Gmina, jako podatnik VAT, miała umowę najmu/dzierżawy nieruchomości, która wygasła. Najemca nadal korzysta z nieruchomości bez nowej umowy od lipca 2025 roku, mimo że gmina nie wyraża zgody na przedłużenie i wysłała upomnienia. Sprawa nie została jeszcze skierowana do sądu, ale planuje…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismami z 3 lutego 2026 r. i 5 lutego 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność oraz posiada osobowość prawną (zgodnie z art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1465 ze zm.). Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów (art. 6 ust. 1). Wśród zbiorowych potrzeb wspólnoty, do zaspokajania których gmina jest zobligowana należą m.in. sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej (art. 7 ust. 1 pkt 1).
Gmina (…) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), Gmina jest podatnikiem tego podatku w zakresie czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Czynnościami opodatkowanymi w przypadku Gminy jest m.in. najem/dzierżawa nieruchomości należących do Gminy.
Podczas realizacji przez Gminę zadań związanych z gospodarką nieruchomościami zachodzą sytuacje, w wyniku których zdarzenie gospodarcze nie jest objęte umową cywilno-prawną (jej termin upłynął lub nie została ona jeszcze zawarta).
Gmina zawarła umowę najmu/dzierżawy nieruchomości z najemcą/dzierżawcą na określony okres czasu. Termin obowiązywania umowy upłynął i umowa zakończyła się a najemca/dzierżawca złożył wniosek o zawarcie kolejnej umowy dzierżawy i nadal korzysta z nieruchomości. Dzierżawca/ najemca wyraża wolę zawarcia umowy składając stosowny wniosek dotyczący zawarcia umowy najmu/dzierżawy. Jednakże Gmina nie wyraża zgody na dalszą dzierżawę i na podpisanie umowy najmu/dzierżawy z dotychczasowym najemcą/dzierżawcą z uwagi na okoliczności uniemożliwiające dalszą dzierżawę/najem, np. dotychczasowy najemca nie figuruje w ewidencji działalności gospodarczej, dzierżawiona nieruchomość będzie przeznaczona na cel publiczny.
Gmina podjęła czynności zmierzające do wydania nieruchomości będących przedmiotem bezumownego korzystania - przesłano dotychczasowemu dzierżawcy upomnienie informujące o zakończeniu dotychczasowej umowy najmu/dzierżawy z informacją o braku możliwości zawarcia kolejnej umowy i konieczności wydania Gminie przedmiotowej nieruchomości. Pomimo kilkukrotnych ponagleń wzywających do wydania nieruchomości dotychczasowy najemca/ dzierżawca nie dokonał zwrotu wynajmowanej/dzierżawionej nieruchomości.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Bezumowne korzystanie z nieruchomości trwa od 1 lipca 2025 r.
Przed zakończeniem obowiązywania umowy dotychczasowy dzierżawca został poinformowany, że Gmina nie wyraża zgody na przedłużenie umowy dzierżawy. Na dzień sporządzenia niniejszej informacji sprawa nie została jeszcze skierowana na drogę postępowania sądowego. Jednakże przewiduje się w najbliższym czasie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.
Umowa nie zawierała postanowień przewidujących możliwość obciążenia Dzierżawcy opłatami za bezumowne korzystanie z nieruchomości w razie jej nieopuszczenia po zakończeniu okresu obowiązywania umowy. Podstawą naliczenia tych opłat były przepisy ogólne Kodeksu cywilnego, których zastosowanie zostało przewidziane w umowie. Zgodnie z tym postanowieniem, w sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz właściwe przepisy szczególne.
Pytanie
Czy jeżeli najemca/dzierżawca po upływie terminu obowiązywania umowy najmu/dzierżawy, nadal korzysta z nieruchomości i wyraził wolę zawarcia umowy składając stosowny wniosek dotyczący zawarcia umowy, ale Gmina nie wyraża zgody na dalszą dzierżawę i na podpisanie umowy najmu/ dzierżawy z dotychczasowym najemcą/dzierżawcą, to czy wówczas wynagrodzenie jakie Gmina otrzymuje/ma otrzymać od osoby fizycznej/prawnej z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Bezumowność użytkowania danej nieruchomości oznacza, że do tej czynności, tj. użytkowania, dochodzi wbrew woli właściciela tej nieruchomości. Ma to miejsce, gdy pomiędzy właścicielem a korzystającym bezumownie z nieruchomości nie istnieje żaden stosunek prawny (umowa pisemna ani dorozumiana), w ramach którego miałyby być spełnione świadczenia wzajemne.
W przypadku bezumownego korzystania z cudzej własności - bez jednoczesnej zgody właściciela na korzystanie z niej - właścicielowi przysługuje roszczenie zapłaty określonej kwoty pieniężnej jako naprawy szkody za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego.
Jeżeli właściciel nieruchomości dąży do odzyskania lokalu i złoży przeciwko najemcy/dzierżawcy pozew do sądu wówczas trzeba przyjąć, że pomiędzy właścicielem i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden ani jawny, ani domniemany stosunek prawny, w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. W przypadku bezumownego korzystania z cudzej własności - bez jednoczesnej zgody właściciela na korzystanie z niej - właścicielowi przysługuje roszczenie zapłaty określonej kwoty pieniężnej jako naprawy szkody z tytułu bezpodstawnego korzystania z nieruchomości i jeżeli Gmina otrzyma takie „odszkodowanie” to przychód ten nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem o towarów i usług.
Biorąc pod uwagę konieczność wystąpienia elementu odpłatności, należy wskazać, że tolerowanie bezumownego korzystania z gruntu/nieruchomości przez posiadacza samoistnego będzie podlegać opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywane jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta usługi.
Natomiast w sytuacji, gdy osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez zgody jej właściciela, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w którego ramach spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania gruntem/nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.
Decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości bez nawiązywania stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Zatem stwierdzić należy, że w zakresie, w jakim otrzymana należność stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę, podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W sytuacji zaś, gdy otrzymano świadczenie będące odszkodowaniem, to nie podlega ono regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.
Mając powyższe na uwadze w przedstawionej sytuacji wynagrodzenie, które otrzyma/ma otrzymać Gmina od osoby fizycznej/prawnej z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, zdaniem wnioskodawcy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na brak przyzwolenia Gminy na korzystanie z nieruchomości, w związku z tym nie dochodzi do świadczenia usługi zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu.
Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy.
Szeroki charakter świadczenia usługi potwierdzają także zapisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
W świetle art. 353 § 2 Kodeksu cywilnego:
Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.
Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu.
Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.
W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę, należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.
Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.
Wobec powyższych rozważań, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie, oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów czy świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonana przez podatnika.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Ponadto należy zwrócić uwagę, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług stanowią implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Przepis ten stwierdza, że wykorzystywanie własności dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych w sposób ciągły, należy w szczególności uznać za działalność gospodarczą.
W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Jednostki samorządu terytorialnego nie są podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Podmioty te są natomiast podatnikami podatku od towarów i usług w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Jak wynika z powyższego, wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter podmiotowo-przedmiotowy.
W świetle wskazanych unormowań jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwoistym charakterze:
- podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz
- podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.
Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zauważyć należy również, że przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania, zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego.
Na gruncie prawa cywilnego, odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą, musi istnieć związek przyczynowy.
Kodeks cywilny rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego) oraz deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 Kodeksu cywilnego).
Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego:
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych, szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.
Przepisy Kodeksu cywilnego regulują również kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy.
Zgodnie z art. 222 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Na podstawie art. 224 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.
§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
W oparciu natomiast o art. 225 Kodeksu cywilnego:
Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
Z ww. regulacji wynika, że w sytuacji wytoczenia powództwa – przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze – jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.
Stosownie do art. 336 Kodeksu cywilnego:
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości lub gruntu podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.
Zauważyć należy, że z cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone.
Analiza ww. przepisów ustawy prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą.
Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem jest ustalenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.
W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.
Kluczowym elementem dla rozstrzygnięcia czy czynność podlega opodatkowaniu jest fakt istnienia zgody, chociażby nieformalnej, na korzystanie z przedmiotu.
W sytuacji zatem, gdy osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez zgody jej właściciela, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne.
Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.
Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy korzystający z nieruchomości użytkuje ją za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji należy stwierdzić, że decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości bez zawiązywania stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Co do zasady, sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumianą, milczącą zgodę właściciela nieruchomości na jej użytkowanie przez dotychczasowego użytkownika – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług.
Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo umowę najmu/dzierżawy nieruchomości z najemcą/dzierżawcą na określony okres czasu. Termin obowiązywania umowy upłynął i umowa zakończyła się a najemca/dzierżawca złożył wniosek o zawarcie kolejnej umowy dzierżawy i nadal korzysta z nieruchomości. Dzierżawca/ najemca wyraża wolę zawarcia umowy składając stosowny wniosek dotyczący zawarcia umowy najmu/dzierżawy. Jednakże Państwo nie wyrażają zgody na dalszą dzierżawę i na podpisanie umowy najmu/dzierżawy z dotychczasowym najemcą/dzierżawcą z uwagi na okoliczności uniemożliwiające dalszą dzierżawę/najem, np. dotychczasowy najemca nie figuruje w ewidencji działalności gospodarczej, dzierżawiona nieruchomość będzie przeznaczona na cel publiczny.
Podjęli Państwo czynności zmierzające do wydania nieruchomości będących przedmiotem bezumownego korzystania - przesłano dotychczasowemu dzierżawcy upomnienie informujące o zakończeniu dotychczasowej umowy najmu/dzierżawy z informacją o braku możliwości zawarcia kolejnej umowy i konieczności wydania Państwu przedmiotowej nieruchomości. Pomimo kilkukrotnych ponagleń wzywających do wydania nieruchomości dotychczasowy najemca/ dzierżawca nie dokonał zwrotu wynajmowanej/dzierżawionej nieruchomości. Bezumowne korzystanie z nieruchomości trwa od 1 lipca 2025 r. Przed zakończeniem obowiązywania umowy dotychczasowy dzierżawca został poinformowany, że nie wyrażają Państwo zgody na przedłużenie umowy dzierżawy. Na dzień sporządzenia niniejszej informacji sprawa nie została jeszcze skierowana na drogę postępowania sądowego. Jednakże przewiduje się w najbliższym czasie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Umowa nie zawierała postanowień przewidujących możliwość obciążenia Dzierżawcy opłatami za bezumowne korzystanie z nieruchomości w razie jej nieopuszczenia po zakończeniu okresu obowiązywania umowy.
Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy jeżeli najemca/dzierżawca po upływie terminu obowiązywania umowy najmu/dzierżawy, nadal korzysta z nieruchomości i wyraził wolę zawarcia umowy składając stosowny wniosek dotyczący zawarcia umowy, ale Państwo nie wyrażą zgody na dalszą dzierżawę i na podpisanie umowy najmu/ dzierżawy z dotychczasowym najemcą/dzierżawcą, to czy wówczas wynagrodzenie jakie Państwo otrzymują/mają otrzymać od osoby fizycznej/prawnej z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W analizowanej sprawie kluczowe jest ustalenie, czy w zaistniałej sytuacji wyrażali Państwo zgodę (również dorozumianą) na korzystanie z nieruchomości stanowiącej Państwa własność oraz czy podjęli Państwo jakiekolwiek kroki celem odzyskania tej nieruchomości, w przypadku braku takiej zgody (umowy).
Opis sprawy wskazuje, że co prawda zmierzali Państwo do odzyskania nieruchomości kierując do najemcy/dzierżawcy upomnienie informujące o zakończeniu dotychczasowej umowy najmu/dzierżawy z informacją o braku możliwości zawarcia kolejnej umowy i konieczności wydania przedmiotowej nieruchomości, jednakże pomimo kilkukrotnych ponagleń wzywających do wydania nieruchomości dotychczasowy najemca/ dzierżawca nie dokonał zwrotu wynajmowanej/dzierżawionej nieruchomości. Ponadto, z opisu sprawy wynika, że bezumowne korzystanie z nieruchomości trwa od 1 lipca 2025 r. Sprawa nie została jeszcze skierowana na drogę postępowania sądowego. Jednakże przewiduje się w najbliższym czasie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.
Najemca/dzierżawca korzysta z nieruchomości za Państwa zgodą i ten stan rzeczy był przez Państwa akceptowany. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że bezumowne korzystanie z nieruchomości trwa od ponad pół roku i w tym czasie nie podjęli Państwo działań mających na celu bezwzględne odzyskanie nieruchomości. Wskazać bowiem należy, że w tym okresie nie skierowali Państwo sprawy na drogę postępowania sądowego przeciwko najemcy/dzierżawcy o wydanie nieruchomości.
Wobec powyższego uznać należy, że tolerują Państwo sytuację zajmowania nieruchomości przez najemcę/dzierżawcę. Zatem użytkowanie nieruchomości przez najemcę/dzierżawcę odbywa się za Państwa domniemaną, dorozumianą zgodą na korzystanie z nieruchomości przez dotychczasowego najemcę/dzierżawcę.
Zatem, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy Państwem i najemcą/dzierżawcą korzystającym bezumownie z nieruchomości istnieje zobowiązanie, w ramach którego spełnione będą świadczenia wzajemne, a kwota należna z tytułu tolerowania bezumownego korzystania z nieruchomości będzie stanowić wynagrodzenie za świadczenie usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo