Interpretacja 0114-KDIP3-2.4011.999.2025.3.MG

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie pismem z 4 grudnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym. Jest Pan pracownikiem zatrudnionym na etacie i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT.

Na podstawie umowy z dnia 2 marca 2006 r., Rep. A nr (…) nabył Pan nieruchomość rolną oznaczoną jako działka nr 1 o pow. 7,16 ha, położoną w (…) do Pana majątku osobistego (dalej: „Nieruchomość”). Ww. Nieruchomość została następnie objęta księgą wieczystą KW nr (…).

Tuż po nabyciu ww. nieruchomości złożył Pan wniosek o przekształcenie ww. Nieruchomości na cele budowlane, ponieważ część nieruchomości wg studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Pana zamiarem było wybudowanie domu na ww. nieruchomości dla własnych potrzeb. Pana wniosek nie został rozpatrzony, ponieważ na terenie gminy znajdowała się wystarczająca ilość terenów budowlanych.

Z uwagi na dużą powierzchnię ww. działki postanowił Pan w 2012 r. dokonać podziału geodezyjnego ww. działki na mniejsze działki o pow. 3000 m² (podział rolny), przy czym aby działki wydzielone miały dostęp do drogi publicznej, nastąpiło wydzielenie działki o pow. ok. 0,55 ha, stanowiącą działkę komunikującą ww. działki z drogą publiczną. Podział był podyktowany tym, iż powierzchnia całej nieruchomości była zbyt duża dla Pana potrzeb i w przyszłości planował Pan zbyć część Nieruchomości, pozostawiając sobie tylko część Nieruchomości.

Uchwałą (…) z dnia 28 marca 2018 r. Rada Gminy (...) uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) zgodnie z którą cała Nieruchomość (z wyjątkiem dwóch działek nr 1/2 i nr 1/3 pod linią 220 kV) zyskała przeznaczenie pod zabudowę lub pod usługi. Nie uczestniczył Pan w tym postępowaniu, ani nie składał żadnych wniosków.

Decyzją z dnia 27 stycznia 2022 r., (…) Wojewoda (...) ustalił lokalizację strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej na rzecz Y. S.A. z siedzibą w (…) obejmująca „(…)”, obciążając część Pana działek przebiegającą linią elektroenergetyczną 400 kV (obciążenie pasem technologicznym dotyczy ok. 1,3 ha z całości pierwotnego obszaru nieruchomości - zakaz zabudowy po 35 m w obie strony od osi linii). Wojewoda (...) decyzją Nr (…) z dnia 11 maja 2022 r., znak: (…) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla Y. S.A. z siedzibą w (…) obejmujący „(…)". Na podstawie ww. decyzji część Pana nieruchomości została objęta wybudowaną linią elektroenergetyczną 400 kV.

Uchwałą Nr (…) z dnia 8 listopada 2024 r. Rada Gminy (...) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów w obrębie (…), na mocy której Nieruchomość zyskała status nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym lub pod usługi (Dz. Urz. Woj. (...)).

Mając na uwadze zmiany na Pana Nieruchomości co do przeprowadzenia linii 400 kV postanowił Pan dokonać sprzedaży do jednego Nabywcy całej Nieruchomości oznaczonej jako działki 1/1 do 1/22. Dokonał Pan ogłoszeń internetowych, chcąc sprzedać w całości zakupioną w 2006 r. nieruchomość, jednakże wobec braku zainteresowania w chwili obecnej zaniechał Pan ogłoszeń. W chwili obecnej nieruchomość jest obciążona przebiegającą linią 400 kV, poza tym brak jest w stosunku do niej roszczeń i praw osób trzecich. Dwie działki nr 1/2 i nr 1/3 mają przeznaczenie rolne, pozostałe zgodnie z planem mają przeznaczenie budowlane lub pod usługi. Część nieruchomości (ok. 1.3 ha) pomimo przeznaczenia pod zabudowę lub usługi, jest ograniczona w tym zakresie wykorzystaniem pod zabudowę lub usługi z powodu przebiegającego pasa technologicznego linii 400 kV.

Z ww. nieruchomości nie czerpie Pan i nie czerpał przychodów. Ww. nieruchomość była wykorzystywana rolniczo przez Pana śp. tatę (…), a później przez Pana brata B.B. na zasadzie bezpłatnego użyczenia. W chwili obecnej, jak i poprzednio ww. nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem umowy dzierżawy, bądź najmu.

Pana zamiarem jest obecnie sprzedaż całej nieruchomości oznaczonej jako działki nr 1/1 do 1/22 jednemu Nabywcy. Zamierza Pan zbyć nieruchomość w ramach zarządu majątkiem osobistym poprzez zawarcie umowy przedwstępnej, do czego jest Pan zobligowany prawem pierwokupu KOWR-u dwóch działek rolnych, a następnie zawarcie umowy ostatecznej dla zabezpieczenia potrzeb własnej rodziny. W przypadku sprzedaży nieruchomości do rolnika, zawarcie umowy przedwstępnej może być zbędne.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nigdy nie był Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość rolną oznaczoną jako działka nr 1 o pow. 7,16 ha, położoną w (...) nabył Pan na podstawie umowy kupna z dnia 2 marca 2006 r., Rep. A nr (…) poprzedzonej umową sprzedaży warunkowej (…) z dnia 7 stycznia 2006 r. Obowiązek zawarcia umowy sprzedaży warunkowej wynikał z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych.

Nabycie nieruchomości rolnej oznaczonej jako działka nr 1 o pow. 7,16 ha, położonej w (...) odbyło się na podstawie umowy kupna z dnia 2 marca 2006 r., Rep. A nr (…) w formie aktu notarialnego. Nabycie ww. nieruchomości nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, gdyż nabycie to było do Pana majątku osobistego, nie zaś dla celów i potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej. Pana kontrahent również nie był przedsiębiorcą,

Pana zamiarem nabycia przedmiotowej działki rolnej było wybudowanie domu na ww. nieruchomości dla własnych potrzeb. Późniejszy podział rolny był podyktowany tym, iż powierzchnia całej nieruchomości była zbyt duża dla Pana potrzeb i w przyszłości planował Pan zbyć część nieruchomości, pozostawiając sobie tylko część z całości tej nieruchomości. Wobec pogorszenia statusu części Pana nieruchomości poprzez przeprowadzenie przez tę nieruchomość pasa technologicznego linii 400 kV po 35 m od osi linii w obie strony (ograniczenie użytkowania części nieruchomości o powierzchni 1,3 ha, tj. około 18 % całej nieruchomości), po konsultacji z Pana żoną i synem, postanowił Pan zbyć całość nieruchomości.

Pana zamiarem jest zbycie całości nieruchomości, czyli łącznie wszystkich działek powstałych z podziału działki nr 1 do jednego nabywcy. Z ostrożności przedstawił Pan wariant trzeci, w którym założył Pan odrębną sprzedaż dwóch działek rolnych nr 1/2 i nr 1/3 wraz z sprzedażą udziału w działce 1/1 komunikującej ww. działki z droga publiczną z uwagi na przysługujące KOWR-owi prawo pierwokupu i przedłużający się proces sprzedaży, jednakże wołałby Pan uniknąć realizacji takiego scenariusza i sprawę zakończyć w ramach jednej transakcji.

Chce Pan dokonać ogłoszeń internetowych o sprzedaży całości nieruchomości w ramach zarządzania swoim majątkiem osobistym po wydaniu przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wnioskowanej przez Pana interpretacji indywidualnej. Z uwagi na możliwy brak zainteresowania w zakresie kupna Pana nieruchomości, w scenariuszu drugim przedstawiłem opcję skorzystania przez Pana z pomocy profesjonalnego pośrednika, z uwagi na brak doświadczenia po Pana stronie w obrocie nieruchomościami, brak dysponowania przez Pana wolnym czasem oraz znaczne oddalenie Pana nieruchomości (około 120 km) od Pana aktualnego miejsca zamieszkania. Wszystko to w ramach należytej staranności co do zarządzania Pana majątkiem osobistym.

Dokonał Pan sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku po Pana śp. tacie (…). Nieruchomość tę nabył Pan na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości sporządzonej aktem notarialnym z dnia 6 czerwca 2009 r., nr Rep. (…). Nieruchomość ta została przez Pana nabyta przez dziedziczenie ustawowe po Pana tacie śp. (…).

Nieruchomość ta nie była przez Pana wykorzystywana, nie czerpał Pan z niej przychodów i pożytków. Sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 grudnia 2013 r., Rep A nr (…). Przyczyną sprzedaży była chęć poprawienia warunków mieszkaniowych Pana rodziny poprzez zakup większego mieszkania z wykorzystaniem środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży wskazanej nieruchomości.

Tylko wyżej wymieniona nieruchomość (jedna) została sprzedana przez Pana i była to zabudowana nieruchomość rolna o pow. 1,2736 ha z naniesieniami: dom mieszkalny murowano-drewniany, budynek gospodarczy drewniany, budynek gospodarczy murowany i piwnica.

Nie poczynił Pan i nie będzie czynił Pan jakichkolwiek działań (czynności) wymagających zaangażowania własnych środków finansowych celem podniesienia wartości działek, np. doprowadzenie mediów, uzbrojenia działek, ogrodzenia terenu, itp.

Jedyne czynności jakie podejmował Pan, dotyczyły dbałości o posiadaną nieruchomość poprzez sprawowanie nad nią zarządu jako części składowej Pana majątku osobistego na zasadzie działania z należytą starannością.

Pana zamiarem jest sprzedaż całej nieruchomości, a nie odrębnie działek od nr 1/1 do 1/22. Wszelkie Pana działania w stosunku do nieruchomości podejmowane w przeciągu prawie 20 lat od jej nabycia wynikały z dbałości o posiadany majątek własny celem zaspokojenia w przyszłości potrzeb Pana i Pana rodziny. tj. zabezpieczenia środków finansowych na kształcenie syna, pomoc w zakupie synowi mieszkania oraz zabezpieczenie części funduszy na potrzeby Pana i Pana żony po zakończeniu Państwa aktywności zawodowej i przejściu przez Państwa na emeryturę.

Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Trudno jest Panu odpowiedzieć pytanie dotyczące daty sprzedaży działek. Pana zamiarem jest zbycie nieruchomości w najbliższej przyszłości, lecz sam fakt planowania sprzedaży całej nieruchomości (Pana zamiarem nie jest odrębna sprzedaż poszczególnych działek) nie implikuje jej zbycia. Jeżeli znajdzie się wiarygodny i uczciwy nabywca gotowy uiścić godziwą cenę, wtedy będzie Pan mógł dokonać sprzedaży. Jednakże między planowaniem a samą sprzedażą może zaistnieć duża przerwa czasowa.

Pytania

1)  Przedmiotem wniosku jest ustalenie, czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działki nr 1/1 do 1/22 (stan przyszły) będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej również: „Wnioskodawca” lub „Zainteresowany") w sytuacji, gdy sprzedaż będzie się odbywała bezpośrednio Nabywcy bez pośredników.

2)  Przedmiotem wniosku jest również ustalenie, czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działki nr 1/1 do 1/22 (stan przyszły) będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w sytuacji, gdy sprzedaż będzie się odbywała za pośrednictwem profesjonalnych pośredników, z uwagi na brak doświadczenia i czasu zbywcy.

3)  Przedmiotem wniosku jest także ustalenie, czy odrębna sprzedaż dwóch działek rolnych nr 1/2 i nr 1/3 wraz z sprzedażą udziału w działce 1/1 komunikującej ww. działki z droga publiczną spowoduje, że będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

4)  Przedmiotem wniosku jest ustalenie, czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działki nr 1/1 do 1/22 (stan przyszły) po około 20 latach od nabycia ww. nieruchomości (nabycie nastąpiło w 2006 r.) będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania Nr 4. W zakresie pytań Nr 1-3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 4

W Pana ocenie nie jest Pan zobowiązany do płatności podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży całej Pana Nieruchomości (stan przyszły).

W związku z nabyciem Nieruchomości w dniu 2 marca 2006 r. z zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 29 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmiana niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Wobec nabycia przez Pana Nieruchomości w 2006 r. zastosowanie do Pana sytuacji ma reżim prawny w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujący do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176, z późn. zm.) źródłami przychodów są m. in.: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (reżim prawny do dnia 31 grudnia 2006 r.):

1. Przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

2. Podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

2a . Zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są m. in.: przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, c) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z ww. przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1) jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2) wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3) prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany" przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.".

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika - mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych -nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu właściwego zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków działań podjętych przeze mnie do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek.

Jak już wcześniej Pan wyjaśnił, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jego rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego przez Pana we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie, podejmowane przez Pana czynności wskazują, że nie miały one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieściły się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zmiany, które zostały dokonane w Nieruchomości, to zmiany przeprowadzone przez władze gminy. Nieruchomość była wykorzystywana przez Pana śp. ojca, a później Pana brata do celów rolniczych (uprawa zboża i zbiór siana). W przeszłości Wnioskodawca w 2014 r. zbył nieruchomość nabytą w drodze spadku z przeznaczeniem na zakup większego mieszkania dla potrzeb własnej rodziny. W przyszłości nie zamierza Pan zbywać żadnych nieruchomości, których zbycie mogłoby być traktowane jako wykonywanie działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości była czynnością incydentalną (jednorazową). Nie prowadzi Pan i nie prowadził żadnej działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i mój cel działania wskazują, że były to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, zamierzona przez Pana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności, a zbywając ww. Nieruchomość, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania posiadanym przez Pana własnym majątkiem.

Wobec tego, zamierzona sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem sprzedaż ta nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zamierzona sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje również, że powstanie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (5 lat upłynęło z dniem 31 grudnia 2011 r.).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2.  Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

3.  Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 141/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy). Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna - sprzedając nieruchomości (działki) - działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Pana wątpliwości dotyczą rozstrzygnięcia, czy przychód ze sprzedaży działek nr 1/1 do 1/22, będzie stanowić dla Pana przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanej sprzedaży działek nr 1/1 do 1/22 należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych działek zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, złożenie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zamieszczenia ogłoszenia sprzedaży na portalach ogłoszeniowych, czy wynajęcie pośredników w obrocie nieruchomościami w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż działek, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pana działań oraz fakt, że nie podejmował Pan ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży działek (ponoszenie nakładów, dzięki którym nieruchomość stałaby się szczególnie atrakcyjna dla potencjalnych nabywców) sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan działek w celu ich odsprzedaży. Nie podjął Pan i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sprzedaż działek nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Okoliczności dotyczące nabycia działek oraz ich planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży udziałów w nieruchomości do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczął Pan na działkach działalności gospodarczej, zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Pana działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Zatem, planowana przez Pana sprzedaż działek, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek należy oceniać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Moment nabycia

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Na podstawie art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną - nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Zatem za datę nabycia przez Pana działek należy przyjąć dzień ich nabycia w drodze umowy kupna - sprzedaży tj. 2 marca 2006 r.

Skutki podatkowe sprzedaży działek

Sprzedaż działek nie będzie również stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym, sprzedaż przez Pana ww. działek nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Niewłaściwe jest Pana stanowisko, że zastosowanie do Pana sytuacji ma reżim prawny w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujący do dnia 31 grudnia 2006 r. Jednakże ze względu na prawidłowo wywiedziony przez Pana skutek prawny w postaci braku opodatkowania planowanej sprzedaży - w związku z upływem pięcioletniego okresu posiadania działek - Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W odniesieniu do powołanego przez Pana wyroku sądowego wskazać należy, że rozstrzygnięcie w nim zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.