Brak podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek.
Wnioskodawca, osoba fizyczna prowadząca działalność transportową oraz gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy, nabył w drodze darowizn działki rolne do majątku osobistego. W 2022 r. dokonał podziału geodezyjnego na cztery działki. Następnie zawarł umowę przedwstępną sprzedaży tych działek ze spółką prowadzącą sieć supermarketów. Umowa zawierała warunki, które miała spełnić kupująca, w tym uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń budowlanych.…
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
15 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan pismem z 21 maja 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
A. A., zwany dalej Wnioskodawcą lub Podatnikiem, jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych posiadającym rezydencję podatkową w Polsce oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi od 1990 roku działalność gospodarczą pod firmą (…), której głównym przedmiotem działalności jest transport drogowy towarów. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca prowadzi również gospodarstwo rolne.
Wnioskodawca w dniu 2 marca 2026 r. dokonał sprzedaży nieruchomości gruntowej o łącznym obszarze (…) ha położonej w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), obręb ewidencyjny nr (…), obejmującej działki gruntu nr 1, 2, 3 i 4, dla której Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…), dalej: Nieruchomość.
Nabywcą Nieruchomości była spółka prowadząca działalność w zakresie prowadzenia sieci supermarketów, dalej Spółka. Spółka nie jest podmiotem powiązanym z Wnioskodawcą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca nabył Nieruchomość od osoby fizycznej na podstawie umowy darowizny z dnia 15 października 2012 roku oraz od osoby fizycznej na podstawie umowy darowizny z dnia 13 lutego 2020 roku do majątku osobistego. Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie była wystawiana faktura z tego tytułu. Wnioskodawca pozostawał w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej.
Pierwotnie Nieruchomość stanowiła jedną wyodrębnioną geodezyjnie działkę gruntu nr 5. W dniu 14 lipca 2022 roku Wójt Gminy (…) wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości nr (…), w której uznano podział na działki nr 1, 2, 3, 4. Podział został wpisany do ksiąg wieczystych z dniem 25 marca 2024 roku.
Nieruchomość stanowiła majątek osobisty Wnioskodawcy i nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była ujęta w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowiąca grunty rolne była wykorzystywana do działalności rolniczej.
Nieruchomość w momencie sprzedaży nie była zabudowana i uzbrojona w media. Nieruchomość w momencie sprzedaży nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości przed datą sprzedaży wydano ostateczną decyzję o warunków zabudowy na wniosek Spółki dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, w tym miejsca parkingowe, billboard reklamowy, zbiórki, ppoż., ewentualnie mury oporowe i latarnie oświetleniowe. W ewidencji gruntów wskazano w momencie sprzedaży sposób korzystania jako R – grunty orne.
Nieruchomość w momencie sprzedaży nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy. Nieruchomość nie była w momencie sprzedaży oraz w okresie 5 lat przed sprzedażą wykorzystywana na cele prowadzenia działalności gospodarczej.
Wnioskodawca nie współpracował pośrednio ani bezpośrednio z osobami zajmującymi się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, w tym z biurem pośrednictwa nieruchomościami w zakresie zbycia Nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.
Przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości w dniu 25 marca 2024 r. Wnioskodawca oraz Spółka podpisali umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, w której Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać Nieruchomość składającą się z niezabudowanych działek nr 1 o powierzchni (…) m2, nr 2 o powierzchni (…) m2, nr 3 o powierzchni (…) m2, nr 4 o powierzchni (…) m2.
Umowa przedwstępna została zawarta pod warunkami, które miały zostać spełnione do dnia 30 kwietnia 2025 roku:
1) uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotu umowy obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 (sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwadzieścia) miejsc postojowych;
2) uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, wydanej przez właściwy organ, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m2 (pięćset dwadzieścia siedem i 40/100 metra kwadratowego), w tym salą sprzedaży o powierzchni 400,00 m2 (czterysta metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwadzieścia) miejsc postojowych;
3) uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu - według koncepcji kupującej Spółki - na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 (dwadzieścia pięć) ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;
4) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia przedmiotowej, nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji gruntu;
5) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
6) potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku gruntowego;
7) uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia umowy przeniesienia prawa własności;
8) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;
9) uzyskania i przedłożenia przez sprzedającego (najpóźniej do dnia zawarcia umowy przeniesienia prawa własności) własnym kosztem i staraniem indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia, bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT od sprzedaży przedmiotu umowy;
10) uzyskania i przedłożenia przez sprzedającego (najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży) własnym kosztem i staraniem ostatecznej decyzji wydanej przez właściwy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, z której będzie wynikało, iż wyrażono zgodę na zbycie przedmiotu niniejszej umowy lub umorzono postępowanie w sprawie wydania zgody na zbycie z powodu nie uznania przedmiotu umowy za nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Spółce przysługiwało jednostronne prawo do rezygnacji z warunków określonych w umowie przedwstępnej i zawarcia umowy przyrzeczonej mimo niezachowania warunków.
Ponadto Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraziła zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.
Wnioskodawca oraz Spółka w dniu 17 lipca 2025 roku dokonały zmiany umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 24 marca 2024 roku w ten sposób, że ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono na 31 stycznia 2026 roku.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
Wnioskodawca prowadził i prowadzi gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.
Wnioskodawca z tytułu prowadzenie gospodarstwa rolnego nie był i nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.
Produkty rolne z działek będących przedmiotem sprzedaży przeznaczane były wyłącznie na potrzeby własne i nie były przedmiotem sprzedaży.
Podział działki nastąpił z inicjatywy Wnioskodawcy. Wnioskodawca przejściowo rozważał przeznaczenie części działek na darowizny dla trójki swoich dzieci, dlatego postanowił podzielić działki. Ostatecznie dokonał sprzedaży wszystkich działek stanowiących pierwotnie działkę 5 na rzecz Spółki.
Do Wnioskodawcy przyjechał przedstawiciel z firmy (…) S.A. zajmujący się szukaniem terenów pod budowę supermarketów, który był zainteresowany zakupem działek. Powiedział, że jeśli Wnioskodawca będzie zainteresowany sprzedażą, to ma poprzez ich stronę internetową zgłosić działki. Wnioskodawca zgłosił działki na stronie internetowej i ostatecznie dokonał sprzedaży na rzecz tej firmy.
Działki od momentu nabycia do chwili sprzedaży były wykorzystywane rolniczo, obsiewane były zbożem.
Działki nie były udostępniane osobom trzecim poza umowę dzierżawy zawartą z (…) S.A. – przyszłym nabywcą działek. Wnioskodawca zawarł z przyszłym nabywcą umowę dzierżawy przedmiotowych działek na czas nieokreślony, obowiązywanie której zgodnie z aneksem do umowy dzierżawy ograniczono do trzech miesięcy. Umowa dzierżawy miała charakter odpłatny, a stawka czynszu dzierżawnego określona została za okresy miesięczne w wysokości 50 zł za jeden miesiąc.
Wnioskodawca w przedmiotowej umowie dzierżawy wyraził zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę (przyszłego nabywcę) przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.
Działki były wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej i zasiewane zbożem. Działki nie były wykorzystywane do działalności innej niż rolnicza.
Wnioskodawca sprzedawał inne nieruchomości należące do jego majątku prywatnego. Nie był zobowiązany w związku z tą sprzedażą do wykazania podatku należnego. Pozostawał zarejestrowany jako podatnik VAT prowadzący działalność w zakresie transportu drogowego towarów, co wskazano we wniosku.
Pytanie
Czy sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1, 2, 3, 4 położone w (…) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeżeli tak to czy mogła korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1, 2, 3, 4 położone w (…) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Sprzedaż nieruchomości gruntowej co do zasady stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Opodatkowaniu podlegają jednak wyłącznie czynności wykonywane przez podmiot posiadający status podatnika i działający w tym charakterze w odniesieniu do danej czynności.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Działalność Wnioskodawcy w odniesieniu do Nieruchomości nie miała charakteru zawodowego. Wnioskodawca nabył Nieruchomość do majątku prywatnego w drodze umów darowizn jako grunty rolne. Nie podejmował działań zwiększających wartość Nieruchomości takich jak uzbrojenie terenu lub wydzielenie dróg wewnętrznych. Nie podejmował działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Sprzedał działki dla jednego nabywcy. Nabywca podjął działania w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwoleń na budowę. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy nie jest obrót nieruchomościami, świadczenie usług deweloperskich lub innych usług o zbliżonym charakterze.
Wskazuje się, że do uznania danej aktywności za działalność gospodarczą musi wskazywać ciąg zdarzeń a nie wystąpienie tylko niektórych z nich. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Kwestią opodatkowania działek podatkiem VAT zajął się TSUE w wyroku z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. TSUE przypomniał, że art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.
Dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TSUE, takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym, wynikających z nich czynności, nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności.
Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.
Kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika. Wprawdzie Wnioskodawca upoważnił Spółkę do podejmowania pewnych działań związanych z uzyskaniem pozwoleń i decyzji, jednak działania te były podejmowane w interesie Spółki zamierzającej przeprowadzić inwestycję.
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1, 2, 3, 4 położone w (…) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z ostrożności, jeżeli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie podzieli tej oceny, Wnioskodawca wskazuje, że Nieruchomość w momencie sprzedaży nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia w podatku od towarów i usług określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Ilekroć mowa jest zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W pierwszej kolejność rozpatrując zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT należy rozpoznać, czy mamy do czynienia z terenem niezabudowanym, a dopiero w dalszej kolejności czy jest to teren budowlany.
Ustawa o VAT nie zawiera definicji terenu zabudowanego lub niezabudowanego. Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie uzależnia zwolnienia od podatku od wielkości, czy ilości zabudowań na gruncie. Terenem zabudowanym może być każdy teren, na którym znajdują się budynki, budowle lub ich części. Nieruchomość w momencie sprzedaży była terenem niezabudowanym – nie było na niej żadnych budynków lub budowli.
Dlatego w dalszej kolejności wymaga rozważenia, czy był to teren budowlany, czyli grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Nieruchomość nie była wprawdzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale w związku z uzyskaniem prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomość stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W związku z powyższym w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie mogłaby korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.
Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
6) towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;
22) sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.
Art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednak każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan Nieruchomość na podstawie umowy darowizny. Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie była wystawiana faktura z tego tytułu. Pierwotnie Nieruchomość stanowiła jedną wyodrębnioną geodezyjnie działkę gruntu nr 5. 14 lipca 2022 roku Wójt Gminy wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, w której uznano podział na działki nr 1, 2, 3, 4. Prowadził i prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Produkty rolne z działek będących przedmiotem sprzedaży przeznaczane były wyłącznie na potrzeby własne i nie były przedmiotem sprzedaży.
Dokonał Pan na rzecz Spółki sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4. Działki nie były udostępniane osobom trzecim poza umową dzierżawy zawartą z kupującą spółką.
Umowa przedwstępna zawierała m.in. następujące warunki:
1) uzyskanie przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotu umowy obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi;
2) uzyskanie przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, wydanej przez właściwy organ, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym, wraz z miejscami parkingowymi;
3) uzyskanie przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu - według koncepcji kupującej Spółki - na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 (dwadzieścia pięć) ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;
4) potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
5) potwierdzenie charakteru nierolnego przedmiotowej nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku gruntowego;
6) uzyskanie przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przeniesienia prawa własności;
7) uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.
Udzielił Pan Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Ponadto, wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił kupującej spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.
Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1, 2, 3, 4 bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Rozstrzygając kwestię będącą przedmiotem Pana pytania należy wskazać, że udzielił Pan kupującej spółce pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowo-usługowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpiły, w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednak udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.
W rozpatrywanej sprawie należy zauważyć, że nabywca (kupująca spółka) już się zgłosił, a właściciel nieruchomości (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jej nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę.
Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działki nie były udostępniane osobom trzecim poza umowę dzierżawy zawartą z kupującą spółką. Umowa dzierżawy przedmiotowych działek została zawarta na czas nieokreślony, obowiązywanie której zgodnie z aneksem do umowy dzierżawy ograniczono do trzech miesięcy.
Zatem na obie te umowy (dzierżawy i sprzedaży) należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia. Należy podkreślić, że kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie dla zrealizowania własnych celów gospodarczych, tak aby przystosować nieruchomość do swoich potrzeb.
Istotne w analizowanej sprawie jest to, że nie współpracował Pan pośrednio ani bezpośrednio z osobami zajmującymi się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, w tym z biurem pośrednictwa nieruchomościami w zakresie zbycia Nieruchomości. Nie podejmował Pan działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Ponadto nieruchomość nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej.
Samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.
Jedyna Pana aktywność to podział działki.
Jednakże w odniesieniu do sprzedaży działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.
Jednocześnie, bez wpływu na powyższe pozostaje fakt, że działki były wykorzystywane w działalności rolniczej. Jak bowiem wskazano we wniosku, jest Pan rolnikiem ryczałtowym i produkty rolne z działek będących przedmiotem sprzedaży przeznaczane były wyłącznie na potrzeby własne i nie były przedmiotem sprzedaży.
Zatem dokonując sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 korzysta Pan z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W konsekwencji sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W związku z powyższym, odstępuję od uzasadnienia rozstrzygnięcia kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Pana stanowisko jest prawidłowe.
Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo