Obywatel polski, będący w 2020 roku rezydentem podatkowym Niemiec, zaciągnął tam kredyt konsumencki na budowę domu w Polsce na własnej działce. Budowę rozpoczęto w 2020 roku, ale z powodu wzrostu kosztów związanych z pandemią COVID-19 i zmian planów życiowych, niedokończony dom w stanie surowym zamkniętym sprzedano w 2023 roku. Środki ze sprzedaży przeznaczono na spłatę kredytu. Część wydatków na budowę udokumentowano fakturami…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 21 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie pismem z 25, 27 i 28 listopada 2025 r., 17 grudnia 2025 r. i 8 stycznia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W 2020 r. będąc obywatelem polskim i wówczas rezydentem podatkowym Niemiec, zaciągnął Pan w niemieckim banku kredyt konsumencki w wysokości 75 000 Euro. Starał się Pan o kredyt konsumencki w Niemczech, ponieważ okazał się dużo bardziej korzystny niż kredyt hipoteczny w Polsce. Środki uzyskane z tego kredytu zostały w całości przeznaczone na budowę domu jednorodzinnego w Polsce, na działce stanowiącej Pana własność. Kredyt otrzymał Pan w lutym 2020 r., po czym w marcu dostał Pan pozwolenie na budowę i rozpoczął Pan budowę domu. Podczas podpisywania umowy doradca finansowy banku zapytał Pana o cel kredytu – odpowiedź brzmiała: budowa domu w Polsce. Takie samo pytanie padło w Pana banku, przy wypłacie środków w placówce A. w Niemczech – również wtedy wyjaśnił Pan, że gotówka przeznaczona jest na budowę domu w Polsce. Na początku inwestycji zakładano, że 250 000 zł wystarczy na doprowadzenie budowy do stanu surowego zamkniętego. Pozostałą część brakujących środków planował Pan pokrywać na bieżąco z comiesięcznych wypłat. Jednak w trakcie realizacji inwestycji wybuchła epidemia COVID-19, co spowodowało gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych nawet o 100%. W efekcie koszty budowy znacząco przekroczyły pierwotne założenia oraz możliwości finansowe. Dodatkowo pandemia utrudniła przekraczanie granic i kontakt z rodziną w Polsce, co całkowicie zmieniło Pana plany życiowe, zdecydowali się Państwo nie wracać do Polski. Wybuch wojny na Ukrainie dodatkowo utwierdził Państwa w tej decyzji. Wpłynął również na wysokość Pana zarobków, znacznie je obniżając. Rata kredytu w wysokości około 900 euro miesięcznie zaczęła poważnie obciążać budżet domowy, zwłaszcza, że nieruchomość pozostawała nieużytkowana i w stanie surowym zamkniętym. Wszystkie te okoliczności wpłynęły na ostatecznie podjętą decyzję o sprzedaży domu oraz całkowitą spłaty kredytu w celu zakończenia zobowiązania finansowego. Po sprzedaży nieruchomości środki uzyskane ze sprzedaży, zostały w miarę możliwości niezwłocznie wymienione na euro, czyli ok. 54 000 euro, i przeznaczone na spłatę kredytu konsumenckiego w Niemczech. Wszystkie transakcje i wydatki związane z budową domu zostały udokumentowane - umową kredytową, fakturami, potwierdzeniami przelewów, umową sprzedaży nieruchomości oraz dowodem spłaty kredytu. Pełna dokumentacja dotycząca budowy i poniesionych kosztów znajduje się w Urzędzie Skarbowym w B., gdzie prowadzone jest postępowanie wyjaśniające w ramach sprawy nr (...), prowadzonej przez Panią (...), Starszego kontrolera skarbowego. Z inicjatywy Pani Naczelnik Urzędu Skarbowego w B., która wskazała, że nie jest w stanie samodzielnie rozstrzygnąć, czy wszystkie środki pochodzące z kredytu zostały wydane na budowę domu, został Pan poproszony o wystąpienie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o interpretację indywidualną w tej sprawie, co niniejszym Pan czyni.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
Na pytanie gdzie posiadał Pan stałe miejsce zamieszkania dla celów podatkowych na dzień sprzedaży nieruchomości wskazał Pan, że na dzień sprzedaży nieruchomości, Pana stałe miejsce zamieszkania to były Niemcy.
W dniu 3 lutego 2020 r. nabył Pan wraz z Pana Żoną działkę pod budowę domu w drodze prawnej umowy kupna-sprzedaży.
Budowa domu zaczęła się 16 marca 2020 r. Dom ten nie został jeszcze oddany do użytku.
Dom został sprzedany w dniu 30 czerwca 2023 r., w stanie surowym zamkniętym.
Poniesione przez Pana nakłady zwiększyły wartość nieruchomości, gdyż obejmowały budowę domu jednorodzinnego na zakupionej przez Pana działce.
Posiada Pan część dokumentów potwierdzających poniesione wydatki (faktury i paragony imienne). Część kosztów została poniesiona w ramach budowy systemem gospodarczym i nie została udokumentowana imiennymi dokumentami księgowymi.
30 sierpnia 2023 r. , zamknął Pan kredyt w walucie euro, który zaciągnął Pan w Niemczech na budowę domu w Polsce w lutym 2020 r. Kwota jaką przeznaczył Pan na zamknięcie tego kredytu to było ok. 44.600 euro. Miesięczna rata wynosiła ok. 896 euro, którą spłacał Pan przez ponad 3,5 roku. Posiada Pan dokumenty przyznania kredytu, jak i również zamknięcia, dwa miesiące po sprzedaży nieruchomości. Walutę na spłatę kredytu wymieniał Pan na bieżąco w Walutomat, jak i również w Pana banku online E.
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym wydatki poniesione na budowę domu jednorodzinnego w Polsce, sfinansowane kredytem konsumenckim zaciągniętym w Niemczech, mogą stanowić koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży tej nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem wydatki poniesione na budowę domu jednorodzinnego, niezależnie od źródła finansowania (środków własnych, kredytu krajowego czy zagranicznego), stanowią koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. Przepisy nie uzależniają możliwości zaliczenia wydatków do kosztów od pochodzenia środków finansowych, lecz od faktycznego poniesienia wydatku i jego udokumentowania. Udokumentował Pan, że środki z kredytu zostały faktycznie przeznaczone na budowę domu w Polsce, co było również deklarowane wobec banku w momencie zawierania umowy i wypłaty środków.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Natomiast art. 3 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że:
Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).
W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.
Z informacji przedstawionych przez Pana wynika, że na dzień sprzedaży nieruchomości, tj. 30 czerwca 2023 r. miał Pan stałe miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Niemczech.
W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska
Zatem, w przedmiotowej sprawie należy przytoczyć przepisy zawarte w Umowie między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku z dnia 14 maja 2003 r. (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 12, poz. 90).
Zgodnie z art. 13 ust. 1 wskazanej Umowy:
Zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.
Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.
Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
d) innych rzeczy,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Moment nabycia
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.
Na podstawie art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.
Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, że należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w ustawie Kodeks cywilny.
Zgodnie z treścią art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.
Z powyższych regulacji wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość obejmująca zarówno grunt (działkę), jak i budynek. W takim przypadku mówi się o sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem np. mieszkalnym, który nie stanowi jednak odrębnej nieruchomości. Dlatego w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności gruntu.
Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że skoro odpłatne zbycie przedmiotowej zabudowanej nieruchomości nastąpiło w 2023 r., tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (w przedmiotowej sprawie w 2020 r.) – stanowi źródło przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu tym podatkiem.
Odpłatne zbycie nieruchomości
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Koszty uzyskania przychodu
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie wyłącznie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie działki, na której został wybudowany dom jednorodzinny nastąpiło odpłatnie, tj. w drodze umowy kupna - sprzedaży.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Możliwość uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodu poniesionych wydatków
Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie tej nieruchomości nastąpiło odpłatnie.
Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć można:
Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione.
Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.
Mając na uwadze opisany stan faktyczny oraz zapis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym może Pan zaliczyć zatem koszt nabycia nieruchomości gruntowej, czyli wydatek jaki poniósł Pan na zakup nieruchomości gruntowej w 2020 r. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia mogą być również, np. koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem tej działki.
Ponadto – zgodnie z rozpatrywanym przepisem – kosztami uzyskania przychodu są także nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. W Pana przypadku za takie koszty należy uznać wydatki, które Pan poniósł na budowę domu, a które zwiększyły wartość nieruchomości. Wydatki na budowę domu stanowią nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Jak zostało wskazane na wstępie, w świetle prawa cywilnego w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Skutkiem zatem wzniesienia budynku na nieruchomości gruntowej jest poczynienie na tę nieruchomość nakładów prowadzących do powstania części składowej gruntu w postaci budynku trwale z gruntem związanego. Stąd też możemy mówić jedynie o poniesionych nakładach zwiększających wartość nieruchomości. Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 lutego 2013 r., sygn. akt II FSK 1203/11:
Wzniesienie budynku na nieruchomości gruntowej nie prowadzi do wytworzenia tej nieruchomości, a jedynie stanowi nakład na tę nieruchomość, który może być wprawdzie zaliczony do kosztów uzyskania przychodów z tytułu jej odpłatnego zbycia, ale z uwzględnieniem zasad dokumentacyjnych określonych w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podkreślenia wymaga, że żaden przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyklucza możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nakładów zwiększających wartość tej nieruchomości sfinansowanych kredytem zagranicznym.
Tym samym wydatki, które Pan poniósł na budowę budynku mieszkalnego niezależnie od tego, czy zostały sfinansowane kredytem bankowym zaciągniętym w Niemczech, mogą stanowić nakłady zwiększające wartość nieruchomości i jako takie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Wydatki te, poczynione w czasie posiadania nieruchomości, niewątpliwie przyczyniły się do podwyższenia wartości sprzedawanej przez Pana nieruchomości. Przy czym podkreślić należy, że ustawodawca wymaga, aby nakłady były udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych – tylko wówczas mogą stanowić koszt uzyskania przychodu. Stanowi o tym jednoznacznie art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro jak Pan wskazał w uzupełnieniu do wniosku posiada Pan część dokumentów potwierdzających poniesione wydatki na budowę domu (faktury VAT) - to wyłącznie te wydatki mogą być nakładami, stanowiącymi koszty uzyskania przychodów.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę na informację wynikającą z uzupełnia do wniosku. Wskazał Pan w nim, że działkę pod budowę domu nabył Pan wraz z żoną.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.
Każdy z małżonków jest zatem samodzielnym podatnikiem podatku dochodowego, dla którego odrębnie określa się przychód, koszty uzyskania przychodów, dochód oraz podatek dochodowy.
Zasada ta ma zastosowanie także w odniesieniu do dochodów uzyskanych przez małżonków z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Takie uregulowanie opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oznacza, że obowiązek podatkowy z tego tytułu obciąża każdego z małżonków z osobna. Tym samym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, przychód opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując, w braku dowodu przeciwnego, że ich udziały w dochodzie są równe.
W konsekwencji, w przypadku sprzedaży w 2023 r. przedmiotowej nieruchomości, każdemu z małżonków będzie należało przypisać przypadający mu udział w dochodzie z tytułu ww. odpłatnego zbycia nieruchomości. Każdy z małżonków będzie miał także prawo do odliczenia kosztów uzyskania przychodu na zasadach przewidzianych w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stosownie do przypadającego udziału.
Podsumowując, prawidłowy jest Pana pogląd odnośnie możliwości zaliczenia wydatków poniesionych na budowę domu jednorodzinnego w Polsce sfinansowanych kredytem zaciągniętym w banku w Niemczech do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działki wraz z budowanym na niej budynkiem mieszkalnym. Jednakże do kosztów uzyskania przychodów może Pan zaliczyć tylko takie wydatki (stosownie do Pana udziału w sprzedanej nieruchomości), które są udokumentowane fakturami VAT.
W tym zakresie uznałem Pana stanowisko za prawidłowe.
Natomiast pozostałe wydatki (poniesione w ramach budowy systemem gospodarczym, które nie zostały udokumentowane imiennymi fakturami VAT) nie mogą zostać zaliczone przez Pana do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Ponadto wobec tego, że małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów, w swoim rozliczeniu z tytułu sprzedaży nieruchomości (PIT-39) ma Pan prawo do wykazania tych kosztów stosownie do przypadającego Panu udziału.
Zatem Pana stanowisko w tym zakresie jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo