Interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.562.2025.2.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku sprzedaży udziałów w zabudowanych działkach gruntu. Uzupełniła go Pani pismami z 18 i 20 listopada 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności na zasadach współwłasności w udziale wynoszącym 2/3 we współwłasności nieruchomości, stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 ((…)), o powierzchni 0,5555 ha (pięć tysięcy pięćset pięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), o sposobie korzystania określonym jako grunty rolne zabudowane („Br-RIVa”) oraz sady („S-RIVa”), Id działki: (…), położonej w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), dla której to działki gruntu Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Wnioskodawcy przysługuje także udział 2/6 we współwłasności nieruchomości, stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 2 ((…)), o powierzchni 0,1000 ha (jeden tysiąc metrów kwadratowych), o sposobie korzystania określonym jako grunty rolne zabudowane („Br-RIVa”) oraz pastwiska trwałe („PsIV”), Id działki: (…), położonej w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), dla której to działki gruntu Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Prawo własności nieruchomości 2 AA nabyła wraz z mężem BB na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie Umowy sprzedaży, sporządzonej w dniu 27 czerwca 2001 roku, za numerem Rep. (…) i umów majątkowych małżeńskich nie zawierali.

W dniu 12 lipca 2021 roku BB, syn CC i DD, PESEL: (…), zmarł, a spadek po nim, na podstawie ustawy, nabyli: żona – AA, córka EE i FF, urodzona w dniu (…) 1975 roku w (…), w udziale wynoszącym 1/3 (jedna trzecia) części; córka – GG, córka BB i AA, urodzona w dniu (…) 1992 roku w (…), w udziale wynoszącym 1/3 (jedna trzecia) części; oraz syn – HH, syn BB i AA, urodzony w dniu (…) 1991 roku w (…), w udziale wynoszącym 1/3 (jedna trzecia) części. Dziedziczenie zostało potwierdzone Aktem poświadczenia dziedziczenia, sporządzonym w dniu 1 czerwca 2022 roku przez notariusza w (…), II, za numerem Rep. (…). AA będąc wdową, a GG będąc panną, stanów cywilnych nie zmieniły.

Opisane powyżej udziały we współwłasności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2 oraz we współwłasności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 AA nabyła na podstawie okazanego przy niniejszym akcie w wypisie Aktu poświadczenia dziedziczenia, sporządzonego w dniu 1 czerwca 2022 roku przez notariusza w (…), II, za numerem Rep. (…), będąc wdową i stanu cywilnego nie zmieniła.

Opisane powyżej udziały we współwłasności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2 oraz we współwłasności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 GG nabyła na podstawie okazanego przy niniejszym akcie w wypisie Aktu poświadczenia dziedziczenia, sporządzonego w dniu 1 czerwca 2022 roku przez notariusza w (…), II, za numerem Rep. (…), oraz okazanej przy niniejszym akcie w wypisie Umowy darowizny, sporządzonej w dniu 9 listopada 2023 roku przez notariusza w (…), II, za numerem Rep. (…), będąc panną i stanu cywilnego nie zmieniła.

Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa.

Działki nr 1 i 2 są zabudowane budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi.

Wypis z rejestru gruntów dotyczący danych przedmiotowych, wydany w dniu 7 maja 2025 roku z upoważnienia Starosty (…) przez Inspektora, z którego wynika, że oznaczenie geodezyjne i położenie działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni 0,5555ha, o sposobie korzystania określonym jako grunty rolne zabudowane („Br-RIVa”) oraz sady („S-RIVa”), Id działki: (…) w województwie (…), w powiecie (…), w jednostce ewidencyjnej (…), obręb ewidencyjny (…) nie uległy zmianie oraz, że jest ona wykazana pod numerem jednostki rejestrowej gruntów (…).

Wypis z rejestru gruntów dotyczący danych przedmiotowych, wydany w dniu 7 maja 2025 roku z upoważnienia Starosty (…) przez Inspektora, z którego wynika, że oznaczenie geodezyjne i położenie działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,1000 ha, o sposobie korzystania określonym jako grunty rolne zabudowane („Br-RIVa”) oraz pastwiska trwałe („PsIV”), Id działki: (…) w województwie (…), w powiecie (…), w jednostce ewidencyjnej (…), obręb ewidencyjny (…) nie uległy zmianie oraz, że jest ona wykazana pod numerem jednostki rejestrowej gruntów (…).

Opisane powyżej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1 i 2, na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…), zatwierdzonego Uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 18 listopada 2005 roku ((…)) położona jest na terenie zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych w miejscowości (…), obręb (…) („E 7RM”), zgodnie w wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanym w dniu 8 maja 2025 roku z upoważnienia Wójta Gminy (…) przez Inspektora ds. inwestycji, znak pisma: (…).

Ponadto działki nie leżą w obszarach rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji oraz dla działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Działki numer 1 i 2 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu oraz decyzją wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności zabudowanej nieruchomości 1, o powierzchni 0,5555 ha i działkę 2 o powierzchni 0,1000 ha.

Co ważne działki te obecnie są wydzierżawione spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą.

Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. ((…)) Kupująca spółka planuje na działkach 1 i 2 wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy m.in. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z dnia 11 czerwca 2025 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach.

To jest spółka zobowiązuje się do:

1.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych.

2.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

3.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.

4.  Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych.

5.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

6.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

7.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

8.  Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

9.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

10.  Zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla działek 1 i 2, zgodnie z którym Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo – usługowy o pow. użytkowej 527,40 m² w tym salą sprzedaży o pow. 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działki nr 1, o powierzchni 0,5555 ha i działkę 2 o powierzchni 0,1000ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.  W stosunku do tych działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

2.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

3.  Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.  Działki nr 1 i 2, które mają być przedmiotem sprzedaży są zabudowane.

5.  Wnioskodawca obecnie dzierżawi działki nr 1 i 2 spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

6.  Nabycie nie było dokumentowane fakturą.

7.  Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT.

8.  Działki nie były wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

9.  Działki były wykorzystywane prywatnie.

10.  Działki nie były wykorzystywane rolniczo.

11.  Działki nie były modernizowane.

12.  Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.

13.  Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

14.  Dzierżawa nie była opodatkowana i nie wystawiono faktury.

Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców.

Ponadto sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Przedmiotem sprzedaży będą całe przysługujące udziały w dwóch działkach.

Do nabycia działki nr 1 doszło na podstawie spadku po zmarłym ojcu.

Kupująca spółka zgłosiła się do wnioskodawcy.

Dodatkowy opis

W celu uzyskania atrakcyjniejszej ceny pełnomocnik strony podejmie szereg działań. Pełnomocnik zgodnie z opisem uzyska szereg pozwoleń. Dzięki tym pozwoleniom cena działki będzie sprzedana za określoną w umowie przedwstępnej. Cena ta jest znacznie wyższa od ceny rynkowej. W przypadku braku uzyskania stosownych pozwoleń nie dojdzie do transakcji. Czyli działania pełnomocnika są korzystne dla kupującego ponieważ dzięki nim może dojść do transakcji a cena transakcji jest znacznie atrakcyjniejsza.

Na działce nr 1 znajdują się budynki gospodarcze, a na działce 2 budynki mieszkalne.

Budynki zostały nabyte przez Wnioskodawczynię. Dotyczy wszystkich budynków.

Wnioskodawczyni nie budowała ich. Dotyczy wszystkich budynków.

Pierwsze zasiedlenie budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy nastąpiło w listopadzie 2023 r. Dotyczy wszystkich budynków.

Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Budynki mieszkalne służyły do celów mieszkaniowych, gospodarcze do przechowywania prywatnych rzeczy. Nie służyła w działalności gospodarczej. Nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5 ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa zwolniona z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Budynki nie były wykorzystywane w całym okresie posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Nie były ponoszone wydatki na ulepszenie przedmiotowych budynków posadowionych na ww. działkach w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku.

Na podstawie uzyskanej przez spółkę kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, prace rozbiórkowe budynków na działkach rozpoczną się po sprzedaży.

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (działki) oprócz będących przedmiotem wniosku.

Pytanie

Czy sprzedaż udziału w zabudowanej działce 1, o powierzchni 0,5555 ha i działki 2 o powierzchni 0,1000 ha jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż wydzielonej działki przez zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej). Tym samym oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca dokonuje sprzedaży działki.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

·      dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

·      pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr 1, o powierzchni 0,5555 ha i działkę 2 o powierzchni 0,1000 ha doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy dostawa wskazanych w zdarzeniu przyszłym działek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy, w tym przypadku może on skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki numer 1, o powierzchni 0,5555 ha i działki 2 o powierzchni 0,1000 ha.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Art. 195 Kodeksu cywilnego:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Na gruncie ustawy zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) również stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednak każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

•      po pierwsze – czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

•      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że przysługuje Pani prawo własności na zasadach współwłasności w udziale wynoszącym 2/3 we współwłasności nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,5555 ha oraz udział 2/6 we współwłasności nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni 0,1000 ha.

Udziały we współwłasności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2 oraz we współwłasności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nabyła Pani na podstawie dziedziczenia. Działki nr 1 i 2 są zabudowane budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi.

Zamierza Pani sprzedać spółce prawo własności ww. zabudowanej nieruchomości.

Działki te obecnie są wydzierżawione spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą. Dzierżawa nie była opodatkowana i nie wystawiono faktury.

W akcie notarialnym z 11 czerwca 2025 r. - umowie przedwstępnej - kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach, tj.:

• Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym.
• Uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.
• Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.
• Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych.
• Uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.
• Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.
• Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
• Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
• Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.
• Zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla działek 1 i 2, zgodnie z którym kupująca spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo–usługowy.

Wraz ze współwłaścicielami udziela Pani kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Ponadto sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp.

Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania sprzedaży udziałów w zabudowanych działkach nr 1 i 2.

Rozstrzygając kwestię będącą przedmiotem Pani pytania należy wskazać, że udzieliła Pani kupującej spółce pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowo-usługowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpiły, w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednak udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca spółka) już się zgłosił, a właściciel nieruchomości (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jej nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że wykorzystywała Pani działki na cele prywatne. Działki zostały udostępnione na rzecz kupującej spółki na mocy umowy dzierżawy w związku z przedwstępną umową sprzedaży wyłącznie w celu uzyskania przez kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży (w przypadku braku uzyskania stosownych pozwoleń nie dojdzie do transakcji). Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Należy podkreślić, że kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie dla zrealizowania własnych celów gospodarczych, tak aby przystosować nieruchomość do swoich potrzeb.

Istotne w analizowanej sprawie jest to, że w stosunku do nieruchomości nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała Pani sprzedaży w internecie, prasie, radiu. Ponadto nieruchomość składająca się z udziałów w działkach nr 1 i 2 nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działki były wykorzystywane w celach prywatnych.

W związku z powyższymi okolicznościami należy stwierdzić, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w zabudowanych działkach nr 1 i 2 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Wszelkie czynności wykonane przez kupującą spółkę na mocy udzielonego jej przez Panią pełnomocnictwa zostaną zrealizowane w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panią umowy przyrzeczonej. Podjęte przez kupującą działania oraz ich efekty w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży udziałów w zabudowanych działkach nr 1 i 2 będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż udziałów w zabudowanych działkach nr 1 i 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym odstępuję od rozstrzygnięcia kwestii korzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ww. sprzedaży.

Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko Pani jako wnioskodawcy, która wystąpiła z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w swojej sprawie i nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób uczestniczących w dostawie nieruchomości składającej się z działek gruntu nr 1 i 2.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.