Opodatkowanie podatkiem VAT udostępnienia budynku na podstawie umowy dzierżawy oraz prawo do odliczenia pełnych kwot podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki na realizację inwestycji.
Gmina (czynny podatnik VAT) buduje centrum rekreacyjno-sportowe (baseny, sauny, siłownia itp.), finansowane częściowo z Rządowego Funduszu Polski Ład. Po zakończeniu budowy Gmina zamierza odpłatnie wydzierżawić obiekt: najpierw na 6 miesięcy do A. Sp. z o.o., a następnie do nowo utworzonej spółki komunalnej, na okres minimum 10 lat. Czynsz dzierżawny będzie kalkulowany…
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
1 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 25 maja 2026 r. (wpływ 26 maja 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Gmina (…) (dalej: Wnioskodawca lub Gmina) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 10 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 1153 ze zm.) do zadań własnych gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, m.in. w zakresie kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych.
Jednocześnie, Wnioskodawca wykonuje również czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.
Gmina jest w trakcie realizacji inwestycji pn. „(…)” (dalej: Inwestycja).
W ramach Inwestycji zostały / zostaną przeprowadzone roboty polegające na budowie Centrum (…) w (…) (dalej: Centrum (…)).
Centrum (…) będzie składać się z:
Gmina przewiduje, że wartość Inwestycji wyniesie łącznie ok. (…) PLN brutto. Jednak ostateczna, dokładna wartość Inwestycji będzie znana Gminie dopiero po zakończeniu realizacji Inwestycji i finansowym rozliczeniu.
Inwestycja jest współfinansowana z dofinansowania z Rządowego Funduszu Polski Ład - Program Inwestycji Strategicznych (dalej: Dofinansowanie) oraz środków własnych Gminy.
Bezzwrotne dofinansowanie Inwestycji w ramach Programu Rządowy Fundusz Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych zostało przyznane Gminie zgodnie z Uchwałą Rady Ministrów nr (…) z 1 lipca 2021 r. w sprawie ustanowienia Programu Rządowy Fundusz Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych (dalej: Uchwała).
Zgodnie z § 4 pkt 1) Uchwały, jako wartość zadania inwestycyjnego przyjmuje się całkowitą łączną wartość wynagrodzenia wykonawcy za wykonanie zadania inwestycyjnego, w tym wartość ceny dostaw określonych w umowie lub umowach mających na celu realizację zadania inwestycyjnego.
Gmina jest beneficjentem Dofinansowania oraz inwestorem Inwestycji. W trakcie realizacji Inwestycji, Gmina poniosła / poniesie szereg wydatków na zakup towarów i usług koniecznych do budowy Centrum (...). Faktury zakupowe w zakresie realizowanej Inwestycji były / będą wystawiane na Gminę.
Gmina nie dokonała dotychczas odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków związanych z realizacją Inwestycji.
Po zakończeniu realizacji Inwestycji, Centrum (…) powstałe w ramach Inwestycji zostanie wprowadzone do ewidencji środków trwałych Gminy oraz pozostanie własnością Gminy.
Gmina - bezpośrednio po zakończeniu Inwestycji - przekaże Centrum (…) odpłatnie w formie umowy dzierżawy, początkowo - w okresie pierwszych 6 miesięcy - na rzecz A. Sp. z o.o. (dalej: A).
Następnie - po zakończeniu wskazanych 6 miesięcy - Gmina utworzy nową spółkę komunalną i na rzecz wskazanej nowoutworzonej spółki będzie dzierżawiła Centrum (…). Wskazana umowa dzierżawy zostanie podpisana na okres minimum 10 lat, z możliwością jej przedłużenia. Gmina rozważa również zawarcie przedmiotowej umowy na czas nieokreślony.
Zarówno A. jest oraz nowoutworzona spółka będzie odrębną od Gminy osobą prawną działającą w szczególności na podstawie ustawy z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 18 ze zm.). Dodatkowo, A. jest oraz nowoutworzona spółka będzie spółką kapitałową, w której Gmina posiada 100% udziałów oraz czynnym podatnikiem podatku VAT.
Gmina podkreśla, że od początku realizuje przedmiotową Inwestycję z zamiarem udostępniania Centrum (…) odpłatnie na podstawie umowy dzierżawy.
Gmina wskazuje, że czynność wydzierżawienia Centrum (…) wpisuje się w cel realizowanych przez Gminę działań w zakresie gospodarowania jej mieniem. Celem Gminy jest bowiem udostępnianie nieruchomości komunalnych lub ich części na rzecz takiego podmiotu, który będzie odpowiadać za ich prowadzenie na terenie Gminy oraz będzie posiadał odpowiednie zasoby do efektywnego ich wykorzystywania.
Wnioskodawca zaznacza przy tym, że nie ma w swojej strukturze jednostki organizacyjnej zdolnej do zarządzania Centrum (…), a zatem nie ma możliwości zarządzania nim samodzielnie (brak odpowiedniego personelu, wiedzy itd.).
Koszty utrzymywania Centrum (…) w odpowiednim stanie technicznym, po oddaniu go w dzierżawę, będzie ponosić dzierżawca.
Z tytułu odpłatnej dzierżawy Centrum (…), Gmina będzie pobierać określone w umowie dzierżawy wynagrodzenie (czynsz dzierżawny) na podstawie wystawianych faktur. Podatek VAT wynikający z wystawianych faktur będzie wykazywany przez Gminę w rejestrach VAT i plikach JPK oraz odprowadzany do właściwego urzędu skarbowego. Wynagrodzenie wynikające z umowy dzierżawy będzie stanowiło przychód Gminy.
Obecnie wysokość czynszu nie została jeszcze ustalona, ze względu na toczące się prace inwestycyjne i brak informacji o ostatecznych kosztach budowy Centrum (...).
Jednocześnie Gmina zastrzega, że w toku ustalania wysokości czynszu będzie dążyć do tego, aby kwota czynszu była możliwie jak najwyższa (przy uwzględnieniu wskazanych poniżej okoliczności) i oparta o wartość rynkową.
Gmina pragnie zaznaczyć, że kalkulacja wysokości miesięcznego wynagrodzenia za odpłatną dzierżawę Centrum (...) - powstałego w ramach Inwestycji - będzie opierać się na następujących okolicznościach:
Powyższe będzie miało na celu umożliwić Gminie zwrot nakładów inwestycyjnych poniesionych na budowę Centrum (...) w ciągu całego okresu korzystania z majątku. Sposób kalkulowania przez Gminę czynszu dzierżawnego będzie uwzględniał realia rynkowe dla tego typu infrastruktury, bowiem pozwala w okresie użytkowania zwrócić Gminie koszty jej wytworzenia.
Co istotne, ustalenie wysokości czynszu w powyższy sposób daje gwarancję, że wartość wynagrodzenia pozostaje całkowicie niezależna od woli stron dokonywanej transakcji (pozostaje obiektywna).
Wnioskodawca wskazuje, że wynagrodzenie netto za dzierżawę będzie równe co najmniej wysokości odpisu amortyzacyjnego dla majątku będącego przedmiotem dzierżawy.
Dodatkowo, w związku z funkcjonowaniem Centrum (...), Gmina zamierza podpisać z przyszłym dzierżawcą (początkowo A., a następnie nowoutworzoną spółką) umowę powierzenia wykonywania zadania własnego Gminy dotyczącego kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych, polegającego na prowadzeniu działalności (...), zarządzaniu, promocji i bieżącym utrzymaniu Centrum (...) (dalej: Umowa powierzenia). W ramach Umowy powierzenia dzierżawca będzie zobowiązany do świadczenia usług publicznych związanych z funkcjonowaniem Centrum (...), z tytułu czego będzie mu przysługiwała od Gminy rekompensata służąca pokryciu nadwyżki (jeżeli taka powstanie) uzasadnionych wydatków dotyczących działalności związanej ze świadczeniem przedmiotowych usług publicznych z uwzględnieniem rozsądnego zysku ponad osiągnięte przychody z tej działalności.
Rekompensata będzie wypłacana zgodnie z Decyzją Komisji (UE) 2025/2630 z dnia 16 grudnia 2025 r. w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy państwa w formie rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanej przedsiębiorstwom zobowiązanym do wykonania usług świadczonych w ogólnym interesie gospodarczym, i uchylającej decyzję 2012/21/UE (Dz. U. UE. L z 2025 r. poz. 2630).
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
W uzupełnieniu wniosku udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:
1) W jaki sposób / na jakich zasadach dokonali / dokonają Państwo wyboru dzierżawcy, tj. A. Sp. z o.o. (proszę opisać zastosowaną procedurę wyboru)?
Gmina planuje oddać w dzierżawę obiekt Centrum (...) w (…) początkowo na rzecz A. Sp. z o.o. na okres do 6 miesięcy. W trakcie tego okresu Gmina planuje utworzyć nową spółkę komunalną, która docelowo będzie zajmowała się prowadzeniem działalności w obiekcie Centrum (...) oraz realizacją innych zadań związanych z kulturą fizyczną i sportem.
Rada Gminy (…) podjęła uchwałę nr (…) z 11 marca 2026 r. w sprawie powierzenia spółce komunalnej A. Sp. z o.o. zadań własnych Gminy (…) w zakresie świadczenia usług publicznych dotyczących kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych polegających na prowadzeniu działalności sportowo- rekreacyjnej, zarządzaniu, promocji i bieżącym utrzymaniu kompleksu basenowo - sportowego pn. „(...)”.
Z uwagi na planowane oddanie obiektu w dzierżawę na okres do 6 miesięcy, zgodnie z przepisami prawa nie jest wymagana uchwała Rady Gminy (…) w sprawie oddania w dzierżawę w trybie bezprzetargowym części nieruchomości stanowiącej własność Gminy (…).
W związku z powyższym Wójt Gminy (…) podjął zarządzenie nr (…) z 5 maja 2026 r. w sprawie oddania w dzierżawę w trybie bezprzetargowym części nieruchomości stanowiącej własność Gminy (…) oraz ogłoszenia wykazu nieruchomości przeznaczonej do dzierżawy. Na podstawie ww. zarządzenia Wójt Gminy wydał ogłoszenie w sprawie wykazu nieruchomości położonej w (…) przeznaczonej do oddania w dzierżawę, na podstawie art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Wykaz został wywieszony na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Gminy (…) od 7 maja 2026 r. do 28 maja 2026 r.
Zarówno A. jest oraz nowoutworzona spółka będzie odrębną od Gminy osobą prawną działającą w szczególności na podstawie ustawy z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 18 ze zm). Dodatkowo, A. jest oraz nowoutworzona spółka będzie spółką kapitałową, w której Gmina posiada 100% udziałów oraz czynnym podatnikiem podatku VAT.
Gmina podkreśla, że od początku realizuje przedmiotową Inwestycję z zamiarem udostępniania Centrum (...) odpłatnie na podstawie umowy dzierżawy.
Gmina wskazuje, że czynność wydzierżawienia Centrum (...) wpisuje się w cel realizowanych przez Gminę działań w zakresie gospodarowania jej mieniem. Celem Gminy jest bowiem udostępnianie nieruchomości komunalnych lub ich części na rzecz takiego podmiotu, który będzie odpowiadać za ich prowadzenie na terenie Gminy oraz będzie posiadał odpowiednie zasoby do efektywnego ich wykorzystywania.
Wnioskodawca zaznacza przy tym, że nie ma w swojej strukturze jednostki organizacyjnej zdolnej do zarządzania Centrum (…), a zatem nie ma możliwości zarządzania nim samodzielnie (brak odpowiedniego personelu, wiedzy itd.).
2) Jaka będzie wysokość Państwa wkładu własnego, a jaka - dofinansowania? Proszę o wskazanie kwot netto i brutto.
Gmina wskazuje, że Inwestycja pn. „(…)” jest nadal w trakcie realizacji. Zatem, obecnie nie jest znana wysokość ostatecznie poniesionych przez Gminę kosztów realizacji Inwestycji.
Niemniej jednak, przewidywana wysokość wkładu własnego Gminy wynosi:
Natomiast kwota dofinansowania z Rządowego Funduszu Polski Ład - Program Inwestycji Strategicznych wynosi:
Gmina zaznacza, że powyższe wartości mają charakter szacunkowy i mogą zostać ostatecznie potwierdzone dopiero po zakończeniu realizacji Inwestycji, dokonaniu odbiorów, rozliczeniu finansowym Inwestycji oraz przyjęciu powstałego majątku do ewidencji środków trwałych.
3) Ile będzie wynosiła stawka amortyzacji budynku Centrum (...), którą zamierzają Państwo zastosować?
Gmina planuje, iż stawka amortyzacji budynku Centrum (...) będzie wynosiła 2,5%.
4) Jaka będzie szacunkowa wysokość czynszu dzierżawnego netto i brutto (miesięcznie/rocznie), z tytułu odpłatnej umowy dzierżawy budynku Centrum (...) zawarta z A Sp. z o.o.?
Gmina wskazuje, że Inwestycja jest wciąż w trakcie realizacji. W związku z tym, Gminie - na moment złożenia niniejszych wyjaśnień - nie są jeszcze znane ostateczne koszty poniesione w ramach ww. Inwestycji, a przez to, również wartość środka trwałego, jakim będzie nowopowstałe Centrum (...).
W konsekwencji, Gmina obecnie nie jest w stanie ostatecznie wskazać, ile wynosić będzie miesięczne wynagrodzenie za odpłatne udostępnianie Centrum (...) po zakończeniu realizacji Inwestycji na rzecz A. Sp. z o.o.
Gmina jednak podkreśla, że wysokość rocznego czynszu netto z tytułu odpłatnej umowy dzierżawy budynku Centrum (...) będzie równa co najmniej wysokości odpisu amortyzacyjnego dla majątku będącego przedmiotem dzierżawy i skalkulowana z uwzględnieniem poniższych czynników:
Zatem, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom Organu, Gmina wskazuje, iż szacunkowa kwota czynszu wyniesie nie mniej niż ok. (…) PLN netto i ok. (…) PLN brutto rocznie (tj. ok. (…) PLN netto miesięcznie, tj. ok. (…) PLN brutto miesięcznie). Kwota ta może ulec zmianie po uwzględnieniu ostatecznej wysokości poniesionych wydatków inwestycyjnych.
5) Jaki % w wartości całej Inwestycji (dofinansowanie + Państwa wkład własny) będzie stanowiło roczne wynagrodzenie należne Państwu wynikające z umowy dzierżawy zawartej z A Sp. z o.o.?
Gmina podkreśla, że opisana we Wniosku Inwestycja jest w trakcie realizacji. Zatem, obecnie nie jest znana ostateczna wysokość nakładów oraz rocznego wynagrodzenia za odpłatne udostępnianie Centrum (...), w związku z czym, Gmina nie jest w stanie precyzyjnie określić, jaki % w wartości całej Inwestycji będzie stanowiło roczne wynagrodzenie należne Gminie wynikające z umowy dzierżawy zawartej z A. Sp. z o.o.
Gmina wskazuje jednak, że w toku ustalania wysokości wynagrodzenia za odpłatne udostępnianie Centrum (...) będzie zmierzać do tego, by relacja ta kształtowała się na jak najwyższym poziomie oraz odpowiadała realiom rynkowym, a co będzie zapewnione poprzez uwzględnienie w kalkulacji wysokości wynagrodzenia m.in. poniesionych kosztów Inwestycji, wartości stawki amortyzacyjnej dla przedmiotu udostępniania oraz pozostałych czynników wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 4.
Co istotne, jak Gmina wskazała w odpowiedzi na pytanie nr 4 niniejszego Wezwania, będzie dążyć do tego, by roczny czynsz z tytułu dzierżawy Centrum (...) był równy co najmniej wysokości odpisu amortyzacyjnego dla przedmiotu dzierżawy, a więc zgodnie ze wstępnymi ustaleniami stanowiłby ok. 2,5% wartości nakładów na Inwestycję (dofinansowanie + wkład własny) przy założeniach wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 4.
6) Czy ustalona kwota wynagrodzenia wynikająca z umowy dzierżawy zawartej z A. Sp. z o.o. będzie stała czy zmienna? Jeżeli ustalona kwota ww. wynagrodzenia będzie zmienna, to proszę wskazać jakie czynniki będą brane pod uwagę przy ustaleniu tej kwoty?
Gmina planuje, by ustalona kwota wynagrodzenia wynikająca z umowy dzierżawy Centrum (...) zawartej z A. Sp. z o.o. co do zasady była stała. Ewentualnie może podlegać waloryzacji o wartość średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
7) Jaka będzie szacunkowa / planowana wysokość czynszu dzierżawnego netto i brutto (miesięcznie/rocznie), z tytułu odpłatnej umowy dzierżawy budynku Centrum (…) zawarta z nowoutworzoną spółką?
Gmina wskazuje, że Inwestycja jest wciąż w trakcie realizacji. W związku z tym, Gminie - na moment złożenia niniejszych wyjaśnień - nie są jeszcze znane ostateczne koszty poniesione w ramach ww. Inwestycji, a przez to, również wartość środka trwałego, jakim będzie nowopowstałe Centrum (...).
W konsekwencji, Gmina obecnie nie jest w stanie ostatecznie wskazać, ile wynosić będzie miesięczne wynagrodzenie za odpłatne udostępnianie Centrum (...) po zakończeniu realizacji Inwestycji na rzecz nowoutworzonej spółki.
Gmina jednak podkreśla, że wysokość rocznego czynszu netto z tytułu odpłatnej umowy dzierżawy budynku Centrum (...) będzie równa co najmniej wysokości odpisu amortyzacyjnego dla majątku będącego przedmiotem dzierżawy i skalkulowana z uwzględnieniem poniższych czynników:
Zatem, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom Organu, Gmina wskazuje, iż szacunkowa kwota czynszu wyniesie nie mniej niż ok. (…) PLN netto i ok. (…) PLN brutto rocznie (tj. ok. (…) PLN netto miesięcznie, tj. ok. (…) PLN brutto miesięcznie). Kwota ta może ulec zmianie po uwzględnieniu ostatecznej wysokości poniesionych wydatków inwestycyjnych.
8) Jaki % w wartości całej Inwestycji (dofinansowanie + Państwa wkład własny) będzie stanowiło roczne wynagrodzenie należne Państwu wynikające z umowy dzierżawy, która zostanie zawarta z nowoutworzoną spółką?
Gmina podkreśla, że opisana we Wniosku Inwestycja jest w trakcie realizacji. Zatem, obecnie nie jest znana ostateczna wysokość nakładów oraz rocznego wynagrodzenia za odpłatne udostępnianie Centrum (...), w związku z czym, Gmina nie jest w stanie precyzyjnie określić, jaki % w wartości całej inwestycji będzie stanowiło roczne wynagrodzenie należne Gminie wynikające z umowy dzierżawy zawartej z nowoutworzoną spółką.
Gmina wskazuje jednak, że w toku ustalania wysokości wynagrodzenia za odpłatne udostępnianie Centrum (...) będzie zmierzać do tego, by relacja ta kształtowała się na jak najwyższym poziomie oraz odpowiadała realiom rynkowym, a co będzie zapewnione poprzez uwzględnienie w kalkulacji wysokości wynagrodzenia m.in. poniesionych kosztów Inwestycji, wartości stawki amortyzacyjnej dla przedmiotu udostępniania oraz pozostałych czynników wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 7.
Co istotne, jak Gmina wskazała w odpowiedzi na pytanie nr 7 niniejszego Wezwania, będzie dążyć do tego, by roczny czynsz z tytułu dzierżawy Centrum (...) był równy co najmniej wysokości odpisu amortyzacyjnego dla przedmiotu dzierżawy, a więc zgodnie ze wstępnymi ustaleniami stanowiłby ok. 2,5% wartości nakładów na Inwestycję (dofinansowanie + wkład własny) przy założeniach wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 7.
9) Czy ustalona kwota wynagrodzenia wynikająca z umowy zawartej z nowoutworzoną spółką będzie stała, czy zmienna? Jeżeli ustalona kwota ww. wynagrodzenia będzie zmienna, to proszę wskazać jakie czynniki będą brane pod uwagę przy ustaleniu tej kwoty?
Gmina planuje, by ustalona kwota wynagrodzenia wynikająca z umowy dzierżawy Centrum (...) zawartej z nowoutworzoną spółką była stała. Ewentualnie może podlegać waloryzacji o wartość średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
10) W jakim okresie zamierzają Państwo uzyskać zwrot wszystkich poniesionych przez Państwa nakładów na realizację Inwestycji?
Ze względu na brak ustalenia w chwili obecnej ostatecznej wysokości wynagrodzenia za odpłatne udostępnianie Centrum (...) Gmina nie jest w stanie precyzyjnie odpowiedzieć na powyższe pytanie.
Jednak mając na względzie kryteria, wymienione w odpowiedzi na pytania nr 4 i 7, na których opierać się będzie kalkulacja wynagrodzenia należnego Gminie, Gmina będzie zmierzać do tego, by wysokość ta umożliwiła zwrot poniesionych nakładów w ramach realizacji Inwestycji w jak najkrótszym możliwym okresie, jak również to, by była ona skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych.
Zatem, mając na względzie planowane oparcie wysokości czynszu o wysokość stawki amortyzacyjnej dla przedmiotu dzierżawy oraz wskazaną szacunkową minimalną kwotę czynszu w odpowiedzi na pytania nr 4 i nr 7, zakładaną stawkę amortyzacyjną wskazaną w odpowiedzi na pytanie nr 3 Wezwania, Gmina wskazuje, iż w tym przypadku nakłady inwestycyjne zwrócą się po ok. 40 latach (okres ten zależy jednak od ostatecznej wysokości poniesionych wydatków inwestycyjnych a w konsekwencji ostatecznej wysokości czynszu dzierżawnego).
11) Czy kwota wynagrodzenia należnego Państwu z tytułu umowy dzierżawy budynku Centrum (...) zawarta z A. Sp. z o.o. i z nowoutworzoną spółką będzie znacząca dla Państwa budżetu? Na jakim poziomie będą się kształtowały w skali roku dochody z tytułu tej dzierżawy w stosunku do Państwa dochodów ogółem/dochodów własnych?
Jak Gmina już wskazywała, obecnie nie jest jej znana ostateczna wysokość rocznego wynagrodzenia za odpłatne udostępnianie Centrum (...), dlatego nie jest w stanie odpowiedzieć na pytanie, na jakim poziomie będą kształtowały się w skali roku dochody z tytułu omawianej dzierżawy w stosunku do dochodów ogółem / dochodów własnych Gminy. Wysokość ta będzie jednak ustalona na podstawie kryteriów wskazanych w odpowiedzi na pytania nr 4 i 7 oraz uwzględniając realia rynkowe i wartość Centrum (...).
W związku z powyższym, w ocenie Gminy, można przyjąć założenie, że roczne wynagrodzenie za odpłatne udostępnianie Centrum (...) powstałego w wyniku realizacji Inwestycji, którego wysokość zostanie określona w oparciu o powyższe kryteria, będzie miało znaczenie dla dochodów uzyskiwanych przez Gminę z tytułu prowadzonej przez nią działalności dotyczącej gospodarowania mieniem komunalnym.
Dodatkowo, Gmina zwraca uwagę, że uzyskuje dochody również z tytułu wykonywania innych, licznych zadań (m.in. subwencje oświatowe, dochody uzyskane z podatków lokalnych). W związku z tym dochody uzyskiwane przez nią z jednego z segmentów jej działalności, jakim jest działalność sportowo-rekreacyjna, stanowią jedynie ułamek uzyskiwanego przez nią obrotu. W związku z tym, biorąc pod uwagę skalę całego budżetu Gminy, może okazać się, że obrót uzyskany przez Gminę z tytułu odpłatnego udostępniania Centrum (...) nie będzie mieć dla całego budżetu Gminy (obejmującego obrót z całej jej działalności) tak kluczowego znaczenia, jak dla samego obrotu z działalności dotyczącej gospodarowania mieniem komunalnym.
Gmina wskazuje, że jej dochody własne za 2025 r. wyniosły (…) PLN. Przy założeniu, że wartość czynszu z tytułu dzierżawy Centrum (...) będzie wynosić ok. (…) PLN netto rocznie, należy przyjąć, że stosunek dochodów z tytułu dzierżawy do dochodów własnych Gminy wyniesie co najmniej 0,58%.
1. Czy odpłatna dzierżawa Centrum (...) - początkowo na rzecz A., a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki - będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z tego podatku?
2. Czy w związku z odpłatną dzierżawą Centrum (...) - początkowo na rzecz A., a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki - Gminie przysługuje / będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych ponoszonych w trakcie realizacji Inwestycji, dokumentowanych fakturami wystawionymi na Gminę?
1. Zdaniem Wnioskodawcy, odpłatna dzierżawa Centrum (...) - początkowo na rzecz A., a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki - będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z tego podatku.
2. Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z odpłatną dzierżawą Centrum (...) - początkowo na rzecz A., a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki - Gminie przysługuje / będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych ponoszonych w trakcie realizacji Inwestycji, dokumentowanych fakturami wystawionymi na Gminę.
Uzasadnienie:
Ad. 1
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej: ustawa o VAT), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tej regulacji, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o VAT nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Oznacza to, iż Gmina będzie uznana za podatnika podatku VAT w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jej zadań oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jej zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.
Kryterium podziału stanowi więc charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym - tzn. czynności realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych - skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku VAT, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.
W rozpatrywanej sprawie odpłatna usługa dzierżawy Centrum (...) - początkowo na rzecz A., następnie na rzecz nowoutworzonej spółki - zdaniem Wnioskodawcy, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. W opinii Wnioskodawcy, w odniesieniu do tych czynności, Gmina nie będzie działać jako organ władzy publicznej i w konsekwencji nie będzie mogła skorzystać z wyłączenia, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy o VAT. W analizowanym przypadku Gmina wystąpi w roli podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.
Dodatkowo, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.
Zatem, odpłatna dzierżawa Centrum (...) będzie stanowić odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy o VAT.
Natomiast, zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 i art. 138i ust. 4 ustawy o VAT, wynosi 23%.
Należy wskazać, iż w treści ustawy o VAT Ustawodawca przewidział preferencyjne stawki podatku VAT lub zwolnienie z podatku VAT dla dostawy wybranych towarów i świadczenia usług. Jednakże, świadczenie usług dzierżawy Centrum (...) nie zostało przez Ustawodawcę wymienione wśród usług zwolnionych z podatku VAT lub objętych preferencyjną stawką podatku VAT, w konsekwencji jest opodatkowane według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%.
Reasumując - zdaniem Gminy - odpłatna dzierżawa Centrum (...), początkowo na rzecz A., następnie na rzecz nowoutworzonej spółki, będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z tego podatku.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w indywidualnych interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z: (i) 6 marca 2024 r. (sygn. 0114-KDIP4-1.4012.55.2024.2.KSA), (ii) 21 lipca 2023 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.229.2023.2.AS) oraz (iii) 27 października 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-1.4012.461.2021.2.PS).
Ad. 2
Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynika z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy.
W myśl przywołanej regulacji, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. (i) gdy odliczenia tego dokonuje podatnik podatku VAT oraz (ii) gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
Mając na uwadze, iż Gmina będzie realizowała Inwestycję z zamiarem odpłatnego udostępniania jej efektów (bazującego na umowie cywilnoprawnej) w drodze umowy dzierżawy, należy stwierdzić - co zostało również wskazane w odpowiedzi na pytanie nr 1 niniejszego wniosku - iż ponosząc wydatki na realizację Inwestycji Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT.
Dodatkowo, przesłanka związku dokonywanych nabyć z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT, również zdaniem Gminy została spełniona, ponieważ wydatki poniesione w ramach Inwestycji będą wykorzystane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, tj. odpłatnej dzierżawy Centrum (...) początkowo na rzecz A., a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki.
Tym samym, zdaniem Gminy - stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - Gminie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wskazanych wydatków.
W ocenie Gminy za bezsporny należy uznać fakt, iż ponoszenie wydatków związanych z budową Centrum (...) jest konieczne i bezpośrednio związane z wykonywaniem przez Gminę czynności opodatkowanych w postaci usługi dzierżawy. Gdyby Gmina nie przystąpiła do Inwestycji, świadczenie usługi dzierżawy w ogóle nie byłoby możliwe, bowiem bez poniesienia powyższych wydatków nie powstałby przedmiot dzierżawy.
Ponadto Gmina podkreśla, że stanowisko odmienne od przedstawionego powyżej pozostawałoby w sprzeczności z fundamentalną zasadą opodatkowania VAT, jaką jest zasada neutralności tego podatku, podkreślana wielokrotnie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz polskich sądów administracyjnych.
Przykładowo, Gmina pragnie przytoczyć orzeczenie TSUE w sprawie C-37/95 (Państwo Belgijskie przeciwko Ghent Coal Terminal NV), w którym Trybunał stwierdził, iż „Prawo do odliczenia zostało wprowadzone, aby całkowicie uwolnić przedsiębiorcę od kosztów VAT zapłaconego lub podlegającego zapłacie w toku jego działalności gospodarczej. Wspólny system podatku od wartości dodanej konsekwentnie zapewnia, że każda działalność gospodarcza, niezależnie od jej celu i efektu, pod warunkiem, że sama podlega VAT, jest opodatkowana w sposób całkowicie neutralny”.
Zdaniem Gminy, nie powinna być ona traktowana inaczej / mniej korzystnie niż inne podmioty gospodarcze, dokonujące sprzedaży opodatkowanej VAT i korzystające w związku z tym z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie towarów i usług niezbędnych do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Skoro bowiem Gmina jako czynny podatnik VAT, zobowiązana będzie uiszczać VAT należny z tytułu świadczonej początkowo na rzecz A, a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki odpłatnej usługi udostępniania Centrum (...) na podstawie umowy dzierżawy, powinna ona mieć jednocześnie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków warunkujących możliwość świadczenia tej usługi.
Wskazane stanowisko zostało potwierdzone również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - przykładowo:
Co więcej, w znanych Gminie interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydawanych w ostatnim czasie potwierdzano możliwość dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego przy ustaleniu kwoty rocznego czynszu na poziomie odpowiadającym odpisom amortyzacyjnym, w tym w wysokości ok. 1%-2,5% wartości inwestycji. Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w tak ukształtowanej wysokości czynszu potwierdzono m.in.:
Dodatkowo, prawo do odliczania podatku VAT będzie przysługiwało, jeżeli nie wystąpią przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy o VAT. Przy czym - w opinii Gminy - z art. 88 ustawy o VAT nie wynika ograniczenie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z uwagi na sposób finansowania dokonywanych przez podatnika zakupów. Zatem przywołane przepisy dotyczące prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego nie uzależniają tego prawa od tego, kto finansuje wydatki, odliczenie podatku VAT naliczonego przysługuje więc niezależnie od tego z jakich źródeł pochodzą środki finansowe. Innymi słowy, zdaniem Wnioskodawcy, fakt, iż omawiana Inwestycja jest finansowana w ramach środków otrzymanych z Rządowego Funduszu Polski Ład - Program Inwestycji Strategicznych, nie stanowi przesłanki negatywnej wynikającej z art. 88 ustawy o VAT.
Podsumowując, w związku z odpłatną dzierżawą Centrum (...) - początkowo na rzecz A., a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki - Gminie przysługuje / będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych ponoszonych w trakcie realizacji Inwestycji, dokumentowanych fakturami wystawionymi na Gminę.
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów.
Przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, który zakłada istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.
Z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wtedy, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.
Jednak nie każda czynność, stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być wykonana przez podatnika.
Art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Organy władzy publicznej mają na gruncie podatku od towarów i usług szczególny status. Są uznawane za podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności:
Wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter podmiotowo‑przedmiotowy.
Rolę gminy szczegółowo określa ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 662).
Art. 2 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:
Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.
Art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:
Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.
Art. 7 ust. 1 pkt 10 ustawy o samorządzie gminnym:
Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności, zadania własne obejmują sprawy kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Są Państwo w trakcie realizacji inwestycji pn. „(…)”. W ramach Inwestycji zostały / zostaną przeprowadzone roboty polegające na budowie Centrum (...) w (…).
Centrum (...) będzie składać się z:
Bezpośrednio po zakończeniu Inwestycji przekażą Państwo Centrum (...) odpłatnie w formie umowy dzierżawy, początkowo - w okresie pierwszych 6 miesięcy - na rzecz A. Sp. z o.o. Następnie - po zakończeniu wskazanych 6 miesięcy - utworzą Państwo nową spółkę komunalną i na rzecz wskazanej nowoutworzonej spółki będą Państwo dzierżawili Centrum (...). Wskazana umowa dzierżawy zostanie podpisana na okres minimum 10 lat, z możliwością jej przedłużenia. Rozważają Państwo również zawarcie przedmiotowej umowy na czas nieokreślony. Zarówno A. jest oraz nowoutworzona spółka będzie odrębną od Państwa osobą prawną. Dodatkowo, A. jest oraz nowoutworzona spółka będzie spółką kapitałową, w której posiadają Państwo 100% udziałów oraz czynnym podatnikiem podatku VAT.
Koszty utrzymywania Centrum (...) w odpowiednim stanie technicznym, po oddaniu go w dzierżawę, będzie ponosić dzierżawca.
Z tytułu odpłatnej dzierżawy Centrum (...), będą Państwo pobierać określone w umowie dzierżawy wynagrodzenie (czynsz dzierżawny) na podstawie wystawianych faktur.
Kalkulacja wysokości miesięcznego wynagrodzenia za odpłatną dzierżawę Centrum (...) - powstałego w ramach Inwestycji - będzie opierać się na następujących okolicznościach:
Sposób kalkulowania przez Państwa czynszu dzierżawnego będzie uwzględniał realia rynkowe dla tego typu infrastruktury, bowiem pozwala w okresie użytkowania zwrócić Państwu koszty jej wytworzenia.
Inwestycja jest nadal w trakcie realizacji. Zatem, obecnie nie jest znana wysokość ostatecznie poniesionych przez Państwa kosztów realizacji Inwestycji. Przewidywana wysokość Państwa wkładu własnego wynosi: (…) PLN brutto ((…) PLN netto). Kwota dofinansowania z Rządowego Funduszu Polski Ład - Program Inwestycji Strategicznych wynosi: (…) PLN brutto ((…) PLN netto). Szacunkowa kwota czynszu (zawarta zarówno z A. Sp. z o.o. jak i z nowoutworzoną spółką) wyniesie nie mniej niż ok. (…) PLN netto i ok. (…) PLN brutto rocznie (tj. ok. (…) PLN netto miesięcznie, tj. ok. (…) PLN brutto miesięcznie). Kwota ta może ulec zmianie po uwzględnieniu ostatecznej wysokości poniesionych wydatków inwestycyjnych.
Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy odpłatne udostępnienie Centrum (...) początkowo na rzecz A., a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z tego podatku.
Art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest umową cywilnoprawną, która nakłada na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę.
W odniesieniu do dzierżawy nie będą Państwo działali jako organ władzy publicznej i nie będą Państwo mogli skorzystać z wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy.
Wykonując cywilnoprawną umowę dzierżawy zawartą z A. Sp. z o.o., a następnie z nowoutworzoną spółką będą Państwo występowali w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Czynność odpłatnego udostępnienia Przedmiotu dzierżawy - Centrum (...) początkowo na rzecz A., a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki stanowi usługę, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy.
Ani przepisy ustawy ani też rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku dla usługi polegającej na dzierżawie Centrum, będącego przedmiotem Inwestycji na rzecz zewnętrznych podmiotów, za którą jest pobierane wynagrodzenie, w związku z czym usługa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
Zatem odpłatne udostępnienie Centrum (...) początkowo na rzecz A., a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia z VAT.
Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
Państwa wątpliwości dotyczą również pełnego prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących wydatki inwestycyjne.
Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje, gdy:
Przedstawiona zasada wyklucza możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jeśli związany jest z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych (czyli zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi).
Prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części przysługuje podatnikowi pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Podstawowym warunkiem, który uprawnia do odliczenia podatku naliczonego, jest związek nabywanych towarów i usług ze sprzedażą generującą podatek należny.
W przedmiotowej sprawie są/będą spełnione przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, które warunkują prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT oraz Centrum (...), które powstanie w ramach Inwestycji jest/będzie przez Państwa wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. dzierżawy początkowo na rzecz A., a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki.
Zatem przysługuje/będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących wydatki inwestycyjne. Odliczenie jest/będzie możliwe pod warunkiem, że nie zaistnieją przesłanki negatywne zawarte w art. 88 ustawy.
Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku.
Zatem w interpretacji oparłem się w szczególności na informacjach, że w toku ustalania wysokości czynszu będą Państwo dążyć do tego, aby kwota czynszu była możliwie jak najwyższa i oparta o wartość rynkową.
Uwzględniłem także informacje, że kalkulacja wysokości miesięcznego wynagrodzenia za odpłatną dzierżawę Centrum (...) - powstałego w ramach Inwestycji - będzie opierać się na następujących okolicznościach:
Interpretacja nie wywoła skutków prawnych, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, w szczególności gdy zostanie ustalone, że wysokość wynagrodzenia za świadczenie usług na podstawie umowy dzierżawy początkowo na rzecz A., a następnie na rzecz nowoutworzonej spółki skalkulowana jest/będzie na zbyt niskim poziomie, który uniemożliwi zwrot poniesionych nakładów inwestycyjnych bądź wydłuży okres zwrotu lub też, że Inwestycja nie będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych (a np. do realizacji zadań własnych gminy).
Ponadto, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo