Interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.54.2026.2.SK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami, które wpłynęły 10 marca 2026 r. oraz 13 marca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności do nieruchomości oznaczonej w księdze wieczystej KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, wpisana jest na rzecz (…) i (…) we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, własność nieruchomości o łącznej powierzchni 4,1033 ha (cztery hektary i jeden tysiąc trzydzieści trzy metry kwadratowe), oznaczonej numerami działek: (…) położonej w miejscowości (…), przy ulicy (…), (…), położonej w miejscowości (…), przy ulicy (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…).

Będąca przedmiotem niniejszej umowy nieruchomość oznaczona numerem działki (…) o powierzchni 0,4117 ha jest niezabudowana.

II. Nabycie działki i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT

Własność ww. nieruchomości (…), małżonkowie (…), nabyli odpowiednio na podstawie: umowy sprzedaży sporządzonej dnia 18 listopada 1980 roku za numerem Repertorium A: (…) w Państwowym Biurze Notarialnym w (…) od Skarbu Państwa - (...), oraz postanowienia Sądu Rejonowego w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, z dnia 3 lipca 2017 roku, w przedmiocie uchylenia zaskarżonego wpisu, przywrócenia stanu poprzedniego oraz oddalenia wniosku co do odłączenia działek nr (…) z księgi wieczystej (…). (…) zmarł dnia 4 marca 2002 roku, a jego spadkobiercami ustawowymi są: (…). W dziale trzecim tej księgi wieczystej wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dotyczące działek ewidencyjnych nr (…) o łącznej powierzchni 3,6916 ha. Ostrzeżenie to skierowane jest przeciwko prawu osób ujawnionych w dziale II księgi wieczystej KW nr (…), a przysługującemu (…) w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej - na skutek odłączenia powyższych działek i założenia księgi wieczystej KW nr (…).

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,4117 ha nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

III. Przeznaczenie działki zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy

Zaświadczenie Nr 151, znak: (…), wydane z upoważnienia Wójta Gminy (…) dnia 17 maja 2024 roku, z którego treści wynika, że działka o numerze ewidencyjnym (…) w obrębie ewidencyjnym (…), gmina (…), położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie ze „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” uchwalonym Uchwałą Rady Gminy nr (…) z dnia 30 marca 2021 roku w sprawie przyjęcia „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…)”, działka nr (…) położona w miejscowości (…), w gminie (…), przewidziana jest jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej, oznaczony symbolem „MNU” oraz jako lasy prywatne. Wójt Gminy (…) informuje, że na dzień wydania zaświadczenia Gmina (…) nie posiada uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, ani uchwały w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji przyjętych przez Radę Gminy (…). Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r. poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 roku o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. z 2018 r. poz. 1345).

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,4117 ha nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Ponadto co bardzo istotne Spółka kupująca jako pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.

IV. Wypis z rejestru gruntów

Wypis z rejestru gruntów dotyczący danych przedmiotowych wydany z upoważnienia Starosty (…), dnia 14 maja 2024 roku, dla działki numer (…) (identyfikator: (…)) o powierzchni 0,4117 ha, oznaczona rodzajem użytku symbolem: ,,RV” grunty orne.

V. Przedmiot wniosku

Przedmiotem sprzedaży jest działka nr (...) o powierzchni 0,4117 h.

VI. Pozyskanie kupującego

W tym przypadku Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka zainteresowana działką sama zgłosiła się do Wnioskodawcy.

VII. Sposób wykorzystywania działki

Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działka była wykorzystywana do celów prywatnych. Działka była także dzierżawiona Spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działkę jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas 3 miesięcy.

VIII. Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek

Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo własności do działki numer (...) o powierzchni 0,4117 ha.

Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (…) z dnia 28 czerwca 2024 r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka.

W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:

-     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m²wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych;

-     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

-     uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;

-     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

Ponadto Spółka jako pełnomocnik ma dokonać:

-     niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

-     potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

-     uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

-     uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo–usługowym.

Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp. Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której cena będzie niezwykle atrakcyjna.

Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do transakcji to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności nieruchomości nr (...) o powierzchni 0,4117 ha.

Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej jest znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto działania pełnomocnika działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki jednak profity z tego uzyskuje kupujący. Co ważne powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienia działki dla przyszłych kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów.

Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoka cenę za działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną uzyskane wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Co istotne cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.

IX. Podsumowanie informacji dotyczących transakcji

1.  W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony działa pełnomocnik. W wyniku działań pełnomocnika Wnioskodawcy strona uzyska znacznie atrakcyjniejsza działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.

2.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.

3.  Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.  Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana. Działka nr (...) o powierzchni 0,4117 ha jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

5.  Kupująca Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

6.  Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

7.  Działka była wykorzystywana prywatnie m.in. do trzymania prywatnych rzeczy.

8.  Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.

9.  Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

X. Podsumowanie wniosku

Pełnomocnik działający w imieniu Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę. Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo atrakcyjna rynkowo). Co ważne działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych klientów.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Wnioskodawca nie prowadzi działalność gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Wnioskodawca przed zawarciem umowy dzierżawy z Kupującą Spółką, nie oddawał sprzedawanej działki nr (...) w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

Wnioskodawca nie wykorzystywał działki, będącej przedmiotem sprzedaży, do działalności rolniczej.

Zgodnie z przedłożonym notariuszowi zaświadczeniem Wójta Gminy (…) z dnia 17 maja 2024 r., działka nr (...) położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie działki: Według „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” (które nie jest planem miejscowym), działka przewidziana jest jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej (symbol „MNU”) oraz lasy prywatne. Możliwość zabudowy ma zostać dopiero potwierdzona poprzez uzyskanie przez Kupującą ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, co jest jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości nr (...) o powierzchni 0,4117 ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i bez zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki (...) o powierzchni 0,4117 ha , jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem - podatnik - tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność - handlową - wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca przypomina, iż na działce nr (...) o powierzchni 0,4117 ha od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr (...) o powierzchni 0,4117 ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy jak to już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr (...) o powierzchni 0,4117 ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Kwestia opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku TS z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu wskazano, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TS takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.

Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika.

W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta. W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoja korzyść. W przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji sprzedaży działki wszystkie pozwolenia pozostają. Co ważne już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń.

Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości.

W powyższym wyroku C-213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny.

Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika - przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą - jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców.

W przypadku opisanym we wniosku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku, a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie wyższej ceny za swoją nieruchomość. Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę.

Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy.

Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr (...) o powierzchni 0,4117 ha.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także tereny z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

•  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
•  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr (...) o powierzchni 0,4117 ha stanowiącej teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.

Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej Spółki jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).

Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia jej sprzedaż trzeba będzie udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach jego działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

•      po pierwsze – czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

•      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że planuje Pan sprzedaż niezabudowanej działki nr (...), którą nabył Pan w drodze spadku. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działka były wykorzystywana do celów prywatnych. Działka była także dzierżawiona kupującej Spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Dzierżawa została zawarta na czas 3 miesięcy. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W związku z zawartą umową przedwstępną udzielił Pan kupującej Spółce pełnomocnictwa, w ramach którego Spółka ma:

-     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m²wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych;

-     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

-     uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;

-     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

Udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana przez Pana sprzedaż niezabudowanej działki nr (...), będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Rozstrzygając kwestię będącą przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że udzielił Pan Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowo-usługowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią, w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel gruntu (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że wykorzystywał Pan działkę na cele prywatne. Działka została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy w celu uzyskania przez Kupującego niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującemu zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Należy podkreślić, że Kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych celów gospodarczych, tak aby przystosować działkę do swoich potrzeb.

Istotne w analizowanej sprawie jest to, że w stosunku do działki nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Nie współpracuje Pan z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomości. Ponadto nieruchomość opisana we wniosku nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10, C‑181/10.

Wszelkie czynności wykonane przez Kupującą Spółkę na mocy udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa, zostaną zrealizowane w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panem umowy przyrzeczonej. Podjęte przez Kupującą działania oraz ich efekty, w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia z Panem umowy przyrzeczonej, nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz Kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr(...) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, odstępuję od rozstrzygnięcia kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w szczególności dotyczące obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. transakcję nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.