Podatnik, będący osobą fizyczną, otrzyma od ojca w bezpłatne użyczenie kilka lokali mieszkalnych, które wraz z braćmi zamierza wynajmować osobom prywatnym na cele mieszkaniowe, bez prowadzenia działalności gospodarczej. Przychody z najmu będą dzielone równo między…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 13 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 10 października 2025 r. (wpływ 16 października 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pana ojciec jest właścicielem kilku nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne wraz ze związanym z nimi udziałem w nieruchomości wspólnej i miejscem postojowym oraz komórką lokatorską (dalej jako: "Lokale mieszkalne").
Pana ojciec posiada troje dorosłych dzieci, z którymi zamierza zawrzeć umowę użyczenia posiadanych przez siebie Lokali mieszkalnych. Umowa użyczenia, zgodnie z jej naturą, będzie miała charakter nieodpłatny.
Stroną umowy użyczenia będą - Pana ojciec, jako "Użyczający" oraz jego troje dorosłych synów, jako "Biorący w użyczenie", przy czym każdy z Biorących w użyczenie w udziale po 1/3 w odniesieniu do każdego Lokalu mieszkalnego.
Na podstawie umowy użyczenia Biorący w użyczenie będą mieli prawo oddać lokale mieszkalne we własnym imieniu i na własny rachunek w najem okazjonalny osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem jednak, że najem będzie możliwy wyłącznie na cele mieszkaniowe najemcy. Biorących w użyczenie obciążać będzie obowiązek znalezienia najemcy i obsługa najmu (wykonywanie zadań Wynajmującego wynikających z ustawy i umowy).
Czynsz najmu (z wyłączeniem kwot na pokrycie opłat eksploatacyjnych za lokale mieszkalne należnych na rzecz Wspólnot mieszkaniowych oraz dostawców mediów) wpływający na założony do tego dedykowany rachunek bankowy, Biorący w użyczenie będą uzyskiwać proporcjonalnie (w stosunku 1/3 dla każdego z Biorących w użyczenie) i przekazywać na swoje indywidualne rachunki bankowe jako ich przychód z najmu. Pana ojciec nie będzie uzyskiwał żadnych przychodów z tytułu realizowanego najmu, ani zawartej umowy użyczenia.
Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego
Wskazał Pan, że stroną umowy najmu będzie Pan oraz Pana dwóch braci, tj. wszystkie osoby biorące nieruchomości w użyczenie, proporcjonalnie do praw z tytułu użyczenia, tj. w udziale po 1/3 każdy. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Przychody uzyskane z najmu lokali mieszkalnych będzie rozliczał Pan w ramach najmu prywatnego. Lokale mieszkalne nie będą wynajmowane w ramach działalności gospodarczej. Usłudze najmu nie towarzyszą i nie będą towarzyszyły usługi sprzątania, usługi gastronomiczne lub cateringowe, usługi recepcji. Nie będzie Pan zatrudniał pracowników do obsługi najmu.
Pytania
1. Czy w przypadku otrzymania przez Pana kilku lokali mieszkalnych w bezpłatne użyczenie od ojca, jest Pan zobowiązany do rozpoznania przychodu oraz dochodu i zapłaty podatku PIT od nieodpłatnego świadczenia w postaci użyczenia kilku lokali mieszkalnych z prawem do pobierania pożytków z nich w postaci czynszu najmu (odstępnego)?
2. Czy w przypadku oddania lokali mieszkalnych, które otrzymał Pan od ojca w użyczenie, w najem okazjonalny osobom prywatnym na cele mieszkaniowe i uzyskiwania z tego tytułu przez Pana czynszu od najemców tych lokali mieszkalnych, po Pana stronie jako wynajmującego powstaje obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku od przychodów z najmu (PIT-28)?
3. W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 2, czy podstawą opodatkowania w tym podatku jest odpowiednio równowartość 1/3 każdego czynszu najmu (odstępnego) uzyskiwanego na wspólny rachunek z tytułu najmu lokali mieszkalnych?
4. Czy w odniesieniu do lokali mieszkalnych, otrzymanych przez Pana na podstawie umowy użyczenia, oddanie ich w najem osobom trzecim na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), jako wynajmowanie nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek na cele mieszkaniowe?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku Nr 1, Nr 2 i Nr 3. W zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 4 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pana stanowisko w sprawie
Ad. 1
W Pana ocenie otrzymanie przez Pana i Pana braci od ojca lokali mieszkalnych w bezpłatne używanie (użyczenie) nie generuje powstania po Pana stronie podatku dochodowego od osób fizycznych, pomimo otrzymania nieodpłatnego przysporzenia majątkowego, bowiem umowa zostanie zawarta z osobą najbliższą tj. Pana ojcem.
Co do zasady użyczenie może zostać uznane za nieodpłatne świadczenie generujące przychód po stronie biorącego w użyczenie (otrzymuje on nieodpłatne przysporzenie majątkowe). Tego rodzaju przychód co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o PIT. Zgodnie z ww. normą: za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.
Jednakże w przypadku analizowanego zdarzenia przyszłego uprawniony jest Pan do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Na mocy przedmiotowej normy wolne od podatku dochodowego są: wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, z zastrzeżeniem ust. 20. Niewątpliwie pomiędzy Dającym w użyczenie -Pana ojcem - oraz Panem istnieje stopień pokrewieństwa kwalifikowany jako I grupa w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Jednocześnie w sprawie nie aktualizuje się wyłączenie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 20 ustawy o PIT.
Ad. 2
W Pana ocenie w sytuacji oddania w najem Lokali mieszkalnych uzyskanych na podstawie bezpłatnego użyczenia, będzie uzyskiwał Pan przychody z najmu (odstępnego), podlegał Pan będzie obowiązkowi podatkowemu w zakresie zryczałtowanego podatku od przychodów z najmu (PIT-28). Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
Z uwagi na fakt, że będzie łączył Pana z najemcą stosunek prawny wynikający z zawartej umowy najmu okazjonalnego, na mocy którego kwoty z tytułu odstępnego będą postawione do dyspozycji Pana oraz Pana braci (jako Wynajmujących) i między wami dzielone w równych udziałach po 1/3, zasadnym jest stwierdzenie, że osiąga Pan przychód w rozumieniu ww. ustawy, a tym samym podlega Pan opodatkowaniu w tym podatku.
Ad. 3
W Pana ocenie obowiązek podatkowy powstanie u Pana w odniesieniu do kwoty proporcjonalnej do udziału w przychodach z najmu (odstępnego), tj. w odniesieniu do 1/3 odstępnego lub sumy odstępnych z najmu wszystkich Lokali mieszkalnych. Jak wspomniano, czynsz najmu (odstępne) będzie dzielony pomiędzy Panem oraz Pana dwóch braci w równych częściach, zgodnie z postanowieniami Umowy użyczenia, która nakazuje pożytki dzielić w proporcji 1/3 na każdego Biorącego w użyczenie. Podstawę opodatkowania w stosunku do Pana będzie zatem stanowiła 1/3 odstępnego (lub sumy odstępnych) wynikającego z poszczególnych pozostających w mocy umów najmu okazjonalnego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, regulujących zasady używania rzeczy.
Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
Stosownie do art. 712 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.
Przepis art. 713 Kodeksu stanowi z kolei, że:
Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.
W świetle ww. przepisów - cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności. Z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, więc umowę tę należy uznać za jednostronnie zobowiązującą. Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy zawierania tej umowy i może ona być zawarta w dowolnej formie, np. zwykłej pisemnej, ustnej, aktu notarialnego, czynności dorozumianych. Cechą charakterystyczną użyczenia, odróżniającą je od najmu, ale za to upodobniającą do darowizny, jest nieodpłatność, co oznacza, że biorący w używanie nie ma obowiązku dokonywania żadnych świadczeń i opłat na rzecz dającego do bezpłatnego używania. Wyłącznym obowiązkiem użyczającego pozostaje znoszenie używania rzeczy przez biorącego oraz powstrzymywanie się od jakichkolwiek czynności ograniczających uprawnienia biorącego wynikających z umowy. Nieodpłatny charakter użyczenia zbliża tę umowę do darowizny. Użyczający nie dokonuje jednak, odmiennie niż darczyńca, bezpłatnego świadczenia kosztem swojego majątku, ponieważ rzecz użyczona nadal pozostaje nieobciążona w jego majątku. Umowa użyczenia może przewidywać prawo do wynajmowania użyczonego lokalu przez osobę biorącą lokal w użyczenie. Jeśli ta osoba jest wynajmującym, wówczas przychód z najmu jest przychodem osoby biorącej lokal w użyczenie.
Natomiast zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Jak stanowi art. 11 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie natomiast do art. 11 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
Zgodnie z art. 11 ust. 2a cytowanej ustawy:
Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu;
3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;
4) w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.
Dla celów podatkowych przez nieodpłatne świadczenie rozumie się te wszystkie zdarzenia prawne lub gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne tj. niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu, przysporzenie w majątku otrzymującego mające konkretny wymiar finansowy. Istotą „nieodpłatnego świadczenia” jest to, że otrzymujący przysporzenie nie jest zobowiązany do jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego. Aby dane świadczenie mogło być uznane za świadczenie nieodpłatne konieczne jest by polegało ono wyłącznie na jednostronnym przysporzeniu po stronie podmiotu, który świadczenie to uzyskał.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji nieodpłatnych świadczeń. Rozumienie tego pojęcia zostało jednak wypracowane w judykaturze.
W uchwałach z dnia 18 listopada 2002 r. sygn. akt FPS 9/02 oraz z dnia 16 października 2006 r. sygn. akt FPS 1/06 Naczelny Sąd Administracyjny ustalił znaczenie tego terminu w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, iż na gruncie tej ustawy, termin "nieodpłatne świadczenie” ma "szerszy zakres niż w prawie cywilnym, obejmuje bowiem wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności osób prawnych, których skutkiem jest nieodpłatne, tj. niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar finansowy”. W uchwale z dnia 24 maja 2010 r. sygn. akt II FPS 1/10, Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził powyższe stanowisko uznając, że ma ono również zastosowanie do podatku dochodowego od osób fizycznych.
Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ww. ustawy:
Wolna od podatku dochodowego jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, z zastrzeżeniem ust. 20.
Natomiast w myśl z art. 21 ust. 20 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Zwolnienia, o których mowa w ust. 1 pkt 125 oraz 125a, nie mają zastosowania do świadczeń otrzymywanych na podstawie stosunku pracy, pracy nakładczej lub umów będących podstawą uzyskiwania przychodów zaliczonych do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 2.
Zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I - małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2) do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3) do grupy III - innych nabywców.
Z powyższych przepisów wynika, że ustawodawca uzależnia wykazywanie przychodów z tytułu bezpłatnego użyczenia od stopnia pokrewieństwa pomiędzy osobami zawierającymi tego typu umowę.
Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Pana ojciec jest właścicielem kilku nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne wraz ze związanym z nimi udziałem w nieruchomości wspólnej i miejscem postojowym oraz komórką lokatorską. Pana ojciec zamierza zawrzeć z Panem oraz Pana braćmi (Biorącymi w użyczenie) umowę użyczenia posiadanych przez siebie Lokali mieszkalnych. Umowa użyczenia będzie miała charakter nieodpłatny. Na podstawie umowy użyczenia Biorący w użyczenie będą mieli prawo oddać lokale mieszkalne we własnym imieniu i na własny rachunek w najem.
Mając powyższe na względzie oraz opisany stan prawny stwierdzić należy, że w związku z ww. użyczeniem po Pana stronie powstanie przychód z tytułu nieodpłatnego świadczenia, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże, z uwagi na fakt, że stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, przychód ten będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku od spadku i darowizn.
Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 1 jest prawidłowe.
Odnosząc się zaś do sposobu opodatkowania przychodów z najmu użyczonych Panu lokali mieszkalnych wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Na podstawie powołanych powyżej przepisów stwierdzam, że w przypadku użyczenia Panu przez ojca lokali mieszkalnych, stroną osiągającą przychód z ich najmu jest m. in. Pan. Wobec tego Pan, jako osoba wynajmująca lokale mieszkalne na podstawie umowy najmu, jest zobowiązany do opodatkowania przychodów osiągniętych z tego tytułu.
Podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
„To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”
Zatem najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub jako odrębne źródło przychodów - najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ww. ustawy:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:
- które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Odnosząc się do wcześniej powołanego art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wskazać należy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.
Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.
Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierza Pan wraz z braćmi zawrzeć umowy najmu lokali mieszkalnych użyczonych wam przez ojca. Stronami umów najmu będzie Pan oraz Pana bracia, tj. wszystkie osoby biorące nieruchomości w użyczenie, proporcjonalnie do praw z tytułu użyczenia, tj. w udziale po 1/3 każdy. Wskazał Pan, że najem ten nie będzie stanowił źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz opodatkowany będzie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Czynsz najmu (z wyłączeniem kwot na pokrycie opłat eksploatacyjnych za lokale mieszkalne należnych na rzecz Wspólnot mieszkaniowych oraz dostawców mediów) wpływający na założony do tego dedykowany rachunek bankowy, Pan oraz Pana bracia będziecie uzyskiwać proporcjonalnie (w stosunku 1/3 dla każdego z Biorących w użyczenie) i przekazywać na swoje indywidualne rachunki bankowe, jako wasz przychód z najmu. Usłudze najmu nie towarzyszą i nie będą towarzyszyły usługi sprzątania, usługi gastronomiczne lub cateringowe, usługi recepcji. Nie będzie Pan zatrudniał pracowników do obsługi najmu.
Skoro lokale mieszkalne nie będą przez Pana wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, to wynajem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Tym samym przychody, jakie Pan uzyska ze wskazanego źródła będą podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%. Przychodem, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie kwota otrzymana od najemców tytułem czynszu najmu, proporcjonalnie do udziału w zysku przysługującemu Panu na podstawie umowy użyczenia, tj. w wysokości 1/3 przychodu. Przychód uzyskany z najmu użyczonych lokali mieszkalnych zobowiązany Pan będzie wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-28 za dany rok podatkowy.
Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 2 i Nr 3 jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo