Interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.273.2026.4.AM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

·      prawidłowe w zakresie:

‒    uznania sprzedaży działki nr 4 za czynność niepodlegającą opodatkowaniu w ramach rozporządzania majątkiem osobistym,

‒    braku opodatkowania czynności wycofania działki nr 4 z prowadzonej działalności gospodarczej na cele osobiste,

‒    zastosowania zwolnienia do sprzedaży działki nr 2;

·      nieprawidłowe w zakresie uznania sprzedaży działki nr 2 za czynność niepodlegającą opodatkowaniu w ramach rozporządzania majątkiem osobistym.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania sprzedaży działek nr 4 i 2 za czynności niepodlegające opodatkowaniu w ramach rozporządzania majątkiem osobistym, braku opodatkowania przekazania działek nr 4 i 2 na cele osobiste, oraz zastosowania zwolnienia do sprzedaży tych działek.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

A.B., zwany dalej Wnioskodawcą lub Podatnikiem, jest polskim rezydentem podatkowym, podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawca od 1992 roku prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą Firma (…), a od 2002 roku jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Głównym przedmiotem działalności jest obecnie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W drodze umowy darowizny z dnia (…) marca 2012 r. Wnioskodawca nabył od swojego ojca do swojego majątku osobistego udział w wysokości ½ w niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (…) w (…) oznaczonej wówczas w ewidencji gruntów jako działka nr 1, obręb (…) o obszarze (…) m², dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą KW nr (…).

Na mocy tej samej umowy darowizny Wnioskodawca nabył udział wynoszący ½ we własności działki położonej przy (…) w (…) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 5 o obszarze (…) m², dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą KW nr (…).

Właścicielką pozostałych udziałów w obu działkach została na mocy tej samej umowy darowizny siostra Wnioskodawcy.

W dniu (…) października 2013 r. Wnioskodawca oraz jego siostra zawarli umowę o zniesienie współwłasności oraz umowę darowizny, dotyczącą działki nr 1, obręb (…) położonej przy ulicy  w (…) oraz działki położonej przy (…) w (…) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 5.

Na mocy umowy Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem nieruchomości niezabudowanej przy ulicy (…) w (…) oznaczonej jako działka nr 1 o obszarze (…) m² o wartości (…) zł. Natomiast siostra Wnioskodawcy nabyła własność działki położonej przy (…) w (...) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 5 o wartości (…) zł.

Zniesienia współwłasności dokonano nieodpłatnie, bez spłat i dopłat.

Dodatkowo na mocy umowy z dnia (…) października 2013 r. Wnioskodawca otrzymał od swojej siostry w drodze darowizny nieruchomość niezabudowaną oznaczoną jako działka nr 4 o obszarze (…) m² położoną przy ulicy (…) w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…). Czynności objęte umową darowizny z dnia 12 marca 2012 r. oraz umową o zniesienie współwłasności i darowizny z dnia (…) października 2013 roku nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca na części działki nr 1 położonej przy ulicy (…) w (…) stanowiącej około połowę jej powierzchni wzniósł myjnię samochodową  samoobsługową  czterostanowiskową. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. W ewidencji środków trwałych ujęto jedynie urządzenia myjni samochodowej. Wnioskodawca uzyskiwał przychody z prowadzenia myjni samochodowej w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej.

Działalność w zakresie prowadzenia myjni samochodowej była opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Konsekwentnie, w związku z tym, że działki nr 1 i nr 4 zostały nabyte w wyniku czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie odliczano podatku naliczonego związanego z nabyciem tych nieruchomości.

Pozostała część działki nr 1 była niezabudowana i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, była porośnięta krzakami i chwastami. Do części działki nr 1, która nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej przylegała bezpośrednio działka nr 4 stanowiąca wąski pas gruntu o powierzchni (…) m².

Wnioskodawca wystąpił o dokonanie podziału działki nr 1. Decyzją z dnia (…) września 2025 r. Prezydent Miasta (…) potwierdził podział nieruchomości położonej przy ulicy (…) w (…) oznaczonej w rejestrze gruntów jako działka nr 1 o powierzchni (…) ha. W wyniku podziału powstały działki nr 1 o powierzchni (…) ha i nr 3 o powierzchni (…) ha.

Podział oparto na kryterium faktycznego wykorzystywania. Na działce nr 3 znalazły się urządzenia myjni oraz plac manewrowy, a działka nr 2 była terenem porośniętym roślinnością. Nawet przed formalnym podziałem część działki wykorzystywana na prowadzenie działalności była faktycznie wyodrębniona i różniła się od działki nr 2. Tylko działka 3 była wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej. Działka nr 2 nie była wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej.

W dniu (…) października 2025 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działki oznaczonej nr 2 oraz działki oznaczonej nr 4 na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości określono działki jako niezabudowane. Nie wskazano na jakiekolwiek budynki, budowle lub urządzenia budowlane będące przedmiotem sprzedaży.

Wnioskodawca traktował działkę nr 2 oraz działkę nr 4 jako część majątku osobistego. Częściowo teren działki nr 2 przylegający do ulicy (…) utwardzony był kruszywem i stanowił miejsca postojowe. Przez działkę nr 2 przechodził podziemny przewód gazowy przeznaczony do obsługi sąsiednich nieruchomości. Na terenie działki nr 2 znajdowała się skrzynka z przyłączem gazowym i gazomierzem. Przed sprzedażą działki Wnioskodawca rozpoczął formalne starania o przeniesienie usytuowania skrzynki z gazomierzem, które zostały zakończone wydaniem pozwolenia na przeniesienie tablicy gazomierza w dniu (…) lipca 2025 roku.

Na działce znajdowała się również studnia kopana, tradycyjna, która służyła kiedyś zaopatrzeniu mieszkańców w wodę na cele bytowe – w ten sposób nieruchomość była pierwotnie zaopatrywana w wodę. Nie było w niej hydroforu, ani innego urządzenia. Przykryta była betonowymi płytami dla zabezpieczenia przed osobami trzecimi.

Miejsca postojowe utwardzone kruszywem, przewody gazowe, skrzynka z przyłączem gazowym i gazomierzem i studnia powstały ponad 2 lata przed sprzedażą działki nr 2.

Działki nr 2 i 4 na dzień sprzedaży nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie zostały również wydane decyzje o warunkach zabudowy. Wnioskodawca składał wniosek o objęcie działki nr 2 decyzją o warunkach zabudowy, ale do dnia sprzedaży decyzja nie została wydana.

Działki nr 2 oraz nr 4 nie były przedmiotem umów najmu lub dzierżawy i nie były wykorzystywane na cele gospodarcze.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

Nieruchomości były wykorzystywane w majątku prywatnym w celach osobistych, w tym rekreacyjnych, typu spotkania ze znajomymi, odpoczynek, cały czas stały puste, koszona była początkowo trawa. Działki położone były na spokojnej ulicy, niektóre okoliczne działki służą jako rekreacyjne.

W poczuciu Wnioskodawcy działki stanowiły część jego majątku prywatnego, Wnioskodawca nigdy nie zamierzał czerpać i nie czerpał korzyści materialnych z posiadania działek 2 i 4. Nie wykorzystywał ich czynnie w prowadzonej działalności gospodarczej ani nie czerpał korzyści zarobkowych z samego ich posiadania, np. przez najem lub dzierżawę. Wszedł w ich posiadanie w drodze umowy darowizny, a następnie umowy zniesienia współwłasności zawartej ze swoją siostrą. Była to pierwotnie część majątku jego ojca, stanowiąca majątek rodzinny.

Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości stanowiących lokale w budynku położonym przy Al. (…) w (…), które nabył w drodze dziedziczenia jako jedyny spadkobierca po swoim ojcu. Sprzedaż tych lokali stanowiła zarząd majątkiem prywatnym.

Nieruchomość A – lokal mieszkalny nr (…) położony w budynku przy Al. (…) w (…) o powierzchni (…) m². Lokal Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia jako jedyny spadkobierca po swoim ojcu na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) grudnia 2014 r.

Nieruchomość B – lokal mieszkalny nr (…) położony w budynku przy Al. (…) w (…) o powierzchni (…) m². Lokal Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia jako jedyny spadkobierca po swoim ojcu na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) grudnia 2014 r.

Nieruchomość C – lokal niemieszkalny nr (…) położony w budynku przy Al. (…) w (…) o powierzchni (…) m². Lokal Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia jako jedyny spadkobierca po swoim ojcu na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) grudnia 2014 r.

Nieruchomość D – lokal niemieszkalny nr (…) położony w budynku przy Al. (…) w (…) o powierzchni (…) m². Lokal Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia jako jedyny spadkobierca po swoim ojcu na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) grudnia 2014 r.

Nieruchomość E – lokal mieszkalny nr (…) położony w budynku przy Al. (…) w (…) o powierzchni (…) m². Lokal Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia jako jedyny spadkobierca po swoim ojcu na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) grudnia 2014 r.

Wnioskodawca nabył nieruchomości w drodze dziedziczenia jako jedyny spadkobierca po swoim ojcu.

Nieruchomości mieszkalne (A, B i E) nie były używane. Ze względu na stan techniczny nadawały się tylko do generalnego remontu. Lokale niemieszkalne (C i D) były wynajmowane.

Nieruchomości A i B zostały zbyte na rzecz tego samego nabywcy – osoby fizycznej w drodze jednej transakcji w dniu (…) marca 2019 r. Przyczyną sprzedaży było to, że lokale te nie były Wnioskodawcy potrzebne. Korzystanie z nich wymagałoby przeprowadzenia remontu, ponieważ były w złym stanie technicznym i nie nadawały się do przeznaczonego użytku, w tym wynajmu, stąd decyzja o sprzedaży.

Nieruchomości C i D zostały zbyte na rzecz tych samych nabywców – małżeństwa w drodze jednej transakcji w dniu (…) września 2021 r. Przyczyną sprzedaży była chęć pozyskania środków pieniężnych, w tym na remonty nieruchomości znajdującej się w majątku prywatnym.

Nieruchomość E została zbyta na rzecz osoby fizycznej w dniu (…) października 2019 r. Przyczyną sprzedaży było to, że lokal ten nie był Wnioskodawcy potrzebny. Korzystanie z niego wymagałoby przeprowadzenia remontu, ponieważ był w złym stanie technicznym i nie nadawał się do przeznaczonego użytku, w tym wynajmu, stąd decyzja o sprzedaży.

Sprzedanych zostało 5 lokali (3 mieszkalne i 2 niemieszkalne) w budynku wielolokalowym. Nie były przeprowadzane sprzedaże nieruchomości niezabudowanych. Ze sprzedawanymi lokalami związany był udział w nieruchomości wspólnej.

Środki ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na remont własnej nieruchomości oraz inwestycje w działalność gospodarczą.

Wnioskodawca zamieścił ogłoszenie o sprzedaży na portalu internetowym oraz powiesił na ogrodzeniu działki baner informujący o tym, że działka przeznaczona jest na sprzedaż. Nabywca nieruchomości zgłosił się w odpowiedzi na ogłoszenie Wnioskodawcy. Rodzina nabywcy zamieszkiwała w sąsiedztwie i brat nabywcy zauważył baner na ogrodzeniu.

Wnioskodawca przed sprzedażą działek nie podejmował działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenia.

Wnioskodawca nie udzielał innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w jego imieniu w związku ze sprzedażą działek.

Wnioskodawca nie podejmował działań wymagających zaangażowania własnych środków zmierzających do podniesienia wartości działek. Wykonywane były na ich terenie zwykłe prace porządkowe. Początkowo koszono trawę, potem zaniechano tych czynności, a na działkach wyrosły zarośla i krzewy. Działka ze względów porządkowych ogrodzona była agrowłókniną rozpiętą na drewnianych słupkach. Nie wydzielano dróg. Nie doprowadzano mediów. Na działce nr 2 w chwili jej nabycia znajdowała się studnia tradycyjna kopana – pozostałość po znajdującym się kiedyś na działce budynku mieszkalnym.

Wniosek o objęcie działki nr 2 decyzją o warunkach zabudowy składany był w momencie, w którym Wnioskodawca znalazł już nabywcę działki. Wnioskodawca chciał pójść nabywcy na rękę i przyspieszyć procedury, więc wniosek składany był w interesie przyszłych nabywców i dotyczył nieruchomości budynkowej, którą chcieli wznieść na działce, czyli budynku mieszkalnego. Ostatecznie nie doszło do wydania decyzji, a nabywca dopełniał już tej procedury we własnym zakresie.

Działki zostały wycofane z prowadzonej działalności gospodarczej w momencie podziału działki nr 1 na działki 2 i 3, czyli w którym zatwierdzono faktyczne odrębne przeznaczenie części działki nr 1 zajętej na myjnię samochodową i części niewykorzystywanej w działalności gospodarczej, czyli z dniem (…) września 2025 r.

Działania związane z formalnym podziałem działki nr 1 były w pierwszej kolejności podejmowane w celu wykazania, że faktycznie do działalności gospodarczej jest wykorzystywana tylko część działki nr 1. Wnioskodawca musiał opłacać podatek od nieruchomości w stawce właściwej dla działalności gospodarczej dla całej działki nr 1, stąd w pierwszej kolejności decyzja o jej podziale. Wycofanie działki nr 2 z działalności gospodarczej zostało dokonane w pierwszym możliwym momencie, w którym było to możliwe, czyli z chwilą jej wydzielenia z działki nr 1. Jednocześnie Wnioskodawca myślał też o sprzedaży części działki nr 1 niewykorzystywanej w działalności gospodarczej, więc jednym z celów wycofania działki była też jej sprzedaż.

Działka nr 4 nie była wykorzystywana w żaden sposób. Wnioskodawca zaznacza, że stanowi ona wąski pas gruntu o powierzchni (…) m², który oddziela działkę 2 od sąsiedniej nieruchomości. Działka nr 4 nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług oraz niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych z czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych w odniesieniu do działki nr 4.

Miejsca postojowe utwardzone kruszywem stanowią urządzenia budowlane w myśl art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W myśl tych przepisów urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Miejsca postojowe położone są przy ulicy i służą obsłudze sąsiedniej nieruchomości, w której znajduje się klinika dentystyczna należąca do innego podmiotu, który nie jest powiązany z Wnioskodawcą. Klienci kliniki dentystycznej zajmowali pobocze ulicy i sprawiali, że były trudności z przejazdem. Wnioskodawca nieodpłatnie udostępnił część działki nr 2 przylegającej do ulicy na potrzeby kliniki dentystycznej. Wnioskodawca nie pobierał za to wynagrodzenia. Podmiot będący właścicielem kliniki dentystycznej wykonał utwardzenie miejsc postojowych znajdujących się przy ulicy własnym kosztem.

Studnia tradycyjna znajdująca się na działce stanowi urządzenie budowlane. W przeszłości na działce znajdował się stary budynek mieszkalny. Studnia tradycyjna służyła do dostawy wody dla budynku. Budynek został zburzony w okresie, w którym właścicielem działki był ojciec Wnioskodawcy.

Miejsca postojowe i studnia stanowią urządzenia budowlane.

Wnioskodawca przed sprzedażą działki był właścicielem podziemnego przewodu gazowego przebiegającego przez tę działkę ze skrzynką z przyłączem gazowym i gazomierzem.

Przewód gazowy ze skrzynką z przyłączem gazowym i gazomierzem nie był przedmiotem sprzedaży. Urządzenia te służyły obsłudze myjni znajdującej się na działce nr 3.

Wnioskodawca w związku z zawarciem umowy sprzedaży działek nr 2 i 4 zobowiązał się do usunięcia tych urządzeń z działki nr 2 i przeniesienia na pozostającą jego własnością działkę nr 3. Obecnie urządzenia są przeniesione na teren myjni, czyli działki 3 pozostającej własnością Wnioskodawcy.

Przewód gazowy ze skrzynką z przyłączem gazowym i gazomierzem był własnością Wnioskodawcy, ale nie był przedmiotem sprzedaży.

Pytania

1. Czy sprzedaż działki nr 2 oraz działki nr 4 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

2. Czy wycofanie działki nr 2 oraz działki nr 4 do majątku osobistego podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?  (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

3. Czy sprzedaż działki nr 2 oraz działki nr 4 była zwolniona z podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Pana stanowisko w sprawie

Odpowiedzi:

1. Sprzedaż działki nr 2 oraz działki nr 4 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

2. Wycofanie działki nr 2 oraz działki nr 4 do majątku osobistego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

3. Sprzedaż działki nr 2 oraz działki nr 4 była zwolniona z podatku od towarów i usług.

Ad 1

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Sprzedaż nieruchomości gruntowej co do zasady stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Opodatkowaniu podlegają jednak wyłącznie czynności wykonywane przez podmiot posiadający status podatnika i działający w tym charakterze w odniesieniu do danej czynności.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W szczególności do sprzedaży opodatkowanej zalicza się sprzedaż towarów wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

Zarówno rozpoczęcie wykorzystywania danej nieruchomości gruntowej w ramach działalności gospodarczej, jak i późniejsze zaprzestanie wykorzystywania jej w działalności w przypadku osoby fizycznej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą nie wiąże się z żadnymi formalnościami. Jeżeli osoba fizyczna nie decyduje się na ujęcie danej nieruchomości w ewidencji środków trwałych wykorzystywanie nieruchomości do celów działalności gospodarczej stwierdza się na podstawie okoliczności faktycznych. W podatku VAT do uznania, że dana nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności albo też jej sprzedaż jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej nie jest konieczna również formalna rejestracja tej działalności. Wnioskodawca może jako osoba fizyczna swobodnie dysponować swoim majątkiem i przeznaczać go na cele działalności gospodarczej oraz z niej wycofywać. Decyzja o podziale działki nr 1 była motywowana wyodrębnieniem części działki, która nie była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie wykorzystywał w ogóle gospodarczo tej części działki. Wnioskodawca nie zawierał żadnych umów najmu/dzierżawy tej części gruntu, nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.

Działki nr 1 i nr 4 otrzymał w drodze darowizny od członków rodziny. Działka nr 1 okazała się nieprzydatna w części, a działka nr 4 w całości dla prowadzonej działalności stąd decyzja o ich sprzedaży.

Aktywność Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia części dawnej działki nr 1 stanowiącej działkę nr 2 oraz działki nr 4 nie była porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, co powoduje, że nie można było uznać go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy w zakresie tej czynności sprzedaży.

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż działek nr 2 oraz nr 4 została dokonana w ramach rozporządzania majątkiem osobistym i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ grunty te nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług a ich sprzedaż nie stanowiła działalności gospodarczej określonej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ad 2

Z ostrożności w przypadku uznania, że część działki nr 1 stanowiąca działkę nr 2 oraz działka nr 4 były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, a zatem odpowiedź na pytanie 1 (oznaczone we wniosku nr 3) byłaby negatywna, Wnioskodawca wskazuje, że w jego ocenie przekazanie na cele osobiste podatnika działki nr 2 oraz działki nr 4 nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

1)  przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,

2)  wszelkie inne darowizny

- jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Jak wspomniano powyżej przeznaczenie danych składników majątkowych na cele prowadzenia działalności oraz na cele osobiste nie wymaga formalnych działań. Ustawa o VAT przewiduje opodatkowanie podatkiem od towarów i usług nieodpłatnego przekazania na cele osobiste jedynie w sytuacji, w której podatnikowi przysługiwało w całości lub w części prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Działka nr 1, a tym samym wydzielona z niej działka nr 2 a także działka nr 4 zostały nabyte w ramach czynności nieodpłatnych nieopodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie mógł odliczyć podatku w związku z nabyciem działek.

W związku z powyższym przekazanie na cele działki nr 2 oraz działki nr 4 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 3

W przypadku uznania, że sprzedaż działek nr 2 oraz nr 4 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż ta podlegała zwolnieniu w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ilekroć mowa jest zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wskazano, że jeżeli w ustawie mowa jest o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W pierwszej kolejność rozpatrując zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT należy rozpoznać, czy mamy do czynienia z terenem niezabudowanym, a dopiero w dalszej kolejności czy jest to teren budowlany.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji terenu zabudowanego lub niezabudowanego.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie uzależnia zwolnienia od podatku od wielkości, czy ilości zabudowań na gruncie. Terenem zabudowanym może być każdy teren, na którym znajdują się budynki, budowle lub ich części.

W orzecznictwie NSA wskazuje się, że przy kwalifikowaniu terenu jako niezabudowanego można wziąć pod uwagę aspekt ekonomiczny transakcji, przy czym w tym przypadku kluczowy będzie przede wszystkim charakter obiektów, które znajdują się na tym gruncie i czy istniejąca „zabudowa” zmieniła w sposób istotny charakter gruntu. (…) O terenie "zabudowanym" w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. można mówić w sytuacji, gdy istniejąca zabudowa ma dla tego terenu podstawowe, dominujące znaczenie. Natomiast nie jest istotna „zabudowa”, jeśli ma ona charakter uzupełniający w stosunku do podstawowego przeznaczenia terenu (por. wyrok NSA z dnia 23 sierpnia 2024 r. sygn. I FSK 1670/20).

Pojęcia budynku i budowli wobec braku definicji w ustawie o podatku od towarów i usług powinny być definiowane zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Na podstawie art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego obiekt budowlany - to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego budowla to każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Obiekt liniowy to zgodnie z art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Urządzenia budowlane to zgodnie z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Znajdujące się na działce nr 2 obiekty nie są zaliczane do budynków lub budowli. Plac postojowy utwardzony kruszywem zaliczane są do urządzeń budowlanych.

Z kolei podziemny gazociąg nie ma dla terenu podstawowego, dominującego znaczenia, dlatego nie decyduje o tym, że dany teren jest terenem zabudowanym.

W ocenie Wnioskodawcy teren działki nr 2 oraz nr 4 był w momencie sprzedaży terenem niezabudowanym. Dlatego w dalszej kolejności wymaga rozważenia, czy był to teren budowlany, czyli grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działka nr 2 oraz nr 4 nie była w momencie sprzedaży objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie wydano dla tych działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W związku z tym nie był to teren budowlany.

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż działki nr 2 oraz działki nr 4 była zwolniona z podatku od towarów i usług na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w związku z tym, że był to grunt niezabudowany niebędący terenem budowlanym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Art. 7 ust. 2 ustawy:

W myśl regulacji zawartej w art. 7 ust. 2 ustawy, w pewnych określonych w tym przepisie przypadkach, również nieodpłatną dostawę towarów należy uznać za spełniającą definicję odpłatnej dostawy towarów, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Jak wynika bowiem z art. 7 ust. 2 ustawy, czynnością zrównaną z odpłatną dostawą towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, jest także przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, z zastrzeżeniem, że podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Zatem, aby doszło do uznania czynności nieodpłatnego przekazania towarów za czynność zrównaną z odpłatną dostawą towarów, musi zostać spełniony kluczowy warunek, że przedmiotem nieodpłatnego przekazania jest towar (lub jego części składowe), w stosunku do którego podatnikowi przysługiwało w całości lub w części prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jego nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. Przy tym dokonującym nieodpłatnego przekazania musi być podatnik podatku od towarów i usług, a przekazane przez tego podatnika towary muszą należeć do jego przedsiębiorstwa.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwe zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie  (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Wskazał Pan, że prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 2002 r. i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Głównym przedmiotem działalności jest obecnie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W drodze umowy darowizny z (…) marca 2012 r. nabył Pan od swojego ojca do swojego majątku osobistego udział w wysokości ½ w niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej wówczas w ewidencji gruntów jako działka nr 1, o obszarze (…) m².

Na mocy tej samej umowy darowizny nabył Pan również udział wynoszący ½ we własności działki oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 5 o obszarze (…) m².

Właścicielką pozostałych udziałów w obu działkach została na mocy tej samej umowy darowizny Pana siostra.

29 października 2013 r. Pan oraz jego siostra zawarli umowę o zniesienie współwłasności, dotyczącą działki nr 1 oraz działki nr 5.

Na mocy umowy stał Pan się jedynym właścicielem nieruchomości niezabudowanej tj. działki nr 1 o obszarze (…) m², natomiast Pana siostra nabyła własność działki nr 5.

Zniesienia współwłasności dokonano nieodpłatnie, bez spłat i dopłat.

Dodatkowo na mocy umowy z (…) października 2013 r. otrzymał Pan od swojej siostry w drodze darowizny nieruchomość niezabudowaną oznaczoną jako działka nr 4. Czynności objęte umową darowizny z dnia (…) marca 2012 r. oraz umową o zniesienie współwłasności i darowizny nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Na części działki nr 1 stanowiącej około połowę jej powierzchni wzniósł Pan myjnię samochodową samoobsługową czterostanowiskową. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. W ewidencji środków trwałych ujęto jedynie urządzenia myjni samochodowej. Uzyskiwał Pan przychody z prowadzenia myjni samochodowej w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej.

Działalność w zakresie prowadzenia myjni samochodowej była opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Konsekwentnie, w związku z tym, że działki nr 1 i nr 4 zostały nabyte w wyniku czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie odliczano podatku naliczonego związanego z nabyciem tych nieruchomości.

Pozostała część działki nr 1 była niezabudowana i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, była porośnięta krzakami i chwastami. Do części działki nr 1, która nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej przylegała bezpośrednio działka nr 4 stanowiąca wąski pas gruntu o powierzchni (…) m².

Wystąpił Pan o dokonanie podziału działki nr 1. Decyzją z (…) września 2025 r. Prezydent Miasta potwierdził podział nieruchomości, tj. działki nr 1 o powierzchni (…) ha. W wyniku podziału powstały działki nr 2 o powierzchni (…) ha i nr 3 o powierzchni (…) ha.

Podział oparto na kryterium faktycznego wykorzystywania. Na działce nr 3 znalazły się urządzenia myjni oraz plac manewrowy, a działka nr 2 była terenem porośniętym roślinnością. Nawet przed formalnym podziałem część działki wykorzystywana na prowadzenie działalności była faktycznie wyodrębniona i różniła się od działki nr 2. Tylko działka nr 3 była wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej. Działka nr 2 nie była wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej.

W dniu 2 października 2025 r. dokonał Pan sprzedaży działki oznaczonej nr 2 oraz działki oznaczonej nr 4 na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości określono działki jako niezabudowane. Nie wskazano na jakiekolwiek budynki, budowle lub urządzenia budowlane będące przedmiotem sprzedaży.

Częściowo teren działki nr 2 przylegający do ulicy utwardzony był kruszywem i stanowił miejsca postojowe. Przez działkę nr 2 przechodził podziemny przewód gazowy przeznaczony do obsługi sąsiednich nieruchomości. Na terenie działki nr 2 znajdowała się skrzynka z przyłączem gazowym i gazomierzem. Przed sprzedażą działki rozpoczął Pan formalne starania o przeniesienie usytuowania skrzynki z gazomierzem, które zostały zakończone wydaniem pozwolenia na przeniesienie tablicy gazomierza (…) lipca 2025 roku.

Na działce znajdowała się również studnia kopana, tradycyjna, która służyła kiedyś zaopatrzeniu mieszkańców w wodę na cele bytowe. Nie było w niej hydroforu, ani innego urządzenia. Przykryta była betonowymi płytami dla zabezpieczenia przed osobami trzecimi.

Miejsca postojowe utwardzone kruszywem, przewody gazowe, skrzynka z przyłączem gazowym i gazomierzem i studnia powstały ponad 2 lata przed sprzedażą działki nr 2.

Działki nr 2 i 4 na dzień sprzedaży nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie zostały również wydane decyzje o warunkach zabudowy. Składał Pan wniosek o objęcie działki nr 2 decyzją o warunkach zabudowy, ale do dnia sprzedaży decyzja nie została wydana.

Działki nr 2 oraz nr 4 nie były przedmiotem umów najmu lub dzierżawy i nie były wykorzystywane na cele gospodarcze.

Nigdy nie zamierzał Pan czerpać i nie czerpał korzyści materialnych z posiadania działek 2 i 4.

Zamieścił Pan ogłoszenie o sprzedaży na portalu internetowym oraz powiesił na ogrodzeniu działki baner informujący o tym, że działka przeznaczona jest na sprzedaż. Nabywca nieruchomości zgłosił się w odpowiedzi na Pana ogłoszenie.

Przed sprzedażą działek nie podejmował Pan działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenia.

Nie udzielał Pan innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w jego imieniu w związku ze sprzedażą działek.

Nie podejmował Pan działań wymagających zaangażowania własnych środków zmierzających do podniesienia wartości działek. Wykonywane były na ich terenie zwykłe prace porządkowe. Nie wydzielano dróg. Nie doprowadzano mediów.

Wniosek o objęcie działki nr 2 decyzją o warunkach zabudowy składany był w momencie, w którym znalazł Pan już nabywcę działki. Wniosek składany był w interesie przyszłych nabywców i dotyczył nieruchomości budynkowej, którą chcieli wznieść na działce, czyli budynku mieszkalnego. Ostatecznie nie doszło do wydania decyzji, a nabywca dopełniał już tej procedury we własnym zakresie.

Miejsca postojowe i studnia stanowią urządzenia budowlane.

Przed sprzedażą działki 2 był Pan właścicielem podziemnego przewodu gazowego przebiegającego przez tę działkę ze skrzynką z przyłączem gazowym i gazomierzem. Przewód gazowy ze skrzynką z przyłączem gazowym i gazomierzem nie był przedmiotem sprzedaży. Urządzenia te służyły obsłudze myjni znajdującej się na działce nr 3. Obecnie urządzenia są przeniesione na teren myjni, czyli działki 3 pozostającej  Pana własnością.

Przewód gazowy ze skrzynką z przyłączem gazowym i gazomierzem były Pana własnością, ale nie był przedmiotem sprzedaży.

Ma Pan wątpliwości, czy sprzedaż działek nr 2 oraz nr 4 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy wycofanie działek nr 2 oraz nr 4 do majątku osobistego podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym przedstawiając własne stanowisko w sprawie wskazał Pan, że w odniesieniu do kwestii podlegania opodatkowaniu VAT wycofania działek z działalności gospodarczej oczekuje Pan rozstrzygnięcia tylko w sytuacji, gdy uznam, że działki te były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wskazał Pan, że nieruchomość niezabudowaną oznaczoną jako działka nr 4 otrzymał Pan od swojej siostry w drodze darowizny.

Działka nr 4 nie była wykorzystywana w żaden sposób. Stanowi ona wąski pas gruntu o powierzchni (…) m², który oddziela działkę 2 od sąsiedniej nieruchomości.

Działka nr 4 zgodnie z Pana wskazaniem nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług oraz niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie zamierzał Pan czerpać i nie czerpał korzyści materialnych z posiadania działki nr 4. Nie wykorzystywał Pan czynnie działki w prowadzonej działalności gospodarczej. Działka nr 4 nie była przedmiotem umów najmu lub dzierżawy i nie była wykorzystywana na cele gospodarcze.

Zatem działka nr 4 nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działka była wykorzystywana w celach prywatnych.

Ponadto w stosunku do działki nr 4 nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienie. Nie współpracował Pan w celu jej sprzedaży z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomości.

Zatem w odniesieniu do sprzedaży działki nr 4 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które wskazują, że sprzedaż ww. działki wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C‑180/10 i C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 4 korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki nr 4, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr 4 nie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie można też mówić o wycofaniu działki nr 4 z działalności gospodarczej skoro nigdy nie była wykorzystywana w tej działalności.

Wskazał Pan także, że jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w związku z prowadzoną działalnością w zakresie prowadzenia myjni samochodowej. Myjnię wybudował Pan na działce nr 1, a następnie wydzielił Pan z tej działki działkę nr 2 i działkę nr 3. Na działce nr 3 nadal prowadzi Pan myjnię samochodową, a działka nr 2 została sprzedana.

Skoro działka nr 2 została wydzielona z działki, na której prowadził Pan działalność gospodarczą należy uznać, że grunt stanowiący działkę nr 2 był również wykorzystywany w opodatkowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Pierwotnie działki nr 2 i 3 stanowiły działkę nr 1, na której prowadził Pan myjnię samochodową. 

Analizując Pana wątpliwości w zakresie podlegania opodatkowaniu czynności wycofania działki nr 2 z prowadzonej działalności do majątku osobistego należy odnieść okoliczności sprawy do powołanego art. 7 ust. 2 ustawy. Skoro przy nabyciu udziału ½ działki nr 1w drodze spadku po zmarłym ojcu oraz w związku zawartą pomiędzy Panem oraz siostrą umową zniesienia współwłasności nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, to nieodpłatne przekazanie działki nr 2, która powstała z podziału działki nr 1, na cele prywatne nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji czynność wycofania z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej działki nr 2 i przekazania jej na cele osobiste nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast sprzedając działkę nr 2 nie można twierdzić, że zbywał Pan majątek osobisty, pomimo, że działka została wycofana z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Zbywając grunt, który wcześniej stanowił jedną działkę, na której prowadził Pan opodatkowaną działalność gospodarczą, zbył Pan część majątku, który wchodził w skład Pana  przedsiębiorstwa i był częścią prowadzonej przez Pana opodatkowanej działalności gospodarczej w postaci myjni samochodowej.

Biorąc więc pod uwagę opis sprawy w zakresie działki nr 2 oraz przywołane orzeczenie TSUE C‑291/92 należy stwierdzić, że nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania ww. gruntu w całym okresie posiadania wyłącznie do celów osobistych. Działka nr 2 w momencie dostawy, stanowiła zatem składnik majątkowy, który służył prowadzeniu działalności gospodarczej (grunt ten był bowiem częścią działki, na której prowadził Pan myjnię samochodową samoobsługową). Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć w całym okresie ich posiadania takiej działalności.

Należy więc stwierdzić, że sprzedaż działki nr 2 nie nastąpiła w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym, lecz stanowiła zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (działalności w postaci myjni samochodowej samoobsługowej).

Tym samym, sprzedaż działki nr 2, stanowiła dostawę dokonaną przez Pana jako podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy i powinna podlegać opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko odnośnie pytań nr 1 i 2 jest prawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu dostawy działki nr 4 oraz w zakresie braku opodatkowania czynności wycofania działki nr 2 z prowadzonej działalności gospodarczej i nieprawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy działki nr 2.

Pana wątpliwości dotyczą także zastosowania zwolnienia do sprzedaży działki nr 2 oraz działki nr 4.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 538):

Art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Skoro jak stwierdziłem powyżej sprzedaż działki nr 4 nie podlegała opodatkowaniu jako sprzedaż Pana majątku prywatnego osobistego, rozstrzyganie zwolnienia z podatku VAT przy dostawie ww. działki jest bezzasadne.

Odnośnie działki nr 2, z wniosku nie wynika aby plac utwardzony kruszywem, oraz studnia posadowione na tej działce stanowiły budowle w myśl ustawy Prawo budowlane.

Zatem na dzień sprzedaży na działce nr 2 nie były posadowione budynki lub budowle. Dodatkowo działka na dzień sprzedaży nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie zostały również wydane dla tej działki decyzje o warunkach zabudowy.

Na dzień sprzedaży działka nr 2, stanowiła teren niezabudowany, który nie stanowił terenu budowlanego w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, zatem mógł Pan zastosować do dostawy działki nr 2  zwolnienie od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe w zakresie zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy do dostawy działki nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja rozstrzyga Pana wątpliwości wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług tj. w zakresie pytań nr 3, 4 i 5 wniosku. Natomiast w zakresie pytań nr 1 i 2 wniosku, dotyczących zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.