Podatniczka nabyła w 1993 roku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego na zasadach wspólności małżeńskiej. Lokal był wykorzystywany w działalności gospodarczej małżonków do 2005 roku oraz wynajmowany. Podatniczka zlikwidowała działalność gospodarczą w 2013 roku, a jej mąż prowadził działalność w latach…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu 13 września 1993 r. jako członek Spółdzielni Mieszkaniowej, na podstawie przydziału otrzymała Pani własnościowe prawo do lokalu użytkowego na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. Lokal był wykorzystywany w działalności gospodarczej każdego z małżonków (od 1993 r. do 2005 r.) jak również kilkakrotnie wynajmowany osobom trzecim. Ze względu na upływ czasu od tych zdarzeń nie jest Pani w stanie dokładnie wskazać ram czasowych tych zdarzeń. Dnia 31 grudnia 2013 r. zlikwidowała Pani jednoosobową działalność gospodarczą, którą w ostatnich latach prowadzenia działalności nie prowadziła Pani w ww. lokalu. Od 1 stycznia 2014 r. Pani mąż rozpoczął prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej. 26 czerwca 2025 r. działalność ta została zlikwidowana. Żaden z małżonków nie zaliczał amortyzacji tego lokalu do kosztów uzyskania przychodów (1993-2025).
W dniu 31 października 2025 r. małżonkowie znieśli wspólność małżeńską i ustanowili rozdzielność majątkową małżeńską, bez podziału majątku. W tym samym dniu 31 października 2025 r. wspólnie z mężem sprzedała Pani ww. lokal użytkowy, dzieląc przychód z tej transakcji po 1/2 dla każdego ze sprzedających. W akcie notarialnym opisano, że należne kwoty zostały zaksięgowane ma osobistych rachunkach sprzedających jako majątek odrębny każdego z nich.
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym Pani przychód z transakcji sprzedaży lokalu użytkowego, proporcjonalny do Pani udziału, będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem przychód ze sprzedaży ww. lokalu użytkowego będzie zwolniony z podatku dochodowego z uwagi, że sprzedaż nastąpiła po okresie dłuższym niż 5 lat od nabycia prawa własności tej nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. poprzez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawierają specyfikację źródeł przychodów, na podstawie których następuje przypisanie konkretnego przychodu do źródła przychodu. Jest to istotne, ponieważ w zależności od ustalenia źródła przychodów, dla tego przychodu powstają dalsze skutki podatkowe prowadzące do obliczenia uzyskanego dochodu lub poniesionej straty w danym okresie rozliczeniowym.
Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W rezultacie, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.
Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
Odrębnym bowiem źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
Klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przy czym - zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych - rozumie się przez to, z zastrzeżeniem punktu 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności (lit. a) nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.
Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.
Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z powołanych przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Z opisu sprawy wynika, że prowadziła Pani działalność gospodarczą w latach 1993-2005. W dniu 13 września 1993 r. na podstawie przydziału otrzymała Pani własnościowe prawo do lokalu użytkowego na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. Lokal był wykorzystywany w działalności gospodarczej każdego z małżonków (od 1993 r. do 2005 r.) jak również kilkakrotnie wynajmowany osobom trzecim. Ze względu na upływ czasu od tych zdarzeń nie jest Pani w stanie dokładnie wskazać ram czasowych tych zdarzeń. Dnia 31 grudnia 2013 r. zlikwidowała Pani jednoosobową działalność gospodarczą, którą w ostatnich latach prowadzenia działalności nie prowadziła Pani w ww. lokalu. Od 1 stycznia 2014 r. Pani mąż rozpoczął prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej. 26 czerwca 2025 r. działalność ta została zlikwidowana. Żaden z małżonków nie zaliczał amortyzacji tego lokalu do kosztów uzyskania przychodów (1993-2025). W dniu 31 października 2025 r. małżonkowie znieśli wspólność małżeńską i ustanowili rozdzielność majątkową małżeńską, bez podziału majątku. W tym samym dniu 31 października 2025 r. wspólnie z mężem sprzedała Pani ww. lokal użytkowy, dzieląc przychód z tej transakcji po 1/2 dla każdego ze sprzedających.
W tym miejscu wskazuję, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.
W myśl art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Zakazy wymienione w tym przepisie są konsekwencją ukształtowania wspólności ustawowej jako bezudziałowej wspólności łącznej trwającej aż do chwili jej ustania.
Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.
Zgodnie z art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej.
Oznacza to, że z chwilą ustania wspólności dochodzi do przekształcenia współwłasności łącznej we współwłasność w częściach ułamkowych (zwykłą), a udział każdego z małżonków w majątku wspólnym według domniemania jest równy udziałowi drugiego współmałżonka.
Dlatego też - skoro od 31 października 2025 r. w Pani małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej - w momencie planowanego zbycia opisanej nieruchomości nie będzie ona stanowić wspólności majątkowej małżonków (rozumianej jako wspólność bezudziałowa). Wspólność majątkowa przekształciła się bowiem z mocy prawa z chwilą ustanowienia rozdzielności majątkowej we współwłasność w częściach ułamkowych, z równymi udziałami małżonków.
Innymi słowy, zniesienie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku.
Z opisu sprawy wynika jednak, że nie dokonali Państwo podziału majątku, ale dokonali Państwo sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości.
Skoro w momencie sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku między Panią i Pani mężem obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej, to przychód uzyskany ze sprzedaży powinien zostać rozpoznany przez każdego z małżonków jedynie w części przypadającej na posiadany przez każdego z małżonków udział we współwłasności tej nieruchomości.
Ponieważ sprzedawana nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią, to przychód ze sprzedaży ww. udziału w tej Nieruchomości (lokalu użytkowym) należy rozpatrzeć w kontekście źródła jakim jest przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Skoro działalność gospodarczą prowadziła Pani w latach 1993-2013, a lokal użytkowy wykorzystywała Pani w działalności gospodarczej w latach 1993-2005, to sprzedaż tego lokalu użytkowego nastąpi po terminie wskazanym w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. po upływie 6 lat od wycofania lokalu z działalności gospodarczej (od momentu, gdy lokal już nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej).
Przedmiotowa sprzedaż nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy. Zatem przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe, z uwagi na błędne uzasadnienie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pani, należy wskazać na treść art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Zatem interpretacja ta rozstrzyga jedynie w Pani indywidualnej sprawie, nie odnosi się do Pani małżonka i nie daje jemu ochrony.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo