Brak zwolnienia od podatku licytacyjnej sprzedaży nieruchomości przez komornika sądowego.
Dłużnik, spółka akcyjna będąca czynnym podatnikiem VAT, nabyła niezabudowaną działkę w 2020 r. od osób fizycznych (niepodatników VAT) w celu deweloperskim, ale nie zabudowała jej. Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 5 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży działki gruntu w drodze licytacji. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Przeciwko dłużnikowi - (...) S.A. toczy się postępowanie z nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w (...). Nieruchomość składa się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o nr (...) o powierzchni 4 632 m2. Na podstawie zaświadczenia wydanego przez (…) Miasta (...) działka nr 1 objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta (...), w którym znajduje się w terenie oznaczonym symbolem 1.MW/U o przeznaczeniu „tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usługowej, bez ustalania proporcji pomiędzy funkcjami”. Nieruchomość położona jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o średnim stopniu zagospodarowania. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości występują tereny okresowo użytkowane rolniczo oraz nieruchomości stanowiące nieużytki, zachowujące charakter naturalnej wegetacji. W dalszym otoczeniu znajdują się tereny zabudowane - osiedla mieszkaniowe wielorodzinne. Dostęp do nieruchomości prowadzony jest przez działki sąsiednie. Połączenie z siecią komunikacyjną miejscowości realizowane jest za pośrednictwem istniejącego układu drogowego. W dziale lll-im Kw wpisana jest odpłatna i na czas nieoznaczony służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości - działki nr 1, polegająca na prawie przejazdu i przechodu siecią dróg wewnętrznych oraz przeprowadzenia wszelkich mediów (sieci i urządzeń), znoszenia ich istnienia oraz na prawie przeprowadzenia ich napraw, remontów, konserwacji i modernizacji.
Zgodnie z wykazem podatników VAT Ministerstwa Finansów - podatki.gov.pl, dłużnik figuruje w rejestrze VAT. Zgodnie z oświadczeniem dłużnika z dnia 28 października 2025 r.:
1) dłużnik powstał w wyniku przekształcenia (...) Sp. z o.o. w spółkę akcyjną, spółka prowadzi działalność gospodarczą;
2) dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT od 23 kwietnia 2001 r.;
3) nieruchomość została przeniesiona w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa do spółki zależnej (...);
4) dłużnik posiada inne nieruchomości, które są obciążone hipotecznie, dłużnik zamierza je sprzedać celem zaspokojenia wierzycieli;
5) dłużnik nabył nieruchomość dnia 2 stycznia 2020 r. w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (...);
6) dłużnik w momencie nabycia nieruchomości był czynnym podatnikiem VAT;
7) nieruchomość została zakupiona od osób fizycznych,
8) czynność nabycia nieruchomości w dniu 2 stycznia 2020 r. nie była opodatkowana podatkiem VAT;
9) nieruchomość jest niezabudowana, wobec czego nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie;
10) w chwili nabycia nieruchomości, jak i obecnie, na nieruchomości nie znajdowały i nie znajdują się żadne budynki;
11) od zakupu nieruchomości nie czyniono nakładów innych niż związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, decyzją Starosty (...) uzyskano pozwolenie na budowę budynków wielorodzinnych;
12) nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem najmu ,dzierżawy, użyczenia, itp.;
13) nieruchomość nie jest obecnie przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.;
14) obecnie nieruchomość nie jest użytkowana;
15) nieruchomość nie była w przeszłości, ani nie jest obecnie wykorzystywana do celów działalności zwolnionej z podatku VAT.
Według ustaleń Komornika, zgodnie z treścią aktu notarialnego (...), osoby fizyczne, od których dłużnik nabył nieruchomość nie prowadziły działalności gospodarczej na dzień 2 stycznia 2020 r., nie były podatnikami podatku VAT z tytułu umowy sprzedaży nieruchomości (...).
Informacje podane we wniosku są wynikiem podjętych przez organ egzekucyjny udokumentowanych działań.
Pytanie
Czy sprzedaż działki nr 1 objętej (...) w drodze licytacji będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Sprzedaż działki nr 1 objętej (...) w drodze licytacji nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT. Przedstawione we wniosku informacje pozwalają uznać dłużnika za podatnika zgodnie z art. 15 ust.1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W ocenie Wnioskodawcy z uzyskanych informacji wynika, że sprzedaż ww. nieruchomości w drodze licytacji nie spełnia warunków zwolnienia od podatku z art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ww. ustawy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:
Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.
Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:
1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel nieruchomości - jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.
Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z przedstawionych przez Pana okoliczności sprawy wynika, że przeciwko dłużnikowi - (...) S.A. toczy się postępowanie z nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w (...). Nieruchomość składa się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 o powierzchni 4 632 m2. Dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT od 23 kwietnia 2001 r. Dłużnik nabył nieruchomość dnia 2 stycznia 2020 r. w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest spółka, w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy działki nr 1 dłużnik będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika. W konsekwencji dostawa działki nr 1 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Kwestię zwolnienia dostawy gruntów niezabudowanych reguluje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/12:
„Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Jak Państwo wskazali, na podstawie zaświadczenia wydanego przez (…) Miasta, działka nr 1 objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym znajduje się w terenie oznaczonym symbolem 1.MW/U o przeznaczeniu „tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usługowej, bez ustalania proporcji pomiędzy funkcjami”.
Zatem działka nr 1 stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Z okoliczności sprawy wynika, że nieruchomość została zakupiona od osób fizycznych. Czynność nabycia nieruchomości w dniu 2 stycznia 2020 r. nie była opodatkowana podatkiem VAT. Osoby fizyczne, od których dłużnik nabył nieruchomość nie prowadziły działalności gospodarczej, nie były podatnikami podatku VAT z tytułu umowy sprzedaży nieruchomości.
Tym samym nie można uznać, że dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT lub że takie prawo przysługiwało, skoro dostawa nie była dokonywana przez podatnika podatku VAT i tym samym nie była objęta tym podatkiem. Przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.
Dostawa działki nr 1 nie będzie więc objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zatem dostawa działki nr 1 objętej (...) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy. Sprzedaż w drodze licytacji ww. działki będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku. Tym samym będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.
Pana stanowisko jest prawidłowe.
Końcowo wskazuję, że przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy nie podlegały analizie, gdyż dotyczą one gruntów zabudowanych, a z takimi nie mamy do czynienia w sprawie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo