Sprzedający (osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą) planuje sprzedać Kupującemu (spółka akcyjna) swoje udziały w trzech nieruchomościach, które nabył wcześniej w drodze darowizny. Nieruchomości są obecnie dzierżawione lub udostępniane nieodpłatnie przedsiębiorcom, a umowy te wygasną przed planowaną sprzedażą. Na nieruchomościach znajdują się obiekty, które według strony nie stanowią budynków ani budowli w rozumieniu prawa budowlanego. Przed sprzedażą niektóre obiekty na jednej z nieruchomości zostaną usunięte. W dniu transakcji nieruchomości będą miały decyzję…
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
13 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który w zakresie podatku od towarów i usług dotyczy opodatkowania sprzedaży udziału w trzech nieruchomościach oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.
Uzupełnili go Państwo pismem z 20 stycznia 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym
Zainteresowany będący stroną postępowania:
Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
A.A. (dalej jako: „Sprzedający”) jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym po 1 części następujących nieruchomości:
1) stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 (dalej jako: „Nieruchomość 1”), położonej przy ulicy (…), o powierzchni 581 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej jako: „Udział w Nieruchomości 1”),
2) stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 2 (dalej jako: „Nieruchomość 2”), położonej przy ulicy (…), o powierzchni 0,0610 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej jako: „Udział w Nieruchomości 2”),
3) stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 3 i 4 (dalej jako: „Nieruchomość 3”), położone przy ulicy (…), o łącznej powierzchni 0,8652 ha, dla której to nieruchomości składającej się z działek nr 3 i 4 Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi jedną księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej jako: „Udział w Nieruchomości 3”).
Sprzedający nabył własność Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 na podstawie umowy darowizny sporządzonej w dniu (…) 2023 r. w formie aktu notarialnego (…). Nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W dniu (…) 2024 r. Sprzedający zawarł, w formie aktu notarialnego (…), ze Spółką Spółka Akcyjna (…) (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3, zmienioną następnie aneksem z dnia (…) 2025 r. zawartym w formie aktu notarialnego (…) oraz aneksem z dnia (…) 2025 r. zawartym w formie aktu notarialnego (…) (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”).
Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i zamierza zrealizować na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, z garażem podziemnym, wraz z infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji (dalej jako: „Planowana Inwestycja”), która wykorzystywana będzie przez Kupującego do sprzedaży opodatkowanej VAT, ponieważ po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Wnioskodawca będzie zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.
Do dnia 31 grudnia 2026 r. Sprzedający oraz Kupujący zawrą warunkową umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu Udział w Nieruchomości 1, Udział w Nieruchomości 2 oraz Udział w Nieruchomości 3 pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, działający na rzecz Skarbu Państwa, nie wykona ustawowego prawa pierwokupu, zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, w stosunku do Nieruchomości 3 (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”). Umowa przeniesienia własności Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 w wykonaniu Umowy Sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przeniesienia Własności”) zostanie zawarta w terminie 14 dni po ziszczeniu się określonego wyżej warunku, nie później jednak niż w terminie do dnia 27 lutego 2027 roku.
Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy niniejszy wniosek, jest sprzedaż (odpłatna dostawa) Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na podstawie Umowy Przeniesienia Własności.
Obecnie, Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednak na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 będą objęte decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod zabudowę.
Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, w zakresie posiadanego przez Sprzedającego udziału we własności tych nieruchomości wynoszącego 1 części, zostały przez Sprzedającego oddane:
a) na podstawie umowy pisemnej zawartej w dniu (…) 2024 r. w dzierżawę na rzecz Przedsiębiorstwa 1 (adres prowadzenia działalności gospodarczej: (…)) w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł miesięcznie,
b) na podstawie umowy pisemnej zawartej w dniu (…) 2024 r. w dzierżawę na rzecz Przedsiębiorstwa 2 (adres prowadzenia działalności gospodarczej: (…)) w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł miesięcznie,
c) na podstawie umowy pisemnej zawartej w dniu (…) 2024 r. w dzierżawę na rzecz Przedsiębiorstwa 3 w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł miesięcznie.
Wskazane powyżej umowy dzierżawy wygasną przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem. Sprzedający będzie wystawiać faktury z wykazanym podatkiem VAT z tytułu wskazanych powyżej umów dzierżawy.
Nieruchomość 3, w zakresie posiadanego przez Sprzedającego udziału we własności tej nieruchomości wynoszącego 1 części, została przez Sprzedającego udostępniona nieodpłatnie na rzecz Przedsiębiorstwa 1, Przedsiębiorstwa 2 oraz Przedsiębiorstwa 3 do korzystania na potrzeby placu przeładunkowego przy czym Sprzedający wyraził zgodę na wybudowanie na Nieruchomości 3 przez Przedsiębiorstwo 3 boksów wydzielonych ścianami (dalej jako: „Bezumowne Korzystanie”).
Na działce nr 1 czyli na Nieruchomości 1 znajdują się:
a) dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej o konstrukcji drewnianej szkieletowej ze ścianami zewnętrznymi otynkowanymi i dachem w konstrukcji drewnianej pokrytym papa bitumiczną, posadowione na bloczkach betonowych położonych bezpośrednio na gruncie. Brak jest fundamentów pod tymi budynkami. Budynki te nie są trwale związane z gruntem. Budynki te zostały wzniesione w 2010 r. i od tego momentu były wykorzystywane przez poprzedniego właściciela działki nr 1 i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
b) część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej. Szkielet budynku wykonany jest z rur stalowych o różnej średnicy zakończonych u dołu przyspawanymi płaskimi podstawami stalowymi. Podstawy nie są przykręcone ani w inny sposób połączone z gruntem lub z wylewkami betonowymi znajdującymi się pod podstawami. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz dach wykonany jest z blachy. Brak jest fundamentów pod tym budynkiem. Budynek nie jest trwale związany z gruntem. Budynek ten został wzniesiony ponad 20 lat temu i od tego momentu był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela działki nr 1 i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
c) ogrodzenie.
Na działce nr 2 czyli na Nieruchomości 2 znajduje się:
a) część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej. Szkielet budynku wykonany jest z rur stalowych o różnej średnicy zakończonych u dołu przyspawanymi płaskimi podstawami stalowymi. Podstawy nie są przykręcone ani w inny sposób połączone z gruntem lub z wylewkami betonowymi znajdującymi się pod podstawami. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz dach wykonany jest z blachy. Brak jest fundamentów pod tym budynkiem. Budynek nie jest trwale związany z gruntem. Budynek ten został wzniesiony ponad 20 lat temu i od tego momentu był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela działki nr 2 i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
b) ogrodzenie.
Na działkach nr 3 oraz 4 czyli na Nieruchomości 3 znajdują się:
a) ściany oddzielenia przeciwpożarowego wykonane na podstawie Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 19 lutego 2020 r. w sprawie wymagań w zakresie ochrony przeciwpożarowej, jakie mają spełniać obiekty budowlane lub ich części oraz inne miejsca przeznaczone do zbierania, magazynowania lub przetwarzania odpadów, wydanego na podstawie art. 43 ust. 8 ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. [ustawy] o odpadach, określającego wymagania w zakresie ochrony przeciwpożarowej, jakie mają spełniać obiekty budowlane lub ich części oraz inne miejsca przeznaczone do zbierania, magazynowania lub przetwarzania odpadów. Ściany oddzielenia przeciwpożarowego wykonane są z bloczków betonowych posadowionych na fundamencie betonowym, jednak nie są związane z tym fundamentem. Poszczególne bloczki nie są związane zaprawą. Ściany oddzielenia przeciwpożarowego zostały wykonane w 2024 r. i od tego momentu są wykorzystywane przez dzierżawców działek nr 1 i 2 i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
b) wylewki betonowe pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, na których to wylewkach magazynowany jest złom, wykonane bezpośrednio na gruncie. Wylewki te zostały wykonane w 2024 r. i od tego momentu są wykorzystywane przez dzierżawców działek nr 1 i 2 i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
c) ogrodzenie.
Sprzedający:
a) na moment składania przedmiotowego wniosku prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.11.Z), pozostałe formy edukacji sportowej oraz zajęć sportowych i rekreacyjnych (PKD 85.51.Z), wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z) i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan nie ulegnie zmianie;
b) na dzień składania przedmiotowego wniosku jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan nie ulegnie zmianie;
c) nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;
d) nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;
e) od momentu nabycia, Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;
f) posiada inne nieruchomości, które zamierza sprzedać i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie, jak również nie wyklucza wykorzystania niektórych nieruchomości w innych celach zarobkowych;
g) rozważa zainwestowanie części otrzymanych środków pieniężnych ze sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 w inny projekt nieruchomościowy;
h) nie podejmował takich działań w celu sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3, jak zamieszczenie ogłoszenia w prasie lub Internecie, umieszczenie na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 lub w jej pobliżu banerów, przygotowanie oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3; niemniej jednak została nawiązana współpraca z pośrednikiem (bez inicjatywy Sprzedającego), któremu przysługuje wynagrodzenie prowizyjne od sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;
i) nie występował, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;
j) od momentu nabycia Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3, nie podejmował wskazanych poniżej działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3:
i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.
k) nie ponosił w zakresie Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz na Nieruchomość 3, nakładów finansowych na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.
W Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu oraz zobowiązał się do udzielenia podmiotom wskazanym przez Kupującego - na okres obowiązywania przedwstępnej umowy sprzedaży - prawa do dysponowania Nieruchomością 1, Nieruchomością 2 oraz Nieruchomością 3 na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego w zakresie niezbędnym do:
a) wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów;
b) wystąpienia o warunki usunięcia kolizji sieci;
c) wystąpienia o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni;
d) przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych;
e) przeprowadzenia inwentaryzacji zieleni;
f) wystąpienia o decyzje o lokalizacji zjazdów; decyzje o lokalizacji celu publicznego;
g) dokonywania zgłoszeń w zakresie infrastruktury i układu drogowego;
h) wyjednania pozwolenia wodnoprawnego;
i) zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej i hydrogeologicznej;
j) występowania i uzyskiwania decyzji o rozbiórce budynków lub budowli na Nieruchomości, przy czym czynności powyższe będą dokonywane na koszt i ryzyko Kupującego.
W Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom wskazanym w tym akcie przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnienia ich, z prawem do samodzielnego działania, do:
a) przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych i ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło wydzielenie bądź odłączenie działek wchodzących w skład Nieruchomości;
b) przeglądania akt postępowań administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich w stosunku do Nieruchomości, których stroną są Sprzedający;
c) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji;
d) występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i kartoteki budynków;
e) składania wniosków i uwag do projektu planu miejscowego;
f) uzyskania przez Kupującego, ważnych na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży: zaświadczenia potwierdzającego brak występowania roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości, zaświadczenia potwierdzającego, że Nieruchomości 1, 2 i 3 nie znajdują się w obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji jak również na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, zaświadczeń/informacji/pism potwierdzających, że Sprzedający nie posiada zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także nie posiada żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości 1, 2 lub 3 hipoteką przymusową, zaświadczeń wydanych w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn potwierdzających, iż podatek w zakresie umowy darowizny, na podstawie której Sprzedający nabył Udział w Nieruchomości 1, Udział w Nieruchomości 2 oraz Udział w Nieruchomości 3 nie należał się.
Na podstawie tego pełnomocnictwa Kupujący wystąpił do Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji (…) (dalej jako: „PWIK”) i uzyskał, dnia 31 stycznia 2025 r., wydane przez PWIK na rzecz Sprzedającego dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 warunki techniczne przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej (znak pisma: (…)).
W Umowie Przedwstępnej Kupujący zobowiązał się do przeprowadzenia we własnym imieniu i na własny koszt badania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 pod względem faktycznym, prawnym, technicznym, ekonomicznym, środowiskowym oraz urbanistycznym (dalej jako: „Badanie Due Diligence”), w celu weryfikacji możliwości realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, przy czym ocena wyniku przeprowadzonego Badania Due Diligence przysługuje wyłącznie Kupującemu i nie będzie podważana przez Sprzedającego. Na wniosek Sprzedającego, Kupujący udostępni pisemne podsumowanie z przeprowadzonego Badania Due Diligence.
W Umowie Przedwstępnej, Sprzedający i Kupujący postanowili, że umowa sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 zostanie zawarta po spełnieniu się łącznie wszystkich wymienionych niżej warunków:
a) uzyskanie przez Kupującego lub podmiot działający na zlecenie Kupującego ostatecznej w administracyjnym toku instancji i prawomocnej w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego Decyzji o Warunkach Zabudowy, umożliwiającej realizację Planowanej Inwestycji, co zostanie potwierdzone analizą chłonności wykonaną na zlecenie Kupującego, w oparciu o uzyskaną ostateczną i prawomocną Decyzję o Warunkach Zabudowy,
b) otrzymanie pozytywnego, w ocenie Kupującego, wyniku Badania Due Diligence,
c) uzyskanie przez Sprzedających Zaświadczeń banków zabezpieczonych hipotecznie na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz na Nieruchomości 3 udzielających zgody na wykreślenie hipotek dotyczących tych nieruchomości,
d) uzyskanie interpretacji podatkowej (na podstawie niniejszego wniosku),
e) zawarcie umów w sprawie rozwiązania umów dzierżawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, zgodnie z którymi umowy dzierżawy tych nieruchomości wygasną w momencie zawarcia Umowy Przeniesienia Własności i nastąpi wydanie zwrotne tych nieruchomości przez Przedsiębiorstwo 1, Przedsiębiorstwo 2 i Przedsiębiorstwo 3 na rzecz Sprzedającego,
f) zakończenie Bezumownego Korzystania i zwrotnego wydania Sprzedającemu Nieruchomości 3.
W Umowie Przedwstępnej Sprzedający i Kupujący postanowili, że umowa sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 zostanie zawarta pod warunkiem, że w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej:
a) brak będzie toczących się postępowań oraz istnienia podstaw do wszczęcia postępowań, które mogłyby doprowadzić do pozbawienia Sprzedającego tytułu prawnego do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3;
b) brak będzie obciążeń Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 innych niż ujawnione w księgach wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej i tą umową dopuszczonych;
c) działy I-IV ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 wolne będą od wpisów i wzmianek innych niż ujawnione w księgach wieczystych na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej i wynikających z Umowy Przedwstępnej;
d) nie zostanie uchwalony lub wyłożony do publicznego wglądu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który uniemożliwi lub utrudni realizację Planowanej Inwestycji.
Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego będzie już uzyskana przez Kupującego lub podmiot działający na zlecenie Kupującego ostateczna w administracyjnym toku instancji i prawomocna w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego Decyzja o Warunkach Zabudowy, umożliwiająca realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.
W Umowie Przedwstępnej, Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się do złożenia, w terminie do dnia 31 sierpnia 2025 roku, wspólnego wniosku do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, potwierdzającej, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 i Udziału w Nieruchomości 3 przez Sprzedającego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia podatku od towarów i usług przez Kupującego i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W Umowie Przedwstępnej Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 zostały opisane jako zabudowane działki gruntu.
W Umowie Przedwstępnej, Sprzedający oraz Kupujący zgodnie oświadczyli, że stosownie do treści przepisu art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, w związku z zawarciem umowy objętej tym aktem, rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy budynków i budowli posadowionych na działkach o numerach 1 i 2 położonych przy ulicy (…) oraz 3 i 4 położonych przy ulicy (…) i wybierają opodatkowanie tej dostawy tym podatkiem i wobec powyższego Umowa Przedwstępna Sprzedaży, Umowa Sprzedaży oraz Umowa Przeniesienia Własności są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący i Sprzedający złożą takie oświadczenie również w Umowie Sprzedaży oraz w Umowie Przeniesienia Własności.
Oświadczenie zostanie również złożone odnośnie dostawy Udziału w Nieruchomości 3, gdyby od momentu wykonania ścian oddzielenia przeciwpożarowego i rozpoczęcia ich użytkowania (pierwszego zasiedlenia) do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego tym wnioskiem upłynął okres dłuższy niż 2 lata, wówczas Sprzedający oraz Kupujący, zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni, złożą w Umowie Przeniesienia Własności oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy budowli posadowionych na działkach o numerach 3 i 4 położonych przy ulicy (…) i wybierają opodatkowanie tej dostawy podatkiem od towarów i usług.
Na podstawie Umowy Przedwstępnej, Kupujący zapłacił na rzecz Sprzedającego, na podstawie faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego, zaliczkę na poczet ceny za Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3, przy czym zaliczka ta została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej, że wraz z podpisaniem Umowy Przeniesienia Własności, zawrą pomiędzy Kupującym (jako wynajmującym) i Sprzedającym (jako najemcą) odpłatną umowę najmu Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 na czas oznaczony wynoszący 3 miesiące z prawem Sprzedającego do podnajęcia Przedsiębiorstwu 1, Przedsiębiorstwu 2 oraz Przedsiębiorstwu 3 na ten sam okres Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.
Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2, Udziału w Nieruchomości 3 będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług.
Dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej, znajdujące się na działce nr 1, nie są budynkami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:
Dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej znajdujące się na działce nr 1 nie są budowlami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:
Część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej, znajdująca się na działce nr 1, nie jest budynkiem w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i nie jest częścią budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:
Część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej znajdująca się na działce nr 1 nie jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i nie jest częścią budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:
Ogrodzenie znajdujące się na działce nr 1 nie jest budynkiem ani budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
Część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej znajdująca się na działce nr 2 nie jest budynkiem w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i nie jest częścią budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:
Część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej znajdująca się na działce nr 2 nie jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i nie jest częścią budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:
Ogrodzenie znajdujące się na działce nr 2 nie jest budynkiem ani budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
Ściany oddzielenia przeciwpożarowego znajdujące się na działkach 3 i 4 nie są budynkami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:
Ściany oddzielenia przeciwpożarowego znajdujące się na działkach 3 i 4 są budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:
Od oddania ścian oddzielenia przeciwpożarowego znajdujących się na działkach 3 i 4 do użytkowania do planowanej transakcji upłyną co najmniej dwa lata.
Nakłady na zbudowanie ścian oddzielenia przeciwpożarowego nie zostały poniesione przez Sprzedającego tylko przez Przedsiębiorstwo 3, która rozliczyła się z podmiotem, który wykonał te ściany. Sprzedający nie dokonał i nie dokona rozliczenia z Przedsiębiorstwo 3, ponieważ ściany oddzielenia przeciwpożarowego zostaną rozebrane i usunięte [przez] Przedsiębiorstwo 3 przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego i nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.
Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, działki nr 3 oraz 4, czyli Nieruchomość 3, będą terenem niezabudowanym.
Wylewki betonowe pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego znajdujące się na działkach nr 3 i 4 nie stanowią ani budynku ani budowli w rozumieniu Prawa budowlanego
Od oddania wylewek betonowych pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego znajdujących się na działkach nr 3 i 4 do użytkowania do planowanej transakcji upłyną co najmniej dwa lata.
Nakłady na zbudowanie wylewek betonowych nie zostały poniesione przez Sprzedającego tylko przez Przedsiębiorstwo 3, która rozliczyła się z podmiotem, który wykonał te wylewki. Sprzedający nie dokonał i nie dokona rozliczenia z Przedsiębiorstwem 3, ponieważ wylewki zostaną zlikwidowane i usunięte [przez] Przedsiębiorstwo 3 przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego i nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.
Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, działki nr 3 oraz 4, czyli Nieruchomość 3, będą terenem niezabudowanym.
Naniesienia w postaci ścian oddzielenia pożarowego nie są częścią składową budynku ani gruntu i nie stanowią nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.
Naniesienia w postaci wylewek są częścią składową gruntu i stanowią nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.
Naniesienia w postaci ogrodzenia nie są częścią składową budynku ani gruntu i nie stanowią nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.
Jednak naniesienia te, na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, nie będą już znajdować się na działkach 3 i 4.
Znajdujące się na działkach nr 3 oraz 4 czyli na Nieruchomości 3 ściany oddzielenia przeciwpożarowego zostaną rozebrane i usunięte, wylewki betonowe pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego będą zlikwidowane i usunięte oraz ogrodzenie zostanie rozebrane i usunięte przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego i nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.
Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, działki nr 3 oraz 4, czyli Nieruchomość 3, będą terenem niezabudowanym.
Sprzedający nawiązał współpracę z pośrednikiem, w myśl której pośrednik wykonuje czynności zmierzające do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego, w szczególności do znalezienia nabywcy, bierze udział w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami, udziela pomocy w przygotowaniu transakcji. Pośrednik nie został upoważniony przez Sprzedającego do podejmowania kroków prawnych, tj. nie miał pełnomocnictwa do występowania w imieniu Sprzedającego przy podpisywaniu jakichkolwiek umów cywilnoprawnych czy też aktów notarialnych. Rezultatem zaangażowania pośrednika było doprowadzenie Sprzedających do nabywcy - Spółki S.A. Współpraca została nawiązana z tym konkretnym pośrednikiem, ponieważ osoba ta jest znajomym rodziny A. Współpraca została zainicjowana z inicjatywy pośrednika.
W związku z odpowiedziami udzielonymi na pytanie 3 i 4 uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o następującą informację:
Znajdujące się na działkach nr 3 oraz 4 czyli na Nieruchomości 3 ściany oddzielenia przeciwpożarowego zostaną rozebrane i usunięte, wylewki betonowe pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego będą zlikwidowane i usunięte oraz ogrodzenie zostanie rozebrane i usunięte [przez] Przedsiębiorstwo 3 przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego i nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.
Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, działki nr 3 oraz 4, czyli Nieruchomość 3, będą terenem niezabudowanym.
1) Czy sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki tego podatku, a Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej nabycie przedmiotu sprzedaży?
2) Czy sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki tego podatku, a Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej nabycie przedmiotu sprzedaży?
3) Czy sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki tego podatku, a Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej nabycie przedmiotu sprzedaży?
W pierwszej kolejności Kupujący, będący jednocześnie wnioskodawcą, przedstawia własne stanowisko w zakresie działania przez Sprzedającego jako podatnika podatku od towarów i usług przy zbyciu Udziału w Nieruchomości 1 na rzecz Kupującego.
Określony w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: „Ustawa VAT”) zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT.
W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.
W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.
W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntu angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14 oraz C-72/137, a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).
Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, czy Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1) do Kupującego działać będzie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Udziału w Nieruchomości 1, czy też dostawa (sprzedaż Udziału w Nieruchomości 1) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, a Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.
W związku z tym należy zaznaczyć, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości 1 (zdarzenie przyszłe) nastąpi w następujących okolicznościach:
a) Sprzedający posiada zarejestrowaną działalność gospodarczą;
b) Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.11.Z), pozostałe formy edukacji sportowej oraz zajęć sportowych i rekreacyjnych (PKD 85.51.Z), wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z),
c) Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT;
d) Sprzedający nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości 1;
e) Sprzedający nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 Ustawy VAT, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy;
f) od momentu nabycia, Nieruchomość 1 nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 Ustawy VAT;
g) Sprzedający posiada inne nieruchomości, które zamierza sprzedać i nie wyklucza wykorzystania niektórych nieruchomości w innych celach zarobkowych;
h) Sprzedający rozważa zainwestowanie części otrzymanych środków pieniężnych ze sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 w inny projekt nieruchomościowy;
i) Sprzedający nie podjął żadnych działań w celu sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, poza nawiązaniem współpracy z pośrednikiem (bez inicjatywy Sprzedającego) w szczególności, nie zamieszczał ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczał na Nieruchomości 1 lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywał żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1;
j) Sprzedający nie występował, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla Nieruchomości 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla Nieruchomości 1 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
k) Sprzedający od momentu nabycia Udziału w Nieruchomości 1 nie podejmował wskazanych poniżej działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości 1:
l) Sprzedający nie ponosił w zakresie Nieruchomości 1 żadnych nakładów finansowych na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej.
W dniu (…) 2024 r. Sprzedający zawarł następujące odpłatne umowy dzierżawy na rzecz wskazanych poniżej podmiotów, których przedmiotem jest Udział w Nieruchomości 1:
a) na rzecz Przedsiębiorstwa 1 (adres prowadzenia działalności gospodarczej: ul. (…));
b) na rzecz Przedsiębiorstwa 2 (adres prowadzenia działalności gospodarczej: (…)): w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł miesięcznie;
c) na rzecz Przedsiębiorstwa 3 z siedzibą w (…) w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł miesięcznie.
Sprzedający będzie wystawiać faktury z wykazanym podatkiem VAT z tytułu wskazanych powyżej umów dzierżawy, co oznacza, że Udział w Nieruchomości 1 nie był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres posiadania przez Sprzedającego.
Wskazane powyżej umowy dzierżawy wygasną przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem.
Dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Warto w tym miejscu odnieść się do treści art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, zgodnie z którym:
„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
W definicji tej wyraźnie wskazano, że działalnością gospodarczą jest również wykorzystywanie towarów (w tym nieruchomości) w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów (w tym nieruchomości) ma miejsce poprzez oddanie ich w dzierżawę.
W ramach umowy dzierżawy dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 Ustawy VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT. Tym samym, dzierżawa nieruchomości spełnia, określoną w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, definicję działalności gospodarczej.
Zatem Sprzedający dokona sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej, ponieważ Sprzedający zawarł, jako wydzierżawiający, trzy umowy dzierżawy Udziału w Nieruchomości 1.
Taki sposób wykorzystywania przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1 spowodował, że Udział w Nieruchomości 1 nie był przez Sprzedającego wykorzystywany wyłącznie w ramach majątku prywatnego. W konsekwencji, występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za działającego przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1 w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy
Ponadto, na podstawie pełnomocnictwa Sprzedającego udzielonego osobom wskazanym przez Kupującego w przedwstępnej umowie sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 na rzecz Kupującego, zawartej w dniu (…) 2024 r. w formie aktu notarialnego (…) Kupujący wystąpił do PWIK i uzyskał, dniu 31 stycznia 2025 r., wydane przez PWIK na rzecz Sprzedającego dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 warunki techniczne przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej (znak pisma: (…)).
Kupujący uzyskał dla Nieruchomości 1 (oraz dla Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3) docelowe warunki techniczne przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej. W przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu stosownych pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Sprzedający, a nie jego pełnomocnik.
W efekcie tych czynności i uzyskaniu dla Nieruchomości 1 (oraz dla Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3) docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej w zdarzeniu przyszłym odpłatnej dostawie podlegać będzie Udział w Nieruchomości 1 o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, ponieważ w stosunku do Nieruchomości 1 podjęte będą przez osoby wskazane przez Kupującego, działające na podstawie pełnomocnictw Sprzedającego skutkujące wydaniem dla Nieruchomości 1 (oraz dla Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3) docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej.
Okoliczność, że czynności te nie zostały dokonane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby wskazane przez Kupującego, działające jako pełnomocnicy Sprzedającego, nie oznacza, że czynności te pozostaną bez wpływu na sytuację prawnopodatkową samego Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby wskazane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnopodatkowej samego Sprzedającego.
Wobec powyższego, Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży) Udziału w Nieruchomości 1 nie będzie wykonywać czynności w ramach zwykłego rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem działania, jakie podejmie Kupujący, działający jako pełnomocnik Sprzedającego, nie stanowią typowych (zwykłych) działań w ramach rozporządzania prawem własności majątku prywatnego.
Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując wskazane wcześniej czynności poprzez osoby, którym udzielił pełnomocnictwa, Sprzedający zaangażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których jest mowa we wskazanych orzeczeniach TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.
Zatem odpłatna dostawa (sprzedaż) Udziału w Nieruchomości 1 przez Sprzedającego będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.
Ponadto, Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.11.Z), pozostałe formy edukacji sportowej oraz zajęć sportowych i rekreacyjnych (PKD 85.51.Z), wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z) i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan nie ulegnie zmianie.
Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT i w konsekwencji sprzedaż Udziału w Nieruchomości 1 będzie stanowić odpłatną dostawę towarów.
O tym czy ta odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług decyduje przedmiot dostawy.
Na Nieruchomości 1 znajdują się:
a) dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej o konstrukcji drewnianej szkieletowej ze ścianami zewnętrznymi otynkowanymi i dachem w konstrukcji drewnianej pokrytym papą bitumiczną, posadowione na bloczkach betonowych położonych bezpośrednio na gruncie. Brak jest fundamentów pod tymi budynkami. Budynki te nie są trwale związane z gruntem. Budynki te zostały wzniesione w 2010 r. i od tego momentu były wykorzystywane przez poprzedniego właściciela działki nr 1 i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
b) część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej. Szkielet budynku wykonany jest z rur stalowych o różnej średnicy zakończonych u dołu przyspawanymi płaskimi podstawami stalowymi. Podstawy nie są przykręcone ani w inny sposób połączone z gruntem lub z wylewkami betonowymi znajdującymi się pod podstawami. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz dach wykonany jest z blachy. Brak jest fundamentów pod tym budynkiem. Budynek nie jest trwale związany z gruntem. Budynek ten został wzniesiony ponad 20 lat temu i od tego momentu był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela działki nr 1 i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
c) ogrodzenie.
Ad. a)
Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: „Prawo budowlane”), budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej nie posiadają fundamentów. Nie są one trwale związane z gruntem. Budynki te nie są zatem budynkami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej nie są tożsame z istotnymi parametrami funkcjonalnymi i technicznymi budowli wyszczególnionych w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego co oznacza, że nie stanowią one również budowli.
Ad b)
Budynek magazynowy nie posiada fundamentów. Nie jest trwale związany z gruntem. Budynek ten nie jest zatem budynkiem w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Budynek o funkcji magazynowej nie jest tożsamy z istotnymi parametrami funkcjonalnymi i technicznymi budowli wyszczególnionych w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego co oznacza, że nie stanowi on również budowli.
Ad c)
Ogrodzenie nie stanowi budowli a tym bardziej budynku. Przykładowo można tu wskazać wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2015 r., sygn. akt I FSK 102/14:
„W Prawie budowlanym ustawodawca krajowy w art. 3 pkt 3 pr. bud. definiuje ogólnie pojęcie budowli, wskazując przy tym przykłady budowli. Wśród tych przykładów nie wymienia się ogrodzenia. Ogrodzenie traktowane jest jak urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym (zob. art. 3 pkt 9 pr. bud.). Według Słownika języka polskiego pod redakcją M. Szymczaka (PWN Warszawa 1993, tom 2, „ogrodzenie - to co ogradza, to czym coś jest ogrodzone”. Ogrodzenie co do zasady związane jest z obiektem, w tym również gruntem które ogradza, nie pełni więc ono samodzielnych funkcji budowlanych. Przyjęcie stanowiska skarżącego oznaczałoby, że inaczej należałoby traktować ogrodzenie w zależności od tego, czy grunt zabudowany jest budynkiem, czy też nie, co nie ma żadnego uzasadnienia”.
W związku z powyższym, Nieruchomość 1 jest terenem niezabudowanym.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych niniejszego wniosku, na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, będzie już uzyskana przez Kupującego lub podmiot działający na zlecenie Kupującego ostateczna w administracyjnym toku instancji i prawomocna w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego Decyzja o Warunkach Zabudowy, umożliwiająca realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3. Oznacza to, że Nieruchomość 1 będzie gruntem przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a tym samym terenem budowlanym, o którym mowa jest w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.
Tym samym, do dostawy Nieruchomości 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.
Ponieważ nabycie Udziału w Nieruchomości 1 przez Sprzedającego nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług to nie można powiedzieć, że Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tego nabycia, bądź nie miał takiego prawa, bowiem nie było podatku, który mógłby odliczyć. Zatem w przypadku sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT (ponadto Udział w Nieruchomości 1 nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT).
W przypadku, gdyby uznać, że Nieruchomość 1 jest jednak terenem zabudowanym, gdyż znajdujące się na tej nieruchomości obiekty są budynkami lub budowlami należy odnieść się do kolejnych przepisów Ustawy VAT. Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; lub
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata.
Podstawowe znaczenie ma zatem ustalenie, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:
a) dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej zostały wzniesione w 2010 r. i od tego momentu były wykorzystywane przez poprzedniego właściciela działki nr 1 i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
b) budynek o funkcji magazynowej został wzniesiony ponad 20 lat temu i od tego momentu był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela działki nr 1 i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
W związku z powyższym pierwsze zasiedlenie tych budynków miało miejsce ponad dwa lata przed zaistnieniem zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;
Zwolnienie to nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania.
Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:
a) w Umowie Przedwstępnej, Sprzedający oraz Kupujący zgodnie oświadczyli, że stosownie do treści przepisu art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, w związku z zawarciem umowy objętej tym aktem, rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy budynków i budowli posadowionych na działkach o numerach 1 i 2 położonych przy ulicy (…) oraz 3 i 4 położonych przy ulicy (…) i wybierają opodatkowanie tej dostawy tym podatkiem i wobec powyższego Umowa Przedwstępna Sprzedaży, Umowa Sprzedaży oraz Umowa Przeniesienia Własności są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
b) Kupujący i Sprzedający złożą takie oświadczenie również w Umowie Sprzedaży oraz w Umowie Przeniesienia Własności.
Odpowiadając zatem na pierwsze pytanie sformułowane w niniejszym wniosku, sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki tego podatku.
Jak już wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący zamierza zrealizować, między innymi na Nieruchomości 1, Planowaną Inwestycję.
Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Kupujący będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku a przedmiotowe transakcje nie będą korzystać ze zwolnienia z VAT a zatem zostanie spełniony warunek, o którym mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.
Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:
1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,
2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
3) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;
4) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego.
5) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.
Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.
Faktura VAT dotycząca zbycia Udziału w Nieruchomości 1 zostanie wystawiona przez Sprzedającego zarejestrowanego dla potrzeb VAT jako podatnik VAT czynny, zatem zostanie wystawiona przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia.
Transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.
Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 1 będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego. Dostawa, czyli sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 1, nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.
Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 1 będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.
Podsumowując, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia przez Kupującego Udziału w Nieruchomości 1 z faktury dokumentującej dostawę przedmiotu sprzedaży.
W pierwszej kolejności Kupujący, będący jednocześnie wnioskodawcą, przedstawia własne stanowisko w zakresie działania przez Sprzedającego jako podatnika podatku od towarów i usług przy zbyciu Udziału w Nieruchomości 2 na rzecz Kupującego.
Określony w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: „Ustawa VAT”) zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT.
W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów, jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.
W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.
W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.
W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntu angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14 oraz C-72/137, a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).
Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, czy Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży Udziału w Nieruchomości 2 do Kupującego działać będzie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Udziału w Nieruchomości 2, czy też dostawa (sprzedaż Udziału w Nieruchomości 2) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, a Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.
W związku z tym należy zaznaczyć, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości 2 (zdarzenie przyszłe) nastąpi w następujących okolicznościach:
a) Sprzedający posiada zarejestrowaną działalność gospodarczą;
b) Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.11.Z), pozostałe formy edukacji sportowej oraz zajęć sportowych i rekreacyjnych (PKD 85.51.Z), wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z);
c) Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT;
d) Sprzedający nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości 2;
e) Sprzedający nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 Ustawy VAT, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy;
f) od momentu nabycia, Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 Ustawy VAT;
g) Sprzedający posiada inne nieruchomości, które zamierza sprzedać i nie wyklucza wykorzystania niektórych nieruchomości w innych celach zarobkowych;
h) Sprzedający rozważa zainwestowanie części otrzymanych środków pieniężnych ze sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 w inny projekt nieruchomościowy;
i) Sprzedający nie podjął żadnych działań w celu sprzedaży Udziału w Nieruchomości 2, poza nawiązaniem współpracy z pośrednikiem (bez inicjatywy Sprzedającego), w szczególności nie zamieszczał ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczał na Nieruchomości 2 lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywał żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 2;
j) Sprzedający nie występował, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla Nieruchomości 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla Nieruchomości 2 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
k) Sprzedający od momentu nabycia Udziału w Nieruchomości 2 nie podejmował wskazanych poniżej działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości 2:
l) Sprzedający nie ponosił w zakresie Nieruchomości 2 żadnych nakładów finansowych na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej.
W dniu (…) 2024 r. Sprzedający zawarł następujące odpłatne umowy dzierżawy na rzecz wskazanych poniżej podmiotów, których przedmiotem jest Udział w Nieruchomości 2:
a) na rzecz Przedsiębiorstwa 1 (adres prowadzenia działalności gospodarczej: ul. (…));
b) na rzecz Przedsiębiorstwa 2 (adres prowadzenia działalności gospodarczej: (…)): w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł miesięcznie;
c) na rzecz Przedsiębiorstwa 3 z siedzibą w (…) w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł miesięcznie.
Sprzedający będzie wystawiać faktury z wykazanym podatkiem VAT z tytułu wskazanych powyżej umów dzierżawy, co oznacza, że Udział w Nieruchomości 2 nie był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres posiadania przez Sprzedającego.
Wskazane powyżej umowy dzierżawy wygasną przez dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem.
Dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Warto w tym miejscu odnieść się do treści art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, zgodnie z którym:
„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
W definicji tej wyraźnie wskazano, że działalnością gospodarczą jest również wykorzystywanie towarów (w tym nieruchomości) w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów (w tym nieruchomości) ma miejsce poprzez oddanie ich w dzierżawę.
W ramach umowy dzierżawy dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 Ustawy VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT. Tym samym, dzierżawa nieruchomości spełnia, określoną w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, definicję działalności gospodarczej.
Zatem Sprzedający dokona sprzedaży Udziału w Nieruchomości 2, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej, ponieważ Sprzedający zawarł, jako wydzierżawiający, trzy umowy dzierżawy Udziału w Nieruchomości 2.
Taki sposób wykorzystywania przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 2 spowodował, że Udział w Nieruchomości 2 nie był przez Sprzedającego wykorzystywany wyłącznie w ramach majątku prywatnego.
W konsekwencji, występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za działającego przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości 2 w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy.
Ponadto, na podstawie pełnomocnictwa Sprzedającego udzielonego osobom wskazanym przez Kupującego w przedwstępnej umowie sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 na rzecz Kupującego, zawartej w dniu (…) 2024 r. w formie aktu notarialnego (…) Kupujący wystąpił do PWIK i uzyskał, dniu 31 stycznia 2025 r., wydane przez PWIK na rzecz Sprzedającego dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 warunki techniczne przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej (znak pisma: (…)).
W przedmiotowej sprawie, po udzieleniu Kupującemu stosownych pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Sprzedający, a nie jego pełnomocnik.
W efekcie tych czynności i uzyskaniu dla Nieruchomości 2 (oraz dla Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3) docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej w zdarzeniu przyszłym odpłatnej dostawie podlegać będzie Udział w Nieruchomości 2 o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, ponieważ w stosunku do Nieruchomości 2 podjęte będą przez osoby wskazane przez Kupującego, działające na podstawie pełnomocnictw Sprzedającego skutkujące wydaniem dla Nieruchomości 2 (oraz dla Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3) docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej.
Okoliczność, że czynności te nie zostały dokonane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby wskazane przez Kupującego, działające jako pełnomocnicy Sprzedającego, nie oznacza, że czynności te pozostaną bez wpływu na sytuację prawnopodatkową samego Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby wskazane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnopodatkowej samego Sprzedającego.
Wobec powyższego, Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży) Udziału w Nieruchomości 2 nie będzie wykonywać czynności w ramach zwykłego rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem działania jakie podejmie Kupujący działający jako pełnomocnik Sprzedającego, nie stanowią typowych (zwykłych) działań w ramach rozporządzania prawem własności majątku prywatnego.
Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując wskazane wcześniej czynności poprzez osoby, którym udzielił pełnomocnictwa, Sprzedający zaangażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których jest mowa we wskazanych orzeczeniach TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.
Zatem odpłatna dostawa (sprzedaż) Udziału w Nieruchomości 2 przez Sprzedającego będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.
Ponadto, Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.11.Z), wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z) i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan nie ulegnie zmianie.
Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 2 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT i w konsekwencji sprzedaż Udziału w Nieruchomości 2 będzie stanowić odpłatną dostawę towarów.
O tym czy ta odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług decyduje przedmiot dostawy.
Na Nieruchomości 2 znajdują się:
a) część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej. Szkielet budynku wykonany jest z rur stalowych o różnej średnicy zakończonych u dołu przyspawanymi płaskimi podstawami stalowymi. Podstawy nie są przykręcone ani w inny sposób połączone z gruntem lub z wylewkami betonowymi znajdującymi się pod podstawami. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz dach wykonany jest z blachy. Brak jest fundamentów pod tym budynkiem. Budynek nie jest trwale związany z gruntem. Budynek ten został wzniesiony ponad 20 lat temu i od tego momentu był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela działki nr 1 i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
b) ogrodzenie.
Ad a)
Budynek magazynowy nie posiada fundamentów. Nie jest trwale związany z gruntem. Budynek te nie jest zatem budynkiem w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Budynek o funkcji magazynowej nie jest tożsamy z istotnymi parametrami funkcjonalnymi i technicznymi budowli wyszczególnionych w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego co oznacza, że - nie stanowi on również budowli.
Ad c)
Ogrodzenie nie stanowi budowli a tym bardziej budynku. Przykładowo można tu wskazać wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2015 r., sygn. akt I FSK 102/14:
„W Prawie budowlanym ustawodawca krajowy w art. 3 pkt 3 pr. bud. definiuje ogólnie pojęcie budowli, wskazując przy tym przykłady budowli. Wśród tych przykładów nie wymienia się ogrodzenia. Ogrodzenie traktowane jest jak urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym (zob. art. 3 pkt 9 pr. bud.). Według Słownika języka polskiego pod redakcją M. Szymczaka (PWN Warszawa 1993, tom 2, „ogrodzenie - to co ogradza, to czym coś jest ogrodzone”. Ogrodzenie co do zasady związane jest z obiektem, w tym również gruntem które ogradza, nie pełni więc ono samodzielnych funkcji budowlanych. Przyjęcie stanowiska skarżącego oznaczałoby, że inaczej należałoby traktować ogrodzenie w zależności od tego, czy grunt zabudowany jest budynkiem, czy też nie, co nie ma żadnego uzasadnienia”.
W związku z powyższym, Nieruchomość 2 jest terenem niezabudowanym.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych niniejszego wniosku, na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, będzie już uzyskana przez Kupującego lub podmiot działający na zlecenie Kupującego ostateczna w administracyjnym toku instancji i prawomocna w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego Decyzja o Warunkach Zabudowy, umożliwiająca realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3. Oznacza to, że Nieruchomość 2 będzie gruntem przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a tym samym terenem budowlanym, o którym mowa jest w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.
Tym samym, do dostawy Nieruchomości 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.
Ponieważ nabycie Udziału w Nieruchomości 2 przez Sprzedającego nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług, to nie można powiedzieć, że Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tego nabycia, bądź nie miał takiego prawa, bowiem nie było podatku, który mógłby odliczyć. Zatem w przypadku sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT (ponadto Udział w Nieruchomości 2 nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT).
W przypadku, gdyby uznać, że Nieruchomość 2 jest jednak terenem zabudowanym, gdyż znajdujące się na tej nieruchomości obiekty są budynkami lub budowlami należy odnieść się do kolejnych przepisów Ustawy VAT. Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; lub
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata.
Podstawowe znaczenie ma zatem ustalenie, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:
c) budynek o funkcji magazynowej został wzniesiony ponad 20 lat temu i od tego momentu był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela działki nr 1 i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
W związku z powyższym pierwsze zasiedlenie miało miejsce ponad dwa lata przed zaistnieniem zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;
Zwolnienie to nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania.
Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:
a) w Umowie Przedwstępnej, Sprzedający oraz Kupujący zgodnie oświadczyli, że stosownie do treści przepisu art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, w związku z zawarciem umowy objętej tym aktem, rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy budynków i budowli posadowionych na działkach o numerach 1 i 2 położonych przy ulicy (…) oraz 3 i 4 położonych przy ulicy (…)i wybierają opodatkowanie tej dostawy tym podatkiem i wobec powyższego Umowa Przedwstępna Sprzedaży, Umowa Sprzedaży oraz Umowa Przeniesienia Własności są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
b) Kupujący i Sprzedający złożą takie oświadczenie również w Umowie Sprzedaży oraz w Umowie Przeniesienia Własności.
Odpowiadając zatem na drugie pytanie sformułowane w niniejszym wniosku, sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki tego podatku.
Jak już wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący zamierza zrealizować, między innymi na Nieruchomości 2, Planowaną Inwestycję.
Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Kupujący będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku a przedmiotowe transakcje nie będą korzystać ze zwolnienia z VAT a zatem zostanie spełniony warunek, o którym mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.
Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:
1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,
2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
3) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;
4) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego.
5) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.
Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.
Faktura VAT dotycząca zbycia Udziału w Nieruchomości 2 zostanie wystawiona przez Sprzedającego zarejestrowanego dla potrzeb VAT jako podatnik VAT czynny, zatem zostanie wystawiona przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia.
Transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.
Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 2 będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego. Dostawa, czyli sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 2, nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.
Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 2 będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.
Podsumowując, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia przez Kupującego Udziału w Nieruchomości 2 z faktury dokumentującej dostawę przedmiotu sprzedaży.
W pierwszej kolejności Kupujący, będący jednocześnie wnioskodawcą, przedstawia własne stanowisko w zakresie działania przez Sprzedającego jako podatnika podatku od towarów i usług przy zbyciu Udziału w Nieruchomości 3 na rzecz Kupującego.
Określony w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: „Ustawa VAT”) zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT.
W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów, jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.
W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.
W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.
W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C- 180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C- 181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntu angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14 oraz C-72/137, a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).
Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, czy Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży Udziału w Nieruchomości 3) do Kupującego działać będzie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Udziału w Nieruchomości 3, czy też dostawa (sprzedaż Udziału w Nieruchomości 3) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, a Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług. W związku z tym należy zaznaczyć, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości 3 (zdarzenie przyszłe) nastąpi w następujących okolicznościach:
a) Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT;
b) Sprzedający nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości 3;
c) Sprzedający nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 Ustawy VAT, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy;
d) od momentu nabycia, Nieruchomość 3 nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 Ustawy VAT;
e) Sprzedający posiada inne nieruchomości, które zamierza sprzedać i nie wyklucza wykorzystania niektórych nieruchomości w innych celach zarobkowych;
f) Sprzedający rozważa zainwestowanie części otrzymanych środków pieniężnych ze sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 w inny projekt nieruchomościowy;
g) Sprzedający nie podjął żadnych działań w celu sprzedaży Udziału w Nieruchomości 3, poza nawiązaniem współpracy z pośrednikiem (bez inicjatywy Sprzedającego), w szczególności nie zamieszczał ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczał na Nieruchomości 3 lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywał żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 3;
h) Sprzedający nie występował, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla Nieruchomości 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla Nieruchomości 3 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
i) Sprzedający od momentu nabycia Udziału w Nieruchomości 3 nie podejmował wskazanych poniżej działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości 3:
j) Sprzedający nie ponosił w zakresie Nieruchomości 3 żadnych nakładów finansowych na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej.
Ponadto, na podstawie pełnomocnictwa Sprzedającego udzielonego osobom wskazanym przez Kupującego w przedwstępnej umowie sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 na rzecz Kupującego, zawartej w dniu (…) 2024 r. w formie aktu notarialnego (…) Kupujący wystąpił do PWIK i uzyskał, dniu 31 stycznia 2025 r., wydane przez PWIK na rzecz Sprzedającego dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 warunki techniczne przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej (znak pisma: (…)).
W przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu stosownych pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Sprzedający, a nie jego pełnomocnik.
W efekcie tych czynności i uzyskaniu dla Nieruchomości 3 (oraz dla Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2) docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej w zdarzeniu przyszłym odpłatnej dostawie podlegać będzie Udział w Nieruchomości 3 o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, ponieważ w stosunku do Nieruchomości 3 podjęte będą przez osoby wskazane przez Kupującego, działające na podstawie pełnomocnictw Sprzedającego skutkujące wydaniem dla Nieruchomości 3 (oraz dla Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2) docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej.
Okoliczność, że czynności te nie zostały dokonane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby wskazane przez Kupującego, działające jako pełnomocnicy Sprzedającego, nie oznacza, że czynności te pozostaną bez wpływu na sytuację prawnopodatkową samego Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby wskazane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnopodatkowej samego Sprzedającego.
Wobec powyższego, Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży) Udziału w Nieruchomości 3 nie będzie wykonywać czynności w ramach zwykłego rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem działania jakie podejmie Kupujący działający jako pełnomocnik Sprzedającego, nie stanowią typowych (zwykłych) działań w ramach rozporządzania prawem własności majątku prywatnego.
Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując wskazane wcześniej czynności poprzez osoby, którym udzielił pełnomocnictwa, Sprzedający zaangażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których jest mowa we wskazanych orzeczeniach TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.
W związku z powyższą przesłanką, odpłatna dostawa (sprzedaż) Udziału w Nieruchomości 3 przez Sprzedającego będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.
Ponadto, Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.11.Z), wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z) i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan nie ulegnie zmianie.
Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 3 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT i w konsekwencji sprzedaż Udziału w Nieruchomości 3 będzie stanowić odpłatną dostawę towarów.
O tym, czy ta odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług decyduje przedmiot dostawy.
Znajdujące się na działkach nr 3 oraz 4 czyli na Nieruchomości 3 ściany oddzielenia przeciwpożarowego zostaną rozebrane i usunięte, wylewki betonowe pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego będą zlikwidowane i usunięte oraz ogrodzenie zostanie rozebrane i usunięte [przez] Przedsiębiorcę 3 przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego i nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.
Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, działki nr 3 oraz 4, czyli Nieruchomość 3, będą terenem niezabudowanym.
W związku z powyższym, Nieruchomość 3 jest terenem niezabudowanym.
Ponieważ nabycie Udziału w Nieruchomości 3 przez Sprzedającego nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług, to nie można powiedzieć, że Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tego nabycia, bądź nie miał takiego prawa, bowiem nie było podatku, który mógłby odliczyć. Zatem w przypadku sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 3 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak już wspominano w opisie zdarzeń przyszłych, obecnie Nieruchomość 3 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednak na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, Nieruchomość 3 (jak również Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2) będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod zabudowę.
W związku z powyższym, na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, Nieruchomość 3 będzie terenem budowlanym, co oznacza, że do odpłatnej dostawy (sprzedaży) przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 3 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.
Odpowiadając zatem na trzecie pytanie sformułowane w niniejszym wniosku, sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki tego podatku.
Jak już wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący zamierza zrealizować, między innymi na Nieruchomości 3, Planowaną Inwestycję.
Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Kupujący będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanym budynku.
Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:
1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,
2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
3) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;
4) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;
5) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.
Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.
Faktura VAT dotycząca zbycia Udziału w Nieruchomości 3 zostanie wystawiona przez Sprzedającego, zatem zostanie wystawiona przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia.
Transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 3 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.
Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 3 będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.
Dostawa, czyli sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 3, nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.
Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 3 będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.
Podsumowując, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia przez Kupującego Udziału w Nieruchomości 3 z faktury dokumentującej dostawę przedmiotu sprzedaży.
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.
Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług definiuje ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.
Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów.
Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Problematyka współwłasności została uregulowana w Kodeksie cywilnym.
Art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Art. 198 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Jednak nie każda czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.
Art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a sprzedaż składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej.
Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Z ww. orzeczenia wynika również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika zatem, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest współwłaścicielem następujących nieruchomości:
Sprzedający nabył ww. udziały w Nieruchomościach na podstawie umowy darowizny w 2023 r. Nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Nieruchomości 1 i 2, w ramach udziału posiadanego przez Sprzedającego, zostały w styczniu 2024 r. oddane w dzierżawę trzem podmiotom: Przedsiębiorstwu 1, Przedsiębiorstwu 2 i przedsiębiorstwu 3, Nieruchomość 3, w zakresie posiadanego przez Sprzedającego udziału, została nieodpłatnie udostępniona ww. przedsiębiorcom na potrzeby placu przeładunkowego, a ponadto Sprzedający zgodził się, aby Przedsiębiorstwo 3 wybudowało na Nieruchomości 3 boksy wydzielone ścianami.
15 maja 2024 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży ww. udziałów w Nieruchomościach. Kupujący, który jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zamierza po nabyciu ww. Nieruchomości zrealizować na nich inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z odpowiednią infrastrukturą. Kupujący zamierza zbywać wybudowane lokale w ramach czynności opodatkowanych.
Państwa wątpliwości dotyczą opodatkowania sprzedaży udziału w Nieruchomościach 1, 2, 3 oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.
Należy zatem ustalić, czy planowana czynność sprzedaży udziału w Nieruchomościach spełnia przesłanki, aby uznać Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług.
Wskazali Państwo, że Nieruchomość 1 i 2 zostały wydzierżawione na rzecz trzech podmiotów.
Art. 693 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Świadczeniem wydzierżawiającego jest oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków. Świadczeniem wzajemnym jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy.
W zdaniu drugim definicji pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy mowa jest o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.). Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Z przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem VAT transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Zatem Nieruchomości 1 i 2, wydzierżawione trzem podmiotom, na podstawie zawartej umowy, są wykorzystywane przez Sprzedającego w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
Natomiast Nieruchomość 3 została nieodpłatnie udostępniona tym samym trzem podmiotom na potrzeby placu przeładunkowego, a ponadto Sprzedający zgodził się, aby Przedsiębiorstwo 3 wybudowało na Nieruchomości 3 boksy wydzielone ścianami. Na nieruchomości 3 znajdują się m.in. ściany oddzielenia przeciwpożarowego, które zostały wykonane w 2024 r. i od tego momentu są wykorzystywane przez dzierżawców działek nr 1 i 2. Niewątpliwie zatem udostępnienie Nieruchomości 3 ma funkcjonalny związek z dzierżawą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, co w konsekwencji pozwala uznać, że Nieruchomość 3 jest również wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności gospodarczej.
Wskazali Państwo również, że Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.11.Z), oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).
Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem Państwa wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która również uregulowana jest w Kodeksie cywilnym.
Art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
Art. 96 Kodeksu cywilnego:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Art. 98 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Art. 108 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Art. 109 Kodeksu cywilnego:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
W Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu oraz zobowiązał się do udzielenia podmiotom wskazanym przez Kupującego - na okres obowiązywania przedwstępnej umowy sprzedaży - prawa do dysponowania Nieruchomością 1, 2 oraz 3 na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne i decyzje, przeprowadzenia badań działek i inwentaryzacji zieleni, zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej i hydrogeologicznej. Ponadto Sprzedający udzielił pełnomocnictwa do przeglądania akt, występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i kartoteki budynków, składania wniosków i uwag do projektu planu miejscowego, uzyskania zaświadczeń.
Na podstawie tego pełnomocnictwa Kupujący wystąpił i uzyskał wydane na rzecz Sprzedającego dla Nieruchomości 1, 2 i 3 warunki techniczne przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej.
Ponadto Sprzedający nawiązał współpracę z pośrednikiem, w myśl której pośrednik wykonuje czynności zmierzające do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego, w szczególności do znalezienia nabywcy, bierze udział w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami, udziela pomocy w przygotowaniu transakcji. Pośrednik nie został upoważniony przez Sprzedającego do podejmowania kroków prawnych. Rezultatem zaangażowania pośrednika było doprowadzenie Sprzedającego do Kupującego. Współpraca została zainicjowana z inicjatywy pośrednika.
A zatem, Sprzedający nie tylko wykorzystuje Nieruchomości 1, 2 i 3 w swojej działalności gospodarczej, udostępniając je na rzecz podmiotów trzecich, ale również wykazuje opisaną we wniosku aktywność, mającą na celu sprawną realizację transakcji. Nie można też zapominać, że Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i posiada inne nieruchomości, które zamierza sprzedać.
Mimo, że we wniosku wyliczyli Państwo wiele czynności, których nie wykonał Sprzedający w celu sprzedaży nieruchomości czy podniesienia jej atrakcyjności, nie ulega wątpliwości, że sprzedając na rzecz Kupującego swoje udziały w Nieruchomościach 1, 2 i 3 Sprzedający nie wystąpi w charakterze osoby fizycznej sprzedającej swój majątek osobisty poza systemem VAT. Sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomościach 1, 2 i 3 będzie wykonana przez podatnika VAT działającego w ramach swojej działalności gospodarczej i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1. ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
W tym zakresie Państwa stanowisko jest prawidłowe.
Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od podatku. Warunki stosowania zwolnień zawarte zostały zarówno w ustawie, jak i przepisach wykonawczych.
Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o: terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Oznacza to, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku przy zbyciu gruntów. O tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
1. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
2. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego:
Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, w tym używania na potrzeby własnej działalności, jak również dostawa nieruchomości na rzecz pierwszego nabywcy.
Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jest fakultatywne. Po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania planowanej dostawy nieruchomości.
Art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Art. 3 pkt 1, 2, 3, 9 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;
2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
W przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - jeśli:
Jeśli choć jeden z tych warunków nie jest spełniony, to dostawa towarów nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Należy podkreślić, że zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku. Oznacza to, że zwolnienie to nie ma zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania VAT, co wynika z art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Co do zasady grunt, który jest przedmiotem sprzedaży, podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.
W świetle przywołanych przepisów konieczne jest przeanalizowanie, co będzie przedmiotem dostawy: czy będą to budynki i budowle posadowione na poszczególnych działkach, czy wyłącznie grunt.
Wskazali Państwo, że na działce nr 1 - czyli na Nieruchomości 1 - znajdują się:
a) dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej o konstrukcji drewnianej szkieletowej, posadowione na bloczkach betonowych położonych bezpośrednio na gruncie. Budynki te nie mają fundamentów i nie są trwale związane z gruntem;
b) część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej, który również nie ma fundamentów ani nie jest trwale związany z gruntem;
c) ogrodzenie.
Jak wskazano powyżej, ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje budynku i budowli, dlatego konieczne jest odwołanie się do definicji zawartych w Prawie budowlanym. W przypadku budynku Prawo budowlane podkreśla trwałe związanie z gruntem, czyli takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce. Trwałe związanie z gruntem jest też zaakcentowane w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
Podkreślili Państwo, że budynki o funkcji biurowo-socjalnej i część budynku o funkcji magazynowej nie są budynkami (częściami budynku) w rozumieniu Prawa budowlanego z uwagi na brak trwałego związania z gruntem, jak również nie są budowlami.
Ogrodzenie zaś należy uznać za urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym o którym mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego. Urządzenia budowlane nie są samodzielnymi budowlami zdefiniowanymi w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, których dostawa może rodzić określone skutki na gruncie podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku przy spełnieniu określonych warunków. Ogrodzenie co do zasady związane jest z obiektem, w tym również gruntem, który ogradza, nie pełni więc ono samodzielnych funkcji budowlanych.
Słuszność tego wniosku, potwierdza bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, w szczególności wielokrotnie cytowany wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 19 kwietnia 2012 r., sygn. II OSK 187/11:
„Ogrodzenie działki już zabudowanej jest urządzeniem budowlanym, zaś niezabudowanej - obiektem budowlanym”.
Wobec powyższego, skoro ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, to w okolicznościach przedmiotowej sprawy do jego sprzedaży, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie wystąpi dostawa budynków ani budowli, do której można by „przypisać” grunt.
Należy się więc z Państwem zgodzić, że działka nr 1, czyli Nieruchomość 1, jest terenem niezabudowanym.
Wskazali Państwo, że na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego - czyli sprzedaży udziału w działce nr 1 (Nieruchomości 1) - Nieruchomość 1 będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod zabudowę. Działka nr 1 będzie więc terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Co za tym idzie, sprzedaż udziału w Nieruchomości 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający otrzymał udział w działce nr 1 w darowiźnie i wykorzystuje ją do działalności gospodarczej - dzierżawy na rzecz trzech przedsiębiorców. Nie jest więc spełniony żaden z warunków zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w niezabudowanej działce nr 1 - czyli w Nieruchomości 1 - będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki. W tym zakresie Państwa stanowisko również jest prawidłowe.
Wskazali Państwo, że na działce nr 2 - czyli na Nieruchomości 2 - znajduje się:
a) część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej, który nie ma fundamentów ani nie jest trwale związany z gruntem;
b) ogrodzenie.
Podkreślili Państwo, że część budynku o funkcji magazynowej nie jest budynkiem (częścią budynku) w rozumieniu Prawa budowlanego z uwagi na brak trwałego związania z gruntem, jak również nie jest budowlą. Budynkiem ani budowlą nie jest również ogrodzenie - stanowi urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym o którym mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.
Skoro zaś skoro ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, to w okolicznościach przedmiotowej sprawy do jego sprzedaży, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie wystąpi dostawa budynków ani budowli, do której można by „przypisać” grunt.
Należy się więc z Państwem zgodzić, że działka nr 2, czyli Nieruchomość 2, jest terenem niezabudowanym.
Wskazali Państwo, że na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego - czyli sprzedaży udziału w działce nr 2 (Nieruchomości 2) - Nieruchomość 2 będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod zabudowę. Działka nr 2 będzie więc terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Co za tym idzie, sprzedaż udziału w Nieruchomości 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający otrzymał udział w działce nr 2 w darowiźnie i wykorzystuje ją do działalności gospodarczej - dzierżawy na rzecz trzech przedsiębiorców. Nie jest więc spełniony żaden z warunków zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w niezabudowanej działce nr 2 - czyli w Nieruchomości 2 - będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki. W tym zakresie Państwa stanowisko również jest prawidłowe.
Wskazali Państwo, że na działkach nr 3 oraz 4 czyli na Nieruchomości 3 znajdują się:
a) ściany oddzielenia przeciwpożarowego;
b) wylewki betonowe pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego;
c) ogrodzenie.
Podkreślili Państwo jednak, że przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego ściany oddzielenia przeciwpożarowego, wylewki betonowe oraz ogrodzenie zostaną rozebrane i usunięte i nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.
Należy się więc z Państwem zgodzić, że działki nr 3 oraz 4, czyli Nieruchomość 3, w dniu planowanej transakcji sprzedaży będą terenem niezabudowanym.
Wskazali Państwo, że na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego - czyli sprzedaży udziału w działkach nr 3 oraz 4 (Nieruchomość 3) - Nieruchomość 3 będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod zabudowę. Działki nr 3 oraz 4 będą więc terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Co za tym idzie, sprzedaż udziału w Nieruchomości 3 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający otrzymał udział w działkach nr 3 oraz 4 w darowiźnie i wykorzystuje je do działalności gospodarczej, przy czym z opisu sprawy nie wynika, że są to wyłącznie czynności zwolnione od podatku. Nie jest więc spełniony żaden z warunków zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w niezabudowanych działkach nr 3 oraz 4 - czyli w Nieruchomości 3 - będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki. W tym zakresie Państwa stanowisko również jest prawidłowe.
Państwa wątpliwości dotyczą również prawa Kupującego do odliczenia VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej nabycie Nieruchomości 1, 2 i 3.
Podstawowe zasady odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wykluczona jest możliwość odliczania podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - czyli gdy są wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających opodatkowaniu.
Prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje pod warunkiem, że:
W omawianej sprawie warunki uprawniające do odliczenia podatku VAT zostaną spełnione.
Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i zamierza zrealizować na Nieruchomości 1, 2 oraz 3 inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z odpowiednią infrastrukturą. Kupujący zamierza zbywać wybudowane lokale w ramach czynności opodatkowanych.
Co za tym idzie, udziały w Nieruchomościach 1, 2 i 3, które Kupujący nabędzie od Sprzedającego, będą przez Kupującego wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
A zatem Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej nabycie udziałów w Nieruchomościach 1, 2 i 3.
Podsumowując powyższe, sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 1, 2 oraz 3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki tego podatku, a Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej nabycie przedmiotu sprzedaży.
Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Spółka S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo