Interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.254.2026.1.SK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku.

Wnioskodawczyni jest użytkowniczką wieczystą nieruchomości do dnia 5 grudnia 2089 roku, stanowiącej własność Skarbu Państwa - Starosty Powiatu (…) (REGON: (…)). Przedmiotowa nieruchomość stanowi grunt położony w miejscowości (…), obręb ewidencyjny (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), składający się z działki ewidencyjnej nr 1 (…) o powierzchni 2,8000 ha (dwa hektary osiem tysięcy metrów kwadratowych), (dalej jako: działka/nieruchomość). Dla przedmiotowego prawa Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…).

II Nabycie działki i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT.

Wnioskodawczyni nabyła prawo użytkowania wieczystego od osoby fizycznej na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności Sądu Rejonowego w (...) I Wydział Cywilny wydanego 11 maja 2021 roku, sygn. akt (…), będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, nie zmieniony żadną umową, ani orzeczeniem sądu i nadal tego stanu pozostają. Nabycie przedmiotowej działki przez Wnioskodawczynię nie zostało udokumentowane fakturą oraz nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). W związku z nabyciem nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało również prawo do odliczenia podatku VAT.

III Decyzje administracyjne wydane dla przedmiotowej nieruchomości.

Działka ewidencyjna nr 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Gminy (...) z dnia 13 listopada 2015 roku działka nr 1 objęta jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) i oznaczona symbolem MU - obszary istniejącej i projektowanej zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Dla działki ewidencyjnej nr 1 zostały wydane następujące decyzje administracyjne:

a)  decyzja nr (…) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej, z dnia 3 lipca 2014 r.;

b)  decyzja nr (…) w sprawie zmiany decyzji w zakresie wysokości elewacji frontowej oraz wysokości budynku, z dnia 14 listopada 2014 r.;

c)  decyzja nr (…) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej, z dnia 13 listopada 2015 r.;

d)  decyzja nr (…) z dnia 6 maja 2016 r. w sprawie zmiany decyzji nr 38/2014 z dnia 3 lipca 2014 r.;

e)  decyzja nr (…) z dnia 14 czerwca 2023 r. (znak: (…)) dotycząca budowy farmy fotowoltaicznej o mocy do 4 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Ponadto przedmiotowa działka nie znajduje się na obszarze strefy rewitalizacji ani obszarze zdegradowanym oraz nie leży na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

IV Wypis z rejestru gruntów.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działka ewidencyjna nr 1 o obszarze 2,8000 ha położona jest w województwie (…), powiecie (…), jednostce ewidencyjnej (...), obrębie ewidencyjnym (...) i oznaczona jest jako tereny przemysłowe (symbol: Ba).

V Przedmiot wniosku.

Planowany jest podział działki ewidencyjnej nr 1, w wyniku którego zostanie wydzielona niezabudowana działka gruntu o powierzchni około 0,3500 ha, stanowiąca przedmiot sprzedaży. Wydzielona działka będzie posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawczyni oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać kupującej spółce prawo użytkowania wieczystego do działki gruntu o powierzchni około 0,3500 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej numer 1, dla której Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

VI Umowa dzierżawy.

Działka ewidencyjna nr 1 nie jest objęta umowami najmu ani dzierżawy na rzecz osób trzecich i nie znajduje się w ich posiadaniu. Jedynym obowiązującym stosunkiem prawnym dotyczącym nieruchomości jest umowa dzierżawy zawarta z Kupującą Spółką. Umowa dzierżawy o numerze (...) została zawarta 23 września 2025 r. w (…) pomiędzy Wnioskodawczynią i jej małżonkiem a kupującą Spółką. Przedmiotem dzierżawy jest część działki nr 1 o powierzchni 3500 m², dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Zgodnie z zapisami umowy, Spółka zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wnioskodawczyni oraz jej małżonka miesięcznego czynszu dzierżawnego w wysokości 30,00 zł (słownie: trzydzieści złotych 00/100). Poza czynszem dzierżawnym, Wydzierżawiający nie są zobowiązani do ponoszenia żadnych dodatkowych danin publicznych związanych z przedmiotem umowy, w tym w szczególności podatku od nieruchomości. Płatność czynszu następuje bezpośrednio na podstawie umowy dzierżawy; dzierżawa ta nie jest opodatkowana podatkiem VAT i nie są z tego tytułu wystawiane faktury VAT.

VII Pozyskanie kupującego.

Wnioskodawczyni sama zgłosiła się do kupującej spółki wykazując wolę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 3500 m², która ulegnie wydzieleniu z działki o numerze ewidencyjnym 1.

VIII Oświadczenia Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni oświadczyła iż:

1.  Działka o numerze ewidencyjnym 1 nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

2.  Nieruchomość służyła wyłącznie celom prywatnym i przez cały okres posiadania stanowiła lokatę kapitału.

3.  Działka została nabyta z zamiarem wykorzystywania jej w inwestycji fotowoltaicznej, jednakże do dnia dzisiejszego nie podjęto konkretnych działań dotyczących realizacji.

4.  Działka nie była wykorzystywana do celów rolniczych.

5.  Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym podatnikiem VAT od 18 lipca 2016 r. z tytułu działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami (PKD 68.20). Obecnie działalność ta jest zawieszona.

6.  Wnioskodawczyni nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

7.  Wnioskodawczyni nie współpracuje z biurami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

8.  Działka nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego.

9.  Nieruchomość została nabyta w dniu 11 maja 2021 r.

10.  Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań zmierzających do uzbrojenia terenu, w szczególności nie dokonywała nakładów na sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną, ogrodzenie nieruchomości czy budowę dróg dojazdowych.

11.  Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

12.  Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które zamierzałaby sprzedać.

13.  Wnioskodawczyni nie zajmuje się działalnością deweloperską.

IX Postanowienia umowne dotyczące nieruchomości.

Wnioskodawczyni zobowiązuje się zawrzeć umowę przyrzeczoną pod następującymi warunkami:

1.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m², wraz z miejscami parkingowymi w liczbie co najmniej 20 miejsc postojowych.

2.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 528,05 m² (pięćset dwadzieścia osiem i pięć setnych metra kwadratowego), w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m², wraz z miejscami parkingowymi w liczbie co najmniej 20 miejsc postojowych.

3.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość albo pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, według koncepcji Kupującego, na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacyjną nieruchomości, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.

4.  Uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych.

5.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego koniecznością przeprowadzenia rekultywacji.

6.  Potwierdzenia w badaniach geotechnicznych możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

7.  Wydania przez właściwy organ prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr 1, zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki.

8.  Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy: kanalizacji sanitarnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, umożliwiających realizację planowanej inwestycji w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

9.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

10.  Przekształcenia przez Wnioskodawczynię prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni około 0,3500 ha, wydzielonej z działki nr 1, w prawo własności albo wykupu prawa użytkowania wieczystego tej działki na własność, niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni od spełnienia się wszystkich powyższych warunków, nie później jednak niż do dnia 23 marca 2027 roku.

X Podsumowanie informacji dotyczących transakcji.

Wnioskodawczyni, będąca czynnym podatnikiem VAT, planuje sprzedać prawo użytkowania wieczystego do wydzielonej działki o powierzchni ok. 0,3500 ha w miejscowości (...), stanowiącej jej majątek prywatny nabyty w 2021 r. bez prawa do odliczenia VAT na rzecz Kupującej Spółki, która zamierza wybudować tam obiekt handlowo-usługowy. Finalizacja transakcji uzależniona jest od warunków opisanych w niniejszym wniosku, w tym: dokonania podziału geodezyjnego, uzyskania przez nabywcę prawomocnych decyzji warunków zabudowy i pozwolenia na budowę oraz przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu szerokiego, nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania jej przed organami administracji oraz podejmowania czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do przygotowania inwestycji. Zakres umocowania obejmuje w szczególności:

• uzyskanie decyzji i pozwoleń: w tym warunków zabudowy, pozwoleń na budowę oraz zgód na lokalizację zjazdu publicznego,
• infrastrukturę techniczną: występowanie o warunki przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnych i elektroenergetycznej,
• dysponowanie nieruchomością: zgodę na dysponowanie gruntem na cele budowlane (zgodnie z Prawem budowlanym) oraz udostępnienie terenu pod badania gruntu,
• prace tymczasowe: zgodę na wykonanie przez Kupującego tymczasowego przyłącza energetycznego, z obowiązkiem jego usunięcia w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej.

Pytanie

Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 3500m², która ulegnie wydzieleniu z działki o numerze ewidencyjnym 1 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 3 500 m², która zostanie wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym 1, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle powyższej definicji nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia wyłącznie wówczas, gdy jest ona wykonywana przez podmiot, który w związku z jej dokonaniem występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny i pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów prowadzących określoną działalność, występujących w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Działalność gospodarcza obejmuje bowiem również wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie ich używanie, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długotrwałym charakterem. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy, należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot posiadający status podatnika VAT oraz działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla uznania, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT, jest ustalenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano powyżej, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym działalność rolniczą oraz wykonywanie wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskiwania z tego tytułu dochodu.

Oznacza to, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która dokonuje nawet okazjonalnie czynności opodatkowanych, o ile czynności te są związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest zatem łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność ta musi zostać wykonana przez podmiot będący podatnikiem podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawczyni o przejawach aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami można mówić wówczas, gdy czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 3500 m2, która ulegnie wydzieleniu z działki o numerze ewidencyjnym 1 przybierają formę zorganizowaną, taką jak: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, podejmowanie działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszeń, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanego obszaru czy prowadzenie działalności deweloperskiej lub o podobnym charakterze. Przy czym na taką aktywność handlową musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą okoliczności, a nie jedynie pojedyncze działania. Należy przypomnieć, że na działce nr 1 od momentu jej nabycia do momentu zbycia nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza.

W odniesieniu do tej nieruchomości Wnioskodawczyni samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności w Internecie, prasie ani radiu.

Jednocześnie należy podkreślić, że Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem. Pełnomocnictwo obejmowało w szczególności składanie wniosków oraz odbiór decyzji i postanowień, dokonywanie wszelkich czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych przyłączenia działki nr 1 do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz elektroenergetycznej, a także uzyskanie decyzji dotyczącej lokalizacji zjazdu publicznego.

Zgodnie z art. 96 Kodeksu cywilnego umocowanie do działania w cudzym imieniu może wynikać z ustawy (przedstawicielstwo ustawowe) albo z oświadczenia reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo ogólne obejmuje czynności zwykłego zarządu, natomiast do czynności przekraczających ten zakres konieczne jest pełnomocnictwo rodzajowe, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest szczególna forma, pełnomocnictwo do jej dokonania powinno być udzielone w tej samej formie.

Natomiast zgodnie z § 2 tego przepisu pełnomocnictwo ogólne powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku reprezentowania obu stron.

Z kolei art. 109 Kodeksu cywilnego stanowi, że przepisy dotyczące przedstawicielstwa stosuje się odpowiednio, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Oznacza to, że każda czynność dokonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w granicach udzielonego pełnomocnictwa wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień, uzyskiwanie warunków technicznych przyłączy oraz decyzji o lokalizacji zjazdu publicznego wywołuje skutki prawne dla Kupującego.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działki podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 3 kwietnia 2025 r., sygn. C-213/24, E.T. Trybunał wskazał, że art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, iż za podatnika VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą można uznać osobę sprzedającą grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku prywatnego, jeżeli przygotowanie sprzedaży zostało powierzone profesjonalnemu przedsiębiorcy działającemu jako pełnomocnik i podejmującemu aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Trybunał podkreślił, że dyrektywa 2006/112/WE zawiera bardzo szeroką definicję podatnika oraz działalności gospodarczej, obejmującą w szczególności wykorzystywanie majątku w sposób ciągły w celu uzyskania dochodu. Odwołując się do wyroków w sprawach C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., TSUE wskazał, że kluczowym kryterium jest podejmowanie aktywnych działań podobnych do tych, jakie podejmują producenci, handlowcy lub usługodawcy, takich jak uzbrojenie terenu czy działania marketingowe. Działania te nie mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz wpisują się w działalność gospodarczą prowadzoną w celu uzyskiwania ciągłego dochodu.

Powracając do analizy wyroku C-213/24 E.T., należy podkreślić, że kluczowe znaczenie miało ustalenie, czy podatnik podejmował aktywne i samodzielne działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeżeli były one realizowane za pośrednictwem pełnomocnika.

W analizowanym przypadku takie działania bez wątpienia mają miejsce. Czynności podejmowane przez pełnomocnika prowadzą do uzyskania przez działkę szeregu pozwoleń, w tym dotyczących uzbrojenia terenu oraz zjazdów.

Tym samym Wnioskodawczyni wskazuje, że dokonywała czynności charakterystycznych dla profesjonalnego sprzedawcy nieruchomości.

Trybunał w wyroku C-213/24 E.T. trafnie zauważył, że działania pełnomocnika przypisuje się właścicielowi nieruchomości, jeżeli to on ponosi ryzyko gospodarcze i osiąga efekt ekonomiczny. Zlecenie działań profesjonalistom nie wyklucza samodzielności podatnika, lecz świadczy o zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu.

Zdaniem Wnioskodawczyni w przedstawionej sytuacji zachowuje się ona jak podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Kupujący będzie bowiem w jej imieniu dokonywał szeregu czynności związanych ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 3 500 m², wydzielonej z działki nr 1.

Przechodząc do kwestii zwolnienia od podatku VAT jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawczyni zwolnienie to nie znajdzie w niniejszej sprawie zastosowania.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Zdaniem Wnioskodawczyni przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 3 500 m², wydzielonej z działki nr 1, stanowiącej teren budowlany, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia.

Na zakończenie należy wskazać, że w związku z brakiem zastosowania zwolnienia sprzedaż prawa użytkowania wieczystego powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Zgodnie z art. 106b ustawy o VAT, w przypadku sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT na rzecz spółki będącej czynnym podatnikiem VAT, sprzedawca jest zobowiązany do wystawienia faktury.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.):

Art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy:

Z treści cytowanych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

•      po pierwsze – czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

•      po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W przedmiotowej sprawie zasadnym jest przywołanie orzecznictwa TSUE (w tym wyroku z dnia 1 marca 2012 r., sygn. akt C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawertyn, jak również wyroku z dnia 8 czerwca 2000 r., sygn. akt. C-400/98 Breitshol), z którego wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W wyroku w sprawie C-280/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej. Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy, jest Pani użytkowniczką wieczystą nieruchomości do dnia 5 grudnia 2089 roku, stanowiącej własność Skarbu Państwa. Przedmiotowa nieruchomość stanowi grunt składający się z działki ewidencyjnej nr 1. Planowany jest podział działki nr 1, w wyniku którego zostanie wydzielona działka o powierzchni ok. 0,3500 ha, stanowiąca przedmiot sprzedaży.

Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni ok. 0,3500 ha wydzielonej z działki nr 1 bez zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W rozpatrywanym przypadku jednym z czynników decydujących o uznaniu transakcji zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest cel nabycia zbywanej nieruchomości.

Jak wynika z wniosku, działka została nabyta z zamiarem wykorzystywania jej w inwestycji fotowoltaicznej. 14 czerwca 2023 r. otrzymała Pani decyzję dotyczącą budowy farmy fotowoltaicznej o mocy do 4 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Przez cały okres posiadania działka stanowiła lokatę kapitału. Ponadto, jest Pani zarejestrowanym podatnikiem VAT od 18 lipca 2016 r. z tytułu działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami (PKD 68.20). Obecnie działalność ta jest zawieszona.

Zatem dokonując sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni 0,3500 ha wydzielonej z działki nr 1 będzie Pani działała jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni 0,3500 ha wydzielonej z działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, otrzymała Pani decyzję dotyczącą budowy farmy fotowoltaicznej o mocy do 4 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz do dnia sprzedaży Kupujący uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego. Z powyższych okoliczności wynika więc, że ww. działka stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyklucza to więc zastosowanie przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni 0,3500 ha zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w odniesieniu do działki o powierzchni 0,3500 ha nie istnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania dla dostawy tej działki zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

•      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

•      brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy podkreślić, że zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku. Oznacza to, że zwolnienie to nie ma zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazano w opisie sprawy przy nabyciu działki nr 2, z której została wydzielona działka o powierzchni 0,3500 ha nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ transakcja została zawarta z osobą fizyczną. Zatem w momencie nabycia ww. działki nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, warunkiem zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest konieczność wykorzystywania towarów, będących przedmiotem dostawy przez podatnika, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W konsekwencji z tego zwolnienia nie może korzystać dostawa towarów, które nigdy nie zostały wykorzystane na cele działalności zwolnionej. Warunek wykorzystania wyłącznie na cele działalności zwolnionej oznacza, że od momentu ich nabycia do momentu zbycia muszą służyć wyłącznie takiej działalności, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania.

Jak wynika z opisu sprawy, działka nr 1 nie była wykorzystywana w żaden sposób. Tym samym działka ta nie była wykorzystywana przez Panią od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni 0,3500 ha nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, w świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni 0,3500 ha wydzielonej z działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pani stanowisko – pomimo odmiennego uzasadnienia podstawy opodatkowania transakcji - jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko Pani jako Wnioskodawczyni, która wystąpiła z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w swojej sprawie i nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób uczestniczących w dostawie działki o powierzchni 0,3500 ha wydzielonej z działki nr 1 wchodzącej w skład wspólnoty majątkowej małżeńskiej.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w szczególności dotyczące obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.