Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.884.2025.5.MG

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• nieprawidłowe - w zakresie określenia daty nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zwrotu wywłaszczonej nieruchomości;
• prawidłowe - w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania pismami z 3 listopada 2025 r. i z 1 grudnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Oświadcza Pan, że jest osobą fizyczną nieprowadząca działalności gospodarczej, a w szczególności nieprowadzącą działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i działalności gospodarczej związanej z prowadzeniem inwestycji budowlanych. Oświadcza Pan, że jest jedynym właścicielem nieruchomości położonej w (…), składającej się z dwóch działek niezabudowanych o numerach geodezyjnych: 2/14 i 2, o łącznej powierzchni 0,0724 ha dla których Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerach (…). Prawo własności nieruchomości ((…)) składającej się z dwóch działek o numerach geodezyjnych 2/14 i 3/1 nabył Pan w 1993 r. od Skarbu Państwa na podstawie prawomocnej decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego (...) z dnia 15 czerwca 1993 roku, znak: (…). Zwrot przedmiotowej nieruchomości nastąpił na Pana rzecz (spadkobiercy) po byłej właścicielce. Przedmiotowe nieruchomości stanowią kompleks działek niezabudowanych i tworzą plac położony w granicach administracyjnych miasta, na którym cyklicznie, co niedzielę (z wyjątkiem niedziel będących świętami i niedziel z niesprzyjającymi warunkami atmosferycznymi) odbywa się handel różnego rodzaju rzeczami i towarami (tzw. „giełda”). Każda transakcja handlowa pomiędzy sprzedawcami, a nabywcami odbywa się na wyłączne ryzyko i koszty stron tych operacji. Powierzchnia przeznaczona (wykorzystywana) i udostępniana tym osobom to około 310 m². Handel prowadzony jest przez osoby (Handlowców, Kupców, Wystawców), którzy danego dnia zgłoszą się i pojawią we wskazanym powyżej miejscu na podstawie ustnej umowy zawartej z właścicielami nieruchomości stanowiących kompleks działek niezabudowanych, w których skład wchodzą działki należące m.in. do Pana. Kupcy, korzystający z terenu giełdy odprowadzają na rzecz właścicieli ww. nieruchomości stosowną opłatę z tytułu zajmowania określonych części placu. Opłaty pobierane są jednorazowo lub miesięcznie przez właścicieli zamiennie (w zależności od dyspozycji), a ich wysokość uzależniona jest od wielkości zajmowanego przez Wystawcę stanowiska. Nie jest pobierana opłata za miejsca zajmowane przez auta Wystawców. Pana dochód z tego tytułu udokumentowany jest rachunkami i rozliczany jest miesięcznie w formie ryczałtu, a rocznie podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie deklaracji PIT-28. Nieruchomości stanowiące targowisko nie są utwardzone, nie znajdują się na nich żadne budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Na terenie nieruchomości wysypane są wiórki asfaltowe. Działki o nr 2/14 oraz 3/1 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w (...), uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (...) z dnia 28 października 2015 r., oznaczone są symbolem 3.UC.U. z przeznaczeniem pod teren zabudowy usługowej z rozmieszczeniem obiektów handlowych o pow. powyżej 2000 m², na którym obowiązuje zakaz lokalizacji funkcji produkcyjnych i warsztatowych oraz związanych z nimi składów i magazynów. Nie są wyznaczone linie rozgraniczające dotyczące poszczególnych funkcji.

Kilkukrotnie składał Pan wniosek w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w (...) w zakresie zmiany przeznaczenia terenu rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², zabudowy usługowej o symbolu 3.UC-U na teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczeniem uzupełniające funkcji usługowej. Dla działek o nr 2/14 i 3/1 nie została wydana decyzja określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej na podstawie inwentaryzacji stanu lasu z art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach oraz nie obowiązuje aktualny operat uproszczonego planu urządzenia lasu w rozumieniu przepisów art. 19 ust. 2 ww. ustawy. Dla działek o nr 2/14 i 3/1 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przedmiocie ich zalesienia. Grunty wyżej opisanych nieruchomości nie znajdują się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ani parku narodowego. Na wyżej opisanych nieruchomościach nie znajdują się wody płynące ani stojące. Nieruchomości nie są położone na terenie, co do którego została podjęta przez Radę Miasta (...) uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu na rzecz gminy oraz nie leżą na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji. Nieruchomości nie są obciążone żadnymi długami, ani roszczeniami osób trzecich, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować obciążenie tych nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nimi lub w korzystaniu z nich; nie występują także zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z tymi nieruchomościami. Nie została wydana żadna decyzja administracyjna, ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie przed sądem lub innym organem, w tym także postępowanie upadłościowe, egzekucyjne lub inne mogące mieć wpływ na sprzedaż nieruchomości. Podjął Pan decyzję o sprzedaży przedmiotowych nieruchomości na rzecz dewelopera - osoby prawnej, firmy wyspecjalizowanej w inwestycjach budowlanych, który nosi się z zamiarem wybudowania na terenie tych nieruchomości budynku lub kompleksu budynków o charakterze mieszkalnym lub mieszkalno-usługowym - G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w (...). Wnioskodawca wraz z innymi właścicielami nieruchomości, które łącznie stanowią kompleks działek, zawarli w dniu 10 listopada 2021 roku przed notariuszem (...) przedwstępną umowę sprzedaży m.in działek o numerach 2/14 i 3/1. Wnioskodawca na mocy ww. umowy zobowiązał się do sprzedaży spółce pod firmą G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) - w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich - prawo własności niezabudowanej nieruchomości położonej w (…), objętej księgą wieczystą KW numer (…). Uzgodniono, że umowa sprzedaży zostanie zawarta pod następującymi warunkami:

1. zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w (...), uchwalonego Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (...) z dnia 28 października 2015 roku w zakresie przeznaczenia działek: 2/14 i 3/1 z dotychczasowego: teren rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², zabudowy usługowej z zakazem lokalizacji funkcji produkcyjnych i warsztatowych oraz związanych z nimi składów i magazynów na przeznaczenie dopuszczające zabudowę mieszkaniowa wielorodzinną z minimalną powierzchnią mieszkalną 10.000 m².

2. przystąpienia do przyrzeczonej umowy sprzedaży w dniu jej zawarcia wszystkich Sprzedających, tak aby w wyniku przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący nabył całość, tj. 100% udziałów ww. nieruchomości;

3. przeprowadzenia przez Kupującego procedury Due deligence Nieruchomości w terminie 3 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, tj. do dnia 28 lutego 2022 roku;

4. potwierdzenia przez Kupującego Sprzedającym faktu przeprowadzenia procedury Due deligence Nieruchomości w terminie 4 miesięcy od dnia podpisania umowy przedwstępnej oraz uzyskania pozytywnego wyniku badania, tj. do dnia 31 marca 2022 roku;

5. uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości, obejmującej zgodę na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami wielostanowiskowymi i infrastrukturą techniczną o parametrach obejmujących co najmniej możliwość zrealizowania zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z minimalną powierzchnią mieszkalną 10.000 m²;

6. nabycia przez Kupującego od Właścicieli działek F.F. i B.B. i przysługujących im udziałów w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW numer (…), stanowiącej działki oznaczone numerami: 3 i 4.

7. nabycia przez Kupującego od Właścicieli działek C.C., D.D. i E.E. przysługujących im udziałów w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW numer (…), stanowiącej działki oznaczone numerami: 2/9, 2/13 i 3/2. Przy czym należy nadmienić, że powyżej wskazane terminy do dokonania określonych czynności zostały przedłużone na podstawie stosownych aneksów do ww. umowy przedwstępnej.

Zobowiązał się Pan do: 1. niepodejmowania żadnych działań, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy przedwstępnej, w szczególności takich, które spowodowałyby, że oświadczenia złożone przez każdego ze Sprzedających w umowie przedwstępnej nie pozostałyby aktualne i prawdziwe przez cały czas obowiązywania umowy przedwstępnej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz do niezwłocznego informowania Kupującego o jakichkolwiek zmianach w tym zakresie; 2. Umożliwienia osobom upoważnionym przez Kupującego swobodnego dostępu do Nieruchomości w celu dokonywania na ich terenie wszelkich wierceń, badań, ekspertyz gruntu, ustalenia ewentualnych skażeń i zanieczyszczeń gruntu i wód gruntowych, a także innych badań, testów i analiz określonych w niniejszej umowie po wcześniejszym uzgodnieniu terminu ze Sprzedającym lub przedstawicielem Sprzedających, przy czym przeprowadzone przez Kupującą badania nie mogą znacząco utrudniać lub uniemożliwiać korzystania przez Sprzedających z nieruchomości na dotychczasowych zasadach; 3. doręczenia Kupującemu, na jego prośbę, niezbędnych dokumentów znajdujących się w posiadaniu Sprzedających lub takich, do których uzyskania Sprzedający są uprawnieni, mających związek z wykonaniem postanowień umowy przedwstępnej i realizacją celów określonych przez Strony, a których żądanie na potrzeby osób trzecich lub organów administracji publicznej ma oparcie prawne; 4. udzielenia na wniosek Kupującego pełnomocnictw niezbędnych do pozyskania dokumentów i uzgodnień do uzyskania pozwolenia na budowę oraz przeprowadzenia badania Due deligence Nieruchomości.

Udzielił Pan spółce G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), prawa do dysponowania nieruchomościami, dla których Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wraz z prawem wejścia na teren Nieruchomości w celu wykonania badań geodezyjnych i geologicznych. Zgoda ta stanowi dowód dysponowania Nieruchomościami przez Kupującego na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Jedynymi czynnościami z Pana strony związanymi z nieruchomościami w zakresie udostępniania ich na potrzeby organizacji handlu na ich terenie jest pobieranie (zamiennie z innymi właścicielami) opłat oraz nadzorowanie porządku i niezakłócanie korzystania z nieruchomości przez handlarzy i ich klientów. W zakresie negocjacji zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości korzysta Pan z pomocy pośrednika obrotu nieruchomościami oraz prawnika, celem wypracowania bezpiecznych i możliwie najkorzystniejszych dla nich i pozostałych sprzedających warunków zbycia nieruchomości. Jednakże usługi te świadczone są przez ww. podmioty (osoby) w sposób okazjonalny i wyłącznie w przypadkach wystąpienia konkretnych spraw i kwestii do rozwiązania. Nie ma żadnych zasad stałej współpracy, a ewentualne zagadnienia do rozwiązania lub rozstrzygnięcia przekazywane są ad hoc i tylko w przypadkach gdy się pojawią.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

Na pytanie w jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan przedmiotowe działki od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży wskazał Pan, że:

• od momentu wejścia w ich posiadanie działka nie była użytkowana a od końca 1994 r. zostało utworzone targowisko czynne w niedzielę.
• było/jest to jedynie udostępnianie miejsca na prowadzenie przez kupców handlu.

Na pytanie czy poczyni/poczynił Pan przed sprzedażą udziału w działkach jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości działek, np. doprowadzenie wszystkich mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, itp. Wskazał Pan przecząco.

Nabywców przedmiotowych działek pozyskał Pan poprzez pośrednika nieruchomości.

Nie ma Pan wyznaczonego celu na jaki chciałby przeznaczyć środki finansowe uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek, najprawdopodobniej będzie to zaspokojenie potrzeb życiowych.

Nie dokonywał Pan nigdy wcześniej sprzedaży innych nieruchomości/udziałów w nieruchomości.

Ponadto posiada Pan jeszcze mieszkanie, w którym mieszka, i na obecną chwilę nie zamierza go Pan sprzedać.

Swoje udziały w opisanej we wniosku nieruchomości udostępnia Pan na rzecz Handlowców, Kupców, Wystawców od 1994 r.

Na pytanie czy przychody z opłat pobieranych z tytułu zajmowania określonej części placu zaliczał/zalicza Pan do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał Pan, że przychód jest udokumentowany rachunkami i rozliczany miesięcznie w formie ryczałtu, a rocznie podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie deklaracji PIT-28.

O zmianę planu zagospodarowania wystąpili Właściciele/Współwłaściciele nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (w przeszłości również były składane takie wnioski). Wnioski składa się bezpłatnie.

Jeżeli dojdzie do zmiany planu zagospodarowania to koszty wszystkich przyszłych czynności związanych z otrzymaniem pozwolenia na budowę, poniesie Kupujący.

Badanie geodezyjne i geologiczne wykonane zostało/zostanie na koszt Kupującego.

Śmierć spadkodawczyni, w spadku po której otrzymał Pan zwrot przedmiotowej nieruchomości (działek) nastąpiła 30 stycznia 1992 r.

Spadkodawczyni przedmiotową nieruchomość, otrzymała na podstawie darowizny od swoich rodziców w latach 40-50-tych, ubiegłego wieku.

Wywłaszczenie Pana spadkodawczyni nastąpiło w 9 września 1977 r., umową sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa.

Nieruchomość nabył Pan od Skarbu Państwa na podstawie prawomocnej decyzji, Kierownika Urzędu Rejonowego w (...) z dnia 15 czerwca 1993 r., na mocy, której orzeczono o zwrocie całości zbytej przez Spadkodawczynię nieruchomości.

Pytania

1.  Czy jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

2.  Czy jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania Nr 1. W zakresie pytania Nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w związku ze sprzedażą nieruchomości i otrzymaniem należności stanowiącej cenę zakupu nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r., poz. 163 t.j., z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub ww. praw - w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma ustalenie daty ich nabycia. Aby ustalić czy w niniejszej sprawie planowana sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z przedstawionym zdarzeniem przyszłym wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Z tego względu pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Dlatego, poprzez „nabycie”, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd ten stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć, każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, stosownie do art. 158 ww. Kodeksu.

Z powyższych rozważań wynika, iż za datę nabycia prawa własności nieruchomości (KW (…)) składającej się z dwóch działek o numerach geodezyjnych 2/14 i 3/1 od Skarbu Państwa należy uznać datę prawomocnej decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w (...) z dnia 15 czerwca 1993 roku. W 2025 roku minęło ponad 30 lat od chwili nabycia. Z przedstawionego w niniejszym wniosku stanu faktycznego zdarzenia przyszłego wynika, że pięcioletni okres, o którym mowa we wskazanym wyżej przepisie niewątpliwie minął, bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym przedmiotowe działki zostały nabyte przez Pana, do momentu ich planowanej sprzedaży upłynie ponad pięć lat. Wynika to z daty nabycia przedmiotowych działek gruntu przez Pana, które zostały podane powyżej. Potwierdzeniem tych okoliczności są odpisy pełne ksiąg wieczystych. Wskazuje się jednocześnie, że już w dacie sporządzenia tego wniosku minęło więcej, niż pięć lat od wejścia we własność ww. nieruchomości przez ich właścicieli. Zgodnie z interpretacją podatkową Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 czerwca 2024 r., 0112-KDIL2-1.4011.229.2024.2.TR „skoro dokonana sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym zbytą nieruchomość nabyto, to sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie - nie występuje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z tą sprzedażą”. Ponadto, Wnioskodawca wskazuje, że nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, której przedmiotem były działki gruntu. Oświadczam, że nie posiadam innych działek gruntu. W związku z tym uzupełniająco Wnioskodawca powołuje się także na trafny i adekwatny w tej sprawie pogląd zaprezentowany w przywołanej wyżej uchwale NSA, gdzie stwierdza się: „Dokonując z kolei wykładni użytego w art. 10 ust. 1 pkt 6 i w art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f. wyrażenia "składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą", które decyduje o przypisaniu przychodów z najmu do źródła przychodów z działalności gospodarczej zauważyć należy, że pojęcie "składniki majątkowe" zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 2 u.p.d.o.f. i rozumie się przez nie aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3 tej ustawy. Są to zatem kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych (art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości - Dz. U. z 2021 poz. 217 ze zm.). Dla zaliczenia przychodów do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza ustawodawca wymaga, aby składniki majątku, będące przedmiotem najmu lub dzierżawy były związane z działalnością gospodarczą. "Związany" oznacza "mający coś wspólnego z kimś lub czymś, dotyczący tego kogoś lub czegoś" (por. Wielki Słownik Języka Polskiego, publ. https://wsjp.pl). Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 55¹ k.c., mający zastosowanie także do podatku dochodowego od osób fizycznych z mocy art. 5a pkt 3 u.p.d.o.f.). Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18, CBOSA).” Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej planowane odpłatne zbycie nieruchomości w niniejszej sytuacji, nie będzie stanowiło źródła przychodu i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2)  Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

3)  Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy). Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna - sprzedając nieruchomości (działki) - działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz uzupełnienia wynika, że jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, a w szczególności nieprowadzącą działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i działalności gospodarczej związanej z prowadzeniem inwestycji budowlanych. Jest Pan właścicielem Nieruchomości, składającej się z dwóch działek niezabudowanych o numerach geodezyjnych 2/14 i 3/1 Prawo własności przedmiotowej nieruchomości nabył Pan w 1993 r. od Skarbu. Zwrot przedmiotowej nieruchomości nastąpił na Pana rzecz (spadkobiercy) po byłej właścicielce. Przedmiotowe nieruchomości stanowią kompleks działek niezabudowanych i tworzą plac położony w granicach administracyjnych miasta, na którym cyklicznie, co niedzielę odbywa się handel różnego rodzaju rzeczami i towarami (tzw. „giełda”). Każda transakcja handlowa pomiędzy sprzedawcami a nabywcami odbywa się na wyłączne ryzyko i koszty stron tych operacji. Handel prowadzony jest przez osoby (Handlowców, Kupców, Wystawców), którzy danego dnia zgłoszą się i pojawią we wskazanym powyżej miejscu na podstawie ustnej umowy zawartej z właścicielami nieruchomości stanowiących kompleks działek niezabudowanych, w których skład wchodzą działki należące m.in. do Pana. Kupcy, korzystający z terenu giełdy odprowadzają na rzecz właścicieli ww. nieruchomości stosowną opłatę z tytułu zajmowania określonych części placu. Pana dochód z tego tytułu udokumentowany jest rachunkami i rozliczany miesięcznie w formie ryczałtu, a rocznie podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie deklaracji PIT-28.

Działki, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym 28 października 2015 r., oznaczone są symbolem 3.UC.U. z przeznaczeniem pod teren zabudowy usługowej z rozmieszczeniem obiektów handlowych o pow. powyżej 2000 m², na którym obowiązuje zakaz lokalizacji funkcji produkcyjnych i warsztatowych oraz związanych z nimi składów i magazynów. Dla tych działek nie została wydana decyzja określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej na podstawie inwentaryzacji stanu lasu z art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach oraz nie obowiązuje aktualny operat uproszczonego planu urządzenia lasu w rozumieniu przepisów art. 19 ust. 2 ww. ustawy. Dla działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przedmiocie ich zalesienia. Zamierza Pan sprzedać Nieruchomości, na rzecz dewelopera - osoby prawnej, firmy wyspecjalizowanej w inwestycjach budowlanych, który nosi się z zamiarem wybudowania na terenie tych nieruchomości budynku lub kompleksu budynków o charakterze mieszkalnym lub mieszkalno-usługowym. Wraz z innymi właścicielami nieruchomości, które łącznie stanowią kompleks działek, zawarł Pan 10 listopada 2021 r. przed notariuszem przedwstępną umowę sprzedaży m.in przedmiotowych działek. Na mocy ww. umowy zobowiązał się Pan do sprzedaży spółce - w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich - prawo własności niezabudowanej Nieruchomości. Uzgodniono, że umowa sprzedaży zostanie zawarta pod następującymi warunkami: zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie przeznaczenia działek z dotychczasowego na przeznaczenie dopuszczające zabudowę mieszkaniowa wielorodzinną z minimalną powierzchnią mieszkalną 10.000 m²; przystąpienia do przyrzeczonej umowy sprzedaży w dniu jej zawarcia wszystkich Sprzedających, tak aby w wyniku przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący nabył całość, tj. 100% udziałów ww. nieruchomości; przeprowadzenia przez Kupującego procedury Due deligence Nieruchomości w terminie 3 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, tj. do 28 lutego 2022 r.; potwierdzenia przez Kupującego Sprzedającym faktu przeprowadzenia procedury Due deligence Nieruchomości w terminie 4 miesięcy od dnia podpisania umowy przedwstępnej oraz uzyskania pozytywnego wyniku badania, tj. do 31 marca 2022 r.; uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości, obejmującej zgodę na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami wielostanowiskowymi i infrastrukturą techniczną o parametrach obejmujących co najmniej możliwość zrealizowania zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z minimalną powierzchnią mieszkalną 10.000 m²; nabycia przez Kupującego od Właścicieli działek F.F. i B.B. i przysługujących im udziałów w nieruchomości; nabycia przez Kupującego od Właścicieli działek C.C., F.F. i E.E. przysługujących im udziałów w nieruchomości. Natomiast Pan zobowiązał się do: niepodejmowania żadnych działań, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy przedwstępnej, w szczególności takich, które spowodowałyby, że oświadczenia złożone przez każdego ze Sprzedających w umowie przedwstępnej nie pozostałyby aktualne i prawdziwe przez cały czas obowiązywania umowy przedwstępnej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz do niezwłocznego informowania Kupującego o jakichkolwiek zmianach w tym zakresie; umożliwienia osobom upoważnionym przez Kupującego swobodnego dostępu do Nieruchomości w celu dokonywania na ich terenie wszelkich wierceń, badań, ekspertyz gruntu, ustalenia ewentualnych skażeń i zanieczyszczeń gruntu i wód gruntowych, a także innych badań, testów i analiz określonych w niniejszej umowie po wcześniejszym uzgodnieniu terminu ze Sprzedającym lub przedstawicielem Sprzedających, przy czym przeprowadzone przez Kupującą badania nie mogą znacząco utrudniać lub uniemożliwiać korzystania przez Sprzedających z nieruchomości na dotychczasowych zasadach; doręczenia Kupującemu, na jego prośbę, niezbędnych dokumentów znajdujących się w posiadaniu Sprzedających lub takich, do których uzyskania Sprzedający są uprawnieni, mających związek z wykonaniem postanowień umowy przedwstępnej i realizacją celów określonych przez Strony, a których żądanie na potrzeby osób trzecich lub organów administracji publicznej ma oparcie prawne; udzielenia na wniosek Kupującego pełnomocnictw niezbędnych do pozyskania dokumentów i uzgodnień do uzyskania pozwolenia na budowę oraz przeprowadzenia badania Due deligence Nieruchomości. Udzielił Pan spółce, prawa do dysponowania nieruchomościami, na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane wraz z prawem wejścia na teren Nieruchomości w celu wykonania badań geodezyjnych i geologicznych. W zakresie negocjacji zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości korzysta Pan z pomocy pośrednika obrotu nieruchomościami oraz prawnika, celem wypracowania bezpiecznych i możliwie najkorzystniejszych dla Pana i pozostałych sprzedających warunków zbycia nieruchomości. Od momentu wejścia w posiadanie działek, do chwili obecnej działki udostępnia Pan jedynie na prowadzenie przez kupców handlu. Nie poczynił i nie poczyni Pan przed sprzedażą ww. działek jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości działek, np. doprowadzenie wszystkich mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, itp. Pozyskał Pan Nabywcę udziałów w przedmiotowych działkach poprzez pośrednika nieruchomości. O zmianę planu zagospodarowania wystąpił Pan i pozostali Współwłaściciele/Właściciele nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (w przeszłości również były składane takie wnioski). Jeżeli dojdzie do zmiany planu zagospodarowania to koszty wszystkich czynności związanych z otrzymaniem pozwolenia na budowę poniesie Kupujący. Badanie geodezyjne i geologiczne zostało/zostanie wykonane na koszt Kupującego. Posiada Pan jeszcze mieszkanie w którym mieszka, i na obecną chwilę nie zamierza go sprzedać.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą rozstrzygnięcia, czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości, tj. działek nr 2/14 i 2, będzie stanowić dla Pana przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, złożenie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zamieszczenia ogłoszenia sprzedaży na portalach ogłoszeniowych, czy wynajęcie pośredników w obrocie nieruchomościami w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości, tj. działek nr 2/14 i 2, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pana działań oraz fakt, że nie podejmował Pan ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, tj. działek nr 2/14 i 3/1 (ponoszenie nakładów, dzięki którym nieruchomość stałaby się szczególnie atrakcyjna dla potencjalnych nabywców) sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan Nieruchomości w celu jej odsprzedaży. Nie podjął Pan i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sprzedaż Nieruchomości, tj. działek o nr 2/14 i 3/1  nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Okoliczności dotyczące nabycia Nieruchomości (zwrot wywłaszczonej nieruchomości) oraz jej planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży nieruchomości do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczął Pan na tej Nieruchomości działalności gospodarczej, zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Pana wskazanej we wniosku Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Zatem, planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości, tj. działek o nr 2/14 i 3/1, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży Nieruchomości, tj. działek nr: 2/14 i 3/1 należy oceniać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Moment nabycia

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości, tj. działek nr: 2/14 i 3/1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości.

Przepis art. 10 ust. 5 ww. ustawy stanowi, że:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie w drodze spadku”.

Należy zauważyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych pod pojęciem „nabycie w drodze spadku”, użytym w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć nabycie w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego (np. wyroki NSA z dnia 15 grudnia 2010 r. sygn. akt II FSK 1437/09, z dnia 28 listopada 2013 r. sygn. akt II FSK 2983/11, z dnia 25 stycznia 2013 r. sygn. akt II FSK 1120/11, z dnia 6 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 1966/11, z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt II FSK 625/13, z dnia 29 listopada 2015 r. sygn. akt II FSK 3281/15).

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że pojęcie „nabycia w drodze spadku” użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości w wyniku zwolnienia się z obowiązku wypłaty zachowku przez przeniesienie własności nieruchomości na rzecz osoby pominiętej w testamencie oraz nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego i windykacyjnego.

Dodatkowo należy zauważyć, że we wszystkich wymienionych wyżej przypadkach nieruchomości będące przedmiotem nabycia muszą stanowić część masy spadkowej.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W przedmiotowej sprawie istotna jest kwestia, czy zwrot uprzednio wywłaszczonej nieruchomości, stanowi jej nabycie w myśl powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 112 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):

Zgodnie z art. 114 ust. 1 ww. ustawy:

Wywłaszczenie nieruchomości jest instytucją, za pomocą której państwo wkracza w sferę indywidualnych praw obywateli dla osiągnięcia celów o szczególnej doniosłości publicznej. W drodze decyzji dochodzi, m.in. do pozbawienia dotychczasowego właściciela prawa własności nieruchomości, z drugiej zaś strony do przejścia prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub gminy. Jednocześnie ustawa zawiera swoistą gwarancję, że wywłaszczona nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie zgodnie z celem, na który dokonano wywłaszczenia. Gwarancją tą jest instytucja zwrotu nieruchomości, w przypadku, kiedy nieruchomość stała się zbędna z punktu widzenia celu na jaki dokonano wywłaszczenia.

Zgodnie z art. 136 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z kolei jak stanowi art. 136 ust. 3 ww. ustawy:

Art. 136 ust. 3 zdanie pierwsze częściowo został uznany za niezgodny z art. 21 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt SK 39/15 (Dz. U. z 2017 r. poz. 2375), z dniem 20 grudnia 2017 r. Zgodnie z tym wyrokiem wymieniony wyżej przepis traci moc w zakresie, w jakim wyłącza prawo do żądania przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę zwrotu nieruchomości nabytej przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego w drodze umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 ww. ustawy, gdy nieruchomość stała się zbędna na cel publiczny uzasadniający jej nabycie.

Zgodnie z art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Natomiast, w myśl art. 140 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 216 ww. ustawy:

Celem zwrotu jest więc przywrócenie stosunków własnościowych sprzed wywłaszczenia. Decyzja o zwrocie nieruchomości pełni zatem funkcję restytucyjną, przywraca bowiem prawo własności nieruchomości - w tym przypadku poprzedniemu właścicielowi.

Decyzja o zwrocie nieruchomości powoduje przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela, jednakże nie kreuje tego prawa; przywraca tylko wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe. W związku z tym, w momencie zwrotu nieruchomości nie następuje nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takiej sytuacji ma miejsce restytucja stosunków sprzed wywłaszczenia, tj. zwrot prawa własności do nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców. Zwrot uprzednio wywłaszczonej nieruchomości, do którego dochodzi na podstawie decyzji administracyjnej jest więc zdarzeniem prawnym zmieniającym podmiotową stronę stosunku prawnorzeczowego odnośnie zwracanej nieruchomości, przywraca wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe. W związku z powyższym, jeżeli wywłaszczona nieruchomość jest zwracana następcy prawnemu osoby, której nieruchomość tę wywłaszczono, to prawo do zwrotu tej nieruchomości ma swe źródło w stosunku prawnym, z którego wynika to następstwo prawne.

W kwestii ustalenia czy zwrot nieruchomości na podstawie decyzji właściwego organu administracji dokonany w oparciu o przepis art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia: 30 października 2014 r., sygn. akt II FSK 2372/12; 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1420/17; 5 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1368/17. NSA stanął na stanowisku, że zwrot nieruchomości na podstawie decyzji właściwego organu administracji dokonany w oparciu o przepis art. 136 ust. 2 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie stanowi nabycia w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji, gdy tytułem prawnym do nabycia uprawnienia do wywłaszczonej nieruchomości jest spadkobranie, wówczas za dzień jej nabycia uznać należy datę nabycia przez uprawnionego, tj. wywłaszczonego właściciela lub też jego spadkobierców.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Aby ustalić czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż przez Pana nieruchomości (działek nr: 2/14 i 2) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia przez spadkodawcę.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że działki nr 2/14 i 3/1 Pana spadkodawczyni nabyła w latach 40-50 ubiegłego wieku w drodze darowizny od swoich rodziców.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości

W przedmiotowej sprawie wskazał Pan, że nabycie Nieruchomości, tj. działki o nr 2/14 i 3/1 powstało poprzez zwrot od Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości na Pana rzecz (spadkobiercy) po byłej właścicielce.

Datą nabycia przedmiotowych nieruchomości (działek) przez Pana spadkodawczynię, są lata 40-50 ubiegłego wieku. Zatem 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - niewątpliwie minął.

Wobec tego, planowana przez Pana sprzedaż działek nr 2/14 i 3/1, które nabył Pan w drodze spadku, nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży.

Zatem Pana stanowisko w tym zakresie jest prawidłowe.

Natomiast Pana stanowisko w zakresie określenia daty nabycia przez Pana przedmiotowych działek należało uznać za nieprawidłowe, gdyż działki te nabył Pan w spadku, tj. w dacie śmierci spadkodawczyni - w latach 40-50 ubiegłego wieku, a nie jak Pan wskazał w 1993 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej wskazuję, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Ponadto w odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądów wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.