Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.729.2025.3.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 8 września 2025 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.B.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• C.B.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.B. (dalej: Wnioskodawca) oraz Pani C.B. (dalej: Wnioskodawczyni) są osobami fizycznymi mającymi miejsce zamieszkania na terytorium Polski, posiadającymi polską rezydencję podatkową. W dalszej części niniejszego wniosku Wnioskodawca oraz Wnioskodawczyni będą określani łącznie jako Wnioskodawcy.

Wnioskodawcy na zasadach współwłasności majątkowej małżeńskiej są właścicielami nieruchomości, których historię i cel nabycia (do majątku wspólnego małżeńskiego) na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat przedstawiają (chronologicznie) poniżej:

1) Nieruchomość składająca się z dwóch działek gruntu położonych w (…) (dz. nr X1 oraz X2), dla których prowadzona jest księga wieczysta: (…), z których działka nr X1 zabudowana jest domem jednorodzinnym, zamieszkiwanym przez Wnioskodawców, nabyta 11 kwietnia 2003 r. (dalej: Nieruchomość 1).

2) Niezabudowana nieruchomość rolna składająca się z działek gruntu o nr (…) i (…), o pow. łącznej 2,66 ha (nr księgi wieczystej (…)), położona w (…), w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…) (przy czym udział 9/10 został nabyty przez Wnioskodawców 21 maja 2007 r. od osób w żaden sposób nie powiązanych, zaś pozostały udział 1/10 został nabyty przez Wnioskodawców 13 sierpnia 2015 r. od rodziców Wnioskodawczyni (dalej: Nieruchomość 2). Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta w okresie, kiedy Wnioskodawcy rozważali zamieszkanie (osiedlenie się) w rodzinnych stronach Wnioskodawczyni, przy czym w dniu zakupu tej nieruchomości (wówczas udziału 9/10 w Nieruchomości 2) nie mieli sprecyzowanych planów co do daty ewentualnego wybudowania na działkach gruntu domu rodzinnego. Z uwagi na dużą powierzchnię Nieruchomości 2, Wnioskodawcy zakładali, że jeśli wybudują dom rodzinny w tej nieruchomości, część z Nieruchomości po jej podziale, przekażą dzieciom lub sprzedadzą. Po zakupie przedmiotowe plany jednak nie ziściły się m.in. z uwagi na fakt, że Wnioskodawcy przenieśli centrum swoich interesów osobistych i życiowych na okres od listopada 2015 r. do kwietnia 2021 r. do Niemiec, a następnie na okres od maja 2021 r. do grudnia 2023 r. do Stanów Zjednoczonych, gdzie Wnioskodawca świadczył pracę zawodową na rzecz jednego z niemieckich koncernów działających w branży sprzedaży detalicznej.

3) Niezabudowana nieruchomość składająca się z działek gruntu o nr (…) oraz (…), położona we wsi (…), w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), o pow. łącznej 0,1439 ha (nr księgi wieczystej (…)), nabyta 23 stycznia 2009 r. (dalej: Nieruchomość 3). Wnioskodawcy nabyli przedmiotowe działki gruntu (położone w bliskim sąsiedztwie do ich miejsca zamieszkania) z myślą o jej zabudowie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, lecz również z uwagi na wyjazd poza granice kraju, przedmiotowe plany nie zostały zrealizowane.

4) Niezabudowana nieruchomość składająca się z działki gruntu o nr (…), położona we wsi (…), w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), o pow. 0,0929 ha (nr księgi wieczystej (…)), nabyta 25 marca 2009 r. (dalej: Nieruchomość 4), podobnie jak w przypadku Nieruchomości 3, z myślą o ich zabudowie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (lecz również z uwagi na wyjazd poza granice kraju, przedmiotowe plany nie zostały zrealizowane).

5) Niezabudowana nieruchomość składająca się z działki gruntu o nr 40/7 o pow. 0,0024 ha (nr księgi wieczystej (…)), położona w (…), przy ul. (…) i stanowiąca niewielki fragment przylegający do Nieruchomości 1 (róg ul. (…) oraz (…)), nabyta 29 lipca 2011 r. (dalej: Nieruchomość 5), z myślą o jej zabudowie (wraz z innymi działkami) budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (lecz również z uwagi na wyjazd poza granice kraju, przedmiotowe plany nie zostały zrealizowane).

6) Niezabudowana nieruchomość składająca się z działki gruntu o nr (…) oraz (…), położona w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…) o pow. 0,1635 ha (nr księgi wieczystej (…)), nabyta 13 września 2013 r. (dalej: Nieruchomość 6), z myślą o ich zabudowie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (lecz również z uwagi na wyjazd poza granice kraju, przedmiotowe plany nie zostały zrealizowane).

7) Niezabudowana nieruchomość składająca się z działki gruntu o nr (…), położona w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…) o pow. 0,0829 ha (nr księgi wieczystej (…)), nabyta 10 stycznia 2014 r. (dalej: Nieruchomość 7), z myślą o ich zabudowie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (lecz również z uwagi na wyjazd poza granice kraju, przedmiotowe plany nie zostały zrealizowane).

8) Niezabudowana nieruchomość składająca się z działek gruntu o nr (…) i (…), położona w województwie (…), w powiecie (…), siedziba gminy (…) o pow. każdej z działek 0,0833 ha (nr księgi wieczystej (…)), nabyta 14 sierpnia 2014 r. (dalej: Nieruchomość 8), z myślą o ich zabudowie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (lecz również z uwagi na wyjazd poza granice kraju, przedmiotowe plany nie zostały zrealizowane).

9) Niezabudowana nieruchomość gruntowa składająca się z działki gruntu o nr (…), położona w (…) o pow. 0,0550 ha (nr księgi wieczystej: (…); dalej: Nieruchomość 9) nabyta 17 maja 2021 r., bez wyraźnie sprecyzowanych planów, lecz ewentualnie pod przyszłą budowę nowego domu jednorodzinnego.

10) Niezabudowana nieruchomość gruntowa składająca się z działki gruntu o nr (…), położona w (…) o pow. 0,0550 ha (nr księgi wieczystej: (…); dalej: Nieruchomość 10), nabyta 17 maja 2021 r., bez wyraźnie sprecyzowanych planów, lecz ewentualnie pod przyszłą budowę nowego domu jednorodzinnego.

Nieruchomości 1-10 będą w dalszej części niniejszego wniosku określane łącznie jako Nieruchomości.

Wnioskodawcy są ponadto współwłaścicielami na zasadach współwłasności majątkowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego w (…), nabytego 17 czerwca 2024 r. i użytkowanego obecnie przez syna Wnioskodawców.

Wnioskodawcy w okresie od listopada 2015 r. do kwietnia 2021 r. przebywali w Niemczech, a następnie w okresie od maja 2021 r. do grudnia 2023 r. w Stanach Zjednoczonych, gdzie Wnioskodawca świadczył pracę zawodową na rzecz jednego z niemieckich koncernów działających w branży sprzedaży detalicznej. Obecnie Wnioskodawcy, planują uporządkowanie spraw związanych z posiadanymi Nieruchomościami, w związku z powyższym przedstawiają plany jakie zamierzają podjąć w związku z każdą z Nieruchomości.

Plany Wnioskodawców:

Co do zasady Wnioskodawcy nie mają obecnie żadnych planów w stosunku do Nieruchomości 1, Nieruchomości 5 (Nieruchomość 1 jest funkcjonalnie połączona z Nieruchomością 5), Nieruchomości 9 oraz Nieruchomości 10, tj. nie planują choćby ewentualnej sprzedaży tych nieruchomości, lecz przewidują ich ewentualne wykorzystanie do wybudowania domu rodzinnego (dla Wnioskodawców). W związku z powyższym przedmiotowe Nieruchomości nie są przedmiotem zapytań przedstawionych w niniejszym wniosku, lecz są prezentowane dla celów pełnego opisu zdarzenia przyszłego.

W związku z powyższym nieruchomości przedstawione jako: Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4, Nieruchomość 6, Nieruchomość 7 oraz Nieruchomość 8 będą określane łącznie w dalszej części niniejszego wniosku jako Nieruchomości Zbywane.

Nieruchomość 2:

Wnioskodawcy, z uwagi na powierzchnię Nieruchomości 2 (2,66 ha) i brak zamierzenia co do osiedlenia się w miejscowości położenia tej nieruchomości, planują:

1) podział Nieruchomości 2 – w pierwszej kolejności na działki powyżej 3000 m², zaś w dalszej kolejności, ponowny podział tych nieruchomości na jeszcze mniejsze działki (przy czym z oczywistych względów proceduralnych Wnioskodawcy wspierają się w tym zakresie usługami uprawnionego geodety);

2) docelowo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz sprzedaż tych działek gruntu (z przeniesieniem warunków zabudowy na rzecz kupującego, o ile będzie to prawnie dopuszczalne) każdorazowo na rzecz osób/podmiotów zainteresowanych nabyciem takiej działki (przy czym Wnioskodawcy wskazują, że nie są w stanie określić, kto będzie potencjalnym nabywcą).

Wnioskodawcy zaznaczają, że oprócz podziałów oraz uzyskania warunków zabudowy (niewykluczone, że w ramach podziału zostaną wydzielone działki drogowe) nie planują dokonywać innych czynności (niż powyżej wymienionych) faktycznych lub prawnych w stosunku do działek powstałych z Nieruchomości 2, w tym w szczególności nie będą podejmować działań celem podwyższenia wartości tych działek gruntu powstałych z Nieruchomości 2. Wnioskodawcy wskazują, że dla celów uzyskania warunków zabudowy będą zobowiązani zapewnić możliwość podłączenia tzw. mediów do przedmiotowych działek gruntu (poprzez uzyskanie zaświadczenia lub innego pisma od gestora mediów), niemniej Wnioskodawcy sami nie planują zlecać wykonania tego typu inwestycji a jedynie będą informować potencjalnych nabywców o możliwościach przyłączenia działek do mediów.

Wnioskodawcy podkreślają również, że w przeszłości:

a) nie dokonywali w stosunku do Nieruchomości 2 żadnych działań zmierzających do podniesienia wartości tej Nieruchomości.

b) nie użytkowali Nieruchomości 2 do jakichkolwiek celów, w tym rolnych (lub działów specjalnych produkcji rolnej) bądź jej dzierżawy.

Nieruchomość 3 i 4:

Wnioskodawcy wskazują, że co do zasady nie mają wyraźnie sprecyzowanych planów w stosunku do Nieruchomości 3 oraz 4, lecz jedynie rozważają ich sprzedaż w takiej postaci w jakiej Nieruchomości się znajdują, tj. bez poprzedzenia tej sprzedaży jakimikolwiek działaniami faktycznymi lub prawnymi, w tym np. w postaci podziałów działek (ponadto działki obejmujące Nieruchomości 3 i 4 objęte są postanowieniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przewidującymi możliwość zabudowy mieszkaniowej działek).

Wnioskodawcy podkreślają również, że w przeszłości:

a) nie dokonywali w stosunku do Nieruchomości 3 i 4 żadnych działań faktycznych lub prawnych zmierzających do podniesienia wartości tej Nieruchomości.

b) nie użytkowali Nieruchomości 3 i 4 do jakichkolwiek celów, w tym rolnych (lub działów specjalnych produkcji rolnej) bądź jej dzierżawy.

Nieruchomości 6-8:

Wnioskodawcy wskazują, że w stosunku do Nieruchomości 6-8, które pierwotnie zostały nabyte w celu wybudowania jednorodzinnego domu mieszkalnego, uzyskali w przeszłości dla trzech z pięciu działek decyzje o warunkach zabudowy (oraz pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego), które jednak wygasły (Wnioskodawcy nie pozyskali zresztą nawet Dziennika Budowy, rezygnując wówczas z rozpoczęcia budowy).

Jednocześnie dla Nieruchomości 6-8 wydana została 30 stycznia 2025 r. uchwała nr (…) Rady Gminy (…) z 30 stycznia 2025 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) – rejon ulic (…) i (…), która określiła dla Nieruchomości przeznaczenie działek jako 12 MN (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Wnioskodawcy w żaden sposób ani nie występowali z wnioskami o wydanie przedmiotowego planu miejscowego ani też nie zgłaszali do tego planu jakichkolwiek uwag (w istocie o istnieniu tego planu powzięli informację w toku prac nad niniejszym wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej).

Obecnie Wnioskodawcy planują więc sprzedaż każdej z działek wchodzących w skład Nieruchomości 6-8 (tj. działek (…), (…), (…), (…) i (…)) w postaci takiej, w jakiej znajdują się obecnie, na rzecz zainteresowanych nabywców.

Wnioskodawcy wskazują, że nie planują podejmowania żadnych innych przyszłych działań faktycznych i prawnych w stosunku do Nieruchomości 6-8 (np. ich podziału, doprowadzenia mediów itp.).

Wnioskodawcy podkreślają również, że w przeszłości:

a) nie dokonywali w stosunku do Nieruchomości 6-8 żadnych działań faktycznych lub prawnych zmierzających do podniesienia wartości tej Nieruchomości (poza uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowlę – które jednak wygasły);

b) Gmina (…) wybudowała w przeszłości sieć kanalizacyjną do każdej z działek oraz drogę utwardzoną (również do wszystkich działek), obiektywnie zwiększając ich wartość i obciążając Wnioskodawców opłatami adiacenckimi, lecz Wnioskodawcy nie ubiegali się o realizację takich inwestycji i nie występowali z żadnymi wnioskami w tej sprawie;

c) nie użytkowali Nieruchomości 6-8 do jakichkolwiek celów, w tym rolnych (lub działów specjalnych produkcji rolnej), ich dzierżawy.

Wnioskodawcy nie prowadzą i nie prowadzili nigdy działalności gospodarczej, w tym zwłaszcza w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawcy nigdy wcześniej nie przeprowadzali również transakcji dotyczących zbycia nieruchomości gruntowych. Jedyne nieruchomości jakie zostały przez Wnioskodawców zbyte (na zasadach współwłasności majątkowej małżeńskiej) dotyczyły lokali mieszkalnych, wykorzystywanych przez Wnioskodawców na cele mieszkaniowe, tj.:

1) w 1996 r. Wnioskodawcy nabyli lokal mieszkalny w (…), który następnie został sprzedany w 1999 r.

2) w czerwcu 2001 r. nabyli lokal mieszkalny w (…), który następnie został sprzedany w 2010 r. (Wnioskodawcy nie zamieszkiwali jednak przedmiotowego lokalu mieszkalnego).

Wnioskodawcy wskazują, że oprócz opisanych w niniejszym wniosku nieruchomości, nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Wnioskodawcy nie planują reinwestować środków ze sprzedaży Nieruchomości Zbywanych w nabycie kolejnych nieruchomości przeznaczonych do dalszej sprzedaży.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Nieruchomość 2 została nabyta przez Wnioskodawców (tj. zarówno przez Wnioskodawcę będącego stroną postępowania jak i Wnioskodawcę niebędącego stroną postępowania) do majątku wspólnego w dniu 21 maja 2007 r. (udział 9/10) od osób fizycznych, tj. od E.F. oraz F.F., w ramach umowy przeniesienia własności niezabudowanej nieruchomości rolnej. Pozostały udział 1/10 został nabyty przez Wnioskodawców (tj. zarówno przez Wnioskodawcę będącego stroną postępowania, jak i Wnioskodawcę niebędącego stroną postępowania) do majątku wspólnego w dniu 13 sierpnia 2015 r. od rodziców Wnioskodawczyni, tj. od Pana G. i H. J. (również w wyniku umowy przeniesienia własności niezabudowanej nieruchomości rolnej).

Nieruchomość 3 została nabyta przez Wnioskodawców (tj. zarówno przez Wnioskodawcę będącego stroną postępowania, jak i Wnioskodawcę niebędącego stroną postępowania) do majątku wspólnego w wyniku umowy sprzedaży od małżonków K. K. oraz L.K.

Nieruchomość 4 została nabyta przez Wnioskodawców (tj. zarówno przez Wnioskodawcę będącego stroną postępowania, jak i Wnioskodawcę niebędącego stroną postępowania) do majątku wspólnego w wyniku umowy sprzedaży od Pani Ł. M.

Nieruchomość 6 została nabyta przez Wnioskodawców (tj. zarówno przez Wnioskodawcę będącego stroną postępowania, jak i Wnioskodawcę niebędącego stroną postępowania) do majątku wspólnego w wyniku umowy sprzedaży od N. O.

Nieruchomość 7 została nabyta przez Wnioskodawców (tj. zarówno przez Wnioskodawcę będącego stroną postępowania, jak i Wnioskodawcę niebędącego stroną postępowania) do majątku wspólnego w wyniku umowy sprzedaży od P. R. oraz S.R.

Nieruchomość 8 została nabyta przez Wnioskodawców (tj. zarówno przez Wnioskodawcę będącego stroną postępowania, jak i Wnioskodawcę niebędącego stroną postępowania) do majątku wspólnego w wyniku umowy sprzedaży od P.R. oraz S.R.

Na dzień dzisiejszy, zarówno Wnioskodawca będący stroną postępowania (A.B.), jak i Wnioskodawca niebędący stroną postępowania (C.B.) nie poszukują nabywców działek wchodzących w skład Nieruchomości Zbywanych. W przyszłości oboje Wnioskodawcy planują poszukiwać nabywców za pomocą ogłoszeń w Internecie takich jak np. Otodom.pl.

Działki obecnie nie są wykorzystywane w żaden sposób przez każdego z Wnioskodawców (zarówno przez Pana A.B. jak i Panią C.B.) i tak też będzie do dnia sprzedaży.

Pytania

1) Czy w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości Zbywanych nie będzie podlegać po stronie Wnioskodawców opodatkowaniu podatkiem PIT?

2) Czy w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości Zbywanych nie będzie podlegać po stronie Wnioskodawców opodatkowaniu podatkiem VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1. W zakresie pytania Nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko

Ad. 1

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości Zbywanych nie będzie podlegać po stronie Wnioskodawców opodatkowaniu podatkiem PIT.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 1.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów.

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem należy uznać, że aby odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu ww. przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, konieczne jest spełnienie łącznie następujących warunków:

a) zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej;

b) zbycie musi nastąpić po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Na podstawie natomiast art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodów jest działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zasadniczo, ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o PIT, z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tej ustawy, nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań, umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej, od odpłatnego zbycia osobistego mienia (wyrok WSA w Bydgoszczy z 5 lutego 2018 r., sygn. I SA/Bd 985/17).

Z zestawienia tych dwóch norm wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności należy zbadać, czy transakcja "następuje w wykonaniu działalności gospodarczej", co oznacza, że należy zbadać, czy można jej przypisać znamiona działalności gospodarczej wymienione art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Przy czym o tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem nieruchomości, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Definicja działalności gospodarczej dotyczy stanu faktycznego a nie prawnego, stanowi ona bowiem zjawisko obiektywnie istniejące w danym czasie. Zamiar jej prowadzenia podmiot uzewnętrznia poprzez faktyczne podejmowanie czynności o określonym charakterze. Działalność podatnika, niezależnie od jego zamiaru, woli lub przekonania, ma charakter gospodarczy jeśli odpowiada przesłankom przewidzianym w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Z tych względów, o tym, czy określone działania podatnika mieszczą się w ramach działalności gospodarczej, czy też nie (wyprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania jego aktywami) nie decyduje ani fakt rejestracji działalności gospodarczej (czy jej brak), ani nawet wewnętrzne przekonanie podatnika, że podejmowane przez niego działania nie są przejawem takiej działalności (tak w wyroku WSA w Łodzi z 11 kwietnia 2019 r. sygn. I SA/Łd 348/18).

W orzecznictwie NSA (wyrok z 18 grudnia 2018 r., sygn. II FSK 2577/17), Sąd zarysował pewną granicę wykonywania działalności gospodarczej, wskazując, iż „nie ma podstaw aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, która oznacza działalność prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 tej ustawy. Jednocześnie jednak prowadzenie działalności gospodarczej, jako uporządkowany ciąg czynności i zdarzeń faktycznych, ma charakter obiektywny.”

Zważywszy, iż ustawodawca nie zdecydował się na określenie w ustawie o PIT choćby przykładowych okoliczności wskazujących na fakt wykonywania czynności w ramach działalności gospodarczej, należy odnieść się szerzej do praktyki orzeczniczej sądów administracyjnych, w której utrwalony został pogląd, iż okolicznościami tymi są przede wszystkim z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (taki pogląd utrwalony został w orzecznictwie sądowo-administracyjnym; m.in. w wyrokach NSA z dnia 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z dnia 10 kwietnia 2013 r., II FSK 1686/11; z dnia 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z dnia 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z dnia 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07, z dnia 16 kwietnia 2009 r., II FSK 28/08).

Co istotne, zauważyć również należy, iż zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (a więc wyłączenie przychodów z działalności gospodarczej) nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania (tak NSA w wyrokach z dnia 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z dnia 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14; z dnia 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14; z dnia 25 września 2015 r., II FSK 2043/13; z dnia 9 kwietnia 2015 r., II FSK 773/13; z dnia 4 marca 2015 r., II FSK 855/14; z dnia 15 stycznia 2015 r., II FSK 70/13; z dnia 3 lipca 2013 r., II FSK 2110/11).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego potwierdza się, iż nie funkcjonuje uniwersalny wzorzec, który w sposób jednolity rozstrzygałby, jak w sposób jednoznaczny oddzielić sprzedaż zaliczaną do związanej z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej, od odpłatnego zbycia. Jednakże, nie można przyjąć, aby działania takie jak podział nieruchomości na mniejsze działki, wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej wystawienie tablicy informacyjnej o sprzedaży działek na jednej ze sprzedawanych nieruchomości, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), podatnik z operacji tych uczynił sobie stałe (nieokazjonalne) źródło zarobkowania. Zwłaszcza gdy nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatnika od kilkudziesięciu lat (wyrok NSA z 29 czerwca 2023 r., sygn. II FSK 180/23). Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem (wyrok NSA z 16 maja 2023 r., sygn. II FSK 21/23 oraz wyrok NSA z 28 marca 2023 r., sygn. II FSK 2302/20 oraz wyrok NSA z 19 października 2021 r., sygn. II FSK 174/19).

Z tego powodu w pierwszej kolejności należy odnieść definicję działalności gospodarczej zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT do działań podjętych w przeszłości przez Wnioskodawców.

Zarobkowy charakter działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności, odnosząc się do definicji działalności gospodarczej, aktywność podatnika aby mogła zostać uznana za działalność gospodarczą powinna posiadać charakter zarobkowy. Jak słusznie zauważa się w doktrynie, o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Zysk z kolei powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania dochodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Z drugiej jednak strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 tej ustawy. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (tak w orzeczeniu NSA z 6 września 2018 r., sygn. II FSK 2352/16; z 2 lutego 2018 r. sygn. II FSK 236/16 oraz orzeczeniu WSA w Łodzi z 5 października 2018 r.).

Dana działalność może być rozpatrywana jako typowo zarobkowa, jeżeli jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu rozumianego jako nadwyżka przychodów nad nakładami (kosztami). Istotne znaczenie ma zatem, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego (ciągłego) źródła zarobkowania (tak w orzeczeniu WSA w Bydgoszczy, z dnia 27 lutego 2018 r.; sygn. I SA/Bd 30/18).

Z drugiej zaś strony, zarobkowy charakter aktywności należy odróżnić od typowego zarządu majątkiem osobistym. Jak wskazuje się w orzecznictwie (wyrok WSA w Gdańsku z 17 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Gd 170/19), można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika. Podkreślić przy tym należy konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie sam zamiar podatnika co do sposobu ich wykorzystania.

Z kolei w wyroku WSA w Łodzi z dnia 18 października 2018 r. (sygn. I SA/Łd 540/18), sąd stwierdził, iż samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.

Podkreśla się również, że, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z działalności gospodarczej nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak:

1) ilość transakcji sprzedaży,

2) uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży),

3) występowanie o uzyskanie pozwolenia na budowę czy też poszukiwanie nabywców przez wywieszenie banerów ogłoszeniowych.

Należy podkreślić, że wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem". Sąd podkreślił także, że „z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta (np. zakupiona nieruchomość może stać się zbędna dla realizacji pierwotnie założonych zamiarów, czy z uwagi na zmianę zewnętrznych warunków ekonomicznych lub konieczność zapewnia odpowiednich potrzeb bytowych rodziny)”.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości znajdujących się w majątku prywatnym może zostać zaliczona do przychodów działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy sprzedawca uczyni z tych transakcji stałe, zorganizowane źródło zarobkowania. Istotne znaczenie ma bowiem: fachowość, podporządkowanie regułom opłacalności i zysku oraz powtarzalność działań. Jeżeli natomiast transakcje są dokonywane w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika lub w innych celach niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także nie są wykonywane w sposób ciągły i zorganizowany, to przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (tak w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 30 października 2017 r., I SA/Gd 1125/17 (podobnie NSA w wyroku z dnia 13 czerwca 2013 r., II FSK 1987/11).

Jak to podkreślił NSA w wyroku z dnia 5 marca 2019 r., II FSK 829/17: " brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14 oraz II FSK 379/14)."

Zorganizowany charakter działalności gospodarczej.

Odnosząc się do drugiej z przesłanek, tj. przesłanki zorganizowania, w pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę, iż na pojęcie "zorganizowania" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Innymi słowy podatnik powinien wykazywać na tyle aktywne działania aby można było stwierdzić, iż angażują one środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, mające cechy typowego działania handlowca (tak np. w wyroku WSA w Gliwicach z 25 kwietnia 2019 r. sygn. III SA/Gl 41/19).

Jak wskazał NSA w ostatnich orzeczeniach:

1) ponoszenie kosztów na usługi biura geodezyjno-projektowego, ogłoszeń, założenia ksiąg wieczystych, wskazują na działanie małżonków w warunkach ryzyka gospodarczego i angażowanie w związku z planowanymi transakcjami sprzedaży znacznych środków finansowych, w ocenie sądu podobnych do tych wykorzystywanych przez handlowców, a nie osoby wykonujące tylko prawo własności (wyrok NSA z 8 maja 2019 r., sygn. I FSK 988/17);

2) podjęte przez skarżącą i jej męża czynności administracyjnoprawne, cywilnoprawne i faktyczne, należy uznać za dokonane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w zakresie obrotu nieruchomościami, nawet przy uwzględnieniu, że budynki na działkach będących własnością skarżącej i jej męża zostały wzniesione przez inne podmioty (w rozpoznanej sprawie - spółkę cywilną) i na ich koszt, ponieważ niewątpliwie spowodowało to wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości i miało wpływ na ostateczną cenę ich zbycia; w tej sytuacji bez znaczenia jest argumentacja skarżącej, że nieruchomość gruntowa, z której wydzielono działki, będące przedmiotem transakcji, została nabyta przez małżonków wyłącznie w celu prowadzenia działalności rolnej, a także twierdzenia o planach przeznaczenia środków pieniężnych ze sprzedaży na potrzeby własne skarżącej i jej męża. O tym, że nie były to czynności mieszczące się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym świadczy zasięg podejmowanych przez skarżącą i jej męża działań, na co wskazuje chociażby uzyskana na wniosek męża jako inwestora, decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na wybudowaniu 15 domów jednorodzinnych. Podobnie też okoliczność, że skarżąca i jej mąż zawarli z P.B. umowę spółki cywilnej, która powołana została w celu realizacji ww. inwestycji (wyrok NSA z 21 marca 2019 r., sygn. II FSK 979/17).

Podobnie WSA w Łodzi, w wyroku z dnia 8 stycznia 2019 r. (sygn. I SA/Łd 535/18) wskazał, iż na fakt prowadzenia działalności gospodarczej wskazują takie m.in. okoliczności jak „zaangażowanie w przygotowanie dokumentacji dla gminy, podział nieruchomości na działki oraz dbałość o właściwy dojazd do każdej z nich”.

Oczywistym jest, iż w sytuacji gdy podatnik nabywa i sprzedaje wiele nieruchomości, niejako narzuca się zakwalifikowanie ich wszystkich do działalności gospodarczej. Nie można jednak wykluczyć, że w tym samym czasie podatnik dokonuje również nabyć do majątku prywatnego w celu zaspokojenia swoich własnych potrzeb (wyrok NSA z 15 maja 2019 r., sygn. I SA/Łd 59/19). Z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być jednak identyfikowane transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta (wyrok WSA w Gdańsku z 24 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Gd 28/19).

Zaznaczyć przy tym należy, iż dla kwalifikacji transakcji obrotu danymi rzeczami, jako podejmowanej w ramach działalności gospodarczej (dokonywanej w sposób „zorganizowany”), nie jest konieczne posiadanie siedziby, czy tez zaplecza technicznego, tym bardziej w sytuacji kiedy rodzaj prowadzonej przez podatnika działalności nie wymaga dysponowania jakąś szczególną infrastrukturą (wyrok NSA z 30 maja 2019 r. sygn. II FSK 2083/17).

Wreszcie jak stwierdził NSA w wyroku z 11 marca 2025 r., sygn. II FSK 800/22, „na pojęcie "zorganizowanie", w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i przede wszystkim w fazie realizacyjnej. Z kolei przez "ciągłość" działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Nadto powtarzalność i regularność czynności w działalności gospodarczej o charakterze handlowym powinna występować zarówno w odniesieniu do sprzedaży jak i w odniesieniu do zakupów dokonywanych przez podatnika. Dokonywanie przez podatnika powtarzalnych transakcji zakupu i sprzedaży towarów pozwala na uznanie podatnika za handlowca.”

Wykładni przepisów art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT w relacji do art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy należy dokonywać w taki sposób, który będzie stanowił realizację konstytucyjnych gwarancji udzielanych przez ustawodawcę obywatelowi (podatnikowi) w zakresie możliwości swobodnego rozporządzania swoim majątkiem, bez konieczności przewidywania ryzyka (i przeciwdziałaniu temu), że w bliżej nieokreślonej przyszłości jego wola działania w określonym trybie podatkowym (np. art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.) zostanie pominięta przez organ podatkowy, z wyjątkiem sytuacji, gdy organ podatkowy wykaże spełnienie wszystkich przesłanek (łącznie) przewidzianych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.

Ciągłość działalności gospodarczej.

Z kolei przez "ciągłość" działań należy rozumieć:

a) stałość (trwałość) ich wykonywania,

b) powtarzalność,

c) regularność

d) stabilność

- co eliminuje z zakresu działalności gospodarczej przedsięwzięcia jednorazowe lub podejmowane sporadycznie.

Istotne znaczenie ma więc przede wszystkim ustalenie, czy zamiarem podatnika jest uczynienie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania. W doktrynie podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ciągłość działania wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. O ciągłości działania świadczy chociażby aktywne uczestnictwo w wielu aukcjach komorniczych; ujawnianie zamiaru zakupu innych mieszkań, także na licytacjach komorniczych, następnie sprzedaż nabytych mieszkań z zyskiem, w krótkich okresach czasu (tak np. w wyroku WSA w Łodzi z 11 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Łd 633/18).

Przy czym ciągłość działalności gospodarczej nie oznacza jednak, że jej czynności wykonywane muszą być bez przerwy, istotna jest realizowana powtarzalność określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, w tym także czynności przygotowawczych, które nie przynoszą jeszcze dochodu, czy nawet przychodu, ale z uwagi na zamierzony cel są niezbędne do jego uzyskania lub maksymalizacji. Ze względu na powyższe, jedynie analiza działań podejmowanych przez podatnika na przestrzeni pewnego okresu pozwala na ocenę charakteru dokonywanych czynności (wyrok z 16 stycznia 2018 r., sygn. I SA/Bd 977/17).

Tylko takie transakcje wolno zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność (tak np. w wyrokach: z dnia 30 stycznia 2014 r., II FSK 867/12; z dnia 13 czerwca 2013 r., II FSK 1987/11; z dnia 2 października 2013 r., II FSK 2729/11). W tym ostatnim orzeczeniu NSA wprost stwierdził, że: „w pojęciu działalności gospodarczej nie mieszczą się przedsięwzięcia o charakterze incydentalnym, sporadycznym (...); zasadnicze cechy działalności gospodarczej to: częstotliwość określonych czynności, ciągłość i prowadzenie działalności w celu zarobkowym.”

Przyjęcie zatem, że dana osoba fizyczna, która uzyskuje przychód ze sprzedaży działki budowlanej działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest odpowiednie zorganizowanie (wykonywanie szeregu czynności składających na pewną zorganizowana całość - np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności (wyrok WSA we Wrocławiu z 26 stycznia 2018 r.; sygn. I SA/Wr 733/17; por. wyroki NSA z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13).

Jak słusznie podkreślił NSA w wyroku z dnia 30 maja 2018 r. (II FSK 3760/17), działań z zachowaniem normalnych reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Jedynie wówczas, gdy podejmowane przez podatnika czynności, związane z zagospodarowaniem mienia i jego rozporządzaniem, istotnie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania można uznać, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami (podobnie NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14 oraz II FSK 379/14).

W licznych orzeczeniach podkreśla się także, że z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta, czy też rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru, jak np. działki gruntu lub lokalu po podziale (tak NSA z dnia 25 stycznia 2018 r., II FSK 3525/15, z dnia 30 maja 2018 r., II FSK 3760/17, z dnia 14 grudnia 2016 r., II FSK 3436/14; WSA w Łodzi z dnia 18 października 2018 r., I SA/Łd 540/18 i z dnia 5 października 2018 r., I SA/Łd 537/18; WSA w Gdańsku z dnia 30 października 2017 r., I SA/Gd 1125/17).

Z pojęcia działalności gospodarczej należy także wyłączyć taką sprzedaż nieruchomości, która nastąpiła w związku ze zmianą sytuacji życiowej podatnika. Czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb własnych i swojej rodziny, nie mieszczą się w definicji działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Ocena Wnioskodawców jako działających w charakterze przedsiębiorcy.

Biorąc pod uwagę powyższą analizę regulacji ustawy o PIT oraz orzecznictwa sądowo – administracyjnego uznać należy, iż sprzedaż Nieruchomości Zbywanych nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT, ze względu na planowaną sprzedaż tych działek po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że Wnioskodawcy nabywali przedmiotowe Nieruchomości Zbywane dla własnych celów osobistych, tj. budowy w przyszłych latach budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przy czym z uwagi na zmianę sytuacji zawodowej i rodzinnej na ściśle określony czas (na czas zamieszkiwania w Niemczech oraz USA) zawiesili przedmiotowe plany a obecnie nie są w stanie określić, czy, a jeśli tak na której Nieruchomości potencjalnie wybudują przedmiotowy budynek jednorodzinny (natomiast jeśli tak się stanie będzie to na którejś z nieruchomości nieprzeznaczonej do sprzedaży). Efektywnie więc Wnioskodawcy nie nabywali przedmiotowych Nieruchomości dla celów prowadzonej działalności gospodarczej (jakiejkolwiek, bowiem Wnioskodawcy takiej działalności nie prowadzą i nie prowadzili).

Dalsze działania Wnioskodawców przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, a zmierzające do podziału Nieruchomości 2 będą realizowane nie tyle w celach zarobkowych, lecz wyłącznie po to, aby w ogóle móc sprzedawać przedmiotowe działki potencjalnym nabywcom (bez podziału terenu o powierzchni takiej, jaką ma Nieruchomość 2, sprzedaż tej nieruchomości byłaby znacznie utrudniona bądź też wysoce nieopłacalna).

Podkreślenia wymaga również, że Wnioskodawcy nie dokonywali, jak również nie planują dokonywać na Zbywanych Nieruchomościach (poza podziałem Nieruchomości 2 i uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla działek powstałych z podziałów na Nieruchomości 2) jakichkolwiek innych działań zwiększających ich wartość bądź zmieniających ich status prawny.

W szczególności Wnioskodawcy nie zamierzają zajmować się rozbudową infrastruktury w postaci sieci doprowadzających media do Zbywanych Nieruchomości, bądź też rozbudowy dróg wewnętrznych na Zbywanych Nieruchomościach.

Innymi słowy, w ocenie Wnioskodawców, okoliczności oraz zakres ich aktywności nie wskazują aby uczynili on ze zbycia Zbywanych Nieruchomości aktywności o charakterze zarobkowym, czy też angażowali środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty działające zarobkowo. Sprzedaż Zbywanych Nieruchomości będzie więc podyktowana wyłącznie chęcią ich zbycia w takiej postaci, w jakiej zostały nabyte (pomijając podziały na Nieruchomości 2, które w ogóle warunkują sprzedaż).

Istotnym w kontekście planowanej sprzedaży Zbywanych Nieruchomości jest fakt, że Wnioskodawcy nie planują reinwestować środków ze sprzedaży w nabycie kolejnych nieruchomości przeznaczonych do dalszej sprzedaży, lecz zamierzają przeznaczyć te środki na własne cele osobiste, w tym być może wybudowanie domu jednorodzinnego dla Wnioskodawców na jednej z działek, które nie są przeznaczone do sprzedaży.

W powyższych okolicznościach, trudno mówić więc o zorganizowaniu i ciągłości aktywności jako warunku identyfikacji działalności gospodarczej, zaś tylko takie transakcje należy zaliczać do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność.

Wnioskodawcy podkreślają również, iż jego rolą nie może być i nie jest dążenie do minimalizacji zysków ze zbycia majątku prywatnego. Nie można zresztą pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku. Właściciel realizując swoje uprawnienie do korzystania oraz dysponowania przedmiotem tego prawa, ma pełne prawo do podejmowania działań zmierzających do przyśpieszenia zbycia nieruchomości. Okoliczności te same w sobie, nie mogą przemawiać za uznaniem, że późniejsza sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej.

Jak wskazuje się w wyżej przedstawionym orzecznictwie, jedynie wówczas gdy podejmowane przez właściciela czynności, związane z zagospodarowaniem mienia i jego rozporządzaniem, istotnie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto właściciel z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania, można uznać, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Stanowisko Wnioskodawców znajduje przy tym oparcie w szeregu interpretacji podatkowych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w stanach faktycznych identycznych bądź bardzo podobnych do wyżej przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego:

a) w interpretacji z dnia 22 kwietnia 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.125.2025.3.AD, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzając stanowisko podatnika stwierdził, że „działania podjęte w celu sprzedaży, tj. podział działek na mniejsze działki nie będzie wykraczać poza zwykłe władztwo rzeczą i ma na celu jedynie ułatwienie sprzedaży. Ponadto również po podziale działek nie zamierza Pani podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tych działek np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla działek, itp.”

b) w interpretacji z 8 kwietnia 2025 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.73.2025.3.DT, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzając stanowisko podatnika stwierdził, że „zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

c) w interpretacji z 18 marca 2025 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.14.2025.4.AK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (stan faktyczny dotyczył podatnika który również dokonywał podziałów działki na mniejsze) potwierdzając stanowisko wnioskodawcy argumentujące brak powstania przychodu z działalności gospodarczej, stwierdził, że „czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyła Pani przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży. Nie prowadziła i nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz zwykły zarząd majątkiem.”

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Zbywanych Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT, bowiem sprzedaż nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej i do sprzedaży Zbywanych Nieruchomości dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomości zostały nabyte.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

· po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

· po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

· po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości Zbywanych, o których mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przeprowadzenia powyższej transakcji należy rozważyć, czy czynność ta zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, podział działek czy uzyskanie warunków zabudowy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że, sprzedaż działek, o których mowa we wniosku wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności:

- zakres i cel Państwa działania,

- fakt, że sprzedaż Nieruchomości Zbywanych nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia,

- nie podejmowali Państwo ponadstandardowych działań zmierzających do zbycia przedmiotowych Nieruchomości Zbywanych (ponoszenia nakładów, dzięki którym stałyby się one szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców; podejmowania działań marketingowych),

- fakt, że żadne z Państwa nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym zwłaszcza w zakresie obrotu nieruchomościami,

- nigdy wcześniej nie sprzedawali Państwo żadnych nieruchomości gruntowych, sprzedali jedynie dwa lokale mieszkalne wykorzystywane przez Państwa na cele mieszkaniowe,

- oprócz opisanych w niniejszym wniosku nieruchomości, nie posiadają Państwo innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży,

- nie planują Państwo reinwestować środków ze sprzedaży Nieruchomości Zbywanych w nabycie kolejnych nieruchomości przeznaczonych do dalszej sprzedaży,

sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Państwa działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyli Państwo nieruchomości, o których mowa we wniosku w celu jej odsprzedaży, nie prowadzili i nie prowadzą Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania ich sprzedaży. Transakcja sprzedaży Nieruchomości Zbywanych nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia i sprzedaży Nieruchomości Zbywanych nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży Nieruchomości Zbywanych do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Państwa pozwalają na zakwalifikowanie planowanej transakcji sprzedaży do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczęli Państwo na tych Nieruchomościach Zbywanych działalności gospodarczej, a ich zbycie nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia. Zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Przeprowadzona przez Państwa transakcja nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział jednej Nieruchomości Zbywanych. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Podsumowując, planowana przez Państwa sprzedaż działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej transakcji należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży Nieruchomości Zbywanych

W omawianej sprawie nabycie przez Państwa poszczególnych udziałów w Nieruchomości 2, którą zamierzacie Państwo sprzedać nastąpiło w 2007 r. i 2015 r. Pozostałe Nieruchomości Zbywane, które zamierzacie Państwo sprzedać zostały nabyte w 2009 r., 2013 r. i 2014 r.

Zatem, uznać należy, że 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Państwa przypadku niewątpliwie upłynął.

Wobec powyższego planowana przez Państwa sprzedaż Nieruchomości Zbywanych, o których mowa we wniosku nie będzie stanowiła dla Państwa również źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży.

Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.