Interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.100.2026.2.PS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 oraz nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 4.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 26 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca planuje dokonanie sprzedaży nieruchomości, położonej w (…), oznaczonej w księdze wieczystej nr I, obejmującej prawo wieczystego użytkowania działek gruntu i prawo własności budynku biurowo-mieszkalnego (Nieruchomość). Stwierdzenie prawa użytkowania wieczystego i własności budynku przez poprzednika prawnego Wnioskodawcy (...) nastąpiło decyzją Wojewody (…) z dnia 27 czerwca 1991 r., II Nieruchomość obejmuje działki w obrębie miasta (…) o następujących numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8.

Głównym obiektem na Nieruchomości, determinującym ekonomiczną funkcję Nieruchomości, jest budynek o powierzchni użytkowej 1.496 m² (identyfikator: (…)), położony na działkach o nr: 2, 5, 6.

Budynek stanowi środek trwały Wnioskodawcy. Data przyjęcia do używania budynku to 5 grudnia 1990 r. Budynek w ostatnich latach (od kwietnia 2017 r.) nie był poddawany żadnym ulepszeniom, jest stale wykorzystywany w działalności Wnioskodawcy, tj. do chwili obecnej. Budynek funkcjonalnie składa się z: części wykorzystywanej na potrzeby biurowe, i części zajętej przez mieszkania, które są wykorzystywane jako mieszkania służbowe, tj. są oddawane przez Wnioskodawcę w najem.

Ponadto na Nieruchomości znajdują się funkcjonalnie powiązane z ww. budynkiem takie naniesienia jak: utwardzona droga i plac z płyt typu trylinka (na działce nr 3 oraz na fragmencie działki nr 7), parking z tzw. polbruku (na działkach nr 2, 5, 8), skład opału z płyt prefabrykowanych (na działce nr 8), ogrodzenie (murowane, z siatki ogrodzeniowej).

Wszystkie ww. obiekty budowlane znajdują się na nieruchomości od wielu lat, i od wielu lat nie były przedmiotem remontów lub modernizacji (z pewnością w okresie dwóch ostatnich lat).

Część Nieruchomości, położona na jej obrzeżach, jest powierzchnią biologicznie czynną, tj. znajdują się tam trawniki, krzewy, drzewa.

Ponadto na Nieruchomości, na działkach nr 1 i nr 6, znajduje się chodnik, położony w pasie drogowym od strony północnej (ul. …). Chodnik znajduje się poza ogrodzeniem otaczającym Nieruchomość. Natomiast na działce nr 4 znajduje się budynek stacji transformatorowej (identyfikator: (…), która to stacja jest wykorzystywana przez przedsiębiorstwo energetyczne (i stanowi własność tego przedsiębiorstwa).

Głównym elementem Nieruchomości jest budynek, który jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę w jego działalności (stanowiący jego środek trwały), tj. w tym budynku znajduje się Oddział, w którym prowadzona jest podstawowa działalność Wnioskodawcy, zaś część budynku wykorzystywana jest jako mieszkania służbowe (oddawane w najem przez Wnioskodawcę).

Obszar, na którym znajduje się Nieruchomość został objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) w rejonie ulic: (…) i rzeki (…) zatwierdzonego Uchwałą Nr III Rady Miasta (…) z dnia 28 października 2011 roku. Zgodnie z ww. planem (§ 15 ust. 2 pkt 3) największa (dominująca) części powierzchni (z wyjątkiem działek nr 1 i 6) Nieruchomości położona jest na terenie, dla którego przeznaczenie określa się jako „Tereny zabudowy usługowej - zabudowa usług bankowych” (oznaczenie: 3U). Na tym terenie dopuszcza się:      lokalizację obiektów handlowych o powierzchni sprzedażowej nieprzekraczającej 400 m², lokalizację budynków gospodarczych i garażowych, lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej. Ponadto, dla tego terenu obowiązują (§ 15 ust. 6 pkt 3 i 4) ustalenia dotyczące parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, zgodnie z którymi m.in. powierzchnia zabudowy nie może być większa niż 80% powierzchni działki, a powierzchnia biologicznie czynna nie może być mniejsza niż 20% powierzchni działki.

Natomiast działki nr 1 i 6, na których znajduje się chodnik, położone są, zgodnie z ww. planem miejscowym, w pasie drogowym, tj. dla tych działek przeznaczenie to: „tereny dróg publicznych - ulica klasy głównej” (oznaczenie: 2KD-G). Te działki stanowią niewielki fragment Nieruchomości, zajmując 0,0038 ha (2,13% powierzchni całej powierzchni Nieruchomości).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Pytanie z pkt 1 lit. a) wezwania

Na których działkach znajduje się ogrodzenie?

Odpowiedź

Ogrodzenie znajduje się na działkach nr: 7 (identyfikator: (…)), 8 (identyfikator: (…)), 2 (identyfikator: (…)). Ponadto, na działce nr 3 (identyfikator: (…)) znajduje się brama wjazdowa na posesję, stanowiąca część ogrodzenia.

Pytanie z pkt 1 lit. b) wezwania

Czy chodnik, droga, plac z płyt, parking, skład opału, ogrodzenie stanowią budynki, budowle i/lub urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) - prosimy o wskazanie odrębnie dla każdego obiektu. Jeśli powyższe naniesienia nie stanowią budynków, budowli i/lub urządzeń budowlanych - prosimy o wskazanie rodzaju tych obiektów w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Odpowiedź

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż:

• chodnik, droga, plac z płyt typu trylinka, parking – są budowlami,
• ogrodzenie, skład opału – są urządzeniami budowlanymi.

Stanowisko powyższe Wnioskodawca uzasadnia następująco:

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

„Ilekroć w ustawie jest mowa o:

(...)

1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

(...)

3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

3a) obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego;

(...)

4) obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;

(...)

9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki”.

Zatem, w ocenie Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę wszystkie obiekty wskazane w pytaniu z pkt 1 lit. b) wezwania, w przypadku każdego z nich stwierdzić można, że są one wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych – tak ja kto wprost wynika z opisu przedstawionego we wniosku o interpretację. W konsekwencji spełnione jest jedno z kryteriów wskazanych w art. 3 pkt 1 ww. ustawy. Ponadto w przypadku każdego z tych obiektów stwierdzić można, że są one trwale związane z gruntem, na którym są posadowione.

Z kolei należy zauważyć, że droga i chodnik są obiektami liniowymi, wymienionymi w art. 3 pkt 3a ww. ustawy (tj. charakterystycznym parametrem tych obiektów jest ich długość), zatem są to budowle, o których mowa w tym przepisie.

W przypadku placu z płyt typu trylinka oraz parkingu, w ocenie Wnioskodawcy, należy uznać je za budowle, jako że są to obiekty budowlane (wzniesione z użyciem materiałów budowlanych), trwale związane z gruntem, na którym są posadowione, a jednocześnie nie stanowiące obiektów małej architektury (co wynika z definicji w art. 3 pkt 4 ww. ustawy, a contrario), zatem zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy stanowią budowle.

Natomiast w przypadku ogrodzenia zauważyć należy, że jest to obiekt wymieniony wprost w art. 3 pkt 9 ww. ustawy definiującym urządzenia budowlane.

Z kolei w przypadku składu na opał, w ocenie Wnioskodawcy, jest to urządzenie techniczne w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy, jest to bowiem obiekt o przeznaczeniu technicznym (niezależnie od tego, czy technika grzewcza nadal opiera się na opale składowanym w bezpośrednim sąsiedztwie budynku, czy też ta technika jest już inna), pozostający w ścisłym związku z budynkiem położonym na Nieruchomości, jako że funkcją składu opału jest zapewnienie możliwości użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Zapewnienie ogrzewania jest niewątpliwie jednym z technicznych aspektów użytkowania budynku, a na takie kryterium, tj. związek z funkcją techniczną umożliwiającą korzystanie z obiektu, wskazuje definicja z art. 3 pkt 9 ww. ustawy.

Pytanie z pkt 1 lit. c) wezwania

Czy na działce nr 4, poza stacją transformatorową, znajdują się inne naniesienia? Jeśli tak, prosimy o wskazanie rodzaju tych obiektów w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Prosimy o wskazanie odrębnie dla każdego obiektu posadowionego na działce.

Odpowiedź

Na działce nr 4 (identyfikator: (…)) nie znajdują się żadne inne naniesienia oprócz stacji transformatorowej.

Pytanie z pkt 1 lit. d) wezwania

Czy od momentu oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęciu użytkowania na potrzeby własne chodnika znajdującego się na działkach 1 i 6, do dnia sprzedaży Nieruchomości, upłyną co najmniej dwa lata ?

Odpowiedź

Tak. Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy chodnik znajdujący się na działkach nr 1 i 6 ma ponad dwa lata (został wzniesiony wiele lat temu), jest stale użytkowany w sposób zgodny z przeznaczeniem, tj. jako część pasa drogowego. Okoliczności powyższe są znane Wnioskodawcy z uwagi na to, iż stale użytkując Nieruchomość zna także stan techniczny chodnika.

Pytanie z pkt 1 lit. e) wezwania

Czy ponosili Państwo na chodnik wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej chodnika, a jeśli tak, to:

‒        czy od momentu oddania do użytkowania chodnika po poniesionych wydatkach na ulepszenie do dnia sprzedaży Nieruchomości, upłyną co najmniej dwa lata,

‒    czy przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie chodnika (jeśli nie przysługiwało, proszę wskazać z jakiego powodu).

Odpowiedź

Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie chodnika na działkach nr 1 i 6, jak również na jego wzniesienie.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że nad działkami nr 1 i nr 6, na których znajduje się chodnik, jest sprawowany zarząd faktyczny przez jednostkę drogową, odpowiedzialną za administrowanie drogą publiczną (droga wojewódzka). Jak już to zostało opisane we wniosku o interpretację, działki nr 1 i 6, na których znajduje się chodnik, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego położone są w pasie drogowym, tj. dla tych działek przeznaczenie to: „tereny dróg publicznych - ulica klasy głównej” (oznaczenie: 2KD-G).

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, iż według jego najlepszej wiedzy chodnik znajdujący się na działkach nr 1 i 6 został wzniesiony wiele lat temu i od tego czasu nie był przedmiotem żadnych prac modernizacyjnych - okoliczności te są znane Wnioskodawcy z uwagi na to, iż stale użytkując Nieruchomość zna także stan techniczny chodnika.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT z uwagi na położenie na niej opisanych we wniosku budynków i budowli?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, tj. odpowiedź na postawione pytanie powinna być pozytywna.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Pojęcie to obejmuje również nieruchomości. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi zatem dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT definiuje pierwsze zasiedlenie jako oddanie do pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Nieruchomość zajęta jest pod opisany budynek biurowo-mieszkalny, oraz pozostałe naniesienia (w tym budowle) znajdujące się na działce, które są funkcjonalnie powiązane z budynkiem.

Przedmiotowy budynek biurowo-mieszkalny został przyjęty do używania w 1990 r. i od tego czasu był wykorzystywany w działalności gospodarczej. Oznacza to, że doszło do pierwszego zasiedlenia budynku i od tego momentu upłynęły ponad dwa lata. Budynek był przedmiotem nakładów, lecz ostatnie z nich miały miejsce w 2017 r., po czym budynek nadal był wykorzystywany w działalności Wnioskodawcy. Tym samym, spełnione są warunki zwolnienia z podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do ww. budynku.

Powyższe wnioski co do zwolnienia z podatku dotyczą także funkcjonalnie powiązanych z ww. budynkiem budowli znajdujących się na Nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, nie ma przy tym wątpliwości, że znajdujące się na Nieruchomości ww. naniesienia stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ponieważ spełniają kryteria wskazane w art. 3 pkt 1 i pkt 3-3a ww. ustawy, tj. są to budowle, w tym obiekty liniowe, wzniesione przy użyciu wyrobów budowlanych. Zatem konsekwentnie należy uznać je za budowle także w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, oraz w stosunku do nich również spełnione są warunki zwolnienia z podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Istotny jest też fakt, że ww. obiekty były (i są) od wielu lat (w zasadzie od daty przyjęcia budynku do używania) wykorzystywane w funkcjonalnym związku z budynkiem, i nie były przebudowywane. Tym samym, sprzedaż tych obiektów łącznie z budynkiem powinna także podlegać zwolnieniu z podatku - na takich samych zasadach, jak budynek.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest uzasadnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

W świetle powyższego zbycie nieruchomości (gruntów, prawa wieczystego użytkowania gruntów, budynków czy budowli, udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowani jako podatnik VAT czynny. Planują Państwo dokonanie sprzedaży nieruchomości obejmującej prawo wieczystego użytkowania działek gruntu i prawo własności budynku biurowo-mieszkalnego (Nieruchomość). Nieruchomość obejmuje działki o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8. Głównym obiektem na Nieruchomości jest budynek, położony na działkach o nr: 1, 5, 8. Budynek stanowi Państwa środek trwały. Data przyjęcia do używania budynku to 5 grudnia 1990 r. Budynek w ostatnich latach (od kwietnia 2017 r.) nie był poddawany żadnym ulepszeniom, jest stale wykorzystywany w Państwa działalności, tj. do chwili obecnej. Na Nieruchomości znajdują się funkcjonalnie powiązane z ww. budynkiem takie naniesienia jak: utwardzona droga i plac z płyt typu trylinka (na działce nr 3 oraz na fragmencie działki nr 7), parking z tzw. polbruku (na działkach nr 2, 5, 8), skład opału z płyt prefabrykowanych (na działce nr 8), ogrodzenie (murowane, z siatki ogrodzeniowej). Wszystkie ww. obiekty budowlane znajdują się na nieruchomości od wielu lat, i od wielu lat nie były przedmiotem remontów lub modernizacji (z pewnością w okresie dwóch ostatnich lat). Na Nieruchomości, na działkach nr 1 i nr 6, znajduje się chodnik, położony w pasie drogowym. Na działce nr 4 znajduje się budynek stacji transformatorowej, która to stacja jest wykorzystywana przez przedsiębiorstwo energetyczne (i stanowi własność tego przedsiębiorstwa). Obszar, na którym znajduje się Nieruchomość został objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ogrodzenie znajduje się na działkach nr: 7, 8, 2. Ponadto na działce nr 3 znajduje się brama wjazdowa na posesję, stanowiąca część ogrodzenia. Wskazali Państwo, że:

‒        chodnik, droga, plac z płyt typu trylinka, parking – są budowlami,

‒        ogrodzenie, skład opału – są urządzeniami budowlanymi.

Na działce nr 4 nie znajdują się żadne inne naniesienia oprócz stacji transformatorowej. Chodnik znajdujący się na działkach nr 1 i 6 ma ponad dwa lata (został wzniesiony wiele lat temu), jest stale użytkowany w sposób zgodny z przeznaczeniem, tj. jako część pasa drogowego. Nie ponosili Państwo żadnych wydatków na ulepszenie chodnika na działkach nr 1 i 6, jak również na jego wzniesienie.

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do sprzedaży Nieruchomości.

Z okoliczności sprawy, wynika że prowadzą Państwo działalność gospodarczą, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest w tej działalności wykorzystywana. Tym samym, w opisanej sytuacji planowane zbycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości jest/będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zbycie przez Państwa prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowi/będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Art. 2 pkt 33 ustawy stanowi zaś, że:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W myśl art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W sprawie należy odnieść się również do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2, 3, 3a, 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którymi są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Przechodząc do kwestii zwolnienia od podatku dostawy budynków oraz budowli należy odnieść się do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których, nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 stanie się bezzasadne.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży  jest opodatkowany takim samym podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do dostawy działek  nr: 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 należy zauważyć, że:

‒        na działce nr 1 znajduje się chodnik,

‒        na działce nr 2 znajdują się: budynek, ogrodzenie, parking,

‒        na działce nr 3 znajdują się: droga i plac z płyt typu trylinka,

‒        na działce nr 5 znajduje się budynek i parking,

‒        na działce nr 6 znajduje się chodnik,

‒        na działce nr 7 znajdują się: utwardzona droga, plac z płyt typu trylinka, ogrodzenie,

‒        na działce nr 8 znajdują się: budynek, skład opału z płyt prefabrykowanych, ogrodzenie oraz parking.

Jak Państwo wskazali:

‐          chodnik, droga, plac z płyt typu trylinka, parking – są budowlami,

‐          ogrodzenie, skład opału – są urządzeniami budowlanymi.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że budynek znajdujący się na działkach nr 2, 5, 8 został  przyjęty do używania 5 grudnia 1990 r. Budynek w ostatnich latach (od kwietnia 2017 r.) nie był poddawany żadnym ulepszeniom. Wskazali Państwo, że wszystkie obiekty budowlane znajdują się na nieruchomości od wielu lat, i od wielu lat nie były przedmiotem remontów lub modernizacji (w okresie dwóch ostatnich lat). Chodnik znajdujący się na działkach nr 1 i 6 ma ponad dwa lata (został wzniesiony wiele lat temu). Nie ponosili Państwo żadnych wydatków na ulepszenie chodnika na działkach nr 1 i 6, jak również na jego wzniesienie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego budynku i budowli (wraz z urządzeniami budowlanymi) znajdujących się na działkach nr 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 spełniała przesłanki warunkujące możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W analizowanym przypadku nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku i budowli znajdujących się na działkach nr 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 - w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Co więcej, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku/budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji sprzedaż prawa użytkowania wieczystego budynku/budowli (z urządzeniami budowlanymi) korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano wyżej, prawo użytkowania wieczystego gruntu będące przedmiotem sprzedaży podlega/będzie podlegało opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki/budowle na nim posadowione. W związku z powyższym, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 jest/będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ponieważ sprzedaż budynków/budowli oraz prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8  korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia od podatku sprzedaży budynków/budowli i prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Państwa stanowisko w zakresie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8  jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do dostawy działki nr 4, na której znajduje się budynek stacji transformatorowej, stanowiący własność przedsiębiorstwa energetycznego należy wskazać, że  stosownie do art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: „Kodeksem cywilnym”:

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.

W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, że ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Zatem w zakresie sprzedaży działki nr 4, mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwa gruntu, na którym znajduje się naniesienie w postaci stacji transformatorowej niebędącej Państwa własnością, lecz podmiotu trzeciego – przedsiębiorstwa energetycznego. Nie sposób więc przyjąć, że dokonają Państwo dostawy gruntu wraz ze znajdującym się na nim budynkiem stacji. To ww. podmiot trzeci, a nie Państwo - jako zbywający, znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesienia i korzysta z niego jak właściciel.

Zatem, skoro przedmiotem dostawy nie jest / nie będzie stacja transformatorowa, zbycie działki nr 4 nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, gdyż przepis ten dotyczy wyłącznie dostawy budynków, budowli lub ich części.

W konsekwencji, w przypadku dostawy działki nr 4, przedmiotem dostawy jest/będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowiony jest na nim budynek stacji transformatorowej.

Należy zatem stwierdzić, że dostawa działki nr 4 nie korzysta/ nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest już zabudowany.

Skoro przy zbyciu nieruchomości wystąpiły przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości na podstawie decyzji Wojewody z dnia 27 czerwca 1991 r. W odniesieniu do czynności nabycia przez Państwa przedmiotowej Nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług.

Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie ma/nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, nie został spełniony warunek zawarty w tym przepisie. Zatem w analizowanej sprawie, dostawa działki nr 4 nie korzysta/nie będzie korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji, skoro nie można zastosować zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy do dostawy działki o nr 4, transakcja ta podlega/będzie podlegać opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów, przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Państwa stanowisko w zakresie sprzedaży działki nr 4 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.