Interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.138.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 30 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca AA jest polskim rezydentem podatkowym, zatrudnionym obecnie na etacie, a wcześniej będącym rolnikiem. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT.

W dniu 23 grudnia 2025 r. Wnioskodawca podpisał z B. Spółką Akcyjną z siedzibą w (...) umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, zawartą w formie aktu notarialnego, wydzielonej części opisanej poniżej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (...) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (działka ewidencyjna nr 1 o obszarze 0,3555 ha), którą Wnioskodawca nabył na podstawie umowy darowizny zawartej 26 czerwca 2007 r. W dacie nabycia prawa własności do Nieruchomości Wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim, w którym obowiązywała ustawowa wspólność majątkowa. Do dnia śmierci żony stan cywilny Wnioskodawcy i ustrój majątkowy nie ulegały zmianie, ponadto Wnioskodawca nie zawierał z żoną umów przenoszących prawo własności do nieruchomości do majątku wspólnego; z uwagi na sposób nabycia udział ten stanowił składnik jego majątku osobistego.

Ww. nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) KC, ani jego zorganizowanej części. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu/odkupu lub prawa dożywocia za wyjątkiem umowy dzierżawy zawartej 31 sierpnia 2023 r. z BB na okres 10 lat.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości Gminy (...), nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem MR tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, 1-kondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 180 m², przy czym budynek nie przekracza granic gruntu. Brak jest innych budynków, budowli i urządzeń trwale związanych z gruntem. Po dokonaniu podziału tej nieruchomości opisany budynek nie będzie znajdować się na działce ewidencyjnej o projektowanym obszarze około 0,1400 ha oznaczonej literami ABEF na planie stanowiącym załącznik do aktu notarialnego. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W rejestrze gruntów nieruchomość oznaczona jest jako inne tereny zabudowane (Bi) i pastwiska trwałe (PsIII).

W umowie przedwstępnej Wnioskodawca zobowiązuje się do sprzedaży prawa własności do działki ewidencyjnej o projektowanym obszarze około 0,1400 ha oznaczonej literami BCDE na planie stanowiącym załącznik do aktu notarialnego, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 za cenę (...) zł za 1 m² powierzchni wydzielonej działki ewidencyjnej plus ewentualny podatek od towarów i usług w obowiązującej stawce, jeżeli na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie on wymagalny.

 I.      Warunki umowy przedwstępnej sprzedaży

Sprzedający zobowiązany jest do sprzedaży nieruchomości dopiero po spełnieniu łącznie następujących warunków:

1)  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym 1-kondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 528,5 m², w tym salą sprzedaży o powierzchni 400,00 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych.

2)  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującej na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

3)  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

4)  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

5)  dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości - zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej - oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej -zaewidencjonowanych przez właściwy organ/urząd - opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej;

6)  wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki ewidencyjnej numer (...) zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej;

7)  założenia - kosztem i staraniem Sprzedającego - nowej księgi wieczystej - bez jakichkolwiek obciążeń - za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz Kupującej - dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze około 0,1400 ha, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości - w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

8)  zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki ewidencyjnej numer (...), zgodnie z którym, Kupująca będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości 1-kondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej 528,05 m², w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych;

9)  uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

10)  uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

11)  zniesienie istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25 t do 1-kondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej;

12)  skutecznego łącznego nabycia przez Kupującą prawa własności do:

a)  przedmiotowej nieruchomości części działki ewidencyjnej nr 1 (po podziale zgodny z zamierzeniami Spółki), tj. nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanych obszarze około 0,1400 ha, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...),

b)  części działki ewidencyjnej nr 2 (po podziale zgodnym z zamierzeniami Spółki), tj. nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze około 0,1400 ha, która powstanie w wyniku podziału tej działki ewidencyjnej, objętej księgą wieczystą nr (...);

13)  skutecznego rozwiązania umowy dzierżawy opisanej powyżej, w zakresie nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze około 0,1400 ha, która powstanie z podziału nieruchomości w terminie od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży

- niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do 31 grudnia 2027 r., zaś Spółka zobowiązuje pod wyżej opisanymi warunkami kupić prawo własności do ww. nieruchomości.

Sprzedający oświadcza, że w zakresie zbycia nieruchomości objętej niniejszą umową nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością.

Sprzedający i Kupujący oświadczają, że w dniu zawarcia niniejszej umowy zawrą umowę dzierżawy Nieruchomości.

Sprzedający oświadcza, że udziela Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydania przedmiotowych warunków oraz do ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Sprzedający oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

Sprzedający oświadcza, że wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w przypadku nie zwarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanych nieruchomościach gruntowych. Sprzedający oświadcza, że udzielone pełnomocnictwa i zgodny wygasają bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń w przypadku nie zwarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Stawający zgodnie oświadczają, że podziału nieruchomości dokonuje Kupująca.

II. Umowa dzierżawy

W dniu 23 grudnia 2025 r. Wnioskodawca zawarł również z ww. nabywcą umowę dzierżawy działki o nr  1 o łącznej powierzchni 0,3555 ha objętej księgą wieczystą nr 1 w zamian za czynsz dzierżawny. Wysokość czynszu dzierżawnego strony ustaliły na kwotę (...) zł miesięcznie, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT wg aktualnej stawki. Czynsz płatny będzie z góry za okres pierwszych 3 miesięcy w terminie 30 dni licząc od dnia podpisania umowy, a następnie z góry za kolejne okresy jednomiesięczne do 10-dnia miesiąca kalendarzowego. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana w każdym czasie za zgodnym porozumieniem stron. Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

W dniu 23 grudnia 2025 r. strony zawarły aneks do umowy dzierżawy, w której wskazały, że umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości składającej się z działki gruntu o nr 1. Wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych w treści umowy przedwstępnej.

Nadto strony uzgodniły, że umowa dzierżawy zostaje zawarta na okres 3 miesięcy.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Przedmiotem wniosku jest sprzedaż działki wydzielonej z nieruchomości oznaczonej nr 1. Informacje, które zostały przedstawione we wniosku odnośnie działki, która po wydzieleniu ma być przedmiotem sprzedaży, dotyczą nieruchomości nr 1.

Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości. We wniosku powinno być: „Sprzedający zobowiązany jest…”, „Sprzedający oświadcza…”.

Umowa dzierżawy nieruchomości zawarta z Panią BB - córką wnioskodawcy, miała charakter nieodpłatny.

Przedmiotem planowanej sprzedaży jest działka niezabudowana. Część nieruchomości, na której znajduje się budynek, nie będzie objęta sprzedażą.

Od momentu nabycia nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów rolniczych jako rolnika ryczałtowego. Nieruchomość stanowiła łąkę, z której pozyskiwana była trawa wykorzystywana na własne potrzeby gospodarstwa rolnego, tj. do karmienia krów w celu produkcji mleka.

Nieruchomość przez cały okres posiadania była wykorzystywana wyłącznie w działalności rolniczej prowadzonej przez Wnioskodawcę jako rolnika ryczałtowego. Działalność ta korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z nieruchomości nie były uzyskiwane płody rolne przeznaczone do sprzedaży. Nieruchomość stanowi łąkę, a pozyskiwana trawa była wykorzystywana wyłącznie na potrzeby własnego gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, do karmienia krów. Wnioskodawca nie był z tego tytułu podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości ani jej uatrakcyjnienie, takich jak ogrodzenie, uzbrojenie terenu czy doprowadzenie mediów.

Wnioskodawca nie występował o zmianę przeznaczenia terenu ani o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej z własnej inicjatywy. Wniosek o wyłączenie części działki z produkcji rolnej został złożony (w imieniu wnioskodawcy jako obecnego właściciela nieruchomości) przez podmiot zainteresowany jej zakupem - (...) S.A. - w związku z planowaną inwestycją.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży nieruchomości. Nie korzystał z usług pośredników ani nie zamieszczał ogłoszeń w prasie czy Internecie. Z inicjatywą zakupu wystąpił bezpośrednio przedstawiciel (...) S.A.

Ponad 8 lat temu Wnioskodawca dokonał jednorazowej sprzedaży działki rolnej o powierzchni około 1,5 ha na rzecz innego rolnika, na cele rolnicze. Transakcja ta miała charakter incydentalny i dotyczyła majątku prywatnego. W związku z tą sprzedażą nie powstał obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny ani naliczenia podatku VAT.

Wnioskodawca nie udzielał wcześniej żadnych pełnomocnictw związanych ze sprzedażą nieruchomości ani nie zawierał umów w tym zakresie z osobami trzecimi. Jedynym pełnomocnictwem jest pełnomocnictwo udzielone na rzecz (...) S.A., wynikające z zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży.

Działki będącej przedmiotem sprzedaży dotyczy następująca informacja zawarta we wniosku: „(...) o projektowanym obszarze około 0,1400 ha oznaczonej literami ABEF na planie stanowiącym załącznik do aktu notarialnego”.

Pytanie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy planowana sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zakreślając ramy prawne sprawy, w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 tej ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców (w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników), a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została dokonana jednorazowo, lecz w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Obejmuje ona także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przy prawidłowej wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, stanowiących implementację art. 9 dyrektywy 112 do polskiego porządku prawnego, należy uwzględniać wnioski płynące z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności stanowisko wyrażone w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Słaby i Kuć (C-180/10 i C-181/10). TSUE stwierdził, że osoba fizyczna, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej, a który wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego - niezależnej od woli tej osoby - został przeznaczony pod zabudowę, nie jest podatnikiem podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, gdy dokonuje sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Odmiennie należy ocenić sytuację, gdy w celu dokonania sprzedaży sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 - wówczas należy uznać, że prowadzi działalność gospodarczą, a więc działa jako podatnik podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał przy tym, że z jego orzecznictwa wynika, iż czynności mieszczące się w zwykłym wykonywaniu prawa własności nie mogą same z siebie zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej (por. wyrok z 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, pkt 32). Planowany podział gruntu, dokonany przed sprzedażą nie jest zatem w ocenie Wnioskodawcy okolicznością przesądzająca. Inaczej jest natomiast wtedy, gdy zainteresowany podejmowałby aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych, którymi posługują się producenci, handlowcy lub usługodawcy w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie działania mogą obejmować przykładowo uzbrojenie terenu czy aktywność marketingową i nie mieszczą się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można kwalifikować jako czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, samo nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, skoro jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży rzeczy. Tego rodzaju transakcje nie stanowią same w sobie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (por. wyroki: z 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, pkt 58; z 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, pkt 39). Należy zaakcentować, że TSUE wymienił jedynie przykładowe okoliczności, które mogą świadczyć o tym, iż sprzedający nieruchomość działa jako podatnik VAT. Jednocześnie podział nieruchomości czy wysokość uzyskanych przychodów nie są okolicznościami decydującymi i nie stanowią działań, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. Ocena, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT, wymaga każdorazowo analizy konkretnych okoliczności faktycznych sprawy, w tym w szczególności ustalenia, jakie środki angażuje sprzedający, aby doprowadzić do sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są zbliżone do stosowanych przez handlowców, wówczas sprzedający zbywając grunt zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia: 13 czerwca 2019 r., I FSK 796/17; 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13; 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).

W ocenie Wnioskodawcy, z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że podjął on decyzję o sprzedaży nieruchomości i w tym celu zawarł przedwstępną umowę sprzedaży. Strony ustaliły, że od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości w zakresie koniecznym do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz do przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji, w granicach przewidzianych przez Prawo budowlane. Obejmowało to m.in. możliwość składania oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów. Kupujący uzyskał również prawo wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że obszar Nieruchomości jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu handlowo- usługowego.

Należy ponadto odnotować, że Wnioskodawca - na potrzeby przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej - udzielił kupującemu pełnomocnictwa, obejmującego uprawnienie do składania i podpisywania wniosków, pism i oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), a także umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map, pism i korespondencji związanych ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Ustalono jednocześnie, że wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi obciążać będą Kupującego.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, wskazane wyżej okoliczności świadczą o tym, że nie podejmuje on działań podobnych do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Oczywiste jest bowiem - na co zwrócił też uwagę WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 19 listopada 2020 r. (I SA/Go 335/20) - że racjonalnie gospodarującemu swoim mieniem zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza konieczność podjęcia pewnych działań, w tym chociażby udzielenia pełnomocnictw w celu uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Rezygnacja z umocowania kupującego do podejmowania takich działań, w tym do uzyskiwania decyzji czy pozwoleń, stanowiłaby niewątpliwie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Brak jest zatem podstaw, aby samo udzielenie takiego umocowania utożsamiać z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Opisana aktywność mieści się zatem, w ocenie Wnioskodawcy, w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i stanowi czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym). NSA w wyroku z 11 stycznia 2022 r. (I FSK 645/21) oraz w wyroku z 6 listopada 2025 r. (I FSK 1844/22) podkreślił, że już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej oraz celu jej zawarcia wynika, iż umowa ta z natury rzeczy zmierza do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności zmierzających do uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń jest typową okolicznością towarzyszącą umowom przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania określonych pozwoleń lub decyzji mieści się w granicach racjonalnego kontraktowania i nie może zostać uznane za podejmowanie przez zbywającego nieruchomość czynności zwiększających wartość lub atrakcyjność działki, jeżeli skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę oraz są dokonywane na jego rzecz. Jeżeli na wniosek nabywcy nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i pozwolenia, wówczas zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona może nie zostać zawarta. Taki warunek przewidziano również w umowie przedwstępnej zawartej w niniejszej sprawie. Nie budzi zatem wątpliwości, że udzielenie pełnomocnictwa miało służyć przyspieszeniu procesu inwestycyjnego realizowanego przez kupującego. Jest oczywiste, że w dacie zawarcia umowy przedwstępnej nabywca nie dysponował jeszcze prawem do nieruchomości, a zatem nie mógł wykonywać czynności przysługujących wyłącznie właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał zweryfikować możliwość realizacji na nieruchomości planowanego celu, co pozostaje w pełni uzasadnione - w przeciwnym razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany jej nabyciem. Stąd wymogi dotyczące składania wniosków i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, jak również konieczność przeprowadzenia badań gruntu w celu potwierdzenia braku zanieczyszczeń oraz odpowiednich warunków glebowych dla realizacji inwestycji. Czynności wymienione w pełnomocnictwie miały być wykonywane przez nabywcę na jego koszt oraz stanowiły jego własne starania nakierowane na osiągnięcie celu w postaci budowy obiektu handlowo-usługowego.

Jak wynika nadto ze stanu faktycznego, Wnioskodawca nabył nieruchomość w drodze darowizny do majątku osobistego i w dniu nabycia nie miał zamiaru sprzedaży zarówno działki darowanej, jak i części tej działki. Co istotne, Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń działki, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie wnosił o ustanowienie służebności drogi koniecznej, nie podejmował działań marketingowych ukierunkowanych na sprzedaż nieruchomości, nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie zabiegał o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego ani nie składał wniosku o aktualizację gleboznawczej klasyfikacji gruntów. Tym samym Wnioskodawca nie podejmował działań, które mogłyby świadczyć o aktywności wykraczającej poza standardowe czynności zarządu majątkiem prywatnym, ukierunkowanej na poszukiwanie nabywcy nieruchomości.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 listopada 2024 r. (I FSK 1014/21), sąd szczegółowo odniósł się do sytuacji, w której sprzedający udzielił kupującemu pełnomocnictwa do działania w jego imieniu w zakresie niezbędnym do uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę. Sąd podkreślił, że działania podejmowane przez kupującego na podstawie pełnomocnictwa, choć wywołują skutki prawne w sferze sprzedającego, nie są tożsame z aktywnością właściciela mającą na celu podniesienie atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców. Kluczowe jest, że działania te są podejmowane przez kupującego we własnym interesie, a nie w celu zwiększenia wartości działki przez sprzedającego. Cena sprzedaży została bowiem ustalona w umowie przedwstępnej i nie była uzależniona od efektów tych działań. Sąd uznał, że nie można przyjąć, iż sprzedający przez samo udzielenie pełnomocnictwa i umożliwienie kupującemu uzyskania pozwoleń działa jak profesjonalny handlowiec, co miałoby skutkować uznaniem go za podatnika VAT w związku ze sprzedażą gruntu.

Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 16 stycznia 2024 r., III SA/Wa 2154/23, gdzie wskazano, że udzielenie kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń czy przeprowadzenia podziału geodezyjnego nie przesądza o prowadzeniu przez sprzedającego działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sąd podkreślił, że działania te są podejmowane przez kupującego w celu realizacji własnych zamierzeń inwestycyjnych, a nie w celu podniesienia wartości nieruchomości przez sprzedającego. Wszelkie koszty i ryzyka związane z tymi czynnościami ponosi kupujący, a sprzedający nie angażuje się w działania typowe dla profesjonalnych podmiotów działających na rynku nieruchomości.

W analogicznym tonie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 listopada 2025 r., I FSK 1844/22, podkreślając, że uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania przez kupującego stosownych pozwoleń i decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uznane za działania sprzedającego mające na celu zwiększenie wartości działki. Jeżeli skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają wyłącznie kupującego, nie można uznać, że sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów podatkowych.

Warto również wskazać na wyrok WSA we Wrocławiu z 5 grudnia 2023 r., I SA/Wr 421/23, gdzie sąd zaakcentował, że wszelkie działania podejmowane przez kupującego na podstawie pełnomocnictwa, takie jak uzyskanie decyzji środowiskowych, pozwolenia na budowę czy warunków przyłączenia mediów, są realizowane na koszt i ryzyko kupującego, a sprzedający nie podejmuje żadnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości dla innych potencjalnych nabywców.

Wskazane wyżej orzecznictwo potwierdza, że sprzedaż działki, w której kupujący działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez sprzedającego w zakresie uzyskania pozwoleń, nie jest sama w sobie przesłanką do uznania sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów podatkowych. Podsumowując, udzielenie kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania pozwoleń i decyzji administracyjnych nie przesądza o prowadzeniu przez sprzedającego działalności gospodarczej. Kluczowe znaczenie ma to, czy działania te są podejmowane w interesie kupującego i na jego koszt, a nie w celu podniesienia wartości nieruchomości przez sprzedającego. Orzecznictwo konsekwentnie rozróżnia działania sprzedającego mające na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (np. uzbrojenie, podział, działania marketingowe) od działań podejmowanych przez kupującego na podstawie pełnomocnictwa, które służą wyłącznie realizacji jego własnych celów inwestycyjnych.

Nadto, w wyroku z 29 kwietnia 2025 r., I FSK 2349/21, NSA wprost sformułował tezę, że nie każde wydzierżawienie nieruchomości oznacza, że jest ona wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W uzasadnieniu I FSK 2349/21 NSA, odwołując się do standardu TSUE (C-180/10 i C-181/10), wskazał, że o tym, czy zbywca działa jako podatnik VAT przy sprzedaży gruntu, decyduje stopień jego aktywności w obrocie nieruchomościami oraz to, czy angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. NSA wyraźnie zaakcentował, że w sprawie rozpoznawanej pod sygn. I FSK 2349/21 podatnik nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, w szczególności nie prowadził akcji marketingowych i reklamowych, a zatem brak było podstaw do przypisania mu statusu podatnika VAT z tego tytułu. Z perspektywy niniejszej sprawy oznacza to, że nie można zastąpić właściwego testu prawnego prostą konstatacją, że dotychczasowa dzierżawa gruntu oznacza działalność gospodarczą, a ta z kolei oznacza VAT przy sprzedaży. W świetle I FSK 2349/21 konieczna jest transakcyjna ocena okoliczności sprzedaży i handlowej aktywności sprzedającego. NSA w ww. wyroku podkreślił również, że z orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 nie wynika, aby kwalifikacja sprzedaży gruntu jako podlegającej (lub nie) VAT była uzależniona od tego, czy grunt był wcześniej wykorzystywany do działalności gospodarczej. Innymi słowy: wcześniejsze udostępnianie gruntu w ramach umowy dzierżawy nie zwalnia organu z obowiązku zbadania, czy sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czy też w ramach profesjonalnego obrotu. Pozostawałoby to w kolizji z metodologią oceny przyjętą przez NSA w wyroku I FSK 2349/21. W cytowanym wyroku sąd wskazał, że w jego wcześniejszym orzecznictwie przyjmowano, iż jednorazowa, okresowa umowa dzierżawy nieruchomości rolnej nie daje podstaw do przyjęcia, że ta nieruchomość była wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych i że jej właściciel prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (NSA powołuje w tym kontekście m.in. wyrok o sygn. akt I FSK 297/18). W realiach niniejszej sprawy powyższa teza ma znaczenie co najmniej w tym zakresie, że sam fakt pobierania czynszu dzierżawnego nie może być traktowany jako argument zastępczy, przesądzający automatycznie o opodatkowaniu sprzedaży VAT, bez zbadania pozostałych okoliczności i stopnia aktywności Wnioskodawcy w obrocie nieruchomościami. W świetle powyższego, wcześniejsza dzierżawa gruntu - zwłaszcza incydentalna, niesystematyczna i niepowiązana z profesjonalnym obrotem nieruchomościami - nie przesądza o tym, że późniejsza sprzedaż tego gruntu następuje w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Każdorazowo konieczna jest analiza indywidualnego stanu faktycznego, z uwzględnieniem charakteru dzierżawy, celu jej zawarcia oraz aktywności sprzedającego przy sprzedaży gruntu (wyrok NSA z 21 października 2020 r., I FSK 299/18, wyrok NSA z 12 maja 2023 r., I FSK 724/20, wyrok NSA z 29 kwietnia 2025 r., I FSK 2350/21, wyrok NSA z 29 kwietnia 2025 r., I FSK 2349/21, wyrok NSA z 21 października 2020 r., I FSK 297/18, wyrok NSA z 3 marca 2023 r., I FSK 25/20, wyrok NSA z 18 września 2024 r., I FSK 156/21, wyrok NSA z 8 października 2025 r., I FSK 1597/22, wyrok NSA z 26 sierpnia 2025 r., I FSK 1057/22).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą. Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Właściwe jest więc wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wcześniej był Pan rolnikiem.

23 grudnia 2025 r. podpisał Pan z B. Spółką Akcyjną umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, zawartą w formie aktu notarialnego, wydzielonej części działki ewidencyjnej nr 1 o obszarze 0,3555 ha, którą nabył Pan na podstawie umowy darowizny zawartej 26 czerwca 2007 r. Jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości.

Od momentu nabycia nieruchomość była wykorzystywana przez Pana do celów rolniczych jako rolnika ryczałtowego. Nieruchomość stanowiła łąkę, z której pozyskiwana była trawa wykorzystywana na własne potrzeby gospodarstwa rolnego, tj. do karmienia krów w celu produkcji mleka. Nieruchomość przez cały okres posiadania była wykorzystywana wyłącznie w działalności rolniczej prowadzonej przez Wnioskodawcę jako rolnika ryczałtowego. Działalność ta korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ww. nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) KC, ani jego zorganizowanej części. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu/odkupu lub prawa dożywocia za wyjątkiem umowy dzierżawy zawartej 31 sierpnia 2023 r. z BB– Pana córką na okres 10 lat. Umowa dzierżawy miała charakter nieodpłatny.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, 1-kondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 180 m², przy czym budynek nie przekracza granic gruntu. Po dokonaniu podziału tej nieruchomości, część nieruchomości, na której znajduje się budynek, nie będzie objęta sprzedażą.

Jest Pan zobowiązany do sprzedaży nieruchomości dopiero po spełnieniu łącznie m.in. następujących warunków:

‒    uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji:

·      o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej,

·      wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującej;

‒    dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości - zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej - oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej -zaewidencjonowanych przez właściwy organ/urząd - opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej;

‒    wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki ewidencyjnej numer (...) zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej;

‒    założenia – Pana kosztem i staraniem - nowej księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze około 0,1400 ha, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości - w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

‒    zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki ewidencyjnej numer (...), zgodnie z którym, Kupująca będzie mogła zabudować nabywaną nieruchomość obiektem zgodnie ze swoimi planami inwestycyjnymi;

‒    uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej;

‒    uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

‒    zniesienie istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25 t do 1-kondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej;

‒    skutecznego łącznego nabycia przez Kupującą prawa własności do:

·      przedmiotowej nieruchomości części działki ewidencyjnej nr 1 (po podziale zgodnym z zamierzeniami Spółki),

·      części działki ewidencyjnej nr 2 (po podziale zgodnym z zamierzeniami Spółki);

‒    skutecznego rozwiązania umowy dzierżawy opisanej powyżej.

W zakresie zbycia nieruchomości objętej niniejszą umową nie współpracuje Pan z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością.

Udziela Pan Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej.

Wyraża Pan zgodę na:

‒    dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

‒    usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. W przypadku nie zwarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży Kupująca usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na nieruchomości.

Podziału nieruchomości dokonuje Kupująca.

23 grudnia 2025 r. zawarł Pan również z ww. nabywcą umowę dzierżawy działki o nr 1 o łącznej powierzchni 0,3555 ha w zamian za czynsz dzierżawny. Wysokość czynszu dzierżawnego strony ustaliły na kwotę 30 zł miesięcznie, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT wg aktualnej stawki. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana w każdym czasie za zgodnym porozumieniem stron. Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

23 grudnia 2025 r. strony zawarły aneks do umowy dzierżawy, w której wskazały, że umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości składającej się z działki gruntu o nr 1. Wyraża Pan zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych w treści umowy przedwstępnej. Umowa dzierżawy została zawarta na okres 3 miesięcy.

Nie podejmował Pan żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości ani jej uatrakcyjnienie, takich jak ogrodzenie, uzbrojenie terenu czy doprowadzenie mediów.

Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu ani o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej z własnej inicjatywy. Wniosek o wyłączenie części działki z produkcji rolnej został złożony (w Pana imieniu jako obecnego właściciela nieruchomości) przez podmiot zainteresowany jej zakupem - (...) S.A. - w związku z planowaną inwestycją.

Nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży nieruchomości. Nie korzystał z usług pośredników ani nie zamieszczał ogłoszeń w prasie czy Internecie. Z inicjatywą zakupu wystąpił bezpośrednio przedstawiciel Kupującej.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż działki wydzielonej z działki (...) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa działki wydzielonej z działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działki nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana działki wydzielonej z działki (...) wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, w stosunku do działki (...), z której zostanie wydzielona działka będąca przedmiotem sprzedaży, nie podejmował Pan żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości ani jej uatrakcyjnienie, takich jak ogrodzenie, uzbrojenie terenu czy doprowadzenie mediów. Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu ani o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej z własnej inicjatywy. Wniosek o wyłączenie części działki z produkcji rolnej został złożony (w Pana imieniu) przez podmiot zainteresowany jej zakupem.

Nie podejmował Pan również żadnych aktywnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży nieruchomości. Nie korzystał z usług pośredników ani nie zamieszczał ogłoszeń w prasie czy Internecie. Z inicjatywą zakupu wystąpił bezpośrednio przedstawiciel Kupującej.

Udzielił Pan Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń umożliwiających budowę zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa Kupującej umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do jej potrzeb (pozwolenia) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo dąży do uzyskania określonych pozwoleń, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego i aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy. W rozpatrywanej sprawie nie musi już Pan podejmować działań, aby zachęcić potencjalnych nabywców do nabycia Nieruchomości, ponieważ zawarł już Pan z Kupującą, w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem.

Z okoliczności sprawy wynika, że Kupująca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania nieruchomości do indywidulanych wymagań. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jej potrzeb przed sprzedażą w związku z zawartą umową przedwstępną nie są powodem do uznania Pana w tych okolicznościach za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nieruchomość nie była także wykorzystywana przez Pana na cele prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Od momentu nabycia nieruchomość była wykorzystywana przez Pana do celów rolniczych jako rolnika ryczałtowego. Nieruchomość stanowiła łąkę, z której pozyskiwana była trawa wykorzystywana na własne potrzeby gospodarstwa rolnego, tj. do karmienia krów w celu produkcji mleka. Natomiast dzierżawa nieruchomości na rzecz córki miała charakter nieodpłatny.

Zatem w całym okresie posiadania działki nr 1 nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachowuje się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku.

Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki, która zostanie wydzielona z działki nr 1 o pow. 0,3555 ha, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Rozporządzanie majątkiem osobistym nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości – działki wydzielonej z działki 1 - nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.