Interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.253.2026.1.SK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W październiku 2025 r. Spółka zawarła w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości i zgodnie z jej postanowieniami otrzymała od nabywcy zaliczkę na poczet przyszłej dostawy nieruchomości w wysokości 18,45/123 umówionej ceny. Spółka udokumentowała otrzymaną zaliczkę fakturą zaliczkową, wystawioną w trybie art. 106f ustawy o VAT.

W styczniu 2026 r. Spółka zawarła w formie aktu notarialnego umowę przyrzeczoną. Z zapisów umowy wynika m.in., że:

i)    własność przedmiotu umowy przeszła na nabywcę dnia 15 stycznia 2026 r.,

ii)   faktyczne wydanie nieruchomości nastąpi do dnia 30 września 2026 r. i z dniem faktycznego wydania na nabywcę przejdą korzyści i ciężary z nimi związane, w szczególności ciężar opłat za użytkowanie wieczyste,

iii) do końca stycznia 2026 roku nabywca zapłaci 84,55/123 umówionej ceny, a pozostałe 20/123 umówionej ceny zapłaci po faktycznym wydaniu nieruchomości.

Spółka uznała, że dnia 15 stycznia 2026 roku dokonała dostawy towaru (nieruchomości) i w konsekwencji udokumentowała ją regularną fakturą sprzedaży, obejmującą całą należną jej cenę za nieruchomość (z uwzględnieniem wcześniej otrzymanej zaliczki). W skład nieruchomości wchodzi wieczyste użytkowanie gruntu oraz posadowione na nim zabudowania, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności. Działając na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, strony transakcji zrezygnowały ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) tej ustawy. Do faktycznego wydania nieruchomości jeszcze nie doszło. Nabywca faktycznie uregulował po 15 stycznia 2026 r. drugą ratę ceny sprzedaży nieruchomości. Poza ustaleniem możliwie najpóźniejszej daty wydania nieruchomości i przejścia na kupującego związanych z nią korzyści i ciężarów, umowa sprzedaży nieruchomości nie nakłada na kupującego żadnych ograniczeń w zakresie prawnego dysponowania nieruchomością.

Pytanie

Czy Spółka prawidłowo uznała, że w dacie 15 stycznia 2026 r. powstał obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości i otrzymanie od nabywcy (po 15 stycznia 2026 r.) drugiej raty ceny sprzedaży nieruchomości nie spowodowało powstania obowiązku podatkowego?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Spółki, Spółka prawidłowo uznała, że w dacie 15 stycznia 2026 r. powstał obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości i otrzymanie od nabywcy (po 15 stycznia 2026 r.) drugiej raty ceny sprzedaży nieruchomości nie spowodowało powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów (art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z pkt 6).

Zgodnie z art. 19a ust. 1, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów.

Art. 19a ust. 8 wskazuje, że jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Stanowisko Spółki jest więc prawidłowe, o ile do dostawy nieruchomości doszło dnia 15 stycznia 2026 roku, a zdaniem Spółki tak właśnie się stało. Bez znaczenia pozostaje fakt braku faktycznego wydania nieruchomości nowemu właścicielowi (nabywcy) i zastrzeżenie na rzecz Spółki korzyści i ciężarów z nią związanych (do czasu faktycznego wydania). Samo zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego i faktyczne przejście prawa własności nieruchomości spowodowało, że nabywca uzyskał prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel, którym się w istocie stał. Gdyby zechciał, mógłby ją np. sprzedać, ustanowić na niej hipotekę czy przewłaszczyć na zabezpieczenie, a takie postępowanie nie uchybiałoby uzyskanemu przez Spółkę prawu korzystania z nieruchomości, uzyskiwaniu z niej korzyści i obowiązkowi ponoszenia związanych z nią ciężarów w zakreślonym w umowie horyzoncie czasowym (do 30 września 2026 roku). Przyjęcie przeciwnego stanowiska byłoby równoznaczne z uznaniem, że np. dzierżawca lub użytkownik nieruchomości posiada prawo do dysponowania nią jak właściciel, co byłoby stwierdzeniem oczywiście fałszywym. Pojęcie „prawa do dysponowania towarem jak właściciel” ma mniejszy zakres niż „prawo własności” i się w nim zawiera. Przeniesienie prawa własności towaru pociąga za sobą przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Natomiast przeniesienie prawa do dysponowania towarem jak właściciel może nastąpić bez przenoszenia prawa własności (np. sprzedaż na raty z zastrzeżeniem własności).

W wyroku z dnia 13 maja 2020 r. o sygn. akt I FSK 2072/19, Naczelny Sąd Administracyjny postawił następującą tezę: „Dla dostawy towarów, tj. odpłatnego zbycia nieruchomości, wystarczy zawarcie ważnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Nie jest istotne wydanie nieruchomości. Skutkiem przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym (cywilistycznym) jest uzyskanie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u.”.

Natomiast art. 19a ust. 8 ustawy o VAT nie znajduje zastosowania do otrzymanej od nabywcy nieruchomości drugiej raty ceny jej sprzedaży, gdyż została ona uregulowana już po dokonaniu dostawy nieruchomości, tj. po dniu 15 stycznia 2026 roku. Obowiązek podatkowy powstał zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, tj. w dacie dokonania dostawy, a otrzymane po tej dacie płatności na poczet ceny nie wywołują dalszych skutków na gruncie przepisów ustawy o VAT, w tym w szczególności powstania obowiązku podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Należy podkreślić, że co do zasady dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika wprost z powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy:

Cytowany przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres. Przy czym, zgodnie z zasadą ogólną, generalnie brak jest powiązania momentu powstania obowiązku podatkowego z datą wystawienia faktury. Dla celów powstania obowiązku podatkowego dokonanie czynności dostawy towarów/świadczenia usług następuje z chwilą faktycznego ich dokonania, za wyjątkiem przypadków, w których przepisy ustawy określają wprost ten moment.

Należy też odwołać się do art. 19a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Z opisu sprawy wynika, że w październiku 2025 r. zawarli Państwo w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości i zgodnie z jej postanowieniami otrzymali od nabywcy zaliczkę na poczet przyszłej dostawy nieruchomości w wysokości 18,45/123 umówionej ceny. Udokumentowali Państwo otrzymaną zaliczkę fakturą zaliczkową, wystawioną w trybie art. 106f ustawy o VAT.

W styczniu 2026 r. zawarli Państwo w formie aktu notarialnego umowę przyrzeczoną. Z zapisów umowy wynika m.in., że:

i)    własność przedmiotu umowy przeszła na nabywcę dnia 15 stycznia 2026 r.,

ii)   faktyczne wydanie nieruchomości nastąpi do dnia 30 września 2026 r. i z dniem faktycznego wydania na nabywcę przejdą korzyści i ciężary z nimi związane, w szczególności ciężar opłat za użytkowanie wieczyste,

iii) do końca stycznia 2026 roku nabywca zapłaci 84,55/123 umówionej ceny, a pozostałe 20/123 umówionej ceny zapłaci po faktycznym wydaniu nieruchomości.

Poza ustaleniem możliwie najpóźniejszej daty wydania nieruchomości i przejścia na kupującego związanych z nią korzyści i ciężarów, umowa sprzedaży nieruchomości nie nakłada na kupującego żadnych ograniczeń w zakresie prawnego dysponowania nieruchomością.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy w dacie 15 stycznia 2026 r. powstał obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości.

Analizując przedstawiony we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że zgodnie z cyt. wcześniej art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Co należy rozumieć przez „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” określił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88. W orzeczeniu tym stwierdził się, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów, nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności. W tym orzeczeniu, odnosząc się do dostawy towarów, Trybunał posłużył się terminem przeniesienia „własności w sensie ekonomicznym”, podkreślając tym samym uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Oznacza to więc, że na gruncie przedmiotowego przepisu kluczowym elementem jest przeniesienie, w istocie rzeczy, praktycznej kontroli nad rzeczą i możliwości dysponowania nią.

Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel.

Konstruując definicję dostawy towarów dla celów podatku od towarów i usług, ustawodawca w art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług posłużył się celowo zwrotem „rozporządzania towarem jak właściciel”, wskazując, że dostawa towarów nie jest tożsama z przeniesieniem własności w rozumieniu prawa cywilnego. Tym samym, przy klasyfikacji zdarzenia gospodarczego należy przeanalizować, czy doszło do przekazania kontroli ekonomicznej nad towarem w taki sposób, że nabywca może nią rozporządzać jak właściciel.

Odnosząc się do powołanych wyżej przepisów należy wskazać, że w przypadku dostawy nieruchomości, obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z zasadą ogólną wynikającą z art. 19a ust. 1 ustawy. W ustawie brak jest szczególnego przepisu odnoszącego się do momentu powstania obowiązku podatkowego w tym zakresie, co oznacza, że obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości powstaje z chwilą dokonania jej dostawy.

Obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości w niniejszej sprawie powstanie zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy, tj. w momencie podpisania umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego, kiedy to na jego podstawie dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. W tym momencie bowiem, wskutek przeniesienia własności, nabywca nabędzie prawo do rozporządzania towarem jak właściciel.

Skoro obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości powstał – zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy – w dniu 15 stycznia 2026 r., tj. z chwilą dokonania dostawy nieruchomości poprzez przeniesienie prawa własności na nabywcę, to otrzymanie po tej dacie drugiej raty ceny sprzedaży pozostaje bez wpływu na moment powstania obowiązku podatkowego. Późniejsze uregulowanie pozostałej części należności stanowi jedynie realizację zobowiązania wynikającego z zawartej umowy sprzedaży i nie skutkuje powstaniem odrębnego obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwo w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.