Podatnik planuje otrzymać w drodze darowizny od rodziców nieruchomość wraz z wyposażeniem, w której wcześniej prowadzono dom opieki senioralnej. Zamierza wynająć tę nieruchomość w najem długoterminowy podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, przy czym nie planuje prowadzić własnej działalności gospodarczej. Działania podatnika mają charakter pasywny - obejmują jedynie generowanie przychodów z majątku bez tworzenia struktur organizacyjnych, zatrudniania pracowników, prowadzenia marketingu czy ponoszenia ryzyka gospodarczego.…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pana rodzice chcąc Pana usamodzielnić planują przenieść na Pana w drodze darowizny nieruchomość, w której do tej pory Pana mama prowadziła dom opieki senioralnej. Przedmiotem darowizny będzie budynek oraz działka, na której ten budynek jest posadowiony, a także wyposażenie w postaci m.in. łóżek, mebli, wyposażenia kuchni etc.
Przedmiotową nieruchomość wraz z wyposażeniem chciałby Pan wynająć w najem długoterminowy podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą i tą drogą pozyskiwać środki finansowe na prowadzenie swojego gospodarstwa domowego.
Zaznacza Pan, że w związku z powyższym nie ma Pan zamiaru prowadzenia we własnym imieniu działalności gospodarczej.
Istotą planowanych działań z Pana strony będzie:
1) Wykorzystanie pozyskanego zasobu lokalowego do generowania regularnych bieżących i stałych przychodów z majątku, bez uzależnienia wysokości czynszu od generowanych przez najemcę zysków z wyjątkiem waloryzacji czynszu w związku z inflacją;
2) Przerzucenie na najemcę wszelkich obowiązków wiążących się z utrzymaniem nieruchomości w tym wszelkich remontów, a także dokonywanie przeglądów wynikających z prawa budowlanego;
3) Nie będzie Pan tworzył jakichkolwiek struktur organizacyjnych, które byłyby odpowiedzialne za organizację procesu najmu;
4) To najemca będzie prowadził działalność gospodarczą i to on będzie ponosił ryzyko gospodarcze, a także będzie zobowiązany do ubezpieczenia wynajmowanego majątku;
5) Nie będzie Pan również wypracowywał jakichkolwiek strategii rozwoju, badania rynku pod kątem hipotetycznych najemców, nie będzie Pan zatrudniał pracowników, ani kupował sprzętu biurowego etc.;
6) Wynikający z darowizny majątek nie będzie ujmowany w ewidencjach środków trwałych.
Pytanie
Czy Pana aktywność będzie zaliczona zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 do źródła przychodów jakim jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem przedstawione przez Pana zdarzenie przyszłe w pełni klasyfikuje się jako przychód ze źródła przychodów jakim jest określony w art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - najem.
Pozyskane przez Pana w drodze darowizny składniki majątkowe nie będą ujmowane przez Pana w ewidencji środków trwałych, a więc nie będą składnikami związanymi z działalnością gospodarczą. Z definicji działalności gospodarczej określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można wywieść, że aby uznać działalność zarobkową za działalność gospodarczą należy spełnić m.in. warunek działalności zorganizowanej.
Jak wspomniał Pan na wstępie Pana przyszła działalność będzie polegała na generowaniu dochodu z majątku w sposób pasywny bez angażowania się w proces organizacyjny i zarządczy. Nie będzie Pan zatrudniał pracowników, ani angażował innych podmiotów do pomocy w wynajmie, nie będzie Pan promował Pana działalności, nie będzie Pan prowadził biura, nie będzie Pan również prowadził strony internetowej.
Na mocy umowy przerzuci Pan na najemcę wszelkie obowiązki związane z utrzymaniem budynku zgodnie z prawem budowlanym, a także wprowadzi Pan klauzule obowiązku po stronie najemcy ubezpieczenia wynajmowanych składników majątkowych zarówno ruchomych jak i nieruchomych.
Ponadto w art. 5a pkt 6 ustawy wyłączone z działalności gospodarczej są przychody ze źródeł określonych w art. 10 ust.1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy PIT. Skoro ustawodawca przewidział najem jako odrębne źródło przychodów jako odpłatne korzystanie z majątku własnego, ma Pan prawo zaliczyć swoją przyszłą aktywność zarobkową do tego właśnie źródła.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
„To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”
Zatem najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub jako odrębne źródło przychodów – najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ww. ustawy:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:
- które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Jak powyżej wskazano zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Pana rodzice chcąc Pana usamodzielnić planują przenieść na Pana w drodze darowizny nieruchomość, w której do tej pory Pana mama prowadziła dom opieki senioralnej. Przedmiotem darowizny będzie budynek oraz działka na której ten budynek jest posadowiony, a także wyposażenie w postaci m.in. łóżek, mebli, wyposażenia kuchni etc. Przedmiotową nieruchomość wraz z wyposażeniem chciałby Pan wynająć w najem długoterminowy podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą i tą drogą pozyskiwać środki finansowe na prowadzenie swojego gospodarstwa domowego. Zaznacza Pan, że w związku z powyższym nie ma Pan zamiaru prowadzenia we własnym imieniu działalności gospodarczej. Istotą planowanych działań z Pana strony będzie:
1) Wykorzystanie pozyskanego zasobu lokalowego do generowania regularnych bieżących i stałych przychodów z majątku, bez uzależnienia wysokości czynszu od generowanych przez najemcę zysków z wyjątkiem waloryzacji czynszu w związku z inflacją;
2) Przerzucenie na najemcę wszelkich obowiązków wiążących się z utrzymaniem nieruchomości w tym wszelkich remontów, a także dokonywanie przeglądów wynikających z prawa budowlanego;
3) Nie będzie Pan tworzył jakichkolwiek struktur organizacyjnych, które byłyby odpowiedzialne za organizację procesu najmu;
4) To najemca będzie prowadził działalność gospodarczą i to on będzie ponosił ryzyko gospodarcze, a także będzie zobowiązany do ubezpieczenia wynajmowanego majątku;
5) Nie będzie Pan również wypracowywał jakichkolwiek strategii rozwoju, badania rynku pod kątem hipotetycznych najemców, nie będzie Pan zatrudniał pracowników, ani kupował sprzętu biurowego etc.;
6) Wynikający z darowizny majątek nie będzie ujmowany w ewidencjach środków trwałych.
Skoro przedmiotową nieruchomość wraz z wyposażeniem, o której mowa we wniosku będzie wynajmował Pan w ramach najmu długoterminowego, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu przedmiotowej nieruchomości wraz z wyposażeniem, w ramach najmu długoterminowego, na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.
Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo