej rejestracja, czy też uzyskanie określonych aktów administracyjnych (koncesji, zezwoleń, licencji pośrednika itp.). Jeżeli zaś chodzi o wymiar materialny, przesądzający o wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany, w Pani ocenie, można w tym zakresie wskazać przykładowo na posiadanie biura, zespołu pracowników lub podwykonawców, biznesplanu, utworzenie bazy danych kontrahentów i klienteli, utworzenie strony internetowej, korzystanie z usług profesjonalnych pełnomocników, podejmowanie działań reklamowych, czy też wdrożenie systemu organizacji pracy. Biorąc powyższe pod uwagę, w Pani ocenie, o zorganizowanym charakterze prowadzonej działalności świadczy sposób ustrukturyzowania prowadzonej działalności, który znajduje odzwierciedlenie na dwóch płaszczyznach:

• formalnej (polegającej np. na rejestracji działalności, uzyskaniu odpowiednich wpisów w rejestrach działalności gospodarczych, czy też ustalenie formalnego przedmiotu działalności gospodarczej), oraz
• materialnej, która polega na stworzeniu warunków technicznych i organizacyjnych do prowadzenia danego rodzaju działalności w sposób zarobkowy i ciągły.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe oraz orzecznictwie. Przykładowo:

• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 8 października 2020 r. (0115-KDIT3.4011.445.2020.2.JG) stwierdził, że: „Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa sią m.in. wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie prowadzona (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego). W związku z tym, dla oceny czy aktywność spełniłaby cechy "zorganizowania" w rozumieniu art. 5a pkt 6u, istotne byłoby wykazanie, czy występować będzie element faktycznego zorganizowania działalności. Uwzględniając wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania mojej aktywności, należy stwierdzić, że na pojęcie "zorganizowania" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.”;
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie sygn. III SA/Wa 2603/20, Źródło przychodu z najmu: „Każdy najem prowadzony jest w celu zarobkowym i wykazuje cechę ciągłości, jednak nie zawsze można mu przypisać cechę odpowiedniego zorganizowania.”;
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 13 listopada 2024 r. znak 01114-KDlP3-2.4011.459.2020.8.MT wskazał, że: „Samo wskazanie na zarobkowy cel, co wyżej zaakcentowano, nie przesądza o profesjonalnym, wykonywanym w ramach działalności gospodarczej, charakterze podejmowanych czynności. Także wskazywany przez organ sposób działania, a zatem działanie systematyczne i uporządkowane oraz ciągłe, w tym z udziałem Operatora (pośrednika), nie może stanowić wystarczającej podstawy dla zakwalifikowania Pani działań jako prowadzonych w ramach swojej działalności gospodarczej.”;
• NSA w wyroku z dnia 20 października 2020 r. (Il FSK 1648/18) wskazał, że „Pojęcie "zorganizowania" można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania funkcjonalnego (faktycznego). Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się przede wszystkim wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana. Decydujące znaczenie dla oceny spełnienia omawianej przesłanki [...l ma kryterium funkcjonalne, czyli jej faktycznego wykonywania. To zaś wiąże się bezpośrednio z rozróżnieniem reguł gospodarności od zasad prowadzenia i wykonywania działalności gospodarczej.";
• NSA w wyroku z dnia 23 października 2019 r. (II FSK 3508/17) wskazał, iż „Pojęcie "zorganizowanie" można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana ([...]); uzyskanie właściwego numeru statystycznego; zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej. [...l Dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy "zorganizowania" […], istotne jest wykazanie, że występuje tutaj element faktycznego zorganizowania działalności. W konsekwencji formę prawną działalności gospodarczej podatnika ("zorganizowanie prawne") można ustalić dopiero po stwierdzeniu, że prowadzi on samodzielnie (we własnym imieniu) działalność funkcjonalnie, organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego i ma ona charakter ciągły.”

Odnosząc powyższe do omawianej sprawy, wskazuje Pani, że podejmowane przez Panią czynności w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami nie przybierają i nie będą przybierały zorganizowanego charakteru. Całokształt okoliczności nie pozwala bowiem na uznanie, że ustrukturyzowała lub też stwarza Pani warunki ku wykonywaniu przez siebie działalności.

W kwestii zorganizowania prowadzonej działalności w aspekcie formalnym, należy wskazać, że nie podejmowała Pani jakichkolwiek działań organizacyjnych, odnoszących się do podejmowanych przez Panią działań. W szczególności, nie założyła Pani spółki, w ramach której miałaby Pani prowadzić swą działalność, jak również nie jest Pani zarejestrowana w CEIDG. Pod kątem formalnym działalność Pani nie wykazuje zatem cech zorganizowania.

Stoi Pani na stanowisku, że Pani działania nie spełniają również przesłanki zorganizowania w sferze materialnej.

Uzasadniając powyższe, należy wskazać, iż w zakresie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami o zorganizowanej działalności w wymiarze materialnym można mówić, gdy podatnik podjął czynności o charakterze profesjonalnym, realizowane w ramach wyodrębnionej struktury, które wiążą się z rozpoczęciem działalności związanej z obrotem nieruchomościami i jej późniejszą realizacją. Przykładowo takimi działaniami będzie wyodrębnienie struktur, które byłyby przeznaczone do prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Przez wyodrębnienie takiej struktury należy rozumieć np. otwarcie biura sprzedaży nieruchomości, zatrudnienie pracowników, których zadaniem byłoby poszukiwanie nieruchomości, ich zakup w imieniu pracodawcy, a następnie sprzedaż z zyskiem. Tego rodzaju działaniami będzie również nabycie usług doradczych, np. usług reklamowych, które miałyby wspomagać proces zakupu i sprzedaży nieruchomości, np. poprzez prowadzenie akcji marketingowej.

Nie wyodrębniła i nie planuje wyodrębnić Pani żadnej struktury w celu prowadzenia działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

Powyższej kwalifikacji nie zmienia w szczególności to, iż Kupujący oczekuje zastrzeżenia w Umowie Przedwstępnej, że warunkiem nabycia przez niego Nieruchomości będzie uzyskanie przez Kupującego decyzji i innych prawem przewidzianych formalności albowiem nawet podmioty profesjonalnie trudniące się nabywaniem nieruchomości (w tym wypadku Kupujący, który jest spółką o charakterze deweloperskim) warunkują własne zobowiązanie nabycia nieruchomości od pozyskania i potwierdzenia odpowiednimi dokumentami (decyzjami, uchwałami itp.) przydatności nieruchomości dla swojej działalności profesjonalnej. Podkreślenia jednak wymaga, że aktywność w tym zakresie będzie aktywnością Kupującego na jego wyłączny koszt, ryzyko i podejmowaną według jego wyłącznego uznania.

Podobny stan faktyczny przedstawiono przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 22 maja 2020 r. (0112-KDWL.4011.4.2020.1.DK): „Wnioskodawca w maju 2019 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży wyżej wymienionej działki. [...] Przed sprzedażą działki Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) działań wymagających od niego zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działki. Ponadto Wnioskodawca na prośbę kupującego udzielił pełnomocnictw do uzyskania decyzji i pozwoleń. Czynności te będą dokonywane z inicjatywy kupującego i na jego koszt." W powołanej sprawie organ stwierdził, że: „Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana”, uznając tym samym stanowisko podatnika za prawidłowe.

Reasumując, Pani zdaniem, biorąc pod uwagę fakt, iż nie podejmowała Pani żadnych działań mających na celu ustrukturyzowanie Pani działalności, tj. ani działań:

• formalnych, ani też działań
• materialnych

- należy uznać, że w sprawie objętej wnioskiem nie doszło do spełnienia również drugiego z kryteriów warunkujących konieczność uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, tj. przesłanki zorganizowania (całokształt okoliczności niniejszej sprawy nie pozwala na wskazanie, iż zorganizowała Pani prowadzone przez siebie czynności poprzez stworzenie odpowiednich warunków do ich wykonywania).

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, przykładowo:

• w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 5 czerwca 2019 r. (0113-KDlPT2-1.4011.179.2019.2.KO), w której organ stwierdził, iż: „W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. [...] Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży działek, zajmuje się produkcją mebli. Nie planuje także kupować nieruchomości w celu ich odsprzedaży, ani sprzedawać już posiadanych. Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania, i cel działania Wnioskodawcy wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.”;
• w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 25 stycznia 2021 r. (0115-KDIT3.4011.594.2020.4.J), w której organ wskazał, że: „Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, a w szczególności fakt, że [...] Wnioskodawca nie podejmował i nie ma zamiaru podejmować aktywnie do momentu zbycia, specjalnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedawanych działek, tj. jak stwierdził w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca, nie czynił na będące przedmiotem zapytania nieruchomości żadnych nakładów, w szczególności, zaś nie uzbrajał oraz nie podejmował działań zwiększających ich wartość, czyli potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań, [...] - należy stwierdzić, iż sprzedaż działek wydzielonych z działki A i udziałów w działkach B mieści się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.”;
• W interpretacji Dyrektora KIS z dnia 21 lutego 2020 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.643.2019.4.DJD, wskazano: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy”.

Ad. c) Brak zarobkowego charakteru działań podejmowanych przez Panią.

Pani zdaniem, podejmowane przez Panią czynności w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami nie przybierają także charakteru zarobkowego. Tym samym, w sprawie nie została spełniona również ostatnia z przesłanek warunkujących konieczność uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT w zakresie obrotu nieruchomościami.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż cecha zarobkowości, jako cecha działalności gospodarczej, polega nie na tym, że nieruchomość sprzedawana jest z zyskiem, ale na tym, że ze sprzedaży nieruchomości dany podmiot uczynił lub usiłuje uczynić względnie stałe źródło dochodów. W ten sposób w spójną całość łączy się zarobkowy charakter działalności oraz jej ciągłość i zorganizowany charakter.

Powyższe wiąże się z tym, iż cecha zarobkowości występuje tylko wówczas, gdy podatnik posiada zamiar prowadzenia danej działalności w taki sposób, żeby stanowiła ona jedno z głównych źródeł przychodów podatnika, które będą generowane w sposób względnie stały. Charakteryzuje się ona dokonywaniem przez podatnika działań przekraczających zwykłe zarządzanie własnością, które można przypisać podmiotom zajmującym się zawodowo i profesjonalnie daną działalnością. Mogą to być przykładowo działania mające na celu zwiększenie wartości posiadanych składników majątkowych lub przyciągnięcie uwagi potencjalnych ich nabywców, co w konsekwencji prowadzi do zwiększenia przyszłych zysków z ich sprzedaży.

Pod pojęciem „zarobkowości" należy zatem rozumieć podjęcie i prowadzenie danej działalności w celach zarobkowych, a więc z zamiarem osiągnięcia zysku. Przy czym, w Pani ocenie, o zarobkowym charakterze prowadzonej działalności nie decyduje faktycznie osiągnięty zarobek, lecz sam zamiar jego osiągnięcia.

Wobec powyższego, w Pani ocenie, zarobkowy charakter działań nie wystąpi m.in. wtedy, gdy przysporzenie majątkowe lub wzrost wartości posiadanych przez dany podmiot składników majątkowych następuje niezależnie od działań tegoż podmiotu. Podobnie, o braku spełnienia kryterium zarobkowości świadczyć może to, iż dany podmiot zaniechuje działań mogących korzystnie wpłynąć na jego sytuację finansową lub nie podejmuje aktywnych działań marketingowych, mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości lub udziałów w nieruchomości.

W przypadku działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, czynności świadczące o zarobkowym charakterze mogą polegać przykładowo na:

• wielokrotnym i względnie stałym nabywaniu i zbywaniu nieruchomości, które odbywa się w stosunkowo krótkim przedziale czasu i następuje w celach zarobkowych, tj. w celu uzyskiwania stałych, a nie okazjonalnych zysków;
• zaawansowanym przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem) - np. poprzez dokonanie ulepszeń, które skutkują zwiększeniem wartości nieruchomości;
• inwestowaniu uzyskanych zysków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie kolejnych nieruchomości w celu dokonywania stałego obrotu.

Pani zdaniem, kryterium zarobkowości nie zostaje spełnione, jeżeli podatnik dokona jednej lub nawet kilku transakcji (np. transakcji sprzedaży nieruchomości), lecz nie podejmuje w związku z tym żadnych dodatkowych działań wykraczających poza zwykły zarząd. Przykładowo, nie zostanie spełnione kryterium zarobkowości, gdy podatnik będzie utrzymywał w stanie niepogorszonym posiadaną przez siebie nieruchomość, a następnie sprzeda ją z zyskiem – ale dokona tego nie dzięki swoim działaniom ukierunkowanym na osiągnięcie tego zysku, lecz w wyniku zmiany warunków rynkowych.

Z powyższego wynika, iż z zarobkowością przy sprzedaży nieruchomości nie mamy do czynienia, gdy sprzedaż nieruchomości jest czynnością incydentalną, która nie wynika ze stałego zamiaru dokonywania transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości. W takiej bowiem sytuacji ewentualny zysk uzyskany z takiej sprzedaży nie jest wynikiem działań podjętych przez podatnika, np. ulepszeń, lecz wynika z okoliczności od niego niezależnych, np. ze zmiany warunków rynkowych.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, przykładowo:

• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 13 listopada 2019 r. (0113-KDIPT2-1.4011.447.2019.1.KS) uznał, że: „[...] sprzedaż nieruchomości znajdujących się w majątku prywatnym może zostać zaliczona do przychodów z działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy sprzedawca uczyni z tych transakcji stałe, zorganizowane źródło zarobkowania.”;
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 15 maja 2019 r. (0115-KDIT3.4011.111.2019.1.PSZ) wskazał, iż cecha zarobkowości występuje tylko wówczas, gdy podatnik posiada zamiar prowadzenia czynności w taki sposób, ażeby stanowiły one jedno z głównych źródeł przychodów, które będzie generowało przychody w sposób względnie stały [...] podejmowane przez Wnioskodawcę czynności w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami nie przybierają zarobkowego charakteru, albowiem Wnioskodawca nie uczynił sobie ze sprzedaży nieruchomości stałego źródła dochodu. […] Sprzedaż nieruchomości z zyskiem jest działaniem normalnym, które należy uznać za prawidłowe wykonywanie prawa własności, a nie działanie o charakterze zarobkowym.”;
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 14 listopada 2018 r. (0114-KDlP3-1.4011.478.2018.1.KS) za prawidłowe uznał stanowisko wnioskodawcy, w którym stwierdzono, że „działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych, wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia formę stałego, ciągłego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.”

Odnosząc powyższe do omawianej sprawy, należy wskazać, iż podejmowane przez Panią czynności w obszarze nieruchomości nie przybierają zarobkowego charakteru, albowiem:

• charakter dotychczasowych - na przestrzeni kilkudziesięciu lat – Pani aktywności wobec Nieruchomości jednoznacznie wskazuje, że działania takie stanowiły modelowy przykład postępowania posiadaczy wielopokoleniowych rodzinnych gospodarstw rolnych w ramach których aktywności wiązały się z uprawą ziemi i magazynowaniem a nie dokonywaniu transakcji na rynku nieruchomości;
• korzyści ekonomiczne jakie mogą wynikać z faktu posiadania Nieruchomości skierowane zostały w pierwszej kolejności na pokrywanie kosztów posiadania Nieruchomości w związku z brakiem możliwości dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Sama sprzedaż nieruchomości z zyskiem nie wskazuje również na zarobkowy charakter prowadzonej działalności. Po pierwsze, z uwagi na fakt, że nabyła Pani Nieruchomości kilkadziesiąt lat temu, jako siedlisko, a część praw w drodze działu spadku, ich sprzedaż za symboliczną nawet kwotę zawsze wiązałaby się z rozpoznaniem przez Panią zysku na tej transakcji. Abstrahując od powyższego wskazać jednakże należy, iż sprzedaż nieruchomości z zyskiem jest działaniem normalnym, które należy uznać za prawidłowe wykonywanie prawa własności, a nie działanie o charakterze zarobkowym. Sprzedając część Nieruchomości 1, 2 i 3 za cenę odpowiadającą ich wartości rynkowej (a więc zaoferowaną przez Kupującego, który jest podmiotem profesjonalnym, działającym w branży deweloperskiej), kieruje się Pani bowiem zasadami gospodarności, które są charakterystyczne przy rozporządzaniu majątkiem prywatnym. Nie sposób zatem sądzić, iż skoro sprzedaje Pani posiadaną przez siebie nieruchomość po cenie rynkowej (a w związku z tym rozpoznała Pani zysk, mając na względzie, iż otrzymała Pani prawa w drodze dziedziczenia), to Pani działalność miała charakter zarobkowy. Tym samym, w sprawie nie doszło do spełnienia także trzeciego z kryteriów warunkujących konieczność uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT (działania Pani nie miały charakteru zarobkowego).

Podsumowując, stoi Pani na stanowisku, iż planowana przez Panią sprzedaż udziałów w części Nieruchomości 1, 2 i 3 nie będzie stanowiła czynności wykonanych w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu PIT.

Pani zdaniem, nie prowadzi i nigdy nie prowadziła Pani jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami ani też - w przypadku zawarcia Umowy Sprzedaży - nie doprowadzi Pani do takiego statusu, gdyż Pani czynności nie spełniają żadnego z trzech warunków koniecznych do uznania, takiego stanu. Nie podejmowała i nie będzie podejmowała Pani w odniesieniu do posiadanych przez siebie udziałów w Nieruchomości 1, 2 i 3 profesjonalnych działań o charakterze:

• ciągłym, albowiem nie miała i nie ma Pani stałego zamiaru wykonywania szeregu określonych, profesjonalnych i powiązanych ze sobą czynności, ukierunkowanych na osiągnięcie zysku, w tym zysku ze sprzedaży Nieruchomości,
• zorganizowanym, albowiem nie podejmowała i nie planuje Pani w związku ze sprzedażą prowadzić żadnych działań mających na celu ustrukturyzowanie jej działalności,
• zarobkowym, albowiem nie podejmowała i nie prowadzi Pani swej działalności w celu osiągnięcia dochodu, o czym świadczy fakt, iż nie uczyniła Pani ze sprzedaży lub nabywania nieruchomości stałego źródła dochodu.

Wobec powyższego, na pytanie oznaczone we wniosku numerem 1, należy odpowiedzieć w ten sposób, że sprzedaż przez Panią udziałów w części Nieruchomości 1, 2 i 3 nie doprowadzi do stanu w którym czynności takie stanowić będą prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Na marginesie warto przy tym odnotować, iż przedmiotowa kwalifikacja nie uległaby zmianie nawet wtedy, gdyby należało uznać, że którykolwiek z przedmiotowych warunków został spełniony w niniejszej sprawie (z czym Pani się nie zgadza). Jak już bowiem zostało wskazane, z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT mamy miejsce wyłącznie wówczas, gdy działalność danego podmiotu przybiera jednocześnie charakter ciągły, zorganizowany oraz zarobkowy. Innymi słowy, spełnienie jednego, lub nawet dwóch z powyższych warunków, nie byłoby wystarczające do uznania, iż prowadzi Pani działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Ad. 2

Pani zdaniem, w związku ze sprzedażą części Nieruchomości 1, 2 i 3 nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT.

Uzasadnienie Pani stanowiska w zakresie pytania Nr 2.

Pani zdaniem, planowane transakcje sprzedaży udziałów w częściach Nieruchomości 1, 2 i 3 nie podlegają opodatkowaniu podatkiem PIT, albowiem nastąpią one po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła Pani udziały w ich współwłasności, zaś sprzedaż ta nie nastąpiła w ramach wykonywanej przez Panią działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie w podatku PIT, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 12 czerwca 2020 r. (0112-KDlL2-2.4011.163.2020.4.WS) stwierdził, iż: „W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.”;
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 11 lipca 2018 r. (0112-KDIL3-1.4011.239.2018.2.AGR) wskazał, że: „Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.”

W Pani ocenie, w związku ze sprzedażą udziałów w częściach Nieruchomości 1, 2 i 3, po Pani stronie nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT, ponieważ przedmiotowa sprzedaż zostanie dokonana:

a) poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, tj. z Pani majątku prywatnego, co zostało wyjaśnione w uzasadnieniu Pani stanowiska w zakresie pytania Nr 1 , gdzie wykazano, iż nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, i jednocześnie

b) po upływie 5 lat od jej nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabycie to nastąpiło.

Wyjaśniając powyższe, wskazuje Pani, że przepisy ustawy o PIT nie zawierają definicji legalnej pojęcia „nabycia" nieruchomości. W związku z powyższym, Pani zdaniem, w celu ustalenia zakresu tego terminu, należy odwołać się do jego potocznego, szerokiego rozumienia, posiłkując się jego znaczeniem w innych gałęziach prawa. I tak, nabyciem jest uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego w każdy prawem przewidziany sposób, np. w drodze umowy (w tym w szczególności umowy sprzedaży oraz darowizny), dziedziczenia, czy też zasiedzenia.

Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem niniejszego wniosku, stoi Pani na stanowisku, że przesłanka polegająca na upływie 5 lat od daty nabycia nieruchomości została spełniona, ponieważ nabyła Pani udziały w Nieruchomości 1, 2 i 3 w latach 70-tych a następną część udziałów w połowie lat 90-tych, zatem ewentualna sprzedaż nastąpi zdecydowanie po upływie 5 lat.

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 20 stycznia 2021 r. (0114-KDIP3-2.4011.779.2020.2.MM) stwierdził, iż: „Zatem odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie będzie stanowić dla Niej źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie przez Spadkodawczynię.";
• Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 28 października 2020 r. (0112-KDIL2-1.4011.724.2020.1.KF) wskazał: „Podsumowując, […] sprzedaż przez Wnioskodawcę, opisanej we wniosku nieruchomości, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ww. nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez spadkodawców. W związku z powyższym, na Wnioskodawcy nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu rzeczonej sprzedaży.”;
• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 17 stycznia 2020 r. (0113-KDIPT2-3.4011.627.2019.3.GG) wskazał: „Mając na uwadze powyższe oraz przyjmując za Wnioskodawczynią, że wartość nabytego udziału w działce nr (...) odpowiada dokładnie wartości udziału nabytego w spadku, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię ww. udziału w działce nr (...) nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawcę, a tym samym Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana z tego tytułu do zapłaty podatku dochodowego.”

Reasumując, Pani zdaniem, na pytanie oznaczone w niniejszym wniosku Nr 2 należy odpowiedzieć w ten sposób, że w związku ze sprzedażą udziałów w częściach Nieruchomości 1, 2 i 3 po Pani stronie nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT. W Pani ocenie, wynika to z faktu, iż sprzedaż udziałów w częściach Nieruchomości 1, 2 i 3 zostanie dokonana poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, oraz po upływie 5 lat od jej nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło to nabycie).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Powzięła Pani wątpliwość, czy przychód ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości Nr 1, 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i 3 stanowić będzie dla Pani przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy wynajęcie agencji nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Panią udziałów w Nieruchomości Nr 1, 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i 3 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pani działania, fakt, że: sprzedaż udziałów w Nieruchomości Nr 1, 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i 3 nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia, nie podejmowała Pani ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży przedmiotowych udziałów Nieruchomościach (ponoszenia nakładów, dzięki którym stałyby się one szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców; podejmowania działań marketingowych) sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pani działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyła Pani udziałów w Nieruchomościach Nr 1, 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i 3 w celu ich odsprzedaży, nie prowadziła i nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Także, udzielenie przez właściciela nieruchomości pełnomocnictwa do działania w jego imieniu bez wykazania przesłanek o których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt okoliczności, zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Okoliczności dotyczące nabycia udziałów w Nieruchomości Nr 1, 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i 3 i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży udziałów w Nieruchomościach do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczęła Pani na tych Nieruchomościach działalności gospodarczej, a sprzedaż udziałów w Nieruchomości Nr 1, 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i 3 nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia. Zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Panią wskazanych we wniosku udziałów w Nieruchomości Nr 1, 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i 3 nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży Nieruchomości oraz udziałów w Nieruchomości Uzgadnianej Wieczystoksięgowo nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pani stanowisko w zakresie pytania Nr 1 jest prawidłowe.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, w przedmiotowej sprawie istotne staje się rozstrzygnięcie kwestii, czy ustalenie rzeczywistego stanu prawnego dotyczącego Nieruchomości Uzgadnianej Wieczystoksięgowo i zmiana wpisu w księgach wieczystych, będzie stanowić nabycie udziałów w Nieruchomości Uzgadnianej Wieczystoksięgowo w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy rozstrzygnięciu tego problemu należy mieć na uwadze nie tylko przepisy prawa podatkowego, ale przede wszystkim przepisy prawa cywilnego dotyczące nabycia, czy też utraty prawa własności.

Niezależnie od powyższego, na stan prawny nieruchomości istotny wpływ mogą wywierać, wydawane zarówno na gruncie prawa cywilnego jak i administracyjnego – orzeczenia sądowe i decyzje administracyjne, stanowiące dokumenty o szczególnym znaczeniu. Waga tych orzeczeń wynika z pozycji jaką zajmują sądy i organy administracji publicznej.

Ustalenie daty nabycia udziałów w nieruchomości oraz skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia w drodze spadku” dlatego należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Z treści ww. przepisów jednoznacznie wynika, że przy otrzymaniu spadku, przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy.

Jednocześnie wskazać należy, że księga wieczysta powinna dawać pełny i wierny obraz stanu prawnego nieruchomości.

Stosownie do treści art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 2 ww. ustawy:

Z kolei art. 3 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że:

W myśl z art. 5 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie zaś do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Wskazać zatem należy, że księgi wieczyste służą do ewidencji praw rzeczowych oraz innych praw na nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej nie stanowi przesłanki przeniesienia własności nieruchomości. Zmiana właściciela nie jest więc ujawniana w księdze wieczystej w momencie jej dokonania, ma bowiem charakter deklaratoryjny, to znaczy, że nie tworzy, ani nie zmienia istniejącego stosunku prawnego lecz potwierdza istniejące prawa, w tym przypadku – prawo własności.

Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie, jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Natomiast w myśl art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak już wskazano, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia. Przy czym, w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Jak już wcześniej wskazano, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym było odwołanie się do regulacji zawartych w ustawie Kodeks cywilny, tj. do art. art. 922 § 1, art. 924 i art. 925.

Z powyższych przepisów wynika, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W świetle art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei z art. 1025 § 1 ustawy Kodeks cywilny wynika:

Przepis art. 1035 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Wedle art. 1037 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Biorąc pod uwagę kwestię nabycia nieruchomości do wspólności majątkowej małżeńskiej, należy odnieść się również do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), w której zostały uregulowane stosunki majątkowe między małżonkami.

Jak stanowi art. 31 § 1 przytoczonej ustawy:

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe, zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności).

Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. W konsekwencji, po śmierci jednego z małżonków drugi z nich nie mógł ponownie nabyć udziału w tej nieruchomości w drodze dziedziczenia, jak też w drodze działu spadku, skoro nieruchomość ta wchodziła wcześniej do wspólnego majątku małżeńskiego, a małżonkowi z tego tytułu przysługiwało już prawo własności całej nieruchomości.

Stwierdzam, że z uwagi na panujący w Pani małżeństwie ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej nie można wyodrębnić udziałów, które Pani oraz Pani mąż posiadali w chwili nabycia Nieruchomości Nr 1, 2 i 3. Z tego względu nie mogła Pani ponownie nabyć udziałów w przedmiotowych Nieruchomościach, ani w drodze dziedziczenia, ani w drodze działu spadku. W związku z powyższym nabycie przez Panią, stosownie do art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nastąpiło w 1977 r. i 1974 r. r., tj. w momencie nabycia Nieruchomości Nr 1, 2 i 3 do majątku wspólnego małżonków.

Skoro – jak wynika z treści wniosku – swoje udziały w Nieruchomościach Nr 1, 2 i 3 nabyła Pani w momencie nabycia ich do majątku wspólnego (a nie jak twierdzi Pani, że w latach 70-tych oraz 90 tych, co i tak pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie), to 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w przypadku planowanej przez Panią sprzedaży udziałów w Nieruchomości Nr 1, 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i 3 – niewątpliwie minął.

Ponadto, zgodnie z ww. art. 10 ust. 7 ww. ustawy, nie stanowi nabycia lub odpłatnego zbycia, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis zdarzenia przyszłego należy wskazać, że w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości Nr 1, 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i 3, nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie, ustalonego zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 6 i ust. 7 ww. ustawy. W konsekwencji po Pani stronie nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pani stanowisko w zakresie pytania Nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.