Interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.26.2026.2.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 26 lutego 2026 r. (wpływ 2 marca 2026 r.)  – w odpowiedzi na wezwanie.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:

·      A.A.

2.    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

·      B.B

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zakup nieruchomości miał miejsce kilkanaście lat temu ze środków prywatnych do majątku osobistego.

Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem prowadzenia na niej działalności gospodarczej ani nie stanowiła nigdy środka trwałego.

Zapłatę za nieruchomość dokonano z majątku osobistego.

Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą: kantor wymiana walut, sprzedająca 2 nie prowadzi działalności gospodarczej.

Działka jest w części budowlana a w części jako teren zielony.

Kupującym jest firma „C” Spółka Akcyjna NIP: (…).

Sprzedający nie jest płatnikiem podatku VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Sprawa dotyczy nieruchomości położonej w (…) utworzonej z działki nr 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (…). Pierwotnie część działki nr 1 została nabyta przez Wnioskodawcę i B.B. na mocy umowy przenoszącej własność (akt notarialny rep. A (…) z dnia 17 sierpnia 1995 roku). Kolejne części Wnioskodawca nabył na mocy:

1) umowy o przeniesienie własności, akt notarialny, rep. (…) z dnia 3 marca 2004 roku;

2) umowy sprzedaży warunkowej, akt notarialny rep. (…) z dnia 17 marca 2006 roku;

3) umowy o przeniesienie własności, akt notarialny rep. (…) z dnia 15 maja 2006 roku;

4) umowy darowizny, akt notarialny rep. (…) z dnia 6 grudnia 2007 roku.

Kolejno nastąpiła zmiana w prawie własności na podstawie umowy o zniesienie współwłasności oraz ustanowienia służebności (akt notarialny rep. (…) z dnia 11 sierpnia 2010 roku). Konieczność zawarcia umowy wynikała z rozwiązania małżeństwa Wnioskodawcy z B.B. W wyniku umowy udział wspólny w wielkości 1/6 części, dotyczący działki nr 2 przekształcił się we współwłasność po 1/12 części. Natomiast nieruchomość składająca się z działki nr 1 została podzielona w ten sposób, że Wnioskodawca nabył udział w wielkości 11/12 części a B.B. w wielkości 1/12 części własności nieruchomości.

Działka w całości została nabyta ze środków prywatnych. Nabycie działki nie było opodatkowane podatkiem VAT. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie prowadzą gospodarstwa rolnego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, Wnioskodawca i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie są z tego tytułu czynnymi podatnikami podatku VAT. Na działce Wnioskodawca i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie prowadzili uprawy rolnej ani w celu sprzedaży płodów rolnych ani w celu wykorzystania ich na własne potrzeby. Działka nie jest obciążona prawem rzeczowym na rzecz osób trzecich, nie stanowiła nigdy przedmiotu najmu, dzierżawy bądź umowy o podobnym charakterze. Każdoczesnemu właścicielowi działki nr 1 przysługuje służebność gruntowa drogi polegająca na prawie przejazdu i przechodu pasmem o szerokości 4 metrów biegnącym po działce nr 3 w (…).

Wnioskodawca i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania zdecydowali się na sprzedaż działki z uwagi na zainteresowanego kupnem, który wyszedł z taką inicjatywą. Działka obecnie objęta jest umową przedwstępną na rzecz „C” spółka akcyjna pod następującymi warunkami:

1) uzyskania przez kupującego ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego (obiekt handlowo-usługowy wraz z miejscami parkingowymi);

2) uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę takiego zjazdu oraz uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości;

3) niestwierdzenia ponadnormowych zanieczyszczeń nieruchomości skutkujących koniecznością rekultywacji;

4) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

5) uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy (kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej, przyłącza energetycznego) pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży;

6) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem usługowo-handlowym;

7) uzyskania i okazania przez sprzedającego najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotowej interpretacji podatkowej;

8) skutecznego łącznego nabycia działek o numerach 4, 5, 6, 7 położonych w miejscowości (…).

W ramach umowy przedwstępnej jako strona sprzedająca Wnioskodawca i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania udzielili stronie kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń będących warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości aktu warunków technicznych, złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru.

Wcześniej zdarzyło się Wnioskodawcy i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania sprzedawać inne nieruchomości, wszystkie jednak były sprzedawane w ramach zarządu majątkiem prywatnym, poza prowadzoną działalnością. Poprzednie sprzedaże nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną udziałów w nieruchomości składającej się z działki nr 1 położonej w (…) ((…)) będzie podlegała podatkowi od towarów i usług, a co za tym idzie czy w związku z tą transakcją powstanie obowiązek naliczenia podatku od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż całej nieruchomości, stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej, dokonywana łącznie przez obu współwłaścicieli, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) ani w części dotyczącej Wnioskodawcy, ani w części dotyczącej Zainteresowanej, ponieważ zarówno Wnioskodawca, jak i Zainteresowana w odniesieniu do tej konkretnej czynności sprzedaży nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a czynność ta stanowić będzie wykonanie uprawnień właścicielskich w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Niniejszy wniosek jest składany przez jednego Wnioskodawcę w trybie wniosku wspólnego, natomiast drugi współwłaściciel występuje w sprawie jako Zainteresowany i składa formularz ORD-WS/B, przy czym istotą żądania jest potwierdzenie skutków podatkowych planowanej sprzedaży w odniesieniu do obu sprzedających, tj. potwierdzenie, że sprzedaż dokonywana przez każdego z nich nie podlega VAT.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego współwłaścicieli i nie została nabyta w celu odsprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie kantoru wymiany walut, jednak planowana sprzedaż nieruchomości nie pozostaje w żadnym związku z przedmiotem tej działalności, ponieważ nieruchomość nie została nabyta na potrzeby działalności gospodarczej, nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej oraz Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że prowadzona przez niego działalność kantorowa (transakcje dotyczące wymiany walut) co do zasady korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT, co tym bardziej potwierdza, że sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej w innym zakresie nie może automatycznie prowadzić do uznania sprzedaży prywatnej nieruchomości za czynność wykonywaną w charakterze podatnika VAT.

Zainteresowana, będąca drugim współwłaścicielem, również nie nabyła nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, nie prowadziła działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie wykorzystywała nieruchomości na cele działalności gospodarczej, wobec czego także w odniesieniu do Zainteresowanej brak jest podstaw do uznania, że występuje ona w charakterze podatnika VAT przy planowanej sprzedaży.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie podejmowali w odniesieniu do nieruchomości działań typowych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, w szczególności nie dokonywali uzbrojenia terenu w celu przygotowania go do sprzedaży, nie prowadzili zorganizowanych działań marketingowych ani promocyjnych o charakterze profesjonalnym i nie angażowali środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców lub deweloperów, a planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i stanowi jedynie realizację prawa własności w ramach majątku prywatnego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, a grunt stanowi towar w rozumieniu tej ustawy, jednak dla powstania obowiązku podatkowego konieczne jest, aby czynność została dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT, co wynika z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Sam fakt dokonania sprzedaży nieruchomości, nawet przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą w innym obszarze, nie jest wystarczający do uznania, że sprzedaż ta następuje w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Dla prawidłowej oceny prawnej należy zbadać całokształt okoliczności towarzyszących transakcji oraz zakres aktywności każdego ze sprzedających, a okoliczności przedstawione we wniosku jednoznacznie wskazują, że zarówno Wnioskodawca, jak i Zainteresowana działają wyłącznie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w szczególności w interpretacji indywidualnej z dnia 6 lutego 2026 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.964.2025.3.AWY, w której wskazano kierunek wykładni prowadzący do uznania, że sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie podlega VAT, w interpretacji indywidualnej z dnia 11 lutego 2026 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.729.2025.2.RMA, w której podkreślono, że nie każda czynność przeniesienia własności nieruchomości podlega VAT, gdyż warunkiem jest działanie sprzedającego w charakterze podatnika, oraz w interpretacji indywidualnej z dnia 16 stycznia 2026 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.648.2025.3.MPU, w której odniesiono się do kryteriów wynikających z orzecznictwa TSUE (w tym C-180/10 i C-181/10) i wskazano, że sprzedaż działki może nie podlegać VAT, jeżeli następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, bez aktywności porównywalnej do profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że planowana sprzedaż całej nieruchomości dokonywana łącznie przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ani w części dotyczącej Wnioskodawcy, ani w części dotyczącej Zainteresowanej, ponieważ każdy ze sprzedających w odniesieniu do sprzedaży swojego prawa do nieruchomości działa w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn.  akt I FPS 2/11.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednak każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy  (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

•      po pierwsze – czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

•      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że część działki nr 1 została nabyta przez Państwa na mocy umowy przenoszącej własność. Kolejne części nabył Pan na mocy:

  1)  umowy o przeniesienie własności;

2)  umowy sprzedaży warunkowej;

3)  umowy o przeniesienie własności;

4)  umowy darowizny.

Kolejno nastąpiła zmiana w prawie własności na podstawie umowy o zniesienie współwłasności oraz ustanowienia służebności. Konieczność zawarcia umowy wynikała z rozwiązania Państwa małżeństwa. W wyniku umowy udział wspólny w wielkości 1/6 części, dotyczący działki nr 2 przekształcił się we współwłasność po 1/12 części. Natomiast nieruchomość składająca się z działki nr 1 została podzielona w ten sposób, że Pan nabył udział w wielkości 11/12 części a Pani  w wielkości 1/12 części własności nieruchomości. Nabycie działki nie było opodatkowane podatkiem VAT. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy. Nie prowadzą Państwo gospodarstwa rolnego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, nie są Państwo z tego tytułu czynnymi podatnikami podatku VAT. Na działce nie prowadzili Państwo uprawy rolnej ani w celu sprzedaży płodów rolnych ani w celu wykorzystania ich na własne potrzeby. Działka nie jest obciążona prawem rzeczowym na rzecz osób trzecich, nie stanowiła nigdy przedmiotu najmu, dzierżawy bądź umowy o podobnym charakterze.

Zdecydowali się Państwo na sprzedaż działki z uwagi na zainteresowanego kupnem, który wyszedł  z taką inicjatywą. Działka obecnie objęta jest umową przedwstępną na rzecz Spółki pod następującymi warunkami:

1)  uzyskania przez kupującego ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,  z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego (obiekt handlowo-usługowy wraz z miejscami parkingowymi);

2)  uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę takiego zjazdu oraz uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości;

3)  niestwierdzenia ponadnormowych zanieczyszczeń nieruchomości skutkujących koniecznością rekultywacji;

4)  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

5)  uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy (kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej, przyłącza energetycznego) pozwalających na realizację planowanej inwestycji  w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży;

6)  uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem usługowo-handlowym;

7)  uzyskania i okazania przez sprzedającego najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotowej interpretacji podatkowej;

8)  skutecznego łącznego nabycia działek o numerach 1, 2, 3, 4 położonych w miejscowości (…).

Udzielili Państwo stronie kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji  i pozwoleń będących warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych  z uzyskaniem na terenie nieruchomości aktu warunków technicznych, złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru.

Wcześniej zdarzyło się Państwu sprzedawać inne nieruchomości, wszystkie jednak były sprzedawane w ramach zarządu majątkiem prywatnym, poza prowadzoną działalnością. Poprzednie sprzedaże nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Rozstrzygając kwestię będącą przedmiotem Państwa pytania należy wskazać, że udzielili Państwo kupującej spółce pełnomocnictwa do działania w Państwa imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowo-usługowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej spółki. Jednak udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawców, którzy przykładowo starają się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca spółka) już się zgłosił, a właściciel nieruchomości (Państwo) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jej nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właścicieli podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że nieruchomość nigdy nie była przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy. Nie prowadzą Państwo gospodarstwa rolnego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, nie są Państwo z tego tytułu czynnymi podatnikami podatku VAT. Na działce nie prowadzili Państwo uprawy rolnej ani w celu sprzedaży płodów rolnych ani w celu wykorzystania ich na własne potrzeby. Działka nie jest obciążona prawem rzeczowym na rzecz osób trzecich, nie stanowiła nigdy przedmiotu najmu, dzierżawy bądź umowy o podobnym charakterze.

Zatem w odniesieniu do sprzedaży działki nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostaną Państwo z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży działki będą Państwo korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż działki nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.