Interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.43.2026.2.PS

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 20 lutego 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. sp. z o.o.,

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca 1” lub „Spółka” lub „Nabywca”) prowadzi działalność gospodarczą polegającą na realizacji i budowie inwestycji z zakresu odnawialnych źródeł energii. Działalność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pan B.B. (dalej: „Wnioskodawca 2” lub „Zbywca”) jest:

• właścicielem nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu, nr ewidencyjny 1, o powierzchni całkowitej 1,6858 ha położonej w miejscowości (…), gminie (…), w powiecie (…), województwie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr I (dalej: „Nieruchomość”);
• własność powyższej Nieruchomości Zbywca nabył od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z dnia 2 listopada 2012 roku, pozostając w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej, ustanowiony umową majątkową małżeńską sporządzoną w dniu 7 września 2011 roku. Aktualnie Zbywca jest stanu wolnego, a jego Nieruchomość stanowi jego wyłączny majątek.

Zbywca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Nieruchomość Zbywcy m.in.:

• jest niezabudowana, niezadrzewiona, posiada dostęp do drogi publicznej zgodnie z treścią służebności ujawnionej w dziale I-Sp księgi wieczystej KW nr I i oznaczona w ewidencji gruntów symbolem „RIVa” i „RV” - grunty orne;
• jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), uchwalonym uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 27 sierpnia 2020 roku, zgodnie z którym jest oznaczona jako 221.R - teren rolny;
• jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi na rzecz osób trzecich (służebnościami) ujawnionymi w Dziale III księgi wieczystej;
• jest nieruchomością, którą rozporządzanie podlega ograniczeniom stosownie do przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego;
• nie jest w całości lub części lasem, w tym nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu stosownie do treści art. 3 i 6 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej ustawy o lasach, nie jest przeznaczona do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ani w decyzji o warunkach zabudowy;
• nie stanowi w całości lub części śródlądowych wód stojących w rozumieniu art. 217 ust. 13 ustawy Prawo wodne z dnia 20 lipca 2017 roku;
• nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji;
• nie jest położona na terenie parku narodowego, nie jest wpisana do rejestru zabytków, nie znajdują się na niej obiekty archeologiczne lub paleontologiczne, ani obiekty objęte ochroną przyrodniczą;
• nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a także środka trwałego związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawca 2 w dniu 21 lutego 2025 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)), na podstawie której:

• Wnioskodawca 2 zobowiązał się m.in. do sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy 1 własności działki powstałej z podziału Nieruchomości poprzez wydzielenie części Nieruchomości stanowiącej działkę o projektowanej powierzchni do 0,4500 ha w granicach lokalizacji posadowienia planowanej przez Nabywcę inwestycji polegającej na budowie magazynu energii wraz z infrastrukturą towarzyszącą lub magazynu energii wraz z instalacją fotowoltaiczną i infrastrukturą towarzyszącą albo stacją GPO wraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”);
• Zbywca zobowiązał się w terminie do 31 grudnia 2025 roku do wystąpienia i wyjednania dokumentów zatwierdzających podział Nieruchomości w celu wyodrębnienia wyżej wskazanej Działki na której planowana jest lokalizacja Inwestycji Nabywcy. Zbywca dopełnił obowiązku wynikającego z powyższego zobowiązania.

W wyniku przeprowadzonego podziału geodezyjnego, potwierdzonego wykazem zmian gruntowych z dnia 26 maja 2025 r., z Nieruchomości zostały wydzielone dwie działki ewidencyjne, tj.:

i) działka nr 2 o powierzchni 0,4495 ha,

ii) działka nr 3 o powierzchni 1,2363 ha.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest kwestia opodatkowania VAT transakcji sprzedaży działki nr 2, która została wydzielona z Nieruchomości (dalej: Działka).

Strony zobowiązały się zawrzeć finalną Umowę Sprzedaży dotyczącą Działki, w terminie 2 miesięcy licząc od dnia spełnienia ostatniego z niżej wskazanych warunków:

a)  Uzyskania przez Nabywcę dla Nieruchomości:

• decyzji o warunkach zabudowy lub wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Działkę albo zmiany aktualnego planu, które będą umożliwiały realizację Inwestycji;
• ostatecznej w toku administracyjnym decyzji budowlanej umożliwiającej realizację Inwestycji;
• warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej o mocy nie mniejszej niż 10 MW, uprawniających do zrealizowania Inwestycji na Działce;
• w ramach dziennika budowy dla planowanej Inwestycji - dokonania w nim stosownego wpisu związanego z rozpoczęciem prac budowlanych w zakresie planowanej Inwestycji oraz dokonania stosownych czynności dla potrzeb zmiany charakteru użytków w ewidencji gruntów w zakresie Nieruchomości;

b)  Uzyskania przez Zbywcę dla Nieruchomości:

• ostatecznej decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych o ile będzie to wymagane dla Inwestycji;
• ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomości poprzez wydzielenie jej części w postaci Działki;
• wydzielenia Działki do osobnej księgi wieczystej bez obciążeń i praw osób trzecich;

c)  pod warunkiem, iż w terminie przewidzianym na zawarcie Umowy Sprzedaży, m.in.:

• działka wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy l, II, III i IV Księgi Wieczystej wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży;
• nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Strony Sprzedającej do Nieruchomości;
• nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący Nieruchomość, który uniemożliwi realizację planowanej Inwestycji na Działce;
• rozporządzanie projektowaną Działką nie będzie ograniczone postanowieniami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz Kodeksu Cywilnego

nie później jednak niż w terminie do dnia 31 grudnia 2026 roku (dzień zawarcia umowy sprzedaży).

W związku z powyższym, w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży Działka stanowić będzie działkę niezabudowaną wydzieloną z Nieruchomości, na której będzie możliwa realizacja planowanej przez Nabywcę Inwestycji. Tym samym na moment sprzedaży Działka będzie stanowiła teren budowlany.

Po nabyciu, Działka będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę 1 do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Tym samym, nabycie Działki będzie związane z działalnością opodatkowaną VAT Wnioskodawcy 1.

Wnioskodawca 2 nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Do momentu sprzedaży Działki nie będzie ona wykorzystywana jako grunt rolniczy przez Wnioskodawcę 2.

W związku ze sprzedażą Działki, Zbywca nie podejmował aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów. Zbywca nie prowadził również działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Działki. Wnioskodawca 2 nie ustawiał na Nieruchomości tablicy z ofertą jej sprzedaży oraz nie korzystał z usług biur doradczych (pośrednika nieruchomości).

Jednocześnie, Zbywca przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży Działki nie podejmował żadnych działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości.

Zgodnie z umową przedwstępną faktyczne wydanie Działki przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy 1 nastąpi najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

Jednocześnie, w samej umowie przedwstępnej strony uzgodniły prawo Nabywcy (oraz innych podmiotów wskazanych przez Nabywcę) do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w zakresie niezbędnym do m.in.:

• wystąpienia o warunki przyłączenia, zmianę warunków przyłączenia, usunięcia ewentualnych kolizji sieci, decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych: badań geotechnicznych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o decyzję środowiskową, decyzję o warunkach Zabudowy, decyzję Budowlaną, decyzję o lokalizacji zjazdów i decyzję o wyłączeniu Nieruchomości (projektowanej Działki) z produkcji rolnej w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w tym do wejścia w teren.
• Powyżej wskazana zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia w teren, przy czym w przypadku uzyskania przez przedstawicieli Nabywcy Decyzji Budowlanej, Nabywca uprawniony jest do rozpoczęcia realizacji planowanej Inwestycji na projektowanej Działce.
• Przedwstępna umowa sprzedaży Działki stanowi dla Nabywcy tytuł prawny do korzystania z Nieruchomości, w części dotyczącej Działki, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, jak również ustaw je uchylających lub zastępujących po dniu zawarcia niniejszej umowy.
• Wnioskodawca 2 zobowiązał się, że na żądanie Wnioskodawcy 1 wyda zgody, w formie wymaganej przez jednostki administracji rządowej lub samorządowej lub inne instytucje jeśli zawarte w akcie zgody nie będą wystarczające dla organów administracji publicznej w celu realizacji planowanej Inwestycji.

Z tytułu przyznania prawa do dysponowania Nieruchomością przez Nabywcę na cele budowlane nie zostało określone w umowie przedwstępnej żadne dodatkowe wynagrodzenie.

Dodatkowo Zbywca udzielił pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Nabywcę z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i z prawem do samodzielnego działania m.in. do:

• reprezentowania Zbywcy w postępowaniu o wydanie przez organ w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa;
• składania wniosków i uwag do projektu planu ogólnego i/lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość;
• wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości;
• uzyskania przez Nabywcę docelowych warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci;
• złożenia wniosku o podział Nieruchomości w celu wydzielenia z niej projektowanej Działki;
• reprezentowania Zbywcy w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Zbywca, w tym wglądu w akta spraw.

Dodatkowo, Zbywca postanowił, iż wyżej wskazane pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie oraz zobowiązuje się, że w trakcie obowiązywania umowy objętej tym aktem nie odwoła niniejszego pełnomocnictwa, pod rygorem zapłaty kary umownej, w wysokości równowartości kosztów poniesionych przez Nabywcę na realizację planowanej Inwestycji. Niniejsze pełnomocnictwo nie wygasa na wypadek śmierci Zbywcy.

Powyższe pełnomocnictwa nie upoważniają pełnomocnika do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu i na rzecz Zbywcy, zaś wszelkie koszty związane z udzieleniem tych pełnomocnictw oraz działaniem pełnomocników zobowiązany jest pokryć Nabywca.

Do dnia złożenia niniejszego wniosku ani Zbywca, ani Nabywca nie dokonywali na Działce jakichkolwiek inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby jej atrakcyjność. Na Działce nie były dokonywane jakiekolwiek inwestycje infrastrukturalne, które zwiększyłyby jej atrakcyjność jak również Nabywca nie poniesie jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z Działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nabycie działki nr 1 nastąpiło od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i nie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem VAT.

Transakcja nie była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, a w konsekwencji z tytułu jej nabycia Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W całym okresie posiadania działek nr 1 oraz nr 2, tj. do momentu sprzedaży działki nr 2, na przedmiotowych działkach nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza, a nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę w celu udostępnienia osobom trzecim na podstawie ustnej i nieodpłatnej umowy użyczenia jako pastwisko dla koni.

Należy przy tym zastrzec, w ramach zawartej umowy przedwstępnej opisanej we wniosku, Zbywca udzielił zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Nabywcę.

Działka nr 1 była udostępniona przez Zbywcę osobom trzecim na podstawie ustnej umowy użyczenia jako pastwisko dla hodowli koni. Udostępnienie działki miało charakter nieodpłatny i było realizowane od momentu nabycia działki przez Zbywcę przez cały okres posiadania.

Zbywca nie wykonywał żadnej działalności na wskazanych działkach, a udostępnienie działki jako pastwisko dla hodowli koni nastąpiło w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zbywcy.

Zbywca sprzedawał wcześniej inne nieruchomości, niezwiązane z nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego wniosku, jako osoba fizyczna.

Z tytułu dokonanych sprzedaży Zbywca nie był zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT ani do wykazania podatku należnego.

Pytania

1)  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy 2, zgodnie z którym sprzedaż Działki wyodrębnionej z Nieruchomości opisanej we wniosku dla Wnioskodawcy 1, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji Wnioskodawca 2 jest zobowiązany do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Działki?

2)  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy 2, że sprzedaż Działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

3)  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy 1, że będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupem Działki?

Państwa stanowisko w sprawie

1)  W ocenie Wnioskodawcy 2, sprzedaż Działki wyodrębnionej z Nieruchomości opisanej we wniosku dla Wnioskodawcy 1, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji Wnioskodawca 2 jest zobowiązany do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Działki.

2)  W ocenie Wnioskodawcy 2, sprzedaż Działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

3)  W ocenie Wnioskodawcy 1, będzie on uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupem Działki.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1)  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)  eksport towarów;

3)  import towarów na terytorium kraju;

4)  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W związku z powyższym, co do zasady dostawa gruntu, który zgodnie z przepisami ustawy o VAT mieści się w definicji towaru, stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy. Tym niemniej, nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Dostawa gruntu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z ustępem 2 powyższego przepisu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe regulacje należy stwierdzić, że pod pojęciem podatnika prowadzącego działalność gospodarczą ustawa rozumie:

1)  działalność wykonywaną przez osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne,

2)  działalność wykonywaną bez względu na cel i rezultat takiej działalności,

3)  działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody,

4)  działalność obejmującą w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie, należy zauważyć, że ocena czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży gruntu) nawet jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

Tym samym, opodatkowaniu VAT podlegają jedynie te czynności, w stosunku do których zostały spełnione kumulatywnie dwie przesłanki:

1)  podmiotowa - podmiot mający cechę podatnika dokonał transakcji, w ramach której działał w charakterze podatnika VAT oraz

2)  przedmiotowa - działanie stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (np. dostawę towarów lub świadczenie usług).

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając grunt wchodzący w skład jej majątku prywatnego działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku VAT, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, do dysponowania nieruchomością oraz działania w imieniu sprzedającego w celu zmiany charakteru prawnego i faktycznego nieruchomości. Przy czym należy podkreślić, że każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego Zbywca wyraził zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę 1 Nieruchomością na cele budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (m.in. warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji.

Należy zauważyć, że Wnioskodawca 1 dokona szeregu określonych czynności, jeszcze przed nabyciem Działki wyodrębnionej z Nieruchomości. Aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zbywcę, ale przez Nabywcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zbywcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zbywcy (mocodawcy). Z kolei pełnomocnik działający w granicach udzielonego mu umocowania, dokonując ww. działań, uatrakcyjnia przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Zbywcy.

Działania te dokonywane za pełną zgodą Zbywcy, przejawiające się udzielonym pełnomocnictwem, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wnioskodawca 1 nie mógłby wykonać szeregu opisanych we wniosku czynności, jeżeli nie dysponowałby udzielonym przez Zbywcę pełnomocnictwem. Działania, do których umocowany jest Wnioskodawca 1 na podstawie udzielonego pełnomocnictwa oraz wyrażenie zgody na dysponowanie przez Wnioskodawcę 1 Nieruchomością na cele budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych decyzji, pozwoleń do realizacji planowanej inwestycji stanowi ciąg czynności, które przybierają formę zorganizowaną (profesjonalną). Taka forma przemawia za uznaniem Zbywcy za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania go za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym, Zbywca sprzedając Działkę nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zbywca w taki sposób zorganizował sprzedaż Działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami Wnioskodawcy 1, stanowią swego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy sprzedaży Działki, Nieruchomość będąca własnością Zbywcy będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności wymienione w pełnomocnictwie lub ich część z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zbywcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Wnioskodawcę 1.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Zbywca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C‑181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Zbywcy, podejmowane przez Zbywcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej Działki wyodrębnionej z Nieruchomości, w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Tym samym, sprzedaż Działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zbywca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, Wnioskodawca 2 jest zobowiązany do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Działki na rzecz Spółki.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w tym m.in.:

• Interpretacji indywidualnej z dnia 6 czerwca 2024 r., o sygn. 0114-KDIP4-3.4012.191.2024.3.IK: „W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana jako sprzedającego stosownych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel Nieruchomości będzie Stroną uzyskującą stosowne zgody, wyniki badań i pomiarów związane z realizacją inwestycji zaplanowanej przez Nabywcę. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. W tym konkretnym przypadku brak jest również zamiaru wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie do Pana celów osobistych przez cały okres jej posiadania. W celu zwiększenia możliwości sprzedaży tej nieruchomości, podejmie Pan bowiem ww. działania (poprzez pełnomocników) w sposób zorganizowany. Zatem, przedstawiona we wniosku aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym (typowym) wykonywaniem prawa własności.

(…) Tym samym, nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że nie będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT, więc transakcja nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług. Powyższe uzasadnienie wskazuje jednoznacznie, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

• Interpretacji indywidualnej z dnia 7 lutego 2024 r., o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.530.2023.2.PM: „W analizowanej sprawie należy dodatkowo wskazać, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania udziałów w nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczni właściciele Nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu. Jak wskazano wyżej, Współwłaściciele Nieruchomości zgodzili się na udzielenie Kupującemu stosownego pełnomocnictwa. Okoliczność, że działania rzutujące na status Nieruchomości nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (mocodawców). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w działkach, Sprzedający nie będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż Nieruchomości, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający posiadają prawo własności Nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

(…) Zatem, w związku ze sprzedażą Nieruchomości Zbywcy będą działać w charakterze podatników podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, przez co transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT”.

• Interpretacji indywidualnej z dnia 28 września 2023 r., o sygn. 0114-KDIP4-3.4012.339.2023.2.KŁ: „Na podstawie zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży zmienionej aneksem Nabywca będzie ponosić wydatki na inwestycje infrastrukturalne na Nieruchomości, w tym prowadzić prace ziemne (wykopy, formowanie terenu), prace fundamentowe, montaż konstrukcji oraz instalacji zewnętrznych Inwestycji jeszcze przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży Nieruchomości. Czynności wykonane przez Nabywcę wywołają zatem skutki bezpośrednio dla Zbywcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości Nabywca podejmuje działania w sposób zorganizowany - dokonując opisanych wyżej działań Nabywca uatrakcyjni przedmiotowe Nieruchomości będące nadal własnością Zbywcy.

(…) Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że Nieruchomości wydzierżawione przyszłemu Nabywcy, na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywane są przez Zbywcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Zbywcę sprzedaż Nieruchomości, tj. działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Zbywca będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Co więcej, Nieruchomości są wykorzystywane przez Zbywcę w ramach Umowy dzierżawy, czyli są wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zbywcy za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

Z uwagi na fakt, że na projektowanej Działce nie znajdują się budynki, budowle to w przedmiotowym przypadku mamy do czynienia z dostawą gruntu niezabudowanego.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a) ww. ustawy, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W kwestii opodatkowania sprzedaży gruntu niezabudowanego posiadającego wyłącznie ogrodzenie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 kwietnia 2012 r. sygn. I FSK 918/11.

W uzasadnieniu wyroku sąd wskazał, że:

„(…) niewątpliwie budowlami są te wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz te obiekty budowlane, które są podobne do nich. Rzeczy, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 prawa budowlanego, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. Niewątpliwie ogrodzenie z siatki nie ma cech zbliżonych do budowli wymienionych w wyżej wskazanej normie prawnej. (…) w rozumieniu Prawa budowlanego ogrodzenie nie jest budowlą lecz jedynie urządzeniem budowlanym. Okoliczność podnoszona w skardze kasacyjnej, że ponieważ na działce nie ma budynku, ogrodzenie nie może być traktowane jako urządzenie budowlane, gdyż nie ma obiektu, któremu użytkowaniu ma ono służyć jest niedorzeczne. Według autora skargi kasacyjnej ogrodzenie działki zabudowanej budynkiem jest urządzeniem budowlanym, zaś w przypadku, gdy grunt jest niezabudowany, ogrodzenie jest samodzielną budowlą. Pogląd taki nie znajduje uzasadnienia w przepisach Prawa budowlanego. (...) przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej (…). (…) sprzedaży działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa, jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie”.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146a pkt 1 ustawy o VAT).

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zdaniem Wnioskodawcy 2, należy podkreślić, że jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca 2 planuje sprzedaż Działki, która jest niezabudowana i nieogrodzona oraz dla której wydana będzie decyzja o warunkach zabudowy lub będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zdaniem Wnioskodawcy 2, mając na uwadze powyższe przywołane regulacje oraz konkluzje wynikające z przywołanego wyroku NSA (sygn. I FSK 918/11), okoliczności wynikające z opisu sprawy wskazują, że zbycie przedmiotowego gruntu (Działki) nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, a tym samym będzie opodatkowane VAT.

Mając powyższe na uwadze, nie znajdzie zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, do której można by „przypisać” grunt.

Wobec tego, że na Działce nie znajdują się żadne inne budynki bądź budowle, to Działka ta, w myśl ustawy o VAT jest gruntem niezabudowanym.

Jednocześnie, w związku z tym, że Działka na moment sprzedaży będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy lub MPZP, z przeznaczeniem pod zabudowę, to Działka będzie terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto, Wnioskodawca nie będzie miał również możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Działka nie była / nie jest wykorzystywana przez niego do czynności zwolnionych z opodatkowania VAT.

Tym samym, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1 oraz uznania, że sprzedaż przez Wnioskodawcę 2 Działki stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w ocenie Wnioskodawcy 2 sprzedaż Działki nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacji z dnia 1 sierpnia 2018 r., sygn., 0115-KDIT1-3.4012.323.2018.2.APR, której Dyrektor KIS uznał, że:

„W świetle przywołanych przepisów prawa oraz wniosków płynących z przywołanego wyroku NSA (I FSK 918/11), okoliczności wynikające z opisu sprawy wskazują, że zbycie przedmiotowej działki gruntu będzie opodatkowane według podstawowej stawki podatku 23%. Pomimo tego, że w ocenie Wnioskodawcy ogrodzenie znajdujące się na przedmiotowej działce jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, to zarówno przepisy prawa, jak i orzecznictwo w tym zakresie jednoznacznie wskazują, że ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane a nie samodzielną budowlę.

Należy bowiem zauważyć, że w ustawie Prawo budowlane ogrodzenie zostało umieszczone w katalogu urządzeń budowlanych określonych odrębnie od budowli, zatem zgodnie z Prawem budowlanym ogrodzenie nie mieści się w definicji budowli. Budowlami są wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz obiekty budowlane, które są podobne do nich. Przedstawione w ww. przepisie wyliczenie jest katalogiem otwartym, jednak budowla w rozumieniu Prawa budowlanego w szczególności powinna stanowić całość techniczno-użytkową. Obiektów, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 ww. ustawy, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. Zatem - w świetle Prawa budowlanego - ogrodzenie znajdujące się na gruncie stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, którą uznaje się za towar na gruncie podatku VAT.

Wobec powyższego, skoro ogrodzenie (płot z metalowej siatki) stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, którą uznaje się za towar według przepisów podatku VAT, to w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, do której można by „przypisać” grunt. Wobec tego, że na gruncie nie znajdują się żadne inne budynki bądź budowle, to nieruchomość, o której mowa we wniosku, w myśl ustawy o podatku od towarów i usług, jest gruntem niezabudowanym. Jednocześnie, w związku z tym, że dla tej działki Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, jest to teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9. Ponadto, Wnioskodawca nie będzie miał również możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ działka była/jest wykorzystywana przez niego do czynności opodatkowanych (dzierżawy)”.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 3

Zgodnie z generalną zasadą podatku od towarów i usług wyrażoną w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, ustawy o VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W takim wypadku, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu (i) nabycia towarów i usług, (ii) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wskazano w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca 1 nabędzie Działkę w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przeznaczeniem nabywanego składnika majątku (Działki) będzie jego wykorzystanie do realizacji czynności opodatkowanych VAT, tj. realizacji Inwestycji polegającej na budowie magazynu energii wraz z infrastrukturą towarzyszącą lub magazynu energii wraz z instalacją fotowoltaiczną i infrastrukturą towarzyszącą albo stacją GPO wraz infrastrukturą towarzyszącą, która w przyszłości będzie generować przychody podlegające opodatkowaniu VAT.

W rezultacie, nabycie projektowanej Działki wypełnia przesłanki pozwalające na odliczenie podatku naliczonego, tj. Wnioskodawca 1 jest podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT oraz nabywany majątek (Działka) będzie wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych. Jednocześnie, nabycie przez Spółkę Działki nie spełnia określonych w art. 88 ustawy o VAT przesłanek uniemożliwiających odliczenie podatku naliczonego.

Z powyższych względów, w ocenie Spółki, w przypadku uznania przez tut. Organ, że nabycie Działki podlega opodatkowaniu VAT, będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Działki.

Podsumowanie przedstawionego stanowiska

Mając powyższe na uwadze:

1.  W ocenie Wnioskodawcy 2, sprzedaż Działki wyodrębnionej z Nieruchomości opisanej we wniosku dla Wnioskodawcy 1, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Wnioskodawca 2 jest zobowiązany do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Działki.

2.  W ocenie Wnioskodawcy 2, sprzedaż Działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

3.  W ocenie Wnioskodawcy 1, będzie on uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupem Działki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;

22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

1.  Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2.  Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwe jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C‑291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyższych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy z sprzedaż Działki będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Wskazali Państwo, że własność Nieruchomości Zbywca nabył od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej na podstawie umowy sprzedaży. Nabycie nie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem VAT. Zbywca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Do momentu sprzedaży Działki nie będzie ona wykorzystywana jako grunt rolniczy. Zbywca nie podejmował aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów. Zbywca nie prowadził również działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Działki, nie ustawiał na Nieruchomości tablicy z ofertą jej sprzedaży oraz nie korzystał z usług biur doradczych (pośrednika nieruchomości). Jednocześnie, Zbywca przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży Działki nie podejmował żadnych działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości. Ani Zbywca ani Nabywca nie dokonywali na Działce jakichkolwiek inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby jej atrakcyjność. W całym okresie posiadania działek nr 1 oraz nr 2, tj. do momentu sprzedaży działki nr 2, na przedmiotowych działkach nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza, a nieruchomość była udostępniona osobom trzecim na podstawie ustnej i nieodpłatnej umowy użyczenia jako pastwisko dla koni. Udostępnienie działki miało charakter nieodpłatny i było realizowane od momentu nabycia działki przez Zbywcę przez cały okres posiadania. Zbywca nie wykonywał żadnej działalności na wskazanych działkach, a udostępnienie działki jako pastwisko dla hodowli koni nastąpiło w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zbywcy. Dodatkowo Zbywca udzielił pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Nabywcę z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i z prawem do samodzielnego działania m.in. do: reprezentowania Zbywcy w postępowaniu o wydanie decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, składania wniosków i uwag do projektu planu ogólnego i/lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość, wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości, uzyskania przez Nabywcę docelowych warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci, złożenia wniosku o podział Nieruchomości w celu wydzielenia z niej projektowanej Działki; reprezentowania Zbywcy w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Zbywca, w tym wglądu w akta spraw.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że Nabywca już się zgłosił, właściciel nieruchomości (Zbywca) nie musi podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (m.in. uzyskanie docelowych warunków technicznych przyłączenia do sieci, złożenie wniosku o podział Nieruchomości). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami sprzedawcy, który podejmuje szereg czynności, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców czy podnieść jego cenę.

Nabywca będzie wykonywał czynności wynikające z udzielonego pełnomocnictwa we własnym interesie, dla zrealizowania własnych celów gospodarczych, tak aby przystosować Nieruchomość do swoich potrzeb.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Zbywcy związana ze sprzedażą Działki, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zbywca nie podjął w związku ze sprzedażą Działki ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż Działki nr 2, powstałej z podziału działki nr 1 będzie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zbywca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i z tytułu sprzedaży Działki nr 2 nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług, a czynność sprzedaży Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Z uwagi na to, że transakcja sprzedaży Działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, analiza wyłączenia transakcji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT jest bezzasadna.

Natomiast w odniesieniu do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupem Działki , należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)  nabycia towarów i usług,

b)  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 86 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto wyżej, sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączający możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z uwagi na fakt, że dostawa na rzecz Nabywcy działki nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji Nabywca nie będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z związanego z zakupem Działki.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o.o. (Zainteresowany będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.