Brak opodatkowania sprzedaży niezabudowanych nieruchomości (majątek prywatny).
Wnioskodawca, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, jest właścicielem nieruchomości gruntowej nabytej 20 lat temu w drodze darowizny do majątku osobistego. Przez 20 lat wykorzystywał grunt wyłącznie rolniczo na własne potrzeby, nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT ani rolnikiem ryczałtowym i nie sprzedawał płodów rolnych. Dokonał geodezyjnego podziału gruntu na 48 działek i uzyskał warunki zabudowy dla domów jednorodzinnych, ale nie ponosił nakładów na infrastrukturę, media czy utwardzenie dróg. Wydzielone drogi wewnętrzne pozostały użytkami rolnymi. Deweloper sam zgłosił się z ofertą zakupu całości; wnioskodawca…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
2 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży działek gruntu. Uzupełnił do Pan pismem z 26 sierpnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest właścicielem nieruchomości gruntowej, którą nabył 20 lat temu w drodze darowizny do majątku osobistego. Przez cały okres posiadania (20 lat) grunt był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele rolnicze (osobista uprawa). W celu uporządkowania majątku prywatnego oraz określenia potencjału i faktycznej wartości nieruchomości, Wnioskodawca dokonał geodezyjnego podziału gruntu na 48 działek. Dodatkowo uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla domów jednorodzinnych wolnostojących. Wydzielone w ramach podziału drogi wewnętrzne nadal stanowią użytki rolne i są tak sklasyfikowane.
Wnioskodawca nie ponosił i nie ponosi żadnych nakładów na infrastrukturę: nie uzbrajał terenu, nie doprowadzał mediów (woda, prąd, gaz, kanalizacja) oraz nie utwardzał dróg wewnętrznych. Nie podejmował też żadnych działań marketingowych ani handlowych nakierowanych na poszukiwanie wielu nabywców.
Obecnie Wnioskodawca zamierza zbyć w całości, w ramach jednej transakcji hurtowej (jeden akt notarialny), wszystkie wydzielone działki wraz z drogami na rzecz tylko jednego inwestora (dewelopera). Planowana sprzedaż stanowi wyłączną likwidację majątku osobistego, a środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne potrzeby prywatne.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
W związku z wykorzystywaniem gruntu przez 20 lat wyłącznie na cele rolnicze (osobista uprawa), Wnioskodawca nie był zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) z tytułu prowadzonej działalności rolniczej oraz nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Wnioskodawca nie dokonywał dostawy (sprzedaży) płodów rolnych pochodzących z tej działalności na rzecz innych podmiotów. Wszelkie płody rolne pozyskane z osobistej uprawy gruntu były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na własne potrzeby prywatne.
Pozyskanie nabywcy gruntu (dewelopera) nastąpiło z wyłącznej inicjatywy inwestora (kupującego). Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych ani reklamowych, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży, a inwestor sam zgłosił się do Wnioskodawcy z ofertą zakupu całości gruntu.
Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli inwestorowi ani żadnemu innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku ze sprzedażą gruntu (w tym do występowania przed organami administracji publicznej czy uzyskiwania decyzji i pozwoleń).
Wnioskodawca nigdy wcześniej nie sprzedawał innych nieruchomości oprócz gruntu będącego przedmiotem wniosku. W związku z tym Wnioskodawca nigdy nie był zobowiązany zarejestrować się jako podatnik VAT i wykazać podatek należny z tego tytułu.
Pytanie
Czy planowana sprzedaż w ramach jednej transakcji hurtowej 48 działek gruntu wraz z drogami wewnętrznymi na rzecz jednego inwestora (dewelopera) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie ustawy o VAT, czy też stanowi ona zarządzanie i likwidację majątku osobistego, co skutkuje brakiem uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja sprzedaży 48 działek gruntu wraz z drogami wewnętrznymi na rzecz jednego inwestora nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Wnioskodawca w odniesieniu do tej czynności nie działa w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, lecz dokonuje zarządu i likwidacji majątku osobistego.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Z kolei działalność gospodarczą, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców.
Aby dana czynność podlegała VAT, nie wystarczy sam fakt sprzedaży towaru (gruntu) – konieczne jest, aby sprzedawca działał w tym celu jako przedsiębiorca (handlowiec).W świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (wyrok w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć) oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego, samo dzielenie gruntu i uzyskanie warunków zabudowy nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej. Kluczowe jest, czy podatnik podjął „aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców”. Do takich działań zalicza się m.in. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów czy prowadzenie zorganizowanej handlowej kampanii marketingowej.
W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca:
1. Nabył grunt 20 lat temu jako darowiznę (brak celu spekulacyjnego przy nabyciu).
2. Przez 20 lat użytkował grunt wyłącznie rolniczo.
3. Nie poniósł żadnych nakładów na infrastrukturę (brak uzbrojenia, mediów, utwardzenia dróg).
4. Sprzedaje cały teren w ramach jednej transakcji hurtowej na rzecz jednego podmiotu.
5. Nie poszukuje detalicznych klientów, nie prowadzi biura sprzedaży ani reklamy.
Podział geodezyjny oraz uzyskanie warunków zabudowy miały na celu jedynie wejście w posiadanie wiedzy o wartości gruntu i uporządkowanie majątku. Sprzedaż hurtowa jednemu inwestorowi jest typowym przejawem realizacji prawa własności i likwidacji majątku prywatnego. W konsekwencji transakcja ta nie nosi znamion działalności gospodarczej i powinna pozostać poza zakresem ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.
Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
6) towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;
22) sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.
Art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednak każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Jak wskazano we wniosku, jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej, którą nabył 20 lat temu w drodze darowizny do majątku osobistego. Przez cały okres posiadania (20 lat) grunt był wykorzystywany przez Pana wyłącznie na cele rolnicze (osobista uprawa). W związku z tym faktem nie był Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) z tytułu prowadzonej działalności rolniczej oraz nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Nie dokonywał Pan dostawy (sprzedaży) płodów rolnych pochodzących z tej działalności na rzecz innych podmiotów. Wszelkie płody rolne pozyskane z osobistej uprawy gruntu były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na własne potrzeby prywatne.
Dokonał Pan geodezyjnego podziału gruntu na 48 działek. Dodatkowo uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla domów jednorodzinnych wolnostojących. Wydzielone w ramach podziału drogi wewnętrzne nadal stanowią użytki rolne i są tak sklasyfikowane.
Nie ponosił i nie ponosi żadnych nakładów na infrastrukturę: nie uzbrajał terenu, nie doprowadzał mediów (woda, prąd, gaz, kanalizacja) oraz nie utwardzał dróg wewnętrznych.
Pozyskanie nabywcy gruntu (dewelopera) nastąpiło z wyłącznej inicjatywy inwestora (kupującego). Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych ani reklamowych, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży, a inwestor sam zgłosił się do Pana z ofertą zakupu całości gruntu.
Pana wątpliwości dotyczą braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży w ramach jednej transakcji 48 działek gruntu wraz z drogami wewnętrznymi na rzecz jednego inwestora (dewelopera).
Z ww. analizy wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
• po pierwsze – czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W opisanej sytuacji nie wystąpi ciąg zdarzeń, który przesądziłby, że sprzedaż w ramach jednej transakcji 48 działek gruntu wraz z drogami wewnętrznymi wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął/nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Przedmiotem transakcji nie będzie zbycie nabytej w tym celu nieruchomości (została ona bowiem otrzymana w formie darowizny 20 lat temu, a nie zakupiona), w stosunku do której poniesiono istotne nakłady w celu jej uatrakcyjnienia, np. uzbrojono ją (wykonano przyłączenia do sieci energetycznej czy wodno-kanalizacyjnej). Nie zmienia tego fakt, że przed planowaną sprzedażą dokonał Pan geodezyjnego podziału gruntu na 48 działek, wydzielił drogi wewnętrzne, które jednak nadal stanowią użytki rolne (nie zostały utwardzone) oraz że uzyskał Pan decyzje o warunkach zabudowy. Czynności te są traktowane jako działania przygotowawcze, które same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług. Istotne w analizowanej sprawie jest również to, że pozyskanie nabywcy gruntu (dewelopera) nastąpiło z wyłącznej inicjatywy inwestora (kupującego). Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych ani reklamowych, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży, a inwestor sam zgłosił się do Pana z ofertą zakupu całości gruntu.
Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że Pana aktywność w tym zakresie będzie mieścić się w granicach zarządu majątkiem prywatnym. Jak Pan wskazał, jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Przez cały okres posiadania grunt był wykorzystywany przez Pana wyłącznie na cele rolnicze (osobista uprawa). W związku z tym faktem nie był Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) z tytułu prowadzonej działalności rolniczej oraz nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Nie dokonywał Pan dostawy (sprzedaży) płodów rolnych pochodzących z tej działalności na rzecz innych podmiotów. Wszelkie płody rolne pozyskane z osobistej uprawy gruntu były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na własne potrzeby prywatne.
Nigdy wcześniej nie sprzedawał innych nieruchomości oprócz gruntu będącego przedmiotem wniosku. W związku z tym nigdy nie był Pan zobowiązany zarejestrować się jako podatnik VAT i wykazać podatek należny z tego tytułu.
Nie można zatem uznać, że grunt był/jest wykorzystywany w działalności gospodarczej – czy to w obecnie przez Pana prowadzonej, czy w innej (np. w dzierżawie), czy w działalności rolniczej.
Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.
Zatem dokonując sprzedaży w ramach jednej transakcji hurtowej 48 działek gruntu wraz z drogami wewnętrznymi na rzecz jednego inwestora (dewelopera) będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaży - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zatem planowana przez Pana sprzedaż w opisanej sytuacji nie będzie stanowić działalności gospodarczej i transakcja te nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Pana stanowisko jest zatem prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo