Interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.391.2025.2.AM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismami z: 15 września 2025 r. (wpływ 15 września 2025 r.) oraz 15 września 2025 r. wpływ (18 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A.B.;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• C. Sp. z o. o.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.B. (dalej: „Wnioskodawczyni”) jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…) w gminie (…) o łącznej powierzchni (…) ha, dla której Sąd prowadzi księgi wieczyste o nr (…), (…), (…), (…), (…), (…). Nieruchomość stanowią działki o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, (dalej: „Nieruchomość”). Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w drodze dziedziczenia ustawowego.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest podatnikiem VAT. Niemniej jednak, w związku z zamiarem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, podejmowane były przez syna, rozmowy z inwestorem w celu sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Dla Nieruchomości został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z dnia (…) 2013 r. poz. (…), jak również został sporządzony Projekt zagospodarowania terenu, celem przystosowania działki pod zabudowę mieszkaniową. Została również wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W wyniku tych działań, zainteresowanie nabyciem Nieruchomości wyraziła Spółka C. Sp. z o. o. (dalej: jako „Inwestor” lub „Nabywca”).

Wnioskodawczyni planuje sprzedać ww. Nieruchomość na rzecz Inwestora. Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Przedmiotowa nieruchomość zostanie sprzedana na cele inwestycyjne związane z prowadzoną przez Nabywcę działalnością gospodarczą.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Dla Nieruchomości został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z dnia (…) 2013 roku, poz. (…), jak również został sporządzony Projekt zagospodarowania terenu celem przystosowania działek pod zabudowę mieszkaniową. Według powyższego nie był składany wniosek o warunki zabudowy.

Z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla działek wynika:

• 1 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• 2 - Tereny wód powierzchniowych,
• 3 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• 4 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• 5 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• 6 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• 7 - Tereny wód powierzchniowych,
• 8 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• 9 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• 10 - Tereny wód powierzchniowych,
• 11 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• 12 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• 13 - Tereny wód powierzchniowych,
• 14 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• 15 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• 16 - Tereny wód powierzchniowych,
• 17 - Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

Wyżej wymienione działki są częścią gospodarstwa rolnego jako użytki zielone.

Pani prowadzi gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy zwolniony z podatku od towarów i usług. Pani nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Produkty rolne z ww. działek nie były sprzedawane, a jedynie wykorzystywane na potrzeby własne.

Działki były wykorzystywane na cele prywatne. Na wyżej wymienione grunty Pani otrzymała dopłaty bezpośrednie. Grunty były utrzymywane w dobrej kulturze rolnej.

Na pytanie: „Czy ww. działki od momentu nabycia do momentu sprzedaży wykorzystywała/będzie Pani wykorzystywała wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku? Proszę o wskazanie podstawy prawnej zwolnienia?”

Odpowiedź: Tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy zwalniającej od podatku od towarów i usług.

Działki nie były udostępniane osobom trzecim.

W styczniu 2024 r. jako współwłaściciel sprzedała Pani niezabudowaną nieruchomość w miejscowości (…), gm. (…). Z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, Pani nie była zobowiązana zarejestrować się jako podatnik VAT i wykazać podatku VAT należnego.

Jedyne pełnomocnictwo dotyczy udzielenia interpretacji indywidualnej objętej niniejszym postępowaniem.

Przed sprzedażą ww. działek Pani nie wykonywała żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działek przeznaczonych do sprzedaży poza kwestiami opisanymi w treści wniosku.

Zgodnie ze wstępnymi ustaleniami pomiędzy Panią, a C. Sp. z o. o., na podstawie umowy przedwstępnej Pani nie będzie zobowiązana do dodatkowych działań związanych ze sprzedażą.

Działki będą wykorzystywane przez ich Nabywcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Pytania

1. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

2. W konsekwencji, czy Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT w przypadku nabycia opisanej nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości opisanej we Wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. (Pytanie 1)

Tym samym, Nabywca takiej nieruchomości będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT w przypadku nabycia opisanej nieruchomości. (Pytanie 2).

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym w myśl art. 2 pkt 6 Ustawy, przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą, przy czym przyjmuje się, że dla opodatkowania danej transakcji i uznania osoby fizycznej za podatnika VAT – nie ma znaczenia fakt formalnej rejestracji prowadzonej działalności gospodarczej, czy też rejestracji na potrzeby VAT.

Na płaszczyźnie podatku VAT w przedmiocie ustalenia statusu podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się m.in. NSA w uchwale siedmiu sędziów z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) wskazując na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zdaniem NSA „(...) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem w opinii NSA „ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Podobne stanowisko zostało zawarte przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 30 września 2021 roku, nr 0114-KDIP4-2.4012.529.2021.2.AS.

Biorąc pod uwagę fakt, że Wnioskodawczyni podjęła działania celem sprzedaży nieruchomości na cele inwestycyjne Nabywcy pod zabudowę, przedmiotowa transakcja powinna – zdaniem Wnioskodawczyni podlegać opodatkowaniu VAT. Zdaniem Wnioskodawczyni fakt nabycia przedmiotowej Nieruchomości w drodze dziedziczenia nie powinien mieć znaczenia z punktu widzenia analizowanych przepisów Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w takiej sytuacji, Nabywca zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości, ponieważ będzie ona wykorzystywana przez niego do wykonywania czynności opodatkowanych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą w zakresie budownictwa mieszkaniowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Nieruchomość stanowią działki o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17.

Nieruchomość została nabyta przez Panią w drodze dziedziczenia ustawowego.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej oraz nie jest podatnikiem podatku VAT. Jednak, w związku z zamiarem sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, podejmowane były przez syna, rozmowy z Nabywcą w celu sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Dla Nieruchomości został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (…) 2013 r. oraz został sporządzony Projekt zagospodarowania terenu, celem przystosowania gruntu pod zabudowę mieszkaniową.

Zainteresowanie nabyciem Nieruchomości wyraziła Spółka C. Sp. z o. o. (Nabywca).

Planuje Pani sprzedać ww. Nieruchomość na rzecz Nabywcy. Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Nieruchomość zostanie sprzedana na cele inwestycyjne związane z prowadzoną przez Nabywcę działalnością gospodarczą. Działki będą wykorzystywane przez ich Nabywcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Wyżej wymienione działki są częścią gospodarstwa rolnego jako użytki zielone. Prowadzi Pani gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku od towarów i usług. Nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Produkty rolne z ww. działek nie były sprzedawane, ale wykorzystywane na potrzeby własne. Działki były wykorzystywane na cele prywatne.

Działki składające się na Nieruchomość nie były udostępniane osobom trzecim. Przed sprzedażą ww. działek nie wykonywała Pani żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działek przeznaczonych do sprzedaży.

Zgodnie ze wstępnymi ustaleniami pomiędzy Panią a Nabywcą, na podstawie umowy przedwstępnej nie będzie Pani zobowiązana do dodatkowych działań związanych ze sprzedażą.

Mają Państwo wątpliwości, czy sprzedaż przez Panią objętej zakresem wniosku Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Analiza sprawy w kontekście przywołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE w sprawach połączonych C‑180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Panią sprzedaż Nieruchomości składającej się z działek niezabudowanych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie wystąpią przesłanki, aby w związku z tą sprzedażą uznać Panią za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z okoliczności sprawy wynika, że dokonała Pani pewnych czynności w związku z Nieruchomością. Jednak poszukiwanie nabywcy, przez osobę, która nie zajmuje się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, nie inwestowała własnych środków finansowych w celu podniesienia wartości Nieruchomości oraz nie prowadziła działań marketingowych związanych z Nieruchomością nie może przesądzać o uznaniu tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług w myśl art. 15 ust. 1 ustawy.

Nabyła Pani Nieruchomość w ramach dziedziczenia ustawowego. Prowadzi Pani gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku od towarów i usług. Nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Produkty rolne z ww. działek nie były sprzedawane, a jedynie wykorzystywane na potrzeby własne. Działki nie były udostępniane osobom trzecim.

Zatem należy uznać, że w stosunku do Nieruchomości nie podejmowała Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie wystąpiły przesłanki zawodowego – stałego i zorganizowanego – charakteru Pani działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem czynności, które podjęła Pani w celu sprzedaży działek objętych zakresem wniosku, nie świadczą o Pani aktywności jako podatnika podatku VAT. Nie wykonywała Pani czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, które wykonują handlowcy, w szczególności działań mających uatrakcyjnić Nieruchomość dla potencjalnych nabywców ani działań marketingowych. Nieruchomość opisana we wniosku nigdy nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z analizy całokształtu okoliczności sprawy wynika, że wykorzystywała Pani Nieruchomość wyłącznie na cele prywatne.

Dodatkowo na podstawie umowy przedwstępnej nie będzie Pani zobowiązana do dodatkowych działań związanych ze sprzedażą.

Zatem w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które mogą wskazywać, że sprzedaż Nieruchomości będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C‑181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Odnośnie sprzedaży Nieruchomości nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem planowana sprzedaż ww. działek nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu w myśl art. 5 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Mają Państwo również wątpliwości odnośnie prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę w związku z nabyciem opisanej Nieruchomości.

Art. 86 ust. 1 ustawy:

Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje gdy:

• podatek odlicza podatnik podatku od towarów i usług,
• towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Warunkiem, który daje podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Podatnik nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nabywanych towarów i usług, których nie będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych (czyli czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi).

Art. 88 ustawy zawiera listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z okoliczności sprawy wynika, że Nabywca Nieruchomości jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny oraz będzie On wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jak wskazano powyżej dostawa Nieruchomości w ramach transakcji sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu.

Zatem Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem tej Nieruchomości.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła
w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informacja o zwrocie nadpłaty

Zgodnie z art. 14f § 1 i 2 Ordynacji podatkowej w zw. z art. 14r § 4 Ordynacji podatkowej:

Wpłacili Państwo opłatę od wniosku 29 lipca 2025 r. w wysokości (…) zł, a następnie uzupełniając wniosek 15 września 2025 r. kwotę (…) zł. Z analizy zdarzenia przyszłego oraz jego uzupełnienia wynika, że Państwa wniosek dotyczy dwóch zdarzeń przeszłych i w sprawie jest dwoje Zainteresowanych. Należna opłata od wniosku wynosi (…) zł. Zatem kwota (…) zł jest wpłatą nienależną, stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi. Nadpłata w kwocie (…) zostanie zwrócona na rachunek, z którego dokonano wpłaty.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.B. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.