Gmina, będąca czynnym podatnikiem VAT, realizuje inwestycję polegającą na rozbudowie i adaptacji nieruchomości (Infrastruktura). Po zakończeniu inwestycji Gmina zamierza odpłatnie wydzierżawić Infrastrukturę wraz z działkami na 10 lat podmiotowi trzeciemu, który będzie prowadził Dom Seniora. Czynsz dzierżawny został skalkulowany na podstawie wartości inwestycji i stawki amortyzacji.…
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
17 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 25 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Gmina (…) [dalej: Gmina lub Wnioskodawca] jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług [dalej: „VAT”]. Na podstawie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1465 ze zm.) [dalej: „Ustawa o samorządzie gminnym”] Gmina jest wyposażona w osobowość prawną i posiada zdolność do czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 i 5 Ustawy o samorządzie gminnym do zadań własnych Gminy należą sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej oraz ochrony zdrowia.
W ramach wykonywania ww. zadań Gmina jest w trakcie realizacji inwestycji pn. „(…)” [dalej: „Inwestycja”]. Przedmiotem Inwestycji jest rozbudowa, nadbudowa, przebudowa i adaptacja wraz ze zmianą użytkowania nieruchomości stanowiącej własność Gminy położonej w obrębie (…) oznaczonej numerami działek 1 – część i 2 o łącznej powierzchni 0,7000 ha [dalej: Działki] wraz z zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą towarzyszącą [dalej łącznie infrastruktura zmodernizowana w ramach Inwestycji, obejmująca m.in. nakłady poniesione w ramach Inwestycji, jako: Infrastruktura]. Inwestycja finansowana jest ze środków własnych Gminy.
Zakres prac w ramach Inwestycji obejmuje w szczególności: (I) roboty rozbiórkowe w tym demontaż wyposażenia, rozbiórka pokrycia i konstrukcji dachu oraz rozbiórki zgodnie z projektem, (II) roboty budowlane związane z rozbudową, nadbudową i przebudową Infrastruktury, (III) wykonanie dodatkowego rezerwowego źródła ciepła w postaci ogrzewania gazowego propan – butan wraz ze zbiornikiem i piecem gazowym, które będzie zabezpieczeniem podczas przypadku wystąpienia awarii pomp ciepła wraz z dostosowaniem pomieszczenia na potrzeby kotłowni gazowej, (IV) montaż magazynu energii na potrzeby energetyczne obiektu pozwalające na skuteczniejsze wykorzystywanie energii produkowanej przez panele fotowoltaiczne, (V) wykonanie nowego przyłącza wodociągowego.
W związku z realizacją Inwestycji Gmina ponosi szereg wydatków, w tym wydatki na opracowanie kompletnej dokumentacji projektowej w oparciu o Program Funkcjonalno-Użytkowy do SWZ, na roboty budowlane wewnątrz budynku jak i roboty budowlane na zewnątrz budynku wraz z zagospodarowaniem terenu na podstawie projektu budowlanego i wykonawczego wykonawcy oraz usługi pełnienia funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego nad Inwestycją [dalej: wydatki ponoszone przez Gminę w przeszłości, obecnie i w przyszłości w związku z realizacją Inwestycji jako: Wydatki inwestycyjne].
Wydatki inwestycyjne związane z realizacją Inwestycji są/będą każdorazowo dokumentowane wystawianymi przez dostawców/wykonawców na Gminę fakturami VAT, na których Gmina oznaczona jest/będzie jako nabywca przedmiotowych towarów i usług.
Gmina 19 grudnia 2025 r. podjęła Uchwałę nr (…) Rady Gminy w (…) [dalej: Uchwała] stanowiącą, że niezwłocznie po realizacji Inwestycji i oddaniu do użytkowania Infrastruktury, Gmina na 10 lat w całości odpłatnie wydzierżawi Infrastrukturę wraz z Działkami na rzecz podmiotu trzeciego [dalej: Dzierżawca], który to podmiot będzie prowadził w powstałej Infrastrukturze Dom Seniora (dom opieki całodobowej dla podopiecznych, w którym będą koncentrować się czynności życiowe tych osób), na podstawie umowy dzierżawy [dalej: „Umowa”]. Dzierżawca nie będzie powiązany z Gminą. Dzierżawca będzie podmiotem prawa prywatnego, wyspecjalizowanym w branży usług opiekuńczych nad seniorami i posiadającym odpowiednie doświadczenie oraz zaplecze organizacyjne do prowadzenia tego rodzaju działalności. Dzierżawa Infrastruktury wraz z Działkami przez Gminę na rzecz Dzierżawcy stanowić będzie racjonalne i ekonomicznie uzasadnione zagospodarowanie majątku komunalnego, zapewniające jego efektywne wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem. Przyjęcie modelu odpłatnej dzierżawy podyktowane jest faktem, iż takie rozwiązanie umożliwi Gminie komercyjne wykorzystanie powstałej Infrastruktury, polegające na jej odpłatnym udostępnieniu Dzierżawcy w ramach stosunku cywilnoprawnego. W tym względzie pierwotnie Inwestycja i Infrastruktura miała służyć pod potrzeby Filii (…) w (…) (zgodnie z nazwą Inwestycji), lecz w związku z zainteresowaniem opłatnego wydzierżawienia Infrastruktury, tuż po rozpoczęciu realizacji Inwestycji Gmina zmieniła pierwotny zamiar na zamiar wykorzystania Infrastruktury na cele komercyjne, czyli odpłatnej dzierżawy.
W ramach przedmiotowej Umowy wartość czynszu dzierżawnego, który będzie pobierany przez Gminę za udostępnienie Dzierżawcy Infrastruktury (wraz z Działkami) powstałej w ramach Inwestycji, zostanie skalkulowana w wysokości odpowiadającej wartości netto Inwestycji przemnożonej przez stawkę amortyzacji Infrastruktury zrealizowanej w ramach Inwestycji. Zamiarem Gminy jest, by w okresie amortyzacji Infrastruktury Gmina uzyskała co najmniej zwrot poniesionych przez Gminę nakładów na realizację Inwestycji. W tym względzie Gmina chce zapewnić, aby skalkulowana wysokość czynszu dzierżawnego na bazie umowy dzierżawy Infrastruktury pomiędzy Gminą a Dzierżawcą została skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych. Tak ustalony czynsz zostanie powiększony o podatek VAT, jeżeli tutejszy Organ potwierdzi prawidłowość stanowiska Gminy dotyczącego pytania nr 1, tj. że odpłatne udostępnienie Infrastruktury na rzecz Dzierżawcy na podstawie Umowy będzie stanowiło po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z VAT.
Zamiarem Gminy jest, by Umowa, w ramach której Gmina wydzierżawi na rzecz Dzierżawcy Infrastrukturę, zgodnie z podjętą Uchwałą, została zawarta na początek na okres 10 lat. Po tym okresie, w przypadku zgodnej woli obu stron i zgodnie z obecnymi założeniami Gminy, Umowa ulegnie przedłużeniu lub zostanie zawarta nowa umowa dzierżawy Infrastruktury z Dzierżawcą, jeżeli okaże się to konieczne ze względów prawno-administracyjnych.
Gmina zaznacza, że na chwilę obecną nie została jeszcze ustalona dokładna wysokość wynagrodzenia (czynszu dzierżawnego) z tytułu planowanej dzierżawy Infrastruktury (w szczególności z uwagi na fakt, że na ten moment znana jest wyłącznie szacowana wartość Inwestycji). Dokładna wysokość wynagrodzenia (czynszu dzierżawnego) zostanie ustalona po zakończeniu Inwestycji, tj. wówczas gdy znana będzie całkowita wartość nakładów inwestycyjnych. Niemniej Gmina zastosuje metodologię kalkulacji czynszu wskazaną powyżej (tj. biorąc pod uwagę stawkę amortyzacji Infrastruktury powstałej w ramach Inwestycji).
Wnioskodawca podkreśla, że w świetle powyższego, po realizacji Inwestycji żadna część Infrastruktury nie będzie wykorzystywana bezpośrednio przez Gminę do jej działalności, w tym nie będzie wykorzystywana przez jednostki budżetowe Gminy np. OPS ani na potrzeby Urzędu Gminy ani też nie będzie wykorzystywana przez jednostki organizacyjne Gminy. Oznacza to, iż Infrastruktura wykorzystywana będzie przez Gminę wyłącznie i w całości na potrzeby odpłatnego udostępnienia na rzecz Dzierżawcy na podstawie Umowy.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
Wybór Dzierżawcy Infrastruktury przez Gminę dokonany został uchwałą Rady Gminy w (…) w sprawie wydzierżawienia Infrastruktury, w której określony został m.in. okres dzierżawy tj. 10 lat oraz stosownie do art. 37 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) [dalej: UGN], Rada Gminy wyraziła zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy Infrastruktury z Dzierżawcą.
Na moment sporządzenia niniejszej odpowiedzi na Wezwanie szacowana wartość realizowanej Inwestycji, tj. łączne wydatki na wykonanie kompletnej dokumentacji projektowej w oparciu o Program Funkcjonalno-Użytkowy do SWZ, na roboty budowlane wewnątrz budynku jak i roboty budowlane na zewnątrz budynku wraz z zagospodarowaniem terenu na podstawie projektu budowlanego i wykonawczego wykonawcy oraz usługi pełnienia funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego nad Inwestycją, wynosi (…) zł netto oraz (…) zł brutto.
Szacowana wysokość czynszu dzierżawnego z tytułu udostępnienia Infrastruktury powstałej w ramach Inwestycji będzie wynosić miesięcznie (…) zł netto oraz (…) zł brutto, rocznie (…) zł netto oraz (…) zł brutto z możliwością waloryzacji czynszu w trakcie trwania umowy, stosownie do przepisów art. 5 UGN. Przy czym przez pierwsze 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy dzierżawy kwota czynszu będzie wynosić (…) zł netto oraz (…) zł brutto, rocznie (…) zł netto oraz (…) zł brutto.
Stawka amortyzacji Infrastruktury zrealizowanej w ramach Inwestycji, którą Wnioskodawca zamierza stosować będzie wynosiła 2,5 procenta. Na marginesie Gmina zaznacza, że nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i będzie dokonywać odpisów amortyzacyjnych wyłącznie dla celów rachunkowych od Infrastruktury powstałej w ramach Inwestycji.
Wartość czynszu dzierżawnego zostanie ustalona na podstawie obecnej prognozy kosztów realizacji Inwestycji, stawki amortyzacji dotyczącej Infrastruktury powstałej w ramach Inwestycji oraz okoliczności, iż koszty utrzymania w odpowiednim stanie technicznym Infrastruktury po oddaniu jej Dzierżawcy w odpłatną dzierżawę będą pokrywane przez Dzierżawcę. Początkowa mniejsza kwota czynszu (tj. przez pierwsze 12 miesięcy dzierżawy) podyktowana jest tym, że przez pierwsze miesiące Dzierżawca nie będzie prowadził za pomocą Infrastruktury działalności w pełnym zakresie, ponieważ będzie obowiązany on ponieść dodatkowe koszty i czas celem dostosowania Infrastruktury do prowadzonej działalności.
Przez pierwsze 12 miesięcy roczne wynagrodzenie należne Gminie wynikające z umowy dzierżawy będzie stanowiło 3,06% wartości Inwestycji. Zaś później roczne wynagrodzenie należne Gminie wynikające z umowy dzierżawy będzie stanowiło 4,57% wartości Inwestycji.
Zgodnie z planowanymi zapisami umowy, która zostanie zawarta przez Gminę z Dzierżawcą, bieżące koszty utrzymywania powstałej Infrastruktury w odpowiednim stanie technicznym po oddaniu jej w dzierżawę pokrywał będzie Dzierżawca.
W ocenie Gminy miesięczny obrót z tytułu wynagrodzenia należnego Gminie wynikającego z umowy dzierżawy Infrastruktury powstałej w ramach Inwestycji nie będzie znaczący dla budżetu Gminy. Roczne dochody z tytułu czynszu dzierżawnego, szacowane na około (…) zł brutto ((…) zł netto) przez pierwsze 12 miesięcy, w stosunku do rocznych planowanych dochodów ogółem Gminy w 2026 r. wynoszących (…) zł (zgodnie z uchwałą Rady Gminy w (…) w sprawie uchwalenia budżetu Gminy (…) na 2026 rok), będą wynosić 0,44%, a w stosunku do rocznych planowanych dochodów własnych Gminy w 2026 r. wynoszących (…) zł będą wynosić 0,68%.
1. Czy w przedstawionych okolicznościach odpłatne udostępnienie Infrastruktury (wraz z Działkami) na rzecz Dzierżawcy na podstawie Umowy będzie stanowiło po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z VAT?
2. Czy w przedstawionych okolicznościach Gminie przysługuje/będzie przysługiwało prawo do odliczenia pełnych kwot podatku naliczonego z faktur dokumentujących Wydatki inwestycyjne związane z realizacją Inwestycji?
Ad. 1
Zdaniem Wnioskodawcy w przedstawionych okolicznościach, odpłatne udostępnienie Infrastruktury (wraz z Działkami) na rzecz Dzierżawcy na podstawie Umowy będzie stanowiło po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z VAT.
Ad. 2
Zdaniem Wnioskodawcy w przedstawionych okolicznościach Gminie przysługuje/będzie przysługiwało prawo do odliczenia pełnych kwot podatku naliczonego z faktur dokumentujących Wydatki inwestycyjne związane z realizacją Inwestycji.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
Ad. 1
Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Stosownie natomiast do treści art. 15 ust. 6 Ustawy o VAT, nie uważa się za podatników organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami Ustawy o VAT, w niektórych sytuacjach jednostki samorządu terytorialnego mogą być podatnikami VAT z tytułu wykonywanych czynności. Gminy wyposażone są w osobowość prawną oraz w określonym zakresie wykonują samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Tym samym należy uznać, iż spełniają zawartą w ww. przepisie definicję podatnika VAT, o ile działania gmin są realizowane na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Pogląd taki w odniesieniu do czynności wykonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego na podstawie umów cywilnoprawnych wyraził wielokrotnie Naczelny Sąd Administracyjny [dalej jako: „NSA”], m.in. w wyroku z dnia 26 sierpnia 2010 r. I FSK 1303/09, w którym wskazano, iż „w efekcie unormowania zawartego w art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, gmina jest podatnikiem podatku VAT w zakresie, w jakim dokonuje czynności na podstawie umów cywilnoprawnych”.
Oznacza to, że w zakresie czynności cywilnoprawnych dokonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego, nawet gdy dotyczą one ich zadań własnych, podmioty te powinny być uznawane za podatników VAT.
Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, w myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.
Mając na uwadze, iż umowa dzierżawy jest niewątpliwie umową cywilnoprawną uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.), w opinii Gminy, w ramach wykonywania przedmiotowej czynności, tj. odpłatnego udostępniania Infrastruktury na rzecz Dzierżawcy na podstawie Umowy, Gmina będzie działała w roli podatnika VAT.
Konsekwentnie, mając na uwadze, iż w związku z dzierżawą Infrastruktury na rzecz Dzierżawcy (i) Gmina będzie działała w tym zakresie w roli podatnika VAT oraz (ii) będzie wykonywała odpłatne usługi za wynagrodzeniem, ponieważ Dzierżawca będzie uiszczał czynsz dzierżawny Gminie z tytułu przekazanej jej na podstawie Umowy Infrastruktury, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług. Jednocześnie, dzierżawa Infrastruktury na rzecz Dzierżawcy nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, ponieważ ani w Ustawie o VAT, ani innych przepisach dotyczących VAT nie zostało przewidziane zwolnienie z VAT dla tego rodzaju transakcji. W konsekwencji, w ocenie Gminy odpłatne udostępnienie Infrastruktury na rzecz Dzierżawcy na podstawie Umowy będzie stanowiło po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z VAT.
Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdzają interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej [dalej: „Dyrektor KIS”], które zostały wydane w stanach faktycznych zbliżonych do sytuacji Gminy. Przykładowo Dyrektor KIS w interpretacji z 9 maja 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1- 1.4012.272.2023.2.AK stwierdził, m.in. że „Analiza okoliczności sprawy oraz powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że odpłatne udostępnienie przez Miasto na rzecz Spółki majątku Inwestycji, na podstawie umowy dzierżawy, za które Miasto będzie pobierało wynagrodzenie, będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (będzie czynnością cywilnoprawną)” oraz „odpłatne udostępnienie majątku Inwestycji, na rzecz Spółki na podstawie umowy dzierżawy będzie stanowiło usługę podlegającą opodatkowaniu VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy, niekorzystającą ze zwolnienia z tego podatku”. Ponadto w interpretacji z 15 lutego 2023 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.19.2023.2.APR Dyrektor KIS wskazał, że „W analizowanej sprawie najistotniejszym elementem, który decyduje o opodatkowaniu czynności polegającej na odpłatnym udostępnianiu (dzierżawie) budynku Ośrodka zdrowia jest to, że czynność ta jest/będzie wykonywana przez Państwa na podstawie umowy cywilnoprawnej (umowy dzierżawy). (…) Podsumowując, odpłatne udostępnianie budynku Ośrodka zdrowia na rzecz podmiotu trzeciego stanowi/będzie stanowić po Państwa stronie czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z tego podatku”.
Podobnie Dyrektor KIS rozstrzygnął m. in. w interpretacji z 4 czerwca 2024 r., sygn. 0114-KDIP4- 1.4012.146.2024.2.AM, w interpretacji z 21 grudnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.539.2023.2.AM, interpretacji z 18 grudnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.576.2023.2.WK oraz interpretacji z 11 grudnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.486.2023.3.AM.
Ad. 2
Stosownie do treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z pewnymi zastrzeżeniami niemającymi zastosowania w przedmiotowej sytuacji. W świetle ust. 2 niniejszego przepisu, kwotę podatku naliczonego stanowi suma podatku określona w fakturach otrzymanych przez podatnika.
Z treści wskazanej powyżej regulacji wynika zatem, iż prawo do odliczenia VAT naliczonego przysługuje przy łącznym spełnieniu dwóch przesłanek, tj. (i) nabywcą towarów/usług jest podatnik VAT oraz (ii) nabywane towary/usługi są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Zdaniem Gminy, w analizowanym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym, w związku z zamiarem pobierania opłat za dzierżawę na podstawie umowy cywilnoprawnej - Umowy, powyższe przesłanki są/zostaną spełnione i tym samym stosownie do art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Gminie przysługuje/będzie przysługiwało prawo do pełnego odliczenia VAT naliczonego wykazanego na fakturach VAT dokumentujących Wydatki związane z Inwestycją.
Należy bowiem zauważyć, jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, że Gmina jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym i w związku z realizacją Inwestycji oraz planowaną dzierżawą Infrastruktury na rzecz Dzierżawcy występuje/będzie występowała jako podatnik VAT. A więc pierwsza przesłanka z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT do pełnego odliczenia VAT jest i będzie spełniona w rozpatrywanej sytuacji Gminy. W kontekście drugiej przesłanki tj. wykorzystania wydatków związanych z realizacją Inwestycji do wykonywania czynności opodatkowanych VAT należy zauważyć, że Gmina będzie wykorzystywać Infrastrukturę, powstałą na skutek Inwestycji, wyłącznie i w całości na potrzeby odpłatnego udostępnienia na rzecz Dzierżawcy na podstawie Umowy, a więc do opłatnego świadczenia usług, opodatkowanych VAT i niekorzystających ze zwolnienia z VAT. W związku z tym również druga przesłanka warunkująca prawo do odliczenia VAT na mocy art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT zostanie spełniona w rozpatrywanym przypadku Gminy.
W konsekwencji, ze względu na spełnienie przesłanek zawartych w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Gminie przysługuje/będzie przysługiwało prawo do odliczenia pełnych kwot podatku naliczonego z faktur dokumentujących Wydatki inwestycyjne związane z realizacją Inwestycji.
Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdza interpretacja Dyrektora KIS z 9 maja 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.272.2023.2.AK, w której Dyrektor KIS stwierdził, że „Analiza powyższego prowadzi zatem do wniosku, że w omawianej sprawie warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy są/będą spełnione, ponieważ Państwa Miasto jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a wydatki poniesione przez Państwa Miasto na realizację Inwestycji - jak wskazano wyżej - będą miały związek z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatnym udostępnieniem Infrastruktury, która powstanie w ramach Inwestycji, na podstawie umowy dzierżawy. Ponadto, z okoliczności sprawy nie wynika, aby Miasto Infrastrukturę powstałą w trakcie realizacji Inwestycji wykorzystywało w inny sposób niż wydzierżawienie jej odpłatnie na mocy umowy cywilnoprawnej Spółce. Państwa Miasto ma/będzie miała prawo do odliczenia pełnych kwot podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki na realizację Inwestycji pn. „…”, bowiem zakupy te będą miały związek z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT, tj. odpłatnym udostępnieniem Infrastruktury, która powstanie w ramach ww. Inwestycji, na podstawie umowy cywilnoprawnej. Prawo to przysługuje/będzie przysługiwało Państwa Miastu w przypadku niezaistnienia przesłanek negatywnych z art. 88 ustawy”.
Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 13 sierpnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP4- 1.4012.310.2025.2.PS, w której organ uznał, że: „W analizowanej sprawie występują Państwo w charakterze podatnika VAT, świadczącego opodatkowane usługi na rzecz podmiotu zewnętrznego – dzierżawcy. A zatem towary i usługi, nabyte w związku z realizacją Inwestycji, są/będą przez Państwa wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Tym samym, spełniona jest/będzie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, czyli związek dokonywanych zakupów z wykonywaniem czynności opodatkowanych przez podatnika VAT. Zatem przysługuje/będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących Wydatki związane z realizacją Inwestycji – pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy”.
Podobne stanowisko zostało przedstawione również w interpretacji z 16 kwietnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.198.2025.1.KS, w interpretacji z 7 lutego 2025 r., sygn. 0112- KDIL3.4012.826.2024.2.KFK, w interpretacji indywidualnej z dnia 4 czerwca 2024 r., sygn. 0114- KDIP4-1.4012.146.2024.2.AM, w interpretacji z 27 września 2023 r., sygn. 0112-KDIL1- 2.4012.291.2023.2.DS, interpretacji z 19 września 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.394.2023.2.JKU, interpretacji z 21 sierpnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.372.2023.2.ASZ oraz interpretacji z 18 sierpnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.494.2023.2.SM.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług reguluje ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.
Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów.
Przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, który zakłada istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.
Z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wtedy, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.
Jednak nie każda czynność, stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być wykonana przez podatnika.
Art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Organy władzy publicznej mają na gruncie podatku od towarów i usług szczególny status. Są uznawane za podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności:
Jeśli zaś organ władzy publicznej podejmuje realizację zadań jako podmiot prawa publicznego, wówczas nie jest podatnikiem VAT, nawet jeśli pobiera należności, opłaty lub składki.
Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności – czy są to czynności publicznoprawne czy cywilnoprawne.
Rolę gminy szczegółowo określa ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1153 ze zm.).
Art. 2 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:
Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.
Art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:
Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.
Art. 7 ust. 1 pkt 6 i 16a ustawy o samorządzie gminnym:
Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy:
6) pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych;
16a) polityki senioralnej.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach wykonywania zadań są Państwo w trakcie realizacji inwestycji pn. „(…)”. Przedmiotem Inwestycji jest rozbudowa, nadbudowa, przebudowa i adaptacja wraz ze zmianą użytkowania nieruchomości stanowiącej Państwa własność oznaczonej numerami działek 1 – część i 2 o łącznej powierzchni 0,7000 ha wraz z zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą towarzyszącą. Po zrealizowaniu Inwestycji i oddaniu do użytkowania Infrastruktury zamierzają Państwo w całości odpłatnie wydzierżawić Infrastrukturę wraz z Działkami na rzecz podmiotu, który to podmiot będzie prowadził w powstałej Infrastrukturze Dom Seniora (dom opieki całodobowej dla podopiecznych, w którym będą koncentrować się czynności życiowe tych osób), na podstawie umowy dzierżawy. Dzierżawca nie będzie powiązany z Państwem. Dzierżawca będzie podmiotem prawa prywatnego, wyspecjalizowanym w branży usług opiekuńczych nad seniorami i posiadającym odpowiednie doświadczenie oraz zaplecze organizacyjne do prowadzenia tego rodzaju działalności. Szacowana wartość realizowanej Inwestycji, wynosi (…) zł netto oraz (…) zł brutto. Szacowana wysokość czynszu dzierżawnego z tytułu udostępnienia Infrastruktury powstałej w ramach Inwestycji będzie wynosić miesięcznie (…) zł netto oraz (…) zł brutto, rocznie (…) zł netto oraz (…) zł brutto z możliwością waloryzacji czynszu w trakcie trwania umowy, stosownie do przepisów art. 5 UGN. Przy czym przez pierwsze 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy dzierżawy kwota czynszu będzie wynosić (…) zł netto oraz (…) zł brutto, rocznie (…) zł netto oraz (…) zł brutto. Przez pierwsze 12 miesięcy roczne wynagrodzenie należne Państwu wynikające z umowy dzierżawy będzie stanowiło 3,06% wartości Inwestycji. Zaś później roczne wynagrodzenie należne Państwu wynikające z umowy dzierżawy będzie stanowiło 4,57% wartości Inwestycji.
Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy odpłatne udostępnienie Infrastruktury na rzecz Dzierżawcy na podstawie Umowy będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia.
Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest umową cywilnoprawną, która nakłada na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę.
W odniesieniu do tej czynności nie działają/nie będą Państwo działali jako organ władzy publicznej i nie mogą/nie będą Państwo mogli skorzystać z wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy.
Wykonując cywilnoprawną umowę dzierżawy, występują/będą Państwo występowali w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Czynność odpłatnego udostępnienia Infrastruktury na rzecz Dzierżawcy stanowi/będzie stanowiła usługę, która podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy.
Ani przepisy ustawy ani też rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku dla usługi polegającej na dzierżawie majątku na rzecz zewnętrznych podmiotów, za którą jest pobierane wynagrodzenie, w związku z czym usługa ta nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.
Zatem odpłatne udostępnienie Infrastruktury (wraz z Działkami) na rzecz Dzierżawcy na podstawie Umowy stanowi/będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia z VAT.
Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
Państwa wątpliwości dotyczą także prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących Wydatki inwestycyjne związane z realizacją Inwestycji.
Podstawowe zasady odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje gdy:
Odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Ta zasada wyłącza jednocześnie możliwość odliczania podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli gdy są wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających opodatkowaniu.
Prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje pod warunkiem, że:
W art. 88 ustawy określone są wyjątki, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W analizowanej sprawie występują Państwo w charakterze podatnika VAT, świadczącego opodatkowane usługi na rzecz podmiotu zewnętrznego – dzierżawcy. A zatem towary i usługi, nabyte w związku z realizacją Inwestycji, są/będą przez Państwa wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
Tym samym, spełniona jest/będzie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, czyli związek dokonywanych zakupów z wykonywaniem czynności opodatkowanych przez podatnika VAT.
Zatem przysługuje/będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących Wydatki inwestycyjne związane z realizacją Inwestycji – pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.
Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa pytań). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku nie mogą być rozpatrzone.
Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu okoliczności sprawy, w szczególności informacji dotyczących kalkulacji wysokości czynszu dzierżawnego.
Interpretacja nie wywoła skutków prawnych, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, w szczególności gdy zostanie ustalone, że wysokość wynagrodzenia za świadczenie usług na podstawie umowy dzierżawy odbiega od realiów rynkowych i skalkulowana jest na zbyt niskim poziomie, który uniemożliwi zwrot poniesionych nakładów inwestycyjnych bądź wydłuży okres zwrotu lub też, że inwestycja nie jest wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych (a np. do realizacji zadań własnych gminy).
Wydając interpretację jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo